준공 연도로 연한 도달 시점을 봐요
준공(사용승인) 연도를 넣으면 지금 몇 년차인지와 재건축 연한을 언제 채우는지 나와요. 연한은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제2조 제3항이 정한 범위 안에서 시·도 조례가 정하고, 준공 월까지 넣으면 달을 따져 세요. 연한을 채웠다고 재건축이 확정되는 것은 아니에요.
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재건축 연한 기준
아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 법령이 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 시행령 위임 범위 | 20년 이상 30년 이하 |
| 조례 기본값(모를 때) | 30년 |
실제 연수는 시·도 조례가 정해요 (도시 및 주거환경정비법 제2조 제3호 라목 · 같은 법 시행령 제2조 제3항).
근거: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제3호 라목(노후·불량건축물) 및 같은 법 시행령 제2조 제3항 — 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 기간이 지난 건축물 · 법령 원문 보기 →
자주 묻는 질문
- 재건축 연한이 몇 년인가요?
- 법은 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하도록 하고 있어요 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제2조 제3항). 이 계산기의 기본값은 30년이지만 그 값은 조례가 흔히 정하는 연수일 뿐이라, 우리 지역 조례를 확인해 '연한을 직접 고를게요'를 켜고 연수를 바꿔 주세요.
- 서울은 몇 년인가요?
- 서울 조례는 건축물을 네 가지로 나눠요. 철근콘크리트 계열 공동주택은 준공 시기별로 20~30년을 차등해 둔 별표를 따르고, 그 밖의 공동주택은 20년, 공동주택이 아닌 철근콘크리트 계열 건축물은 30년, 그 밖의 건축물은 20년이에요. 이 계산기는 그 별표를 담고 있지 않아서, 오래된 단지라면 실제 연한이 30년보다 짧을 수 있어요.
- 연한을 채우면 재건축이 되나요?
- 아니요. 연한 충족은 재건축 확정이 아니에요. 연한은 노후·불량건축물 판정 기준 가운데 하나일 뿐이고, 재건축진단(안전진단)과 정비구역 지정 같은 절차가 따로 있어요. 연한은 그 출발선이에요.
- 준공일은 어디를 보나요?
- 건축물대장의 사용승인일이에요. 등기 접수일이나 분양 계약일, 입주 시작일로 계산하면 한 해 어긋날 수 있어요. 사용승인일이 속한 해를 넣어 주세요.
- 연한을 못 채웠는데 리모델링은 되나요?
- 리모델링은 다른 제도예요. 주택법은 사용검사일부터 15년이 지나면 리모델링을 할 수 있게 하고 있어요. 재건축 연한을 못 채운 단지가 리모델링을 택하는 이유예요. 다만 이 계산기는 재건축 연한만 계산해요.
- 연한을 못 채웠는데도 노후·불량건축물이 될 수 있나요?
- 네. 구조 안전에 문제가 있거나 소방·피난에 결함이 있으면 연한과 무관하게 노후·불량건축물이 될 수 있어요 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제2조 제1항·제2항). 이 계산기는 그런 판정 기준 가운데 연한만 봐요.
- 준공 월을 모르면 어떻게 하나요?
- 준공 월은 비워 두어도 계산돼요. 준공 월 칸은 기본이 '모름'으로 되어 있고, 그대로 두면 준공 연도와 판정 기준일의 연도를 빼서 경과연수를 세요. 다만 연도만으로 세면 아직 지나지 않은 기간까지 세는 셈이 되어 경과연수가 실제보다 한 해 많게 나올 수 있고, 연한을 채우는 시점도 그만큼 어긋나요. 건축물대장의 사용승인일에는 달까지 적혀 있으니, 확인할 수 있으면 넣어 주세요.
- 부동산 앱에 적힌 '준공년월'을 그대로 넣어도 되나요?
- 대개 같은 날짜라서 그대로 넣어도 크게 어긋나지 않아요. 다만 이 계산기가 기준으로 삼는 날짜는 건축물대장의 사용승인일이고, 앱이 보여 주는 날짜의 출처는 앱마다 달라요. 판정이 연한 기준선의 바로 앞뒤라면 한 해 차이로 결과가 달라지니, 그때는 건축물대장을 열람해 사용승인일을 확인해 주세요.
- 우리 지역 조례의 연한은 어디서 확인하나요?
- '○○시 도시 및 주거환경정비 조례'에서 노후·불량건축물을 정한 조항을 보면 돼요. 국가법령정보센터의 자치법규에서 시·도 이름으로 조례를 찾아 원문을 읽을 수 있어요. 확인한 연수는 결과 위 옵션 카드에서 '연한을 직접 고를게요'를 켜고 고르면 그 값으로 판정해요. 다만 고를 수 있는 연수는 시행령이 위임한 범위의 양 끝과 그 가운데 값뿐이라, 조례가 그 사이의 다른 연수를 정해 두었다면 이 계산기로는 그 값을 고를 수 없어요.
- 연한을 채우면 재건축진단(안전진단)을 바로 받을 수 있나요?
- 이 계산기로는 알 수 없어요. 이 계산기가 보는 것은 연한 하나이고, 재건축진단(안전진단)의 시기와 항목은 계산에 들어 있지 않아요. 그 제도는 개정이 잦은 편이라, 이 계산기가 담고 있는 연한 판정과는 따로 확인해야 해요. 우리 단지가 어느 단계까지 왔는지는 관할 시·군·구청의 주택 정비 담당 부서에서 확인해 주세요.
- 재개발도 이 계산기로 볼 수 있나요?
- 이 계산기는 건축물 한 채가 연한을 채웠는지만 봐요. 정비구역을 지정할 때는 구역 안 노후·불량건축물의 비율 같은 다른 요건도 함께 보는데, 이 계산기는 그 요건을 계산하지 않아요. 그래서 우리 집이 연한을 채웠다는 결과가 그 구역이 정비구역이 된다는 뜻은 아니에요. 정비구역 지정 요건은 이 계산기가 담고 있지 않으니 우리 지역 조례와 정비계획으로 따로 확인해 주세요.
계산 방법 · 참고 사항
- 준공(사용승인) 연도를 넣으면 지금 몇 년차인지와 재건축 연한을 언제 채우는지 계산해요.
- 연한 충족은 재건축 확정이 아니에요. 연한은 노후·불량건축물 판정 기준 가운데 하나일 뿐이고, 재건축진단(안전진단)과 정비구역 지정 같은 절차가 따로 있어요. 연한은 그 출발선이에요.
- 이 계산기가 반드시 물어보는 값은 준공(사용승인) 연도 하나예요. '준공(사용승인) 연도' 칸에 연도를 넣으면 결과가 바로 나오고, 바로 아래 '준공 월' 칸은 넣어도 되고 비워 두어도 돼요. 계산은 세 단계로 이뤄져요. 먼저 오늘을 판정 기준일로 두고 준공 시점부터 지난 기간을 세어 만 경과연수를 구해요. 다음으로 적용할 연한을 정하는데, 아무것도 고르지 않으면 이 계산기의 기본값인 조례 연수를 쓰고, 결과 위 옵션 카드에서 '연한을 직접 고를게요'를 켜면 직접 고른 연수를 써요. 마지막으로 경과연수가 그 연한에 이르렀는지 견주어 판정하고, 준공 연도에 연한을 더해 연한을 채우는 시점을 구해요.
- 준공 월을 넣으면 달까지 따져 만 연수를 세고, 비워 두면 준공 연도와 판정 기준일의 연도를 빼기만 해요. 그래서 같은 준공 연도라도 준공 월을 넣은 계산과 넣지 않은 계산이 한 해까지 달라질 수 있어요. 판정 기준일의 달이 준공 월보다 이르면, 연도만으로 세는 계산은 아직 돌아오지 않은 준공 월까지 지난 것으로 세는 셈이 되어 경과연수가 실제보다 한 해 많게 나와요. 연한을 채우는 시점도 준공 월을 넣었을 때만 몇 년 몇 월까지 나오고, 비워 두면 몇 년까지만 나와요.
- 결과 카드는 맨 위 제목으로 '준공 몇 년차'를 말하고, 그 아래 큰 글씨로 판정을 말해요. 연한을 이미 채웠으면 '연한을 채웠어요'가 나오고, 아직이면 연한을 채우는 시점이 나와요. 그다음 줄은 적용한 연한이 몇 년인지 알려 주고, 아직 채우지 않았다면 앞으로 몇 해가 남았는지도 함께 말해요. 카드 아래 캡션은 계산에 쓴 준공 시점과 판정 기준일, 그리고 시행령이 정한 범위를 다시 적어요. 카드 위에 놓인 칩은 이 판정에 쓰인 값이라서, 연한을 직접 골랐다면 그 사실도 칩 하나로 보여요.
- 결과 아래의 '계산 과정 보기'를 열면 경과 연수와 적용 연한, 연한 도달 판정 세 단계가 식과 함께 나와요. 어떤 값을 어떻게 빼고 무엇과 견주었는지 그 자리에서 확인할 수 있어요. 그 위에는 이 판정에 적용된 가정이 주의사항으로 나와요. 준공 월을 비워 두었을 때, 경과연수가 연한 기준선의 바로 앞뒤일 때, 연한을 직접 골랐을 때 각각 다른 문장이 나와요. 기준선 앞뒤 구간에서는 준공 월 하나나 조례가 정한 연수 하나로 판정이 달라지기 때문에 이 계산기가 단정하지 않아요.
- 결과 카드 오른쪽 위에는 '결과 복사'와 '결과 공유' 버튼이 있어요. '결과 복사'를 누르면 텍스트나 표 형식으로 고를 수 있고, '결과 공유'를 누르면 이미지 공유·이미지 저장·링크 공유 중에서 고를 수 있어요. 어느 형식을 골라도 연한 충족은 재건축 확정이 아니라는 문장이 함께 나가요. 판정만 잘라서 다른 사람에게 보내면 받는 사람은 연한이 출발선이라는 사실을 모른 채 연수만 보게 되기 때문이에요.
- 계산 결과가 실제와 달라지는 첫 번째 경우는 우리 지역 조례가 다른 연수를 정해 둔 때예요. 연한을 직접 고르지 않으면 이 계산기는 기본값 하나로 판정하기 때문에, 조례가 준공 시기나 구조에 따라 다른 연수를 두고 있으면 연한을 채우는 시점이 달라져요. 두 번째는 한 단지에 동이 여럿일 때예요. 건축물대장은 동마다 따로 있고 사용승인일도 동마다 다를 수 있어서, 살고 있는 동의 사용승인일로 다시 계산해야 해요.
- 세 번째로 달라지는 경우는 연한이 아닌 다른 기준으로 노후·불량건축물이 되는 때예요. 이 계산기는 그 기준을 보지 않아서, 연한이 남아 있어도 판정은 달라질 수 있어요. 네 번째는 연한 뒤에 오는 절차예요. 이 계산기는 재건축진단(안전진단)의 시기와 항목, 정비구역 지정 요건, 조합 설립 여부를 하나도 계산하지 않아요. 그래서 연한을 채웠다는 결과는 그 절차를 시작할 수 있는 시점에 왔다는 뜻일 뿐이고, 절차가 어떻게 진행될지는 이 계산기가 말하지 않아요.
- 이 값은 오래된 단지를 볼 때 지금이 어느 지점인지 가늠하는 데 써요. 매물 설명에 적힌 '재건축 연한이 얼마 안 남았다'는 말을 사용승인일로 직접 확인해 볼 수 있고, 단지를 여럿 견줄 때 연한을 채우는 시점을 나란히 놓고 볼 수도 있어요. 다만 재건축으로 무엇을 얼마나 얻는지는 연한이 아니라 지금 용적률과 상한의 차이, 그리고 대지지분이 정해요. 그래서 연한 하나만 보고 매수를 결정하기에는 근거가 모자라요.
- 결과 아래의 '이어서 계산해 볼까요?'에는 세 곳으로 가는 링크가 있어요. '건물 기준시가'는 이 계산기와 같은 사용승인일을 묻기 때문에 준공 연도를 그대로 다시 넣으면 건물에 남은 가치를 볼 수 있어요. '건폐율·용적률'은 이 땅에 얼마나 더 지을 수 있는지를 계산하고, '평수·면적 환산'은 대지지분이 몇 평인지를 계산해요. 세 링크는 계산기로 옮겨 주기만 하고 준공 연도를 함께 넘겨주지는 않아요.
- 준공 시점은 정부24에서 건축물대장을 열람해 사용승인일 칸에서 확인해요. 우리 지역의 실제 연한은 '○○시 도시 및 주거환경정비 조례'의 노후·불량건축물 조항에 있고, 국가법령정보센터의 자치법규에서 그 조례 원문을 읽을 수 있어요. 정비구역으로 지정됐는지와 재건축진단이 어디까지 왔는지는 관할 시·군·구청의 주택 정비 담당 부서에 물어보면 돼요. 시행령이 위임한 범위와 이 계산기가 쓰는 기본값은 '세율표' 탭에서 다시 확인할 수 있어요.
- 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).