비율이 바뀌면 세금이 얼마나 달라지나
공시가격을 넣고 1세대 1주택인지 고르면, 결과 카드에서 공정시장가액비율을 옮겨 가며 재산세와 도시지역분, 지방교육세가 어떻게 달라지는지 견줄 수 있어요. 이 비율은 지방세법 제110조가 대통령령에 위임한 값이라 정부가 바꿀 수 있어요. 고시된 비율이 아닌 가정을 넣어 보는 화면이에요.
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계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).
주택 공정시장가액비율표
아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 법령이 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.
| 적용 대상 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 일반 (2주택 이상 등) | 60% |
| 1세대 1주택 · 공시가격 3억원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 · 공시가격 3억원 초과 6억원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 · 공시가격 6억원 초과 | 45% |
지방세법 제110조에 따라 과세표준은 공시가격에 이 비율을 곱해서 구해요. 선택지의 60~100%는 정부가 검토 중인 가정값이고, 지금 정해진 비율은 이 표에 적힌 값이에요.
근거: 지방세법 제110조(제3항 과세표준상한), 제111조, 제111조의2, 제112조, 제119조, 종전 제122조(세 부담의 상한 — 법률 제19230호 부칙 제15조 경과조치) 및 같은 법 시행령 제109조의2·제118조 · 법령 원문 보기 →
이 계산기에 나오는 용어
입력 칸과 계산 과정에 나오는 말을 쉬운 말로 풀어 뒀어요. 이름을 누르면 자세한 설명을 볼 수 있어요.
- 공정시장가액비율
공시가격 중 과세표준으로 삼는 비율.
자주 묻는 질문
- 공정시장가액비율이 뭔가요?
- 공시가격에서 과세표준을 구할 때 곱하는 비율이에요. 재산세 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율이라, 이 비율이 오르면 공시가격이 그대로여도 세금이 늘어요. 시행령으로 정하는 값이라 법 개정 없이 정부가 바꿀 수 있어요.
- 2026년 비율은 얼마인가요?
- 1세대 1주택은 공시가격이 3억원 이하면 43%, 3억원 초과 6억원 이하면 44%, 6억원을 넘으면 45%예요. 그 밖의 주택은 60%예요. 1세대 1주택 특례 비율이 훨씬 낮아서, 같은 공시가격이라도 1세대 1주택에 해당하는지에 따라 세금이 크게 달라져요.
- 60~100% 선택지는 무슨 뜻인가요?
- 정부가 비율을 그 값으로 올렸다고 가정했을 때 나오는 세액이에요. 현행 세율표는 그대로 두고 비율만 바꾼 계산이라, 실제 고지될 세액이 아니라 ‘이렇게 되면 이만큼’을 보는 값이에요. 지금 법정 비율은 위 답변에 적힌 43~45%와 60%예요.
- 비율이 오르면 세금도 그만큼 오르나요?
- 세액이 비율에 정비례하지는 않아요. 재산세 세율표가 구간별 누진 구조라 과세표준이 다른 구간으로 넘어가면 증가폭이 달라져요. 다만 과세표준이 커지면 세액도 커지므로 비율이 오를수록 세액이 줄어드는 일은 없어요.
- 여기 나온 금액이 고지서 금액인가요?
- 아니요. 이 화면은 비율을 바꿔 보는 시뮬레이터라, 과세표준상한제나 세부담상한 같은 완충 장치가 적용되면 실제 고지액은 더 낮아요. 지역자원시설세처럼 고지서에 함께 적히지만 여기 들어 있지 않은 항목도 있어요. 실제 세액은 재산세 계산기와 고지서로 확인하세요.
- 주소를 검색해도 공시가격이 자동으로 채워지지 않는 이유가 뭔가요?
- 주소 검색과 공시가격 조회는 서로 다른 자료를 보기 때문에, 주소는 찾았어도 공시가격은 나오지 않을 수 있어요. 아직 공시되지 않은 신축 주택이거나 조회 자료에 없는 유형이면 그런 일이 생겨요. 그때는 부동산공시가격알리미에서 확인한 금액을 공시가격 칸에 직접 넣으면 계산은 그대로 돼요. 자동으로 채워진 값도 잠기지 않으니, 알고 있는 금액과 다르면 고쳐서 쓰면 돼요.
- '1세대 1주택인가요?'에서 '예'를 고르면 무엇이 달라지나요?
- 재산세 본세를 구할 때 쓰는 세율표가 1세대 1주택 특례세율표로 바뀔 수 있어요. 다만 특례세율은 공시가격이 정해진 기준 이하인 주택에만 적용되고, 실제로 적용됐는지는 결과 아래 '계산 과정 보기'를 펼쳐 '세율 적용' 단계의 이름을 보면 알 수 있어요. 공정시장가액비율 쪽 특례는 이 화면에서 쓰이지 않아요. 선택 버튼에서 고른 값이 법으로 정해진 비율을 대신하기 때문이에요. 그래서 '예'를 골라도 과세표준은 고른 비율로 계산돼요.
- 결과에 '입력 누락' 경고가 떴는데 무슨 뜻인가요?
- 직전연도 공시가격을 받지 않는 화면이라 과세표준상한제와 세부담상한제를 적용하지 않았다는 뜻이에요. 두 제도가 적용되는 주택이라면 실제 고지액은 이 결과보다 낮아요. 반대로 신축이라 작년 공시가격이 없는 주택이라면 애초에 상한을 적용하지 않으므로 이 결과가 그대로 맞아요. 상한까지 반영한 금액이 필요하면 재산세 계산기에 작년 공시가격을 넣어 계산해 주세요.
- 여기 나온 '보유세 합계'에 종합부동산세도 들어 있나요?
- 아니요. 이 합계는 재산세 본세와 도시지역분, 지방교육세 세 가지를 더한 금액이에요. 종합부동산세는 한 사람이 가진 주택의 공시가격을 모두 더해서 계산하는 세금이라, 집 한 채의 공시가격만으로는 구할 수 없어요. 종합부동산세에도 공정시장가액비율이 있지만 곱하는 대상이 달라서, 이 화면의 다섯 시나리오는 재산세만 다뤄요. 재산세와 종합부동산세를 한 번에 보려면 보유세 통합 계산기를 쓰면 돼요.
- 60%와 100% 사이의 다른 비율도 넣어 볼 수 있나요?
- 이 화면의 선택 버튼은 60%부터 100%까지 10%씩 다섯 칸으로 정해져 있어요. 그 사이의 값이나 지금 법으로 정해진 비율로 계산해 보려면 재산세 계산기에서 '기준값 조정 (공정시장가액비율)' 옵션을 켜고 비율을 직접 적으면 돼요. 그 계산기도 직접 적은 비율은 가정값으로 다루고, 결과에 그 사실을 함께 표시해요. 다섯 비율을 한 표에서 견주는 화면은 여기뿐이니, 전체 흐름은 이 화면에서 보고 특정 비율 하나는 재산세 계산기에서 확인하면 돼요.
- 상가나 토지도 이 시뮬레이터로 볼 수 있나요?
- 아니요. 이 화면은 주택분 재산세만 계산해요. 상가와 사무실 같은 건축물, 그리고 토지는 공정시장가액비율이 주택과 따로 정해져 있고 세율 구간도 달라서 결과가 맞지 않아요. 주택이라도 여러 채를 합산하지는 않으니, 한 채씩 공시가격을 넣어 각각 확인해 주세요.
계산 방법 · 참고 사항
- 주소를 검색하면 그 집의 공시가격을 찾아 자동으로 채워 드려요. 주소 검색을 건너뛰고 공시가격만 입력하셔도 계산은 그대로 돼요.
- 이 화면이 값을 묻는 자리는 카드 한 장이에요. 주소를 검색하거나 공시가격을 직접 넣고 '1세대 1주택인가요?'에 답하면 곧바로 결과가 나와요. 비율은 시작할 때 묻지 않고, 결과가 나온 뒤 결과 카드 위쪽의 '공정시장가액비율' 선택 버튼에서 고르면 그 자리에서 금액이 다시 계산돼요. 계산은 이 순서로 이어져요. 먼저 공시가격에 고른 비율을 곱해 과세표준을 구하고(지방세법 제110조), 그 과세표준이 속한 구간의 세율을 적용해 재산세 본세를 구해요. 이어서 같은 과세표준에 도시지역분 세율을 곱하고, 본세에 지방교육세 세율을 곱해요. 마지막으로 본세와 도시지역분, 지방교육세를 더한 금액이 결과의 합계예요.
- 결과 카드의 큰 숫자는 지금 고른 비율을 적용했을 때의 합계예요. 바로 아래에는 기준선인 60% 대비 증가액과 증가율이 함께 적혀요. 60%를 고른 상태에서는 견줄 상대가 없으므로 '기준선 (60%)'이라고만 나와요. 그 아래 '시나리오 비교' 표는 다섯 비율을 한 번에 보여 주고, 열은 '비율'과 '보유세', '한글', '증감' 네 가지예요. '한글' 열은 왼쪽의 금액을 한글로 다시 적은 것이고, '증감' 열은 60%를 기준으로 얼마나 늘었는지를 백분율로 적은 것이에요. 지금 고른 줄에는 비율 옆에 '(선택)'이 적혀요. 그 줄이 어떤 식으로 계산됐는지는 결과 아래 '계산 과정 보기'를 펼치면 단계마다 나오고, 비율을 바꾸면 그 단계의 내용도 함께 바뀌어요.
- 표의 60% 줄은 '지금 내가 적용받는 비율'이 아니라 다섯 시나리오를 견주기 위한 출발점이에요. 지금 법으로 정해진 비율은 세율표 탭의 '주택 공정시장가액비율' 표에 적혀 있고, 1세대 1주택이면 그 표에서 훨씬 낮은 값을 찾을 수 있어요. 그래서 '1세대 1주택인가요?'에 '예'를 골랐다면 표의 60% 줄도 이미 지금 세액보다 높은 가정값이에요. 법으로 정해진 비율과 이 화면의 가정값을 구분해서 보려면 세율표 탭을 먼저 확인해 주세요.
- 이 시뮬레이터는 도시지역분 과세 대상 주택으로 보고 계산해요. 도시지역분은 따로 고지되는 세금이 아니라 재산세 고지서 안에 들어 있는 항목이고, 도시지역 밖의 주택이라면 실제 고지액은 이 결과보다 낮아요. 이 화면에는 도시지역인지 고르는 칸이 없으니, 가지고 있는 고지서에 도시지역분이 적혀 있는지 먼저 확인해 주세요. 공동명의 지분도 묻지 않아서 결과는 주택 한 채 전체의 세액이에요. 내 지분만큼만 보려면 재산세 계산기의 '공동명의 (내 지분만 계산)' 옵션을 켜면 돼요.
- 직전연도 공시가격을 묻지 않기 때문에 과세표준상한제와 세부담상한제는 이 계산에 들어가지 않아요. 두 제도는 세액이 한 해에 크게 늘어나는 것을 막는 장치라, 적용되는 주택이면 실제 고지액이 이 결과보다 낮아져요. 그래서 결과 아래에 두 제도를 적용하지 않았다는 '입력 누락' 경고가 함께 나와요. 상한까지 반영한 금액을 보려면 재산세 계산기에서 '세부담상한 적용' 옵션을 켜고 작년 공시가격을 넣어 주세요.
- 이 시뮬레이터가 계산하는 대상은 주택 한 채의 재산세예요. 주택이 아닌 상가나 토지는 적용되는 공정시장가액비율이 따로 있어서 이 화면의 결과와 맞지 않아요. 주택을 여러 채 가지고 있어도 공시가격을 합산하지 않고, 넣은 금액 한 건만 계산해요. '1세대 1주택인가요?'에 '아니오'를 고르는 것은 여러 채를 합산한다는 뜻이 아니라, 1세대 1주택 특례를 적용하지 않는다는 뜻이에요.
- 이 화면은 확정된 고지 세액을 알려 주는 도구가 아니라, 비율이 오를 때 부담이 얼마나 커지는지 미리 가늠하는 도구예요. 세제개편 소식에서 '공정시장가액비율 인상'이라는 문장을 만났을 때, 그 말이 내 집에서는 얼마인지 금액으로 바꿔 읽는 데 쓰면 돼요. 다섯 줄을 그대로 가져가려면 결과 카드의 '결과 복사'를 눌러 텍스트나 표 형식으로 담으면 되고, '결과 공유'에서는 이미지 저장과 링크 공유를 고를 수 있어요. 공시가격과 1세대 1주택 여부, 고른 비율은 주소창에 함께 남으므로 그 주소를 저장해 두면 같은 조건을 다시 열 수 있어요.
- 실제로 고지될 재산세가 궁금하면 재산세 계산기로 이어서 계산해 보세요. 그 계산기는 도시지역인지, 작년 공시가격이 얼마인지, 지분이 얼마인지까지 물어서 상한을 반영한 금액을 계산해요. 선택 버튼에 없는 비율을 넣어 보고 싶을 때도 그 계산기의 '기준값 조정 (공정시장가액비율)' 옵션에서 비율을 직접 적을 수 있어요. 종합부동산세까지 더한 한 해 보유 부담은 보유세 통합 계산기가 계산하고, 같은 과세표준을 재산 점수로 쓰는 지역가입자 보험료는 건강보험료 계산기가 계산해요. 다만 다른 계산기로 이동할 때 입력값이 함께 옮겨지지는 않으므로 공시가격은 다시 넣어야 해요.
- 넣을 값과 결과를 확인할 곳을 정리하면 이래요. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 볼 수 있고, 입력 칸 아래의 안내 링크가 그 사이트로 이어져요. 이미 받은 재산세 고지서가 있으면 그해 과세표준과 세목별 세액이 적혀 있으니, 이 화면의 결과와 견줄 때 기준으로 삼기 좋아요. 실제 부과와 납부 내역은 위택스에서 확인할 수 있고, 이 계산이 어떤 법령에 따랐는지는 근거 법령 탭에 정리돼 있어요.
- 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).