2026년 건물 기준시가 계산기

예시로 미리 보기

2004년에 지은 근린생활시설 건물의 기준시가는 얼마인가요

㎡당 개별공시지가가 180만원인 땅에 2004년에 지은 철근콘크리트조 근린생활시설을 예로, 국세청 고시가 정한 건물 기준시가가 어떻게 만들어지는지 따라가 볼게요.

건물 연면적

850.72㎡

부속토지의 ㎡당 개별공시지가

1,800,000원180만원

• · 철근콘크리트조 제1종·제2종 근린생활시설이에요. 구조와 용도에 따라 지수가 달라져요
• · 평가 기준일까지 지나온 햇수만큼 감가가 쌓였어요
• · 개별 물건의 특수한 사정을 반영하는 개별특성조정률은 넣지 않았어요

이 예시는 2026년 현행 법령 기준이에요. 근거: 국세청고시 제2025-39호(건물 기준시가 계산방법) 제5조 · 제6조 · 제7조 · 제8조 · 제9조 · 제10조 · 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호

국세청이 호별 기준시가를 따로 고시한 구분 소유 상가나 오피스텔은 그 고시 금액이 먼저예요. 지방세의 건축물 시가표준액은 이것과 다른 기준으로 정해지므로 재산세·취득세 계산에 그대로 쓸 수 없어요.

위 계산기에 내 건물의 구조·용도와 연면적을 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.

건물 기준시가 구조지수표

아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 법령이 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.

국세청 건물 기준시가 계산방법 고시 제7조 · 지수 100 = 배율 1.00 · 내용연수는 같은 고시 제10조 제1항의 그룹값이에요

근거: 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시(국세청고시 제2025-39호, 2026-01-01 시행) 제5조·제6조·제7조·제8조·제9조·제10조 — 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호, 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목 위임 · 법령 원문 보기 →

자주 묻는 질문

건물 기준시가는 어떻게 계산하나요?

국세청이 해마다 고시하는 건물신축가격기준액에 구조·용도·위치 지수와 경과연수별 잔가율을 곱해 ㎡당 금액을 만들고, 거기에 연면적을 곱해요. 2026년 기준액은 ㎡당 86만원이에요. ㎡당 금액에서 1,000원 단위 미만을 버린 뒤에 면적을 곱해요.

땅값도 포함된 금액인가요?

아니요, 건물만의 값이에요. 부속토지의 개별공시지가를 입력받지만, 그 값은 땅값을 더하려는 것이 아니라 위치지수를 고르기 위한 것이에요 (고시 제9조). 토지 가액은 개별공시지가로 따로 구해야 해요.

아파트도 이 계산기로 구하면 되나요?

아니요. 아파트·연립·다세대주택은 공동주택가격이, 단독주택은 개별주택가격이 따로 고시돼요. 국세청이 호별로 가격을 고시하는 오피스텔·상업용 건물도 그 고시 가격이 먼저예요 (고시 제3조 제1항 단서). 이 산식은 그런 고시 가격이 없는 일반 건물에 쓰는 것이니, 홈택스 기준시가 조회에서 고시된 가격이 있는지 먼저 확인해 주세요.

연면적은 어느 값을 넣나요?

건축물대장의 연면적이에요 (고시 제5조). 집합건물이면 전용면적과 공용면적을 더한 면적을 넣어 주세요. 주소 검색으로 자동 입력할 때 집합건물은 연면적을 채우지 않는데, 건축물대장의 연면적이 동 전체 면적이라 그대로 쓰면 값이 크게 어긋나기 때문이에요.

신축연도는 어디를 보나요?

건축물대장의 사용승인일이 속한 해예요 (고시 제10조). 등기 접수일이나 입주 시작일로 넣으면 경과연수가 한 해 어긋나 잔가율이 달라져요. 리모델링, 곧 대수선을 한 건물은 잔가율을 따로 산정하는데, 이 계산기는 신축연도만으로 경과연수를 세요.

상속·증여세 신고에 이 값을 그대로 쓰면 되나요?

그대로 쓰기 어려워요. 재산 평가는 시가가 원칙이고, 매매사례가액·감정가액이 있으면 그 값이 먼저예요. 기준시가는 시가를 확인할 수 없을 때 쓰는 보충적 평가방법이에요 (상증세법 제60조·제61조). 게다가 상속·증여세 기준시가에는 개별건물 특성 조정률이 더 곱해지는데, 이 계산기는 그 조정률을 넣지 않았어요.

구조와 용도는 어디를 보고 고르나요?

건축물대장이에요. '건물 구조'는 대장에 적힌 구조를 그대로 고르면 되고, '건물 용도'는 주용도를 고르면 돼요. 두 선택 칸에는 이름 옆에 지수가 함께 적혀 있어서, 고르는 순간 어떤 값이 곱해지는지 바로 보여요. 목록에 없는 용도라면 비슷해 보이는 칸을 고르지 마시고, 단계 맨 위 안내 상자의 링크로 고시 원문을 열어 해당 용도번호를 확인해 주세요. 구조는 지수만 정하는 것이 아니라 내용연수 그룹까지 함께 정해서, 잘못 고르면 잔가율도 함께 어긋나요.

지은 지 오래된 건물은 기준시가가 0원이 되나요?

아니요, 0원이 되지 않아요. 잔가율은 신축연도부터 해마다 정해진 비율만큼 줄어드는데, 더 내려갈 수 없는 최종잔존가치율이 함께 정해져 있어요 (고시 제10조 제1항). 그래서 내용연수가 다 지난 건물에도 잔가율이 남고, 아주 오래된 건물의 기준시가도 0원이 되지 않아요. 해마다 얼마씩 줄어드는지는 구조가 정하는 내용연수 그룹에 따라 달라져서, 같은 해에 지은 건물이라도 구조가 다르면 잔가율이 달라져요. 결과 화면의 '건물에 남은 가치' 상자를 보면 지금 잔가율이 얼마인지, 내용연수가 얼마나 남았는지, 지금 새로 지었다면 얼마가 되는지가 함께 나와요.

주소를 검색하면 무엇이 자동으로 채워지나요?

'주소로 자동 입력' 상자에서 주소를 찾으면 개별공시지가와 준공을 확인해 그 값으로 아래 칸을 채우고, 구조와 유형은 참고로만 보여 줘요. 대장의 표기를 고시 8종에 자동으로 맞추면 부정확해서, 그 두 칸은 사람이 직접 골라요. 개별공시지가는 국토교통부의 개별공시지가에서, 건물 정보는 건축물대장에서 가져와요. 다만 집합건물이면 연면적을 채우지 않으니 전용면적과 공용면적을 더해 직접 넣어야 해요. 공공 서버가 응답하지 않으면 자동 입력을 건너뛰고 직접 넣어도 계산은 그대로 돼요. 자동으로 채운 값이 실제와 다르면 그 칸에서 고치시면 돼요.

㎡당 금액에서 왜 끝자리를 버리나요?

고시가 그렇게 정하고 있어서예요. 지수를 차례로 곱한 ㎡당 금액에서 1,000원 단위 미만을 버린 다음 면적을 곱하도록 되어 있어요 (고시 제5조 제1항). 절사는 이 한 자리에서 한 번만 하고, 면적을 곱해 나온 기준시가에는 따로 절사가 없어요. 그래서 연면적이 큰 건물일수록 이 한 번의 절사가 총액에서 차지하는 몫이 커져요. 결과 계산서의 '㎡당 금액' 줄에는 절사하기 전 금액도 함께 적혀 있으니, 얼마가 버려졌는지 그 줄에서 확인할 수 있어요.

위치지수는 왜 땅값으로 정하나요?

같은 구조와 용도의 건물이라도 어디에 있느냐에 따라 값이 다르기 때문이에요. 고시는 그 차이를 부속토지의 ㎡당 개별공시지가 구간으로 대신 재도록 정해 두었어요 (고시 제9조). 그러니 이 칸에 넣는 개별공시지가는 땅값을 결과에 더하려는 값이 아니라 구간을 고르는 재료예요. 결과 계산서의 '위치지수' 줄에는 넣은 개별공시지가가 어느 구간에 들어갔는지가 함께 적혀요. 토지의 가액이 따로 필요하면 개별공시지가로 별도로 구해야 해요.

계산 방법 · 참고 사항