2026년 현행 법령을 기준으로 계산해요
재산세와 종합부동산세 모두 지금 시행 중인 2026년 최신 법령을 반영해요. 예를 들어 종합부동산세 기본공제는 1세대 1주택이면 12억원이고, 공정시장가액비율은 60%예요. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 기본공제를 14억원으로 올리는 등의 내용을 담고 있는데, 국회에서 확정되는 대로 바로 업데이트하고 갱신 이력에 남겨요.
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공시가격 15억원 · 1세대 1주택이면 재산세와 종부세를 합친 보유세가 얼마인가요
1세대 1주택자가 공시가격 15억원인 집 한 채를 가지고 있을 때, 7·9월에 내는 재산세와 12월에 내는 종합부동산세가 각각 어떻게 만들어져 한 해 보유세가 되는지 따라가 볼게요.
- 공시가격
- 1,500,000,000원15억원
- · 1세대 1주택이에요. 재산세와 종부세 양쪽에 특례가 적용되는 경우예요
- · 단독명의예요. 공동명의라면 재산세와 종합부동산세가 지분을 서로 다르게 반영해요
- · 도시지역이라 재산세 도시지역분을 함께 내요
- · 고령자·장기보유 세액공제와 세부담상한은 넣지 않았어요
| 단계 | 값 |
|---|---|
| 재산세 공정시장가액비율1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 비율이 달라져요. 이 비율은 종부세의 공정시장가액비율과는 다른 값이에요. | 45% |
| 재산세 과세표준공시가격에 재산세 공정시장가액비율을 곱한 금액이에요 (지방세법 제110조). | 675,000,000원6억 7,500만원 |
| 재산세 본세공시가격이 특례세율 한도를 넘어 표준세율을 적용했어요 (제111조 · 제111조의2). | 2,070,000원207만원 |
| 재산세 도시지역분같은 과세표준에 도시지역분 세율을 곱해요 (제112조). 본세와 별도로 부과되는 세목이에요. | 945,000원94만 5,000원 |
| 지방교육세재산세 본세에만 부과돼요. 도시지역분은 과세표준에서 빠져요 (제151조). | 414,000원41만 4,000원 |
| 7·9월에 내는 재산세 합계위 세 세목을 더한 금액이에요. 여기까지가 지방세예요. | 3,429,000원342만 9,000원 |
| 종부세 기본공제1세대 1주택자에게만 적용되는 공제액이에요 (종합부동산세법 제8조 제1항 제1호). | 1,200,000,000원12억원 |
| 종부세 과세표준공제하고 남은 금액에 종부세 공정시장가액비율을 곱해요. | 180,000,000원1억 8,000만원 |
| 종부세 산출세액과세표준에 2주택 이하 세율을 적용했어요 (제9조 제1항 제1호). | 900,000원90만원 |
| 재산세 상당액 공제위에서 이미 낸 재산세만큼 빼서 같은 과세표준에 두 번 매기지 않게 해요 (제9조 제3항). | 324,000원32만 4,000원 |
| 종합부동산세산출세액에서 재산세 상당액을 뺀 금액이에요. | 576,000원57만 6,000원 |
| 농어촌특별세종합부동산세에 함께 부과되는 세목이에요 (농어촌특별세법 제5조). | 115,200원11만 5,200원 |
| 한 해 보유세 합계재산세 합계와 12월에 내는 종부세·농어촌특별세를 모두 더한 금액이에요. | 4,120,200원412만 200원 |
이 예시는 2026년 현행 법령 기준이에요. 근거: 지방세법 제110조 · 제111조 · 제112조 · 제151조 · 종합부동산세법 제8조 · 제9조 · 농어촌특별세법 제5조
지역자원시설세(소방분)는 이 계산에 들어 있지 않아요. 직전연도 공시가격이나 고지액을 넣으면 상한제가 걸려 금액이 더 낮아질 수 있어요. 만 60세 이상이거나 오래 보유했다면 종부세 세액공제를 받아 세금이 크게 줄어요.
위 계산기에 내 공시가격을 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.
2026년 종합부동산세율표
아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 법령이 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% − 60만원 | 0.7% − 60만원 |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1% − 240만원 | 1% − 240만원 |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3% − 600만원 | 2% − 1,440만원 |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5% − 1,100만원 | 3% − 3,940만원 |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 2% − 3,600만원 | 4% − 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% − 1억 180만원 | 5% − 1억 8,340만원 |
종합부동산세법 제9조 제1항 · 세율 뒤 금액은 누진공제예요 · 기본공제는 1세대 1주택 12억원 · 그 외 9억원 · 공정시장가액비율 60%
근거: 종합부동산세법 제8조(과세표준)·제9조(세율 및 세액)·제10조(세부담의 상한), 같은 법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율)·제4조의3(주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산), 같은 법 시행령 제2조의3(1세대 1주택자의 범위)·제4조의3 제3항 제1호(공동소유 주택의 주택 수), 같은 법 제10조의2(공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례)·시행령 제5조의2, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호 · 법령 원문 보기 →
이 계산기에 나오는 용어
입력 칸과 계산 과정에 나오는 말을 쉬운 말로 풀어 뒀어요. 이름을 누르면 자세한 설명을 볼 수 있어요.
자주 묻는 질문
- 재산세와 종합부동산세는 어떻게 다른가요?
- 재산세는 주택 한 채마다 지방자치단체가 따로 매기고, 종합부동산세는 사람마다 가진 주택의 공시가격을 전부 더해서 기본공제를 뺀 뒤 국세청이 매겨요. 그래서 집이 여러 채면 재산세 고지서는 여러 장이지만 종합부동산세는 한 장이에요. 이 계산기가 재산세를 먼저 계산하는 이유도 여기에 있어요. 종합부동산세에서 재산세 상당액을 빼고(종합부동산세법 제9조 제3항), 세부담상한도 두 세금의 합계를 기준으로 삼거든요.
- 종합부동산세는 공시가격이 얼마부터 내나요?
- 2026년 기준으로 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖에는 9억원을 기본공제해요 (종합부동산세법 제8조 제1항). 이때 비교하는 금액은 집 한 채의 공시가격이 아니라 사람별로 합산한 공시가격이에요. 그래서 9억원짜리 두 채를 가졌다면 합산 18억원으로 판정돼요. 합산한 공시가격이 공제액과 딱 같으면 과세표준이 0이라 대상이 아니에요.
- 부부 공동명의면 보유세가 어떻게 달라지나요?
- 두 세금이 지분을 다르게 반영해요. 재산세는 주택 전체로 세액을 낸 다음 지분만큼 나누고(지방세법 제113조 제3항·제107조 제1항 제1호), 종합부동산세는 지분에 해당하는 공시가격이 곧 내 합산액이 돼요. 그래서 재산세 총액은 그대로지만, 종합부동산세는 사람마다 따로 공제를 받아 과세가 시작되는 기준이 올라가요. 지분이 있으면 1세대 1주택자 요건을 채우지 못해 기본공제가 9억원으로 내려가지만, 부부가 반씩 가졌다면 두 사람을 합한 실질 기준은 18억원이에요. 계산 옵션에서 '공동명의'를 켜면 내 지분 몫으로 계산해요.
- 고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 되나요?
- 1세대 1주택자만 받을 수 있는 종합부동산세 공제예요 (종합부동산세법 제9조). 나이에 따른 공제율은 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 보유기간에 따른 공제율은 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%예요. 두 공제를 함께 받을 수 있지만 합쳐서 80%가 한도예요.
- 세부담상한이 무엇인가요?
- 올해 낼 세금이 작년보다 지나치게 오르지 않도록 막는 장치예요. 종합부동산세는 직전연도 총세액상당액의 150%를 넘지 못해요 (종합부동산세법 제10조). 직전연도 보유세 고지액을 넣었을 때만 반영돼요. 고지액을 넣지 않으면 상한 없이 계산해서 세액이 실제보다 높게 나올 수 있어요. 법인은 이 상한을 적용받지 않아요.
- 6월 1일에 집을 팔았으면 누가 내나요?
- 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일이 6월 1일이에요 (종합부동산세법 제3조). 그날 소유자로 되어 있는 사람이 그 해 보유세를 다 내요. 그래서 6월 2일에 팔았어도 판 사람이 내고, 6월 2일에 샀다면 그 해는 내지 않아요. 잔금일을 하루 차이로 조정하는 이유가 바로 이 과세기준일이에요.
- 집을 몇 채까지 넣을 수 있나요?
- '주택 정보' 단계에서 '+ 주택 추가' 버튼으로 칸을 늘려 다섯 채까지 넣을 수 있어요. 칸을 다 채우면 버튼은 자리에 남은 채 눌리지 않게 되고, 그 아래에 최대 채수를 알리는 한 줄이 나와요. 종합부동산세는 사람별로 합산하는 세금이라 합산한 공시가격이 세액의 크기를 정하지만, 세율표가 주택 수에 따라 둘로 나뉘어 있어서 몇 채인지도 결과를 바꿔요. 상단 요약 칩에 넣은 채수와 합산 공시가격이 함께 나오니 입력이 맞는지 그 줄에서 확인하면 돼요. 여섯 채 이상을 가진 분이라면 이 화면 대신 홈택스 모의계산으로 확인해 주세요.
- '법인'을 켜면 무엇이 달라지나요?
- 기본공제가 사라지고 단일세율이 적용되며 세부담상한도 걸리지 않아요 (종합부동산세법 제8조·제9조·제10조). 그래서 같은 공시가격이라도 개인일 때와 세액 차이가 커요. '법인'을 켜면 '1세대 1주택자' 칸은 눌리지 않는데, 법인이 그 공제를 받는 대상이 아니기 때문이에요. 다만 공익법인처럼 일반 누진세율이 적용되는 법인도 있어서, 그런 경우에는 이 계산과 세액이 달라져요. 이 화면은 법인의 종류를 묻지 않고 고르신 값을 그대로 쓰니, 법인 명의라면 세무 전문가에게 확인해 주세요.
- 합산배제 신고를 한 주택이 있으면 어떻게 하나요?
- 이 계산기에는 합산배제를 표시하는 칸이 없어요. 그래서 넣은 집이 모두 합산 대상이라고 보고 계산하고, 결과 주의사항에도 합산배제 신고 주택이 없다고 보았다는 문장이 함께 나와요. 임대주택이나 사원용주택처럼 신고가 받아들여진 집은 합산에서 빠지기 때문에, 해당된다면 실제 종합부동산세는 이 결과보다 적어요. 그런 집이 있다면 그 집의 공시가격을 빼고 남은 집만 넣어서 계산해 보는 편이 실제에 가까워요. 다만 재산세는 그 집에도 그대로 매겨지니 재산세 쪽은 따로 세어 주세요.
- 계산서의 '재산세 상당액 공제'는 무슨 줄인가요?
- 같은 과세표준에 두 세금이 겹쳐 매겨지지 않도록, 종합부동산세 산출세액에서 그 과세표준에 대응하는 재산세 상당액을 빼는 줄이에요 (종합부동산세법 제9조 제3항·같은 법 시행령 제4조의3). 이 화면이 재산세를 먼저 계산하는 이유가 바로 이 줄 때문이에요. 다만 빼는 금액은 실제로 고지된 재산세가 아니라 표준세율로 계산한 재산세를 기준으로 삼기 때문에, 감면이나 특례세율이 적용된 집이 섞여 있으면 공제액이 달라져요. 그 사실은 결과 주의사항에도 한 줄로 적혀 나와요.
- 두 세금은 각각 언제 내나요?
- 고지 시기가 서로 달라요. 재산세는 7월과 9월에 나눠 고지되고, 세액이 20만원 이하이면 7월에 한 번만 고지돼요. 종합부동산세는 세무서가 고지한 세액을 12월 1일부터 15일까지 납부해요 (종합부동산세법 제16조). 계산서 아래 한 줄이 그 시기를 다시 알려 주고, 종합부동산세가 나오지 않는 경우에는 재산세만 두 번에 걸쳐 고지된다는 문장으로 바뀌어요. 그래서 이 화면의 '보유세 합계'는 한 번에 빠져나가는 돈이 아니라 한 해 동안 나누어 내는 금액의 합이에요.
계산 방법 · 참고 사항
- 재산세는 주택 한 채마다 따로 고지되고, 종합부동산세는 본인이 가진 주택의 공시가격을 전부 더해서 기본공제를 빼고 계산해요. 그래서 재산세를 먼저 계산한 다음 종합부동산세를 계산해요. 종합부동산세의 재산세 상당액 공제와 세부담상한이 재산세 세액을 전제하기 때문이에요.
- 1세대 1주택자는 연령별·보유기간별 세액공제를 받을 수 있어요. 두 공제를 함께 받아도 두 공제율을 합한 한도가 있어요.
- 직전연도 보유세 고지액을 넣으면 세부담상한을 반영해요. 고지액을 넣지 않으면 상한 없이 계산해서 세액이 실제보다 높게 나올 수 있어요.
- 부부 공동명의 1주택은 계산 옵션에서 '공동명의'를 켜면 내 지분 몫으로 계산해요. 공동명의면 사람마다 따로 공제를 받아 과세가 시작되는 기준이 올라가요. 특례를 신청해 한 사람이 몰아서 내는 방식과 비교하는 기능은 준비 중이에요.
- 임대주택이나 사원용주택처럼 합산배제 신고를 한 주택은 합산 대상에서 빠져요.
- 법인은 기본공제가 없고 단일세율이 적용되며 세부담상한도 적용받지 않아요. 공익법인처럼 일반 누진세율이 적용되는 법인은 이 계산과 달라요.
- 이 화면은 '6월 1일에 집을 갖고 있으면 올해 얼마를 내는가'라는 질문에 두 세금을 합쳐서 답해요. '주택 정보' 단계에서 '주택 공시가격'을 채우고, 집이 여러 채면 '+ 주택 추가' 버튼으로 칸을 늘려요. 칸은 다섯 개까지 늘어나고, 다 채우면 버튼이 눌리지 않게 바뀌면서 그 아래에 최대 채수를 알리는 한 줄이 함께 나와요. 매매가가 아니라 공시가격을 넣어야 하고, 주소를 검색해 자동으로 채워진 값이 내가 아는 금액과 다르면 그대로 고쳐 쓰면 돼요. 단계 요약 줄에는 합산 금액과 넣은 채수가 함께 나와요.
- 계산서 한 장은 두 켜로 이어져요. 앞 켜는 집마다 '공시가격'과 '재산세 과세표준', '재산세 본세', '도시지역분', '지방교육세'가 차례로 서고, 집이 두 채 이상이면 줄 이름 앞에 몇 번째 주택인지가 함께 적혀요. 뒤 켜는 '합산 공시가격'에서 시작해 '기본공제'를 뺀 '종부세 과세표준'과 '종부세 산출세액'으로 이어지고, 거기서 '재산세 상당액 공제'와 '1세대 1주택 세액공제'를 차례로 뺀 다음 '종합부동산세'와 '농어촌특별세'로 끝나요. 두 켜를 더한 값이 맨 위에 '보유세 합계'로 크게 나와요.
- '계산 옵션'에는 칸이 일곱 개 있어요. '1세대 1주택자'는 기본공제를 올리고 세액공제를 열어 주는 칸이라, 집을 두 채 이상 넣거나 '법인'을 켜면 눌리지 않고 그 이유가 칸 아래에 나와요. '만 60세 이상'과 '5년 이상 보유'에는 각각 '만 나이'와 '보유 연수'를 넣는 칸이 딸려 있어요. '세부담상한 적용'은 '직전연도 보유세 고지액'을 받는 칸이고, '도시지역'은 재산세 쪽에만 영향을 줘요. 마지막 '공동명의 (내 지분만 계산)'을 켜면 두 세금이 지분을 서로 다른 방식으로 반영해요.
- 자주 어긋나는 입력이 셋 있어요. 첫째는 공시가격 칸에 매매가를 넣는 경우인데, 두 세금 모두 공시가격을 출발점으로 삼기 때문에 합계가 통째로 커져요. 둘째는 '직전연도 보유세 고지액'을 비워 두는 경우예요. 이 칸이 비면 상한을 걸 근거가 없어서 상한 없이 계산하고, 결과 주의사항이 그 사실을 알려 줘요. 셋째는 지분이에요. '공동명의 (내 지분만 계산)'에 넣은 지분은 넣은 집 전부에 똑같이 적용되니, 집마다 지분이 다르다면 이 화면의 결과와 실제가 달라져요.
- 이 계산기가 다루지 않는 것도 분명히 해 둘게요. 합산배제를 신고한 주택을 표시하는 칸이 없어서 넣은 집이 모두 합산 대상이라고 보고 계산하고, 부부 공동명의 1주택자 특례를 신청해 한 사람이 몰아서 내는 방식과 비교하는 기능도 아직 없어요. 지역자원시설세는 합계에 넣지 않았고, 계산서의 그 줄은 금액 대신 줄표를 둔 채 따로 계산하는 곳으로 가는 링크를 달았어요. 종합부동산세만 떼어 보고 싶다면 계산서 아래 '종합부동산세만 따로 보기 →' 링크로 옮겨 갈 수 있고, 그 화면도 같은 규칙으로 계산해요.
- 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).