할인율은 매일 바뀌어요
사야 하는 채권 액면은 시행령 별표로 정해져 있어 바로 계산돼요. 즉시매도 본인부담률은 그날의 채권 시세에 따라 정해지기 때문에, 이 계산기는 담아 둔 최근 고시값으로 먼저 계산하고 결과에 그 고시일을 적어요. 할인율을 실시간으로 조회하지는 않아서, 담아 둔 고시값이 너무 오래되면 그 값을 쓰지 않고 채권 액면까지만 계산해요. 등기 당일의 할인율을 직접 넣으면 언제나 그 값을 먼저 써요.
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시가표준액 3억원인 집을 등기하면 국민주택채권을 얼마나 사야 하나요
특별시·광역시에 있는 시가표준액 3억원짜리 주택을 사서 소유권이전등기를 할 때, 의무로 사야 하는 제1종 국민주택채권과 그것을 바로 되팔 때 실제로 부담하는 금액을 따라가 볼게요.
- 시가표준액
- 300,000,000원3억원
- · 주택을 돈 주고 사서 소유권이전등기를 해요. 상속·증여로 받으면 매입 기준이 달라요
- · 특별시·광역시에 있는 물건이에요. 그 밖의 지역은 매입률이 낮아요
- · 한 채를 온전히 취득해요. 지분만 사면 그 지분율만큼만 사면 돼요
- · 사자마자 되파는 즉시매도를 전제로 했어요
| 단계 | 값 |
|---|---|
| 채권 매입률물건 종류·지역·시가표준액 구간으로 정해지는 비율이에요 (주택도시기금법 시행령 별표). | 2.6% |
| 채권 매입액시가표준액에 매입률을 곱하고 매입 단위로 끊은 금액이에요. 이 금액만큼 채권을 사야 등기가 돼요. | 7,800,000원780만원 |
| 즉시매도 할인율사자마자 되팔 때 적용되는 그날의 할인율이에요. 채권 시세와 수수료에 따라 날마다 달라져요. | 15.03% |
| 즉시매도할 때 실제로 드는 돈매입액에 할인율을 곱한 금액이에요. 채권을 팔지 않고 그대로 가지고 있으면 이 돈은 들지 않아요. | 1,171,969원117만 1,969원 |
이 예시는 2026년 현행 법령 기준이에요. 근거: 주택도시기금법 제8조 · 같은 법 시행령 제8조 제2항 및 [별표] 제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준
할인율이 날마다 달라져 실제 부담금은 이 금액과 다를 수 있어요. 시가표준액이 아니라 매매가를 넣으면 채권을 실제보다 많이 사는 것으로 나와요.
위 계산기에 내 시가표준액과 물건 종류를 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.
국민주택채권 매입기준표
아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 법령이 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2,000만원 미만 | 0% | 0% |
| 2,000만원 이상 5,000만원 미만 | 1.3% | 1.3% |
| 5,000만원 이상 1억원 미만 | 1.9% | 1.4% |
| 1억원 이상 1억 6,000만원 미만 | 2.1% | 1.6% |
| 1억 6,000만원 이상 2억 6,000만원 미만 | 2.3% | 1.8% |
| 2억 6,000만원 이상 6억원 미만 | 2.6% | 2.1% |
| 6억원 이상 | 3.1% | 2.6% |
주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 [별표] · 구간 경계는 「미만」이에요 · 매입금액은 1만원 단위에서 끝자리가 5천원 이상이면 올리고 그 미만이면 버려요
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 500만원 미만 | 0% | 0% |
| 500만원 이상 5,000만원 미만 | 2.5% | 2% |
| 5,000만원 이상 1억원 미만 | 4% | 3.5% |
| 1억원 이상 | 5% | 4.5% |
주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 [별표] · 구간 경계는 「미만」이에요 · 매입금액은 1만원 단위에서 끝자리가 5천원 이상이면 올리고 그 미만이면 버려요
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1,000만원 미만 | 0% | 0% |
| 1,000만원 이상 1억 3,000만원 미만 | 1% | 0.8% |
| 1억 3,000만원 이상 2억 5,000만원 미만 | 1.6% | 1.4% |
| 2억 5,000만원 이상 | 2% | 1.6% |
주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 [별표] · 구간 경계는 「미만」이에요 · 매입금액은 1만원 단위에서 끝자리가 5천원 이상이면 올리고 그 미만이면 버려요
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1,000만원 미만 | 0% | 0% |
| 1,000만원 이상 5,000만원 미만 | 1.8% | 1.4% |
| 5,000만원 이상 1억 5,000만원 미만 | 2.8% | 2.5% |
| 1억 5,000만원 이상 | 4.2% | 3.9% |
주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 [별표] · 구간 경계는 「미만」이에요 · 매입금액은 1만원 단위에서 끝자리가 5천원 이상이면 올리고 그 미만이면 버려요
근거: 주택도시기금법 제8조(국민주택채권의 발행 등), 같은 법 시행령 제8조 제2항 및 [별표] 제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준 — 부동산 등기(소유권의 보존·이전) 항목 · 법령 원문 보기 →
자주 묻는 질문
- 국민주택채권을 꼭 사야 하나요?
- 소유권 보존·이전 등기를 할 때 법이 매입을 의무로 정하고 있어요 (주택도시기금법 제8조·시행령 별표). 다만 시가표준액이 표의 시작 금액에 못 미치면 매입 대상이 아니에요. 표의 시작 금액은 주택은 2천만원, 토지는 500만원, 그 외는 1천만원, 상속·증여는 1천만원이고, 시가표준액이 그 금액보다 적으면 사지 않아도 돼요.
- 산 채권은 계속 갖고 있어야 하나요?
- 아니요, 대부분은 산 채권을 사자마자 되팔아요. 그때 실제로 부담하는 돈은 그날의 할인율로 정해지는 즉시매도 부담금이에요. 채권을 5년 만기까지 들고 있으면 원금과 이자를 돌려받는데, 그때는 비용이 아니라 자금이 묶이는 것이라 부담금과 성격이 달라요.
- 매매가를 넣으면 되나요?
- 아니요, 넣을 값은 시가표준액이에요. 주택은 부동산공시가격알리미에서 공시가격을 보고, 상가·토지는 위택스의 시가표준액 조회에서 확인할 수 있어요. 매매가를 넣으면 채권을 실제보다 훨씬 많이 사는 것으로 계산돼요.
- 매입 금액은 어떻게 정해지나요?
- 시가표준액에 그 구간마다 정해진 매입률을 곱해서 구해요. 산출된 금액은 1만원 단위에서 반올림해요. 끝자리가 5천원 이상이면 올리고, 5천원 미만이면 버려요. 최저 매입금액은 1만원이에요.
- 서울과 지방이 다른가요?
- 네, 별표가 특별시·광역시와 그 밖의 지역을 나눠서 매입률을 다르게 정해요. 같은 시가표준액이라도 서울·광역시 쪽이 더 높아요. 화면에서 부동산 소재지를 고르면 그 지역의 매입률로 계산해 드려요.
- 할인율은 어디서 확인하나요?
- 할인율은 채권 시세에 따라 매일 바뀌어요. 비워 두면 이 계산기가 담아 둔 최근 고시값으로 계산하고 그 고시일을 결과에 적어요. 고시일에서 일주일이 지나면 주의 문구를 함께 적고, 한 달이 넘으면 그 고시값을 쓰지 않고 채권 액면까지만 계산해요. 등기 당일의 할인율을 주택도시기금 셀프 채권매입 도우미에서 확인해 넣으면 언제나 그 값을 먼저 써요.
- 채권을 왜 사자마자 되파나요?
- 채권을 계속 갖고 있으면 그 돈이 만기까지 묶이기 때문이에요. 등기하려면 법이 정한 만큼 채권을 사야 하는데, 그 채권을 바로 팔면 시세만큼 손해를 보는 대신 목돈이 곧바로 풀려요. 그 차액이 즉시매도 부담금이고, 이 계산기가 두 번째로 답하는 금액이에요. 만기까지 들고 있는 선택도 있는데, 그때는 원금과 이자를 돌려받으니 비용이 아니라 자금이 묶이는 것이라 성격이 달라요. 어느 쪽이 나은지는 그날의 할인율과 자금 사정에 따라 달라져요.
- 매입 의무가 없다고 나오는데 맞나요?
- 시가표준액이 매입기준 표의 첫 구간보다 낮으면 그렇게 나와요. 별표가 일정 금액에 못 미치는 구간을 인쇄하지 않았기 때문에, 표에 없는 구간은 살 채권 자체가 없는 것이에요. 이때 계산서의 '매입률' 줄은 '해당 없음'으로 적히고, 결과 아래에는 시가표준액이 그 경계를 넘으면 매입 의무가 생긴다는 안내가 함께 나와요. 넣은 금액이 실제 시가표준액이 맞는지, 그리고 그 값이 지금 기준인지 다시 확인해 보세요.
- 서울과 지방의 매입률 차이는 어디서 확인하나요?
- 세율표 탭에서 볼 수 있어요. 표의 열이 '시가표준액'과 '서울·광역시', '그 밖의 지역' 세 칸으로 되어 있어서 같은 구간에서 두 지역의 매입률을 나란히 견줄 수 있어요. 화면에서 '취득 구분'과 '물건 종류'를 바꾸면 그에 맞는 표로 바뀌어요. 표 아래 한 줄에는 구간 경계가 '미만'이라는 점과 1만원 단위 반올림 규칙이 함께 적혀 있어요. 어느 지역 기준으로 계산할지는 '부동산 소재지'에서 고른 값이 정해요.
- 결과 금액이 은행 창구에서 받은 금액과 다를 수 있나요?
- 조금 다를 수 있어요. 채권 매입액은 별표의 매입률과 반올림 규칙으로 정해지니 대체로 같지만, 즉시매도 부담금은 그날 어느 시점의 시세로 계산하느냐에 따라 달라져요. 은행마다 매도 대행 수수료와 처리 방식이 조금씩 다른 것도 이유예요. 그래서 이 화면의 부담금은 어림값으로 보고, 실제 금액은 등기 당일 창구나 기금 수탁은행에서 확인하는 편이 확실해요. 매입액과 부담금 중 어느 쪽이 다른지부터 견줘 보면 원인을 찾기 쉬워요.
- 채권은 언제 어디서 사나요?
- 이 계산기는 금액만 계산할 뿐 매입 절차를 대신하지 않아요. 국민주택채권은 등기를 신청하기 전에 사야 하고, 기금 수탁은행 창구나 인터넷뱅킹에서 살 수 있어요. 법무사에게 등기를 맡기면 채권 매입과 즉시매도를 대신 처리해 주는 경우가 많은데, 그 대행료는 이 화면의 부담금과 별개로 드는 돈이에요. 국가유공자나 장애인처럼 매입 면제 특례에 해당하는지는 등기소나 기금 수탁은행에서 확인해 주세요. 이 계산기는 그 특례를 판정하지 않아요.
계산 방법 · 참고 사항
- 할인율은 매일 바뀌어요. 비워 두면 이 계산기가 담아 둔 최근 고시값으로 부담금까지 계산하고, 결과에 그 고시일을 적어 둬요. 고시일에서 일주일이 지나면 주의 문구를 함께 적고, 한 달이 넘으면 그 고시값을 쓰지 않고 채권 액면까지만 계산해요. 등기 당일의 할인율을 주택도시기금 셀프 채권매입 도우미에서 확인해 넣으면 언제나 그 값을 먼저 써요.
- 상속·증여는 별표가 물건 종류를 나누지 않고 하나의 표로 정해요. 그래서 고른 물건 종류는 결과에 쓰이지 않아요.
- 시가표준액은 매매가가 아니에요. 주택은 부동산공시가격알리미에서 공시가격을, 상가·토지는 위택스 '시가표준액 조회'에서 확인할 수 있어요. 매매가를 넣으면 채권을 실제보다 많이 사는 것으로 나와요.
- 이 계산기는 두 가지를 차례로 답해요. 먼저 등기할 때 사야 하는 국민주택채권의 액면이 얼마인지, 그다음 그 채권을 사자마자 되팔 때 실제로 부담하는 금액이 얼마인지예요. 두 번째 답은 그날의 할인율이 있어야 나오기 때문에, 할인율이 없으면 첫 번째 답까지만 계산해요.
- 화면은 '채권 정보' 한 단계에서 네 가지를 물어요. '취득 구분'에서 '매매·분양'과 '상속·증여' 중 어느 쪽을 고르는지가 어느 매입기준 표를 볼지 정하고, '물건 종류'의 '주택'과 '토지', '그 외(상가 등)'는 매매·분양일 때만 표를 갈라요. '부동산 소재지'의 '서울·광역시'와 '그 밖의 지역'은 같은 구간에서도 다른 매입률을 고르게 해요. '시가표준액' 칸의 금액은 그 매입률을 곱할 대상이에요.
- 계산은 세 걸음으로 이어져요. 먼저 고른 표와 소재지, 그리고 넣은 시가표준액으로 매입 구간을 찾아 매입률을 정해요 (주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 별표). 다음으로 시가표준액에 그 매입률을 곱하고 1만원 단위로 반올림해서 채권 매입액을 구해요. 끝자리가 5천원 이상이면 올리고 그보다 적으면 버려요. 마지막으로 할인율이 있으면 그 매입액에 할인율을 곱해 즉시매도 부담금을 구해요.
- 결과 화면 맨 위 제목은 지금까지 계산한 데까지를 말해 줘요. 할인율이 없으면 '사야 하는 채권 액면'이라고 서고, 할인율이 있으면 '바로 팔 때 부담하는 금액'으로 바뀌어요. 계산서는 '시가표준액'과 '매입률', '채권 매입액' 순으로 이어지고, 할인율을 넣었을 때만 '본인부담률(할인율)'과 '즉시매도 부담금' 줄이 더 붙어요. 매입액 옆의 작은 글씨는 채권을 1만원 단위로만 살 수 있어 끝자리를 반올림했다는 사실을 알려 줘요.
- 매입기준 표의 구간 경계는 '미만'으로 적혀 있어요. 그래서 시가표준액이 경계 금액과 같으면 그 경계가 시작하는 위쪽 구간에 들어가고, 매입률도 한 칸 높은 값이 적용돼요. 넣은 금액이 경계 가까이에 있으면 결과 아래 주의 문구가 어느 방향으로 얼마가 남았는지 알려 줘요. 시가표준액이 새로 고시되면 구간이 바뀔 수 있으니, 등기하는 시점의 값으로 다시 확인해 주세요.
- 자주 어긋나는 입력은 금액 칸이에요. '시가표준액' 칸에 매매가를 넣으면 채권을 실제보다 훨씬 많이 사는 것으로 계산돼요. 주택이면 부동산공시가격알리미의 공시가격이 곧 그 값이고, 상가나 토지면 위택스에서 조회한 시가표준액을 넣어야 해요. 이 칸이 만원 단위라는 점도 함께 봐 주세요. '취득 구분'을 '상속·증여'로 고르면 별표가 물건 종류를 나누지 않기 때문에 '물건 종류' 칸이 화면에서 사라져요.
- 이 계산기는 부동산 소유권 등기 한 가지만 계산해요. 저당권을 설정하는 등기나 각종 인허가에 따르는 매입 의무는 다루지 않고, 지분만 취득하는 경우와 국가유공자·장애인 등의 매입 면제 특례도 반영하지 않았어요. 은행마다 매도 대행 수수료와 처리 방식이 조금씩 달라서 창구에서 받는 금액이 화면과 다를 수도 있어요. 등기에 드는 돈 전체를 한 번에 보려면 결과 아래 '이어서 계산해 볼까요?'의 등기비용 계산기로 이어 가 보세요.
- 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).