간주임대료 계산기

예시로 미리 보기

보증금 합계가 6억원인 3주택자는 간주임대료가 얼마인가요

집 세 채를 전세로 놓아 받은 보증금이 모두 6억원일 때, 월세를 받지 않아도 임대수입으로 잡히는 간주임대료가 어떻게 만들어지는지 따라가 볼게요.

보증금 합계

600,000,000원6억원

• · 부부 합산 주택 수를 셋으로 골랐어요. 배우자 명의의 집도 함께 세요
• · 보증금은 세 채에 나뉘어 있지만, 공제도 비율도 합계에 한 번만 적용해서 결과가 같아요
• · 소형주택으로 표시한 집이 없어요. 주거전용 면적과 기준시가가 모두 기준 이하인 집은 주택 수와 보증금에서 빠져요
• · 장부를 쓰지 않는 추계 방식이에요. 장부를 쓰면 임대사업에서 생긴 이자와 배당 수익을 빼 줘요

이 예시는 2025년 현행 법령 기준이에요. 근거: 소득세법 제25조 제1항 · 같은 법 시행령 제53조 제3항 제1호 · 같은 법 시행규칙 제23조

이 금액은 세금이 아니라 임대수입에 더해지는 금액이에요. 여기에 필요경비와 공제를 반영해야 실제 세액이 나와요. 보증금이 과세기간 중간에 바뀌었다면 조문의 적수 방식과 값이 달라져요.

위 계산기에 내 보증금과 주택 수를 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.

자주 묻는 질문

집이 몇 채부터 간주임대료를 계산하나요?

부부 합산 3채 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘을 때가 기본이에요 (소득세법 제25조 제1항 제1호). 2026년 귀속부터는 2채여도 대상이 될 수 있는데, 두 채 모두 기준시가 12억원을 넘고 보증금 합계가 12억원을 넘어야 해요 (같은 항 제2호). 2025년 귀속에는 이 2주택 규정이 없어요.

간주임대료는 어떻게 계산하나요?

보증금 합계에서 3억원을 빼고, 그 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱해요. 이자율은 시행규칙이 정하는 값이고, 이 계산기가 쓰는 값은 2025년 귀속 기준 연 3.1%예요. 2026년 귀속 이자율은 2027년 3월경 시행규칙 개정으로 정해져요. 그때까지는 가장 최근에 정해진 이자율을 준용하고, 준용했다는 사실을 결과에 밝혀요.

월세도 함께 넣어야 하나요?

아니요. 여기에는 전세보증금과 월세보증금만 넣어 주세요. 월세는 그 자체가 수입이라 간주임대료 계산에 들어가지 않고, 나중에 임대소득을 합산할 때 따로 더해요.

작은 집도 주택 수에 들어가나요?

주거전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택 수와 보증금 양쪽에서 빼요. 다만 이 특례는 2026년 12월 31일까지만 적용되기 때문에, 연장되지 않으면 2027년 귀속부터는 소형주택도 세어야 해요.

홈택스 간편계산과 금액이 다를 수 있나요?

네. 조문의 산식은 보증금의 적수, 곧 날마다의 잔액을 모두 더한 값을 365로 나눠요. 그런데 이 계산기는 적수를 계산하지 않고 연 단위로 계산해요. 보증금이 과세기간 내내 그대로였다면 두 값이 같지만, 전세를 끼고 산 집처럼 중간에 보증금이 바뀌었다면 달라질 수 있어요.

연도는 신고하는 해를 고르나요?

아니요, 임대료를 받은 해, 곧 귀속연도를 고르세요. 2025년 귀속은 2026년 5월에, 2026년 귀속은 2027년 5월에 신고해요. 고른 해에 따라 적용되는 조문이 달라서 결과도 달라져요.

보증금을 여러 칸에 나눠 넣는 것과 한 칸에 합쳐 넣는 것이 다른가요?

간주임대료 금액만 보면 결과가 같아요. 이 계산기는 칸에 넣은 보증금을 모두 더한 다음 그 합계로 계산하기 때문이에요. 다만 소형주택 표시는 칸마다 하기 때문에, 소형주택이 섞여 있다면 집마다 칸을 나눠 넣어야 그 집의 보증금만 뺄 수 있어요. 조문은 보증금이 큰 집부터 순서대로 공제액을 빼도록 정하고 있는데, 그렇게 빼도 합계는 이 계산과 같아요 (소득세법 시행령 제53조 제3항 제1호).

여기 나온 금액을 그대로 세금으로 내나요?

아니요. 간주임대료는 낼 세금이 아니라 총수입금액에 더하는 금액이에요 (소득세법 제25조 제1항). 실제로 낼 세금은 이 금액에 한 해 월세를 더한 뒤, 필요경비와 공제를 빼고 세율을 곱해서 정해져요. 결과 화면의 합계 이름이 '총수입금액 산입액'인 것도 그래서예요. 세금까지 보려면 결과 아래의 주택임대소득세 계산기로 이어서 계산해 주세요.

기준시가와 주거전용면적은 어디서 확인하나요?

기준시가는 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있어요. 아파트와 연립주택, 다세대주택은 공동주택가격이, 단독주택은 개별주택가격이 그 해의 기준시가예요. 주거전용면적은 건축물대장이나 등기사항전부증명서에 제곱미터로 적혀 있어요. 두 값은 소형주택인지 판정할 때와 2주택이 대상인지 판정할 때 쓰이는데, 이 계산기는 두 값을 조회하지 않고 고르신 답을 그대로 써요.

공동으로 소유한 집도 주택 수에 넣나요?

이 계산기는 주택 수를 판정하지 않고 고르신 수를 그대로 써요. 공동으로 소유한 주택을 누구의 주택으로 세는지는 소득세법 시행령 제8조의2가 정하고 있어요. 부부가 각각 집을 가지고 있다면 그 집들은 합산해서 세어요. 지분을 나눠 가진 집이 있어서 판단이 어려우면 세무서나 세무 전문가에게 확인해 주세요.

전세를 한 해 중간부터 놓았어요. 어떻게 넣나요?

결과 화면의 '1년 내내 임대하지 않았어요' 옵션을 켜고 임대한 날수를 넣어 주세요. 그러면 마지막 금액을 그 날수만큼 일할해서 계산해요. 다만 이 방법도 임대한 기간 동안 보증금이 같았다고 보는 어림이에요. 조문의 산식은 날마다의 잔액을 더한 적수를 쓰기 때문에 (소득세법 시행령 제53조 제3항 제1호), 보증금이 중간에 바뀌었다면 결과가 실제 신고 금액과 달라져요.

계산 방법 · 참고 사항