실투자금 대비 연 수익률이에요
매매가와 보증금, 월세를 넣으면 한 해 임대수입이 실투자금 대비 연 몇 퍼센트인지 나와요. 실투자금은 매매가에 취득비용을 더하고 받은 보증금을 뺀 금액이에요. 공실과 수리비, 보유세와 임대소득세를 빼기 전 값이라 실제로 손에 남는 수익률은 이보다 낮아요.
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계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).
자주 묻는 질문
- 수익률을 어떻게 계산하나요?
- 연 월세 수입을 실투자금으로 나눠요. 연 월세 수입은 월세 × 12이고, 실투자금은 매매가 + 취득비용 − 받은 보증금이에요. 보증금이 클수록 실투자금이 줄어 수익률이 높게 나와요.
- 취득비용에는 무엇을 넣나요?
- 집을 살 때 매매가 말고 더 든 돈이에요. 취득세와 등기비용이 대표적이에요. 취득비용을 넣으면 실투자금이 늘어 수익률이 낮아지지만 그 숫자가 실제에 가까워요. 등기비용 계산기에서 나온 금액을 그대로 옮겨 넣으셔도 돼요.
- 실제 수익률도 이만큼 나오나요?
- 아니요, 실제로는 더 낮아요. 이 값은 공실 기간, 수리비, 재산세 같은 보유세, 주택임대소득세를 빼기 전 숫자예요. 관리비나 중개보수도 들어 있지 않아요.
- 대출을 끼고 사면 수익률이 어떻게 되나요?
- 이 계산기는 레버리지 수익률을 계산하지 않아요. 대출액과 금리를 넣으면 자기자본 대비 수익률이 달라지지만, 그 두 칸을 더 받으려면 화면이 하나 더 필요해서 넣지 않았어요. 이자는 대출 이자 계산기에서 따로 구해 보세요.
- 보증금이 커서 계산이 안 된다고 나와요
- 보증금이 매매가와 취득비용을 합친 금액 이상이면 실투자금이 0이거나 음수가 되어 수익률이 무한대나 음수로 나와요. 그 숫자는 ‘무한히 좋은 투자’라는 뜻이 아니라 이 공식이 답할 수 없는 상태라는 뜻이에요. 그래서 이 계산기는 큰 수를 지어내는 대신 계산을 멈추고 이유를 알려 드려요.
- 수익률이 몇 %면 괜찮은 건가요?
- 이 계산기는 수익률이 높은지 낮은지 판정하지 않아요. 적정선은 지역과 집 종류, 그때의 금리에 따라 달라지기 때문이에요. 대신 같은 조건으로 매물을 여러 개 계산해서 서로 견주어 보시는 편이 나아요. 그때는 취득비용을 넣는지 여부까지 똑같이 맞춰야 비교가 성립해요.
- 매매가 칸과 월세 칸의 단위가 다른가요?
- 네, 달라요. 매매가와 보증금, 취득비용 칸은 만원 단위이고 월세 칸만 원 단위예요. 칸 오른쪽에 적힌 단위와 칸 안의 예시 숫자를 보고 자릿수를 맞춰 주세요. 월세를 만원 단위로 넣으면 연 월세 수입이 실제보다 훨씬 작아져서 수익률도 아주 낮게 나와요.
- 보증금을 많이 받으면 수익률이 정말 올라가나요?
- 이 산식에서는 그렇게 나와요. 보증금이 클수록 실투자금이 줄어서 같은 월세로도 수익률이 높게 계산돼요. 다만 보증금은 계약이 끝나면 돌려줄 돈이라서 내 돈이 아니에요. 그리고 이 계산기는 받아 둔 보증금을 예금처럼 다른 곳에 넣어 얻는 이자를 수입으로 계산하지 않아요.
- 공실을 반영해서 계산할 수 있나요?
- 공실 기간을 넣는 칸은 없어요. 이 계산기는 월세에 12개월을 곱한 금액을 연 월세 수입으로 보기 때문이에요. 공실을 감안한 값이 궁금하면 실제로 세를 놓을 것 같은 개월 수만큼만 월세를 곱해 연 수입을 구하고, 그 금액을 12로 나눈 값을 월세 칸에 넣어 보세요. 그러면 같은 산식으로 공실을 반영한 수익률을 볼 수 있어요.
- 전세만 놓아도 수익률이 나오나요?
- 월세 칸에 0을 넣으면 연 월세 수입이 0이라 수익률도 0으로 나와요. 이 계산기는 월세를 받는 계약을 전제로 계산하기 때문이에요. 전세는 받아 둔 보증금을 어디에 넣어 두느냐에 따라 이익이 달라지는데, 그 조건은 사람마다 달라서 이 계산기가 대신 정하지 않았어요. 전세보증금이 임대수입으로 계산되는 경우인지는 간주임대료 계산기에서 확인해 주세요.
- 이 수익률을 대출 심사나 세금 신고에 그대로 쓸 수 있나요?
- 아니요, 두 곳 모두 다른 숫자를 봐요. 은행은 대출 한도를 정할 때 LTV와 DSR 같은 규제 비율을 보기 때문에, 그 한도는 LTV 계산기와 DSR 계산기에서 따로 확인해 주세요. 세금 신고에 적는 금액도 이 값이 아니라 실제로 받은 임대수입과 필요경비예요. 그 계산은 주택임대소득세 계산기에서 해요.
계산 방법 · 참고 사항
- 세를 놓으면 연 수익률이 몇 %인지 계산해요. 분모는 실투자금이에요. 실투자금은 매매가에 취득비용을 더하고 받은 보증금을 뺀 금액이에요.
- 실제 수익률은 이보다 낮아요. 이 값은 공실과 수리비, 보유세와 임대소득세를 빼기 전 숫자예요. 대출을 끼고 산 경우의 수익률, 곧 레버리지 수익률도 계산하지 않아요.
- 이 계산기가 한 화면에서 받는 값은 매매가와 보증금, 월세 세 가지예요. 매매가에는 계약서에 적는 거래가액을 넣고 공시가격을 넣지 않아요. 보증금은 세입자에게 받아 둔 돈이라서 받은 보증금이 없으면 비워 두면 돼요. 월세는 관리비를 뺀 순수한 월 차임만 넣어 주세요.
- 취득비용은 결과 화면의 계산 옵션에서 '취득비용 반영'을 켜면 입력 칸이 열려요. 켜지 않으면 취득비용을 0으로 두고 계산하고, 결과 화면이 그 사실을 경고로 알려 드려요. 매매가와 보증금, 취득비용 칸은 만원 단위이고 월세 칸만 원 단위예요.
- 계산은 세 단계로 이어져요. 먼저 월세에 12개월을 곱해 연 월세 수입을 구해요. 다음으로 매매가에 취득비용을 더하고 보증금을 빼서 실투자금을 구해요. 마지막으로 연 월세 수입을 실투자금으로 나눠 연 수익률을 구해요.
- 결과 화면 맨 위에는 연 수익률이 소수 둘째 자리까지 나와요. 그 아래 계산서에는 매매가와 보증금, 취득비용, 실투자금이 차례로 나오고, 합계 자리에는 연 월세 수입이 들어가요. 연 수익률은 금액이 아니라 비율이라서 금액을 적는 합계 자리에 넣지 않았어요.
- 세입자가 없는 달이 생기면 실제 수익률은 이 계산기가 보여주는 값보다 낮아져요. 이 계산기는 한 해 열두 달 내내 세입자가 있다고 보고 월세에 12개월을 곱하기 때문이에요. 집을 산 뒤 첫 세입자를 구하기까지 걸린 기간도, 세입자가 바뀌는 사이의 빈 기간도 계산에 들어가지 않아요.
- 집주인이 부담하는 수리비와 세입자를 새로 구할 때마다 드는 중개보수도 이 계산에 없어요. 두 비용 모두 해마다 금액이 크게 달라져서 이 계산기가 대신 값을 정하지 않았어요. 실제로 손에 남는 몫이 궁금하면 연 월세 수입에서 한 해 동안 나갈 지출을 먼저 빼고 다시 계산해 보세요.
- 재계약으로 보증금이나 월세가 바뀌면 수익률도 함께 달라져요. 이 계산기는 지금 넣은 조건이 한 해 동안 그대로 이어진다고 보고 계산하기 때문이에요. 갱신할 때 임대료를 얼마까지 올릴 수 있는지는 임대료 상승분 계산기에서 확인해 주세요.
- 취득비용 칸에 넣을 금액은 등기비용 계산기에서 먼저 구할 수 있어요. 월세에 매겨지는 세금은 주택임대소득세 계산기가 계산하고, 받아 둔 보증금이 임대수입으로 계산되는 경우인지는 간주임대료 계산기가 알려 줘요. 대출을 끼고 살 계획이면 대출 이자 계산기에서 이자를 따로 확인해 주세요.
- 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).