전세를 월세로 돌릴 때의 상한
전세보증금과 월세로 돌릴 금액을 넣으면 법이 정한 월세 상한이 나와요. 산정률은 한국은행 기준금리에 이율을 더한 값과 법이 정한 비율 가운데 낮은 쪽으로 정해져요 (주택임대차보호법 제7조의2·같은 법 시행령 제9조). 주택만 다루고 상가와 등록임대주택은 다른 기준을 써요.
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예시로 미리 보기
전세보증금 5억원에서 2억원을 남기고 나머지를 월세로 돌리면 월세가 얼마인가요
전세로 살던 집의 보증금 일부를 월세로 돌릴 때, 임대인이 받을 수 있는 월세 상한이 어떻게 만들어지는지 끝까지 따라가 볼게요.
- 전세보증금
- 500,000,000원5억원
- 남길 보증금
- 200,000,000원2억원
- 기준금리(직접 넣은 값)
- 2%
- · 이미 맺어 존속 중인 임대차의 보증금을 월세로 돌리는 경우예요. 새로 맺는 계약에는 이 상한이 적용되지 않아요
- · 기준금리를 직접 넣어 계산한 예시예요. 비워 두면 규칙에 담긴 한국은행 기준금리 공시값으로 계산해서 상한이 달라져요
- · 아래 금액은 임대인이 받을 수 있는 최대예요. 실제 월세는 이 범위 안에서 협의로 정해요
| 단계 | 값 |
|---|---|
| 전환 대상액전세보증금에서 남길 보증금을 뺀 금액이에요. 조문이 말하는 "전환되는 금액"이 이 금액이에요 (주택임대차보호법 제7조의2). | 300,000,000원3억원 |
| 상한 전환율시행령이 정한 고정 상한과, 한국은행 기준금리에 시행령이 정한 이율을 더한 비율을 견줘 낮은 쪽을 골라요 (같은 법 시행령 제9조). | 4% |
| 연간 상한전환 대상액에 상한 전환율을 곱한 한 해치 금액이에요. | 12,000,000원1,200만원 |
| 월세 상한한 해치 상한을 열두 달로 나눈 금액이에요. 원 미만은 버려요. 올림하면 열두 달을 모은 금액이 한 해 상한을 넘어요. | 1,000,000원100만원 |
이 예시는 2026년 현행 법령 기준이에요. 근거: 주택임대차보호법 제7조의2 · 같은 법 시행령 제9조
금융통화위원회가 기준금리를 바꾸면 상한 전환율도 함께 달라져요. 기준금리를 비우고 계산하면 위 계산기는 공시된 최신 값으로 상한을 판정하니 금액이 이 예시와 달라져요. 새로 맺는 계약의 보증금과 월세 조합은 이 상한의 대상이 아니라 시세와 협의로 정해요.
위 계산기에 내 전세보증금과 남길 보증금을 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.
전월세 전환율 법정 상한
아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 법령이 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 시행령 제9조 제1항 | 연 10% |
| 시행령 제9조 제2항 | 한국은행 기준금리 + 연 2%p |
| 적용 상한 | 두 값 중 낮은 쪽 (법 제7조의2) |
| 한국은행 기준금리 | 연 3% (2026-08-27 기준) |
이 상한은 이미 있는 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때만 적용되고, 새로 맺는 계약에는 적용되지 않아요 (주택임대차보호법 제7조의2 · 시행령 제9조).
근거: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)·제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 같은 법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) — 기준금리는 한국은행 공시값(법령 수치 아님) · 법령 원문 보기 →
자주 묻는 질문
- 법정 전환율은 몇 %인가요?
- 법정 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽이에요 (주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조). 이 계산기가 담아 둔 기준금리는 2026년 8월 27일 금융통화위원회가 정한 연 3.00%라, 상한은 연 5.00%예요. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌어요.
- 새로 계약할 때도 이 상한이 적용되나요?
- 아니요. 조문은 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우를 규율해요. 즉 이미 있는 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되고, 갱신하는 경우도 포함돼요. 새로 계약하는 집에서 보증금과 월세를 어떻게 나눌지는 이 상한의 대상이 아니라 시세와 협의로 정해요. 이 계산기에서 가장 오해가 많은 부분이에요.
- 여기 나온 금액을 그대로 내면 되나요?
- 이 값은 받을 수 있는 최대예요. 법은 상한만 정하고 실제 월세는 그 안에서 임대인과 임차인이 협의로 정해요. 그래서 결과보다 낮은 월세로 합의하는 것은 아무 문제가 없어요.
- 상한을 넘는 월세를 이미 내고 있다면요?
- 법정 상한을 넘는 월세라면 초과분을 두고 다툴 수 있지만, 그 판단은 계약 경위와 갱신 여부에 따라 달라져요. 새로 맺은 계약이라면 애초에 이 상한의 대상이 아니에요. 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담해 보시는 것이 좋아요.
- 상가나 사무실도 같은 전환율인가요?
- 아니요, 상가와 사무실에는 상가건물임대차보호법 제12조와 같은 법 시행령 제5조가 적용돼요. 상한은 연 1할2푼, 곧 연 12%와 한국은행 기준금리에 4.5배를 곱한 비율 중 낮은 쪽이라 주택보다 훨씬 높아요. 이 계산기는 주택만 다뤄요. 등록임대주택도 보증금과 월세를 하나로 합쳐 증가율을 재는 방식이라 산정이 달라요.
- 반전세로 바꿀 때는 어디에 넣나요?
- '월세로 돌리지 않고 남길 보증금' 칸에 계속 보증금으로 둘 금액을 넣으면 돼요. 계산기는 전세보증금에서 그 금액을 뺀 나머지만 월세로 전환해요. 이 칸을 비우면 전세보증금 전부를 월세로 돌린다고 보기 때문에, 월 상한이 실제보다 높게 나와요. 반전세 조건을 협의하는 중이라면 남길 금액을 여러 번 바꿔 넣으면서 월 상한이 어떻게 달라지는지 비교해 보세요.
- 금액은 만원 단위로 넣나요?
- 네, 두 금액 칸 모두 만원 단위로 받아요. 칸 오른쪽에 '만원'이라고 적혀 있고, 칸에 흐리게 보이는 예시 숫자가 만원 단위 표기예요. 숫자를 치는 동안 칸 아래에 한글 단위 금액이 함께 나오니 자릿수를 바로 확인할 수 있어요. 만원 칸은 소수점도 받으므로 만원 미만의 끝자리가 있는 보증금도 그대로 넣을 수 있어요.
- 기준금리가 최근에 바뀌었는데 결과에 반영되나요?
- 이 계산기는 화면에 밝혀 둔 기준일의 공시값으로 상한을 판정해요. 금융통화위원회가 그 기준일보다 뒤에 금리를 바꿨다면 그 변경은 아직 반영돼 있지 않아요. 그럴 때는 결과 위의 계산 옵션에서 '기준금리 직접 넣기'를 켜고 오늘 값을 넣어 주세요. 오늘 값은 한국은행 기준금리 추이 페이지에서 확인할 수 있어요. 기준금리를 직접 넣으면 계산서 위의 요약이 '기준금리 직접 입력'으로 바뀌어서, 어떤 값으로 계산했는지 나중에 다시 볼 수 있어요.
- 집주인이 제시한 전환율이 상한을 넘는지 어떻게 확인하나요?
- 계산 옵션에서 '시장 전환율과 비교'를 켜고 임대인이 제시한 비율을 넣으면 돼요. 그러면 계산서에 그 비율로 계산한 월세가 한 줄 더해져요. 그 금액이 법정 상한을 넘으면 얼마나 넘는지가 금액으로 표시되고, 상한 안이면 그 비율로 협의해도 조문에 걸리지 않는다고 알려 줘요. 이미 있는 임대차를 전환하는 경우라면 상한을 넘는 약정은 그 초과분이 효력을 갖지 못할 수 있어요. 다만 초과분의 효력을 어떻게 볼지는 계약을 맺은 경위에 따라 달라지는 문제라서, 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에서 상담받아 보는 편이 좋아요.
- 월 상한에 12를 곱하면 연간 상한보다 조금 적어요.
- 월 상한을 만들 때 원 미만을 버리기 때문이에요. 조문이 정한 것은 연 단위 상한이고, 월 상한은 그 금액을 12로 나눈 값이에요. 나눈 값을 올리거나 반올림하면 12개월치 합계가 연 단위 상한을 넘어요. 그러면 상한을 알려 주는 화면이 상한을 넘는 금액을 알려 주게 돼요. 그래서 이 계산기는 언제나 원 미만을 버리는 쪽으로 계산해요.
- 예전에 한 전환을 지금 계산해도 되나요?
- 이 계산기는 계산하는 날에 시행 중인 조문과 최신 공시 기준금리로 상한을 판정해요. 과거 시점의 기준금리 이력은 담고 있지 않아서, 몇 해 전의 전환을 그대로 재현하지는 못해요. 그 시점의 기준금리를 알고 있다면 계산 옵션에서 '기준금리 직접 넣기'를 켜고 그 값을 넣어 계산할 수 있어요. 다만 조문이나 시행령이 그사이에 바뀌었다면 이 방법으로도 당시의 상한과 같아지지 않아요.
계산 방법 · 참고 사항
- 전세보증금을 월세로 돌릴 때 법이 정한 월세 상한을 계산해요. 법정 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽이에요.
- 법정 전환율은 새로 맺는 계약에는 적용되지 않아요. 이미 있는 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되며, 갱신하는 경우도 포함돼요. 새로 계약하는 집에서 보증금과 월세를 어떻게 나눌지는 시세와 협의로 정해요 (주택임대차보호법 제7조의2).
- 물어보는 값은 두 가지예요. '현재 전세보증금' 칸에 지금 계약된 보증금을 넣고, 월세로 돌리지 않고 남겨 둘 보증금이 있으면 그 아래 칸에 넣어요. 아래 칸을 비우면 계산기가 0원으로 보고 전세보증금 전부를 월세로 돌려요. 계산은 네 걸음으로 진행돼요. 먼저 전세보증금에서 남길 보증금을 빼서 전환 대상액을 구하고, 다음으로 법이 정한 두 비율 중 낮은 쪽을 상한 전환율로 골라요. 그다음 전환 대상액에 그 전환율을 곱해 1년치 상한을 만들고, 마지막으로 그 1년치를 12로 나누어 한 달치 상한을 구해요 (주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조).
- 결과는 계산서 형태로 나와요. 계산서 위쪽에는 전환 대상 금액과 적용된 전환율, 그리고 기준금리를 어느 날짜 기준으로 삼았는지가 짧은 요약으로 나란히 나와요. 계산서 본문은 '전환 대상액', '적용 전환율', '연간 상한', '월 차임 상한' 네 줄이고, 각 줄 아래에 그 값을 어떤 식으로 구했는지가 함께 적혀 있어요. 맨 아래 큰 숫자가 '월 차임 상한'이에요. 이 금액은 받을 수 있는 최대치예요. 그래서 실제 월세는 그 금액을 넘지 않는 선에서 임대인과 임차인이 합의해 정해요.
- '월세로 돌리지 않고 남길 보증금' 칸을 비워 두면 월 상한이 가장 높게 나와요. 계산기가 빈 칸을 0원으로 보고 전세보증금 전부를 월세로 돌린다고 계산하기 때문이에요. 보증금 일부를 남기는 반전세로 바꾸는 경우라면 남길 금액을 반드시 넣어 주세요. 그 금액을 넣지 않으면 법이 허용하지 않는 월세를 허용된 금액으로 읽게 돼요. 남길 보증금이 전세보증금보다 크면 계산 자체가 성립하지 않아서, 화면이 결과 대신 입력을 다시 확인해 달라고 알려 줘요.
- 기준금리는 법이 정한 수치가 아니라 한국은행이 공시하는 값이에요. 그래서 이 계산기는 기준금리를 쓸 때마다 그 값의 기준일을 함께 밝혀요. 금융통화위원회가 그 기준일보다 뒤에 금리를 바꿨다면, 화면이 말하는 상한과 오늘의 상한이 달라져요. 그럴 때는 결과 위의 계산 옵션에서 '기준금리 직접 넣기'를 켜고 새 값을 넣으면 돼요. 오늘의 기준금리는 계산 방법을 설명하는 문단의 링크를 눌러 한국은행 기준금리 추이 페이지에서 확인할 수 있어요.
- 임대인이 제시한 전환율이 있다면 계산 옵션에서 '시장 전환율과 비교'를 켜고 그 비율을 넣어 보세요. 그러면 계산서에 그 비율로 계산한 월세가 한 줄 더해지고, 그 금액이 법정 상한 안인지 아니면 상한을 얼마나 넘는지가 함께 표시돼요. 이 옵션을 켜도 법정 상한 자체는 달라지지 않아요. 한국부동산원이 지역별 전월세전환율 통계를 내지만, 그 통계값은 법령 수치가 아니라서 이 계산기는 어떤 시장 전환율도 기본값으로 채워 두지 않아요.
- 이 값은 임대인과 조건을 협의하기 전에 기준선을 정할 때 써요. 임대인이 제시한 월세가 상한 안에 있는지 확인하고, 계약서를 새로 쓰기 전에 숫자를 검산하는 자리예요. 다만 이 계산기는 임차인이 전환을 요구할 수 있는지, 임대인이 전환을 요구했을 때 응해야 하는지는 판정하지 않아요. 계약갱신요구권이나 감액청구처럼 전환 여부 자체를 다투는 문제도 이 화면의 계산 범위 밖이에요.
- 결과 아래의 '이어서 계산해 볼까요?'에서 같은 계약의 다음 계산으로 넘어갈 수 있어요. '월세보증금 조정'을 누르면 남길 보증금과 방금 구한 월 상한이 그대로 옮겨져서, 보증금을 다시 올렸을 때 월세가 얼마나 줄어드는지 볼 수 있어요. '전세 vs 월세'는 전환 전 전세 조건과 전환 후 월세 조건을 1년 비용으로 비교하고, '임대료 상승분'은 갱신할 때 임대료를 얼마까지 올릴 수 있는지 계산해요. '간주임대료'는 임대인 쪽 계산이라서, 보증금이 줄고 월세가 늘어나면 임대인의 세금 계산이 어떻게 달라지는지 볼 때 눌러요.
- 확인할 곳은 화면 안과 밖에 나뉘어 있어요. 상한을 판정하는 두 비율의 인쇄값은 이 페이지의 세율표에 있고, 근거가 되는 조문과 원문 링크는 근거 법령 탭에 있어요. 기준금리는 한국은행이 공시하므로 한국은행 기준금리 추이 페이지에서 확인해요. 지금 전세보증금이 얼마인지, 그리고 갱신하는 계약인지 새로 맺는 계약인지는 갖고 있는 임대차계약서로 확인해요. 계약서에 적힌 조건과 화면에 넣은 값이 다르면 결과도 달라져요.
- 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).