갱신할 때 올릴 수 있는 한도
지금 계약의 보증금이나 월세를 넣으면 갱신할 때 올릴 수 있는 상한 금액이 나와요. 증액 청구의 한도는 주택임대차보호법 제7조 제2항이 정하고, 시·도 조례가 더 낮게 정할 수도 있어요. 새로 맺는 계약에는 적용되지 않고, 등록임대주택은 산정 방법이 달라요.
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전세보증금 3억원이면 갱신할 때 얼마까지 올려 줄 수 있나요
전세 계약을 갱신하면서 임대인이 보증금을 올려 달라고 할 때, 법이 정한 최대 금액이 어떻게 나오는지 따라가 볼게요.
- 지금 보증금
- 300,000,000원3억원
- · 보증금만 있는 전세 계약이에요. 월세가 있으면 월세에도 같은 상한율을 따로 적용해요
- · 이미 있는 임대차를 갱신하거나 존속 중에 올려 달라고 청구할 때의 한도예요. 새로 맺는 계약에는 적용되지 않아요
- · 전국 상한으로 계산했어요. 시·도가 조례로 이 범위 안에서 상한을 더 낮게 정한 지역이라면 실제 한도는 더 낮아요
- · 계약을 맺거나 차임·보증금을 올린 뒤 1년 안에는 다시 증액청구를 하지 못해요 (주택임대차보호법 제7조 제1항 후단)
| 단계 | 값 |
|---|---|
| 상한율조문이 정한 증액 한도 비율이에요. 시·도가 조례로 이 범위 안에서 더 낮게 정할 수 있어요 (주택임대차보호법 제7조 제2항). | 5% |
| 증액 한도지금 보증금에 상한율을 곱한 금액이에요. 갱신하면서 올려 줄 수 있는 최대 금액이에요. | 15,000,000원1,500만원 |
| 증액 후 보증금 상한지금 보증금에 증액 한도를 더한 금액이에요. 이 금액을 넘겨 증액청구를 하지 못해요. | 315,000,000원3억 1,500만원 |
이 예시는 2026년 현행 법령 기준이에요. 근거: 주택임대차보호법 제7조 제1항 · 제2항
시·도 조례가 상한을 더 낮게 정한 지역이라면 실제로 올려 줄 금액이 이보다 적어요. 보증금은 올리고 월세는 내리는 식으로 조건을 다시 짜는 갱신은 이 계산이 다루지 않아요.
위 계산기에 지금 보증금과 월세를 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.
임대료 증액청구 상한
아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 법령이 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 증액청구 상한 | 약정 금액의 20분의 1 (5%) |
| 재증액 금지 기간 | 계약·증액 후 12개월 |
| 시·도 조례 위임 | 시·도가 조례로 상한을 달리 정할 수 있어요 (제2항 단서). 계약한 주택이 있는 시·도의 조례를 확인해 주세요 |
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 제2항
근거: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)·제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 같은 법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) — 기준금리는 한국은행 공시값(법령 수치 아님) · 법령 원문 보기 →
자주 묻는 질문
- 갱신할 때 얼마까지 올릴 수 있나요?
- 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 그러니까 5%가 상한이에요 (주택임대차보호법 제7조 제2항). 보증금 3억원이면 3억 1,500만원까지, 월세 100만원이면 105만원까지예요.
- 5%보다 낮은 지역도 있나요?
- 있을 수 있어요. 같은 조 단서가 시·도에 상한을 달리 정할 권한을 위임하고 있어서, 조례가 상한을 더 낮게 정했다면 그 값이 실제 상한이에요. 이 계산기는 조례를 갖고 있지 않아서 언제나 법이 정한 상한인 5%로 계산해요. 계약한 주택이 있는 시·도의 조례를 확인해 주세요.
- 1년마다 올릴 수 있나요?
- 계약을 맺거나 임대료를 올린 뒤 1년 이내에는 증액을 청구하지 못해요 (주택임대차보호법 제7조 제1항 후단). 그래서 작년에 올렸다면 1년이 지나야 다시 올릴 수 있어요.
- 새로 맺는 계약에도 5% 제한이 있나요?
- 아니요. 증액 상한은 갱신하거나 존속 중에 올려 달라고 청구할 때의 한도예요. 임차인이 바뀌어 새 계약을 맺는 경우에는 이 상한이 적용되지 않아요.
- 보증금은 올리고 월세는 내리는 식으로 바꾸려면요?
- 이 계산기는 보증금과 월세에 각각 5%를 적용해서 상한을 보여줘요. 둘을 하나로 합쳐 증가율을 재는 방식은 등록임대주택(민간임대주택에 관한 특별법 제44조)의 산정법이라, 주택임대차보호법 조문과 섞지 않았어요. 보증금과 월세를 맞바꾸는 협상이라면 전월세 전환 계산기와 월세보증금 조정 계산기를 함께 써 주세요.
- 보증금을 올렸으면 뭘 해야 하나요?
- 보증금을 올린 부분의 우선변제권은 새로 확정일자를 받아야 생겨요. 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 반드시 받아 두세요. 전입신고는 그대로 유지해 주세요.
- 임대인이 상한보다 많이 올려 달라고 하면 어떻게 하나요?
- 먼저 이 계산기로 상한 금액을 확인하고, 요구받은 금액이 그 안에 있는지 견주어 보세요. 법이 정한 상한은 임대인이 증액을 청구할 수 있는 금액의 한도예요 (주택임대차보호법 제7조 제2항). 한도를 넘는 금액을 두고 다툴 수 있지만, 그 판단은 계약 경위와 갱신 여부에 따라 달라져요. 판단이 어려우면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담해 보시는 것이 좋아요.
- 관리비도 인상 상한 안에 들어가나요?
- 이 계산기는 계약서에 적힌 보증금과 월세만 계산해요. 관리비를 넣는 칸이 없어서, 관리비가 함께 오르더라도 그 금액은 결과에 들어 있지 않아요. 그래서 갱신한 뒤 매달 나가는 돈이 얼마나 늘어나는지 보려면 관리비 인상분을 따로 더해서 확인해야 해요. 관리비가 증액 상한의 대상인지는 이 계산기가 판정하지 않아요.
- 상가나 사무실도 같은 상한인가요?
- 아니요. 이 계산기는 주택임대차보호법을 근거로 계산해요. 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법이 따로 정하고 있어서 증액 상한을 정하는 조문이 달라요. 그래서 이 화면에 나온 상한을 상가 계약에 그대로 쓰면 안 돼요. 상가 계약이라면 그 법과 시행령이 정한 상한을 확인해 주세요.
- 전세라서 월세가 없는데 어떻게 넣나요?
- '지금 보증금' 칸만 채우고 '지금 월세' 칸은 비워 두면 계산돼요. 보증금 없이 월세만 내는 계약이라면 반대로 월세 칸만 채우면 돼요. 보증금과 월세가 함께 있는 계약이라면 두 칸을 모두 채우고, 그러면 결과에 보증금 상한과 월세 상한이 나란히 나와요. 두 칸을 다 비우면 계산할 금액이 없어서 결과가 나오지 않아요.
- 계산 결과는 어느 시점을 기준으로 하나요?
- 이 계산기는 계산하는 날에 시행 중인 규칙으로 상한을 구해요. 계약일이나 갱신일을 넣는 칸이 없는데, 증액을 청구하는 시점에 시행 중인 조문을 적용하는 것으로 보고 계산하기 때문이에요. 그래서 지난 계약 시점의 기준으로 거슬러 올라가 계산하지는 않아요. 지금 적용되는 상한율과 재증액 금지 기간은 '세율표' 탭에서 함께 볼 수 있어요.
계산 방법 · 참고 사항
- 갱신할 때 보증금과 월세를 얼마까지 올릴 수 있는지 계산해요. 법이 정한 상한은 약정한 금액의 20분의 1(5%)이에요 (주택임대차보호법 제7조 제2항).
- 시·도 조례가 상한을 더 낮게 정할 수 있어요. 같은 조 단서가 시·도에 상한을 달리 정할 권한을 위임해서, 지역에 따라 실제 상한이 법이 정한 상한보다 낮을 수 있어요. 계약한 주택이 있는 시·도의 조례를 확인해 주세요.
- 이 계산기가 묻는 것은 두 칸뿐이에요. '지금 보증금' 칸에는 지금 계약서에 적힌 보증금을 만원 단위로 넣고, '지금 월세' 칸에는 다달이 내는 월세를 원 단위로 넣어요. 전세라면 보증금만 넣고 월세 칸은 비워 두면 되고, 보증금 없이 월세만 내는 계약이라면 반대로 월세 칸만 채우면 돼요. 계산기는 먼저 주택임대차보호법 제7조 제2항이 정한 상한율을 규칙 데이터에서 읽어요. 그다음 지금 보증금에 그 상한율을 곱해 올릴 수 있는 금액을 구하고, 그 금액을 지금 보증금에 더해 보증금 상한을 만들어요. 월세도 같은 순서로 계산하며, 보증금과 월세는 서로 영향을 주지 않아요.
- 결과는 두 부분으로 나뉘어 있어요. 위쪽 비교 상자에는 지금 금액과 상한 금액이 화살표로 이어져 나오고, 각 줄에는 올릴 수 있는 금액이 '최대 얼마 인상'이라는 문구로 함께 적혀요. 아래 계산서에는 지금 금액을 적은 행에 이어 '상한율' 행이 나오고, 그다음에 '보증금 상한' 행과 '월세 상한' 행이 나와요. 계산서 맨 위의 큰 금액과 맨 아래 합계 자리에는 보증금을 넣었으면 보증금 상한이 오고, 월세만 넣었으면 월세 상한이 와요. 보증금은 한 번에 주고받는 돈이고 월세는 다달이 내는 돈이라서, 두 금액을 더한 숫자는 아무 뜻도 갖지 않기 때문이에요. 계산서의 '재증액 금지' 행은 한 번 올린 뒤 다시 올려 달라고 청구하기까지 기다려야 하는 기간이에요.
- 이 계산기가 다루지 않는 것도 알아 두면 좋아요. 첫째, 여기서 계산하는 상한은 주택 임대차의 상한이에요. 상가나 사무실을 빌린 계약은 상가건물 임대차보호법이 따로 정하고 있어서, 이 화면에 나온 상한을 상가 계약에 그대로 쓰면 안 돼요. 둘째, 임대료를 내려 달라고 하는 감액청구는 이 계산기가 계산하지 않아요. 셋째, 갱신을 요구할 수 있는 상황인지 자체도 판정하지 않아요. 이 계산기가 계산하는 것은 보증금과 월세를 올릴 수 있는 금액의 한도 하나예요. 산정 방식이 아예 다른 등록임대주택의 사정은 '근거 법령' 탭에 적어 두었어요.
- 결과와 실제 협상이 달라지는 상황도 있어요. 첫째, 여기 나온 금액은 임대인이 올려 달라고 청구할 수 있는 최대치예요. 임대인과 임차인이 합의하면 그보다 낮은 금액으로 정할 수 있고, 올리지 않기로 정할 수도 있어요. 둘째, 이 계산기는 계약서에 적힌 보증금과 월세만 계산해요. 관리비처럼 따로 내는 금액은 입력받는 칸이 없어서, 관리비를 함께 올리기로 했다면 그 인상분은 결과에 들어 있지 않아요. 셋째, 계산은 계산하는 날에 시행 중인 규칙으로 이뤄져요. 계약일을 입력받지 않기 때문에 지난 계약 시점의 기준으로 거슬러 올라가 계산하지는 않아요.
- 이 상한은 갱신을 이야기하기 전에 미리 재 보는 기준으로 써요. 임차인이라면 임대인이 제시한 금액이 법이 정한 상한 안에 있는지 먼저 확인할 수 있어요. 임대인이라면 청구할 수 있는 최대 금액을 확인한 다음 그 안에서 제안할 금액을 정할 수 있어요. 금액을 정하고 나면 새 계약서에 보증금과 월세를 얼마로 적을지도 함께 정해져요. 다만 계산 결과는 법이 정한 한도일 뿐이고, 실제로 얼마에 합의할지는 임대인과 임차인이 정하는 일이에요.
- 결과 아래 '이어서 계산해 볼까요?'에서 다음 계산기로 넘어갈 수 있어요. '월세보증금 조정'을 누르면 지금 보증금과 지금 월세가 그대로 옮겨져서, 보증금과 월세를 다시 짜면 얼마가 되는지 확인할 수 있어요. 보증금을 넣었다면 '전월세 전환' 칩도 함께 나오고, 그 칩을 누르면 지금 보증금이 전세보증금 자리에 옮겨져서 보증금을 월세로 돌릴 때의 법정 상한 월세를 볼 수 있어요. '전세 vs 월세'는 갱신 조건이 비용으로 유리한지 견주는 화면이에요. 반대로 전월세 전환 계산기나 월세보증금 조정 계산기에서 이 화면으로 넘어오면, 그 화면에서 계산한 보증금과 월세가 두 칸에 채워져 있어요.
- 넣을 금액과 확인할 곳도 함께 알아 두면 좋아요. 지금 보증금과 지금 월세는 임대차계약서에 적힌 금액을 그대로 넣으면 돼요. 시·도 조례가 상한을 더 낮게 정했는지는 계약한 주택이 있는 시·도에 확인해 주세요. 갱신 금액을 두고 다툼이 생기면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담할 수 있어요. 보증금을 올려 계약서를 다시 썼다면 확정일자를 주민센터나 등기소에서 새로 받아 두세요.
- 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).