두 안을 한 해 비용으로 견줘요
전세 안의 보증금과 월세 안의 보증금·월 차임, 그리고 기회비용률을 넣으면 두 안의 한 해 비용이 얼마나 차이 나는지 나와요. 세법이 아니라 묶인 보증금의 기회비용까지 비용으로 세는 산식이에요. 기회비용률에 기본값을 두지 않은 것은 사람마다 다른 값을 대신 정하지 않기 위해서예요.
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계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).
자주 묻는 질문
- 기회비용률에 어떤 숫자를 넣어야 하나요?
- 전세금을 마련하는 방법에 따라 달라요. 전세대출을 받는다면 그 대출 금리를, 내 돈으로 넣는다면 그 돈을 예금에 뒀을 때 받을 예금 금리를 넣으면 돼요. 전세금이 묶여 있는 동안 받지 못하는 이자나 대출로 더 내는 이자가 곧 전세의 비용이기 때문이에요.
- 왜 기본값을 채워 주지 않나요?
- 기회비용률은 사람마다 다른 값이라서, 우리가 대신 정하면 그 숫자가 곧 지어낸 값이 되기 때문이에요. 게다가 이 비율은 0.1%p만 달라져도 유불리가 뒤집힐 수 있어요. 그래서 우리는 묻는 편이 정직하다고 봤어요.
- 암묵 전환율이 무슨 뜻인가요?
- 지금 비교하는 두 조건이 실제로 몇 %의 비율로 보증금을 월세로 바꾸고 있는지를 나타내는 값이에요. 이 값은 (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금)으로 구해요. 동시에 유불리가 뒤집히는 기준선이기도 해서, 내 기회비용률이 이 숫자보다 높으면 월세가, 낮으면 전세가 유리해요.
- ‘차이가 거의 없다’고 나오면 어떻게 하나요?
- 두 안의 연 비용 차이가 아주 작다는 뜻이에요. 기회비용률은 어림으로 넣는 값이라서 그 정도 폭은 오차 범위 안이에요. 그럴 때는 어느 쪽도 크게 유리하지 않다가 정직한 답이에요. 그러니 금액이 아니라 아래 항목들을 보고 두 안 중 하나를 고르시는 편이 나아요.
- 이 계산에 안 들어간 것은 무엇인가요?
- 보증금을 돌려받지 못할 위험, 이사 비용, 전세대출 한도와 승인 여부, 월세 세액공제는 넣지 않았어요. 이 항목들은 전부 이 비교를 뒤집을 수 있지만 사람마다 값이 달라서, 계산에 끼워 넣는 대신 빠진 항목을 이름으로 밝히는 방법을 골랐어요.
- 결과가 안 나와요. 어떤 칸을 채워야 하나요?
- 네 칸 중 하나라도 비어 있으면 계산서가 나오지 않아요. 입력 카드 아래 '어떻게 비교하나요' 상자가 아직 채우지 않은 칸의 이름을 알려 주니 그 이름을 보고 채우면 돼요. 특히 기회비용률에는 기본값이 없어서 이 칸이 비어 있는 동안에는 결과가 나오지 않아요. 월세 안에 보증금이 없는 경우라면 그 칸은 비워 두어도 계산이 돼요.
- 반전세도 비교할 수 있나요?
- 네, 월세 안의 보증금 칸과 월 차임 칸을 함께 채우면 반전세 조건 그대로 비교돼요. 계산기가 월세 안의 보증금에도 같은 기회비용률을 곱해서 비용으로 세기 때문이에요. 다만 월세 안의 보증금이 전세보증금보다 크거나 같으면 암묵 전환율은 계산할 수 없다고 나와요. 보증금을 월세로 바꾼 비율을 구하려면 두 보증금 사이에 차이가 있어야 하기 때문이에요.
- 기회비용률은 퍼센트 표기 그대로 적으면 되나요?
- 네, 화면에 보이는 퍼센트 표기 그대로 적으면 돼요. 연 이자율이 몇 퍼센트인지를 소수점까지 그대로 넣으면 되고, 계산기는 소수 둘째 자리까지 읽어요. 칸을 누른 뒤 위아래 화살표 키를 쓰거나 마우스 휠을 굴리면 0.1%p씩 값이 바뀌니, 확실하지 않은 비율을 조금씩 바꿔 보며 결과가 뒤집히는지 확인할 때 쓰면 좋아요. 상한을 넘는 아주 큰 값은 계산기가 읽지 않아서 그때는 결과가 나오지 않아요.
- 계약 기간이 2년인데 1년 비용으로 비교해도 되나요?
- 두 안의 조건이 계약 기간 내내 그대로라면 1년으로 비교해도 어느 쪽이 싼지는 달라지지 않아요. 1년 비용의 차이에 계약 기간을 곱하면 기간 전체의 차이가 되기 때문이에요. 다만 이사 비용과 중개보수처럼 계약할 때 한 번만 드는 돈은 이 계산에 없어요. 그 돈은 계약 기간이 길수록 1년에 나눠 지는 부담이 줄어들어서, 기간이 다른 두 안을 견줄 때는 따로 더해서 봐야 해요.
- 전세대출을 일부만 받으면 기회비용률에 무엇을 넣나요?
- 내 돈과 빌린 돈의 금리가 다르면 한 값으로 뭉뚱그린 기회비용률이 실제와 달라져요. 이 계산기는 기회비용률을 한 칸만 받기 때문이에요. 그럴 때는 대출 금리로 한 번, 예금 금리로 한 번 계산해서 두 결과를 함께 보는 방법이 있어요. 두 계산의 결론이 같으면 그 사이의 어떤 비율을 넣어도 결론은 같으니, 유불리를 그것만으로 정할 수 있어요.
- 월세 세액공제를 넣으면 결과가 달라지나요?
- 이 계산기는 세금 효과를 넣지 않아서 결과에 반영되어 있지 않아요. 월세는 세액공제 대상이 되는 경우가 있고 전세대출 원리금은 소득공제 대상이 되는 경우가 있어서, 실제 부담은 이 계산보다 낮아질 수 있어요. 두 공제 모두 소득과 주택 요건에 따라 받을 수 있는지가 달라져서 이 화면이 대신 판정하지 않아요. 요건과 한도는 국세청 홈택스나 국세상담센터에서 확인해 주세요.
계산 방법 · 참고 사항
- 같은 집의 전세 안과 월세 안을 1년 비용으로 비교해요. 전세금은 돌려받는 돈이지만, 그 돈이 묶여 있는 동안 받지 못하는 이자는 비용이에요. 그래서 그 이자율, 즉 기회비용률을 넣어야 답이 나와요.
- 우리는 기회비용률에 기본값을 넣지 않았어요. 전세대출 금리나 예금 금리는 사람마다 달라서, 우리가 대신 정하면 그 숫자가 곧 지어낸 값이 돼요. 그리고 이 비율이 0.1%p만 달라져도 유불리가 뒤집힐 수 있어요.
- 이 계산기는 한 화면에서 네 칸을 받아요. 전세 안의 보증금과 월세 안의 보증금, 월세 안의 월 차임, 그리고 기회비용률이에요. 보증금 두 칸은 만원 단위이고 월 차임 칸만 원 단위라서, 칸 오른쪽에 적힌 단위를 보고 넣어 주세요. 금액 칸은 아래에 한글 금액을 함께 보여 주니 자릿수가 맞는지 그 줄로 확인할 수 있어요. 월세 안에 보증금이 없다면 그 칸은 비워 두면 되고, 세 금액 칸 모두 아래에 자주 쓰는 단위를 더해 주는 단추가 있어서 손으로 다 치지 않아도 돼요.
- 네 칸 중 하나라도 비어 있으면 계산서가 나오지 않아요. 그럴 때는 입력 카드 아래 '어떻게 비교하나요' 상자가 아직 채우지 않은 칸의 이름을 알려 줘요. 전세금, 월세 조건, 기회비용률 순으로 알려 주니 그 이름을 보고 채우면 돼요. 네 칸이 다 차면 같은 상자가 지금 어떤 기회비용률로 계산하고 있는지를 다시 알려 줘요.
- 계산은 네 단계로 이어져요. 먼저 전세보증금에 기회비용률을 곱해서 전세 안의 1년 비용을 구해요. 다음으로 월세보증금에 같은 기회비용률을 곱하고 그 금액에 월 차임의 12개월치를 더해서 월세 안의 1년 비용을 구해요. 그다음 두 금액의 차이를 구하고, 마지막으로 월 차임의 12개월치를 전세보증금과 월세보증금의 차액으로 나눠서 암묵 전환율을 구해요.
- 결과 맨 위에는 넣은 값을 되짚어 주는 칩 세 개가 나와요. 전세와 월세, 기회비용률이에요. 그 아래 '1년 기준 비용 비교' 계산서의 합계 자리에는 더 비싼 쪽이 1년에 얼마나 더 드는지가 적혀요. 계산서 다섯 줄은 기회비용률, 전세 1년 비용, 월세 1년 비용, 두 비용의 차이, 암묵 전환율 순이고, 줄마다 무엇을 뜻하는지 설명이 함께 나와요. 계산으로 나온 값에는 그 값을 구한 식도 함께 적혀요.
- 합계 자리에 두 안의 1년 비용을 더한 금액은 적지 않았어요. 전세 비용과 월세 비용을 더한 값은 아무도 내지 않는 금액이기 때문이에요. 이 화면이 답으로 삼는 것은 두 비용의 차이 하나이고, 전세 1년 비용과 월세 1년 비용은 그 차이가 어떻게 나왔는지 보여 주는 줄이에요.
- 실제 부담이 이 결과와 달라지는 경우가 있어요. 첫째, 전세대출을 변동금리로 받으면 계약 기간 중에 금리가 달라지지만 이 계산기는 넣어 주신 비율 하나가 1년 내내 그대로라고 봐요. 둘째, 전세와 월세의 관리비가 다르면 매달 내는 돈이 달라지는데 관리비는 계산에 들어 있지 않아요. 셋째, 이사 비용과 중개보수처럼 계약할 때 한 번만 드는 돈도 빠져 있어요.
- 전세금을 돌려받지 못할 위험도 금액으로 세지 않았어요. 그 위험을 보증보험으로 덜기로 했다면 보증료를 전세 안의 비용에 더해서 다시 비교해야 결과가 실제에 가까워져요. 월세 세액공제나 전세대출 원리금 소득공제 같은 세금 효과도 넣지 않아서, 실제 부담은 이 계산보다 낮아질 수 있어요.
- 이 결과는 같은 집을 두고 전세 조건과 월세 조건을 함께 들었을 때 어느 쪽으로 계약할지 정하는 데 써요. 임대인이 보증금을 낮추고 월세를 올리는 안을 제시했을 때도 같은 방법으로 두 안을 비교할 수 있어요. 결과가 나오면 넣은 값이 주소에 남아서, 그 주소를 다시 열면 같은 계산서를 그대로 볼 수 있어요.
- 결과 아래 '이어서 계산해 볼까요?'에서 다음 계산기로 넘어갈 수 있어요. '전월세 전환'을 누르면 금액 세 칸과 함께 이 화면이 구한 암묵 전환율이 옮겨져서, 법이 정한 전환율 상한과 나란히 볼 수 있어요. '전세보증보험'을 누르면 전세보증금이 옮겨져서 전세 안에 더해야 할 보증료를 구할 수 있고, '대출 이자'에서는 전세대출을 받을 때 매달 갚을 금액을 계산할 수 있어요. 반대로 전월세 전환 계산기에서 이 화면으로 넘어오면 금액 칸이 채워진 채로 열려서 기회비용률만 넣으면 돼요.
- 넣을 값은 서류에서 확인해 주세요. 전세대출 금리는 은행이 준 대출거래약정서나 인터넷뱅킹의 대출 조회 화면에 적힌 적용금리를 보면 되고, 예금 금리는 거래 은행의 상품 안내나 전국은행연합회 소비자포털의 예금금리 비교 공시에서 확인할 수 있어요. 전세와 월세 조건은 임대차계약서에 적힌 금액이 기준이고, 주변 시세가 궁금하면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 전월세 자료를 볼 수 있어요.
- 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).