월세보증금 조정 계산기

예시로 미리 보기

보증금 1억원 · 월세 60만원에서 보증금 5,000만원을 월세로 돌리면 월세가 얼마가 되나요

반전세로 살면서 보증금 일부를 돌려받는 대신 월세를 더 내기로 할 때, 월세가 얼마까지 오를 수 있는지 법정 상한으로 따라가 볼게요.

지금 보증금

100,000,000원1억원

지금 월세

600,000원60만원

• · 보증금을 내리고 월세를 올리는 방향이에요. 조문이 규율하는 전환이라 법정 상한이 걸려요
• · 반대 방향, 그러니까 월세를 내리고 보증금을 올리는 협의에는 법정 상한이 없어요
• · 한국은행 기준금리를 2026년 8월 2일 기준의 연 2.75%로 직접 넣고, 그 값에 시행령이 정한 이율을 더한 비율로 법정 상한율을 구했어요
• · 보증금과 월세를 바꾸는 것은 청구권이 아니라 협의 사항이라, 임대인이 동의해야 조건이 바뀌어요

이 예시는 2026년 현행 법령 기준이에요. 근거: 주택임대차보호법 제7조의2 · 같은 법 시행령 제9조

금융통화위원회가 기준금리를 바꾸면 법정 상한율도 함께 달라져요. 기준금리를 비우고 계산하면 위 계산기는 공시된 최신 값으로 상한을 판정하니 금액이 이 예시와 달라져요. 갱신하면서 조정하는 경우라면 증액 상한이 함께 걸리는지 임대료 상승분 계산기로 따로 확인해 주세요.

위 계산기에 지금 보증금과 월세, 조정할 금액을 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.

월세보증금을 조정할 때 쓰는 법정 전환율

아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 법령이 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.

이미 있는 임대차의 보증금과 월세를 다시 정할 때만 적용되고, 새로 맺는 계약에는 적용되지 않아요 (주택임대차보호법 제7조의2 · 시행령 제9조).

근거: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)·제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 같은 법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) — 기준금리는 한국은행 공시값(법령 수치 아님) · 법령 원문 보기 →

자주 묻는 질문

보증금을 올리면 월세가 얼마나 줄어드나요?

올린 보증금에 전환율을 곱한 만큼 한 해 월세가 줄고, 그 금액을 12로 나눈 값이 월 감소분이에요. 이 계산기는 법정 전환율을 참고치로 쓰는데, 그 비율은 연 10%와 기준금리 + 2% 중에서 낮은 쪽이에요. 다만 실제 비율은 협의로 정해요.

이 조정에도 법정 상한이 적용되나요?

조정 방향에 따라 달라요. 보증금을 월세로 돌리는 방향에는 주택임대차보호법 제7조의2의 상한이 적용되지만, 반대로 월세를 보증금으로 돌리는 방향에는 법정 상한이 없어요. 그 조문은 보증금을 월세로 돌리는 경우만 규율하기 때문이에요.

임대인이 거절하면 어떻게 되나요?

보증금과 월세를 바꾸는 것은 청구권이 아니라 협의 사항이에요. 임대인이 동의하지 않으면 지금 조건이 그대로 유지돼요. 이 계산 결과는 협의할 때 쓰는 참고 숫자로 봐 주세요.

갱신하면서 함께 조정하려면요?

갱신 시점의 조정이라면 증액 상한(20분의 1)과 겹쳐서 봐야 해요. 이 계산기는 두 조문을 한 화면에서 합성하지 않으니, 임대료 상승분 계산기를 함께 써 주세요.

보증금을 올리면 따로 해야 할 일이 있나요?

네. 올린 부분의 우선변제권은 새로 확정일자를 받아야 생겨요. 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 받아 두세요. 전입신고를 유지하는 것도 함께 챙기셔야 해요.

지금이 전세인데도 이 계산기를 쓸 수 있나요?

네, 쓸 수 있어요. '지금 월세' 칸에 0을 넣고 '보증금 내리기'를 고른 다음 내릴 보증금을 넣으면, 그 보증금 대신 내게 되는 월세가 나와요. 이 방향은 보증금을 월 단위 차임으로 돌리는 경우라서 법정 전환율 상한이 적용돼요 (주택임대차보호법 제7조의2). 다만 지금 계약을 그대로 두고 조건만 다시 정하는 경우여야 해요. 새로 계약을 맺는 경우라면 그 상한의 대상이 아니에요.

결과에 나온 적용 전환율은 어디서 온 값인가요?

보증금을 내리는 방향이라면 법이 정한 상한율이에요. 그 상한율은 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조가 정한 두 비율 중 낮은 쪽이고, 두 비율의 값은 세율표 탭에서 볼 수 있어요. 두 비율 중 하나는 한국은행 기준금리를 쓰기 때문에 기준금리가 바뀌면 상한율도 함께 바뀌어요. 보증금을 올리는 방향이라면 법정 상한이 없어서 그 상한율을 참고치로 쓴 값이에요. 지금 화면이 어떤 비율로 계산했는지는 계산서의 '적용 전환율' 행에서 확인할 수 있어요.

'내리려는 보증금이 지금 보증금보다 클 수 없어요'는 왜 나오나요?

'내릴 보증금'에 지금 보증금보다 큰 금액을 넣으면 그 문구가 나타나요. 보증금을 지금 금액보다 더 내리면 조정 후 보증금이 음수가 되어 계산 자체가 성립하지 않기 때문이에요. 지금 보증금 칸의 금액을 먼저 확인해 주세요. 두 칸은 단위가 다르니 단위도 함께 봐 주세요. 보증금 칸과 조정액 칸은 만원 단위로 받고, 월세 칸은 원 단위로 받아요.

계산한 결과를 나중에 다시 열어 볼 수 있나요?

결과가 나오면 넣은 값이 주소창의 쿼리로 함께 들어가요. 그래서 그 주소를 저장해 두었다가 다시 열면 같은 결과가 그대로 나와요. 임대인이나 가족에게 그 주소를 보내면 같은 화면을 함께 볼 수 있어요. 다만 그 주소에는 보증금과 월세 금액이 들어 있으니 누구에게 보내는지 확인해 주세요. 입력값을 어떻게 다루는지는 이 설명의 마지막 항목에 적혀 있어요.

보증금은 그대로 두고 월세만 바꾸려면요?

보증금을 그대로 두고 월세만 바꾸는 협의라면 이 계산기로는 답이 나오지 않아요. 이 계산기는 보증금을 얼마나 조정하느냐에 따라 월세가 얼마나 바뀌는지를 계산해서, 조정할 보증금 칸이 비어 있으면 결과가 나타나지 않기 때문이에요. 갱신하면서 월세를 올리는 경우라면 증액 상한을 보는 임대료 상승분 계산기를 써 주세요. 월세를 내려 달라고 청구하는 경우, 곧 감액 청구는 이 계산기가 다루지 않아요.

임대인이 계산 근거를 물어보면 무엇을 보여주면 되나요?

이 화면의 계산서가 그 근거예요. 계산서의 '적용 전환율' 행은 어떤 비율로 계산했는지와 그 비율의 근거 조문을 함께 적어요. 방향에 따라 나오는 '월세 감소분' 행이나 '월세 증가분' 행은 조정액에 그 비율을 곱하고 12로 나눈 식을 그대로 보여줘요. 근거 법령 탭에는 계산에 쓴 조문과 원문 링크, 마지막으로 대조한 날짜가 나와요. 방향에 따라 무엇이 적용되는지는 세율표 탭에서 나란히 볼 수 있어요.

계산 방법 · 참고 사항