규제상 상한이지 승인 금액은 아니에요
주택 시세와 지역, 보유 상태를 고르면 담보인정비율로 구한 금액과 시가 구간별 총액 한도 가운데 작은 쪽이 한도로 나와요. 비율과 한도는 은행업감독규정 별표와 정부의 주택시장 안정화 대책을 근거로 삼았어요. 넣을 값은 공시가격이 아니라 시세이고, 은행 자체 심사는 반영하지 않아요.
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규제지역에서 시세 10억원짜리 집을 살 때 대출이 얼마나 나오나요
집이 한 채도 없는 사람이 규제지역에 있는 시세 10억원짜리 집을 살 때, 담보만 보고 정해지는 대출 한도가 어떻게 만들어지는지 따라가 볼게요.
- 집값
- 1,000,000,000원10억원
- · 규제지역이면서 수도권이에요. 지역에 따라 담보인정비율과 절대 한도가 함께 달라져요
- · 집이 한 채도 없는 무주택자예요. 이미 집이 있거나 팔기로 약정한 경우는 비율이 달라져요
- · 생애최초 구입 우대와 서민·실수요자 우대는 넣지 않았어요. 우대를 받으면 비율과 한도가 함께 올라가요
- · 여기 넣는 집값은 KB시세나 감정가예요. 재산세와 종부세에 쓰는 공시가격이 아니에요
- · 담보만 본 한도예요. 소득으로 정해지는 한도는 DSR 계산기에서 따로 봐요
| 단계 | 값 |
|---|---|
| 담보인정비율(LTV)규제지역의 무주택자에게 적용되는 비율이에요. 규제지역이 아니면 더 높아요 (은행업감독규정 별표). | 40% |
| 비율로 정해지는 한도집값에 담보인정비율을 곱한 금액이에요. | 400,000,000원4억원 |
| 절대 한도수도권이거나 규제지역인 곳의 주택담보대출에 걸리는 총액 상한이에요. 집값 구간에 따라 달라져요 (10·15 주택시장 안정화 대책). | 600,000,000원6억원 |
| 담보로 받을 수 있는 최대 대출액두 한도 중 작은 쪽이에요. 이 예시에서는 비율 한도가 절대 한도보다 작아서 비율 쪽이 최종 한도가 돼요. | 400,000,000원4억원 |
이 예시는 2026년 현행 법령 기준이에요. 근거: 은행업감독규정·시행세칙 별표(담보인정비율) · 10·15 주택시장 안정화 대책(2025-10-16 시행) · 6·27 가계부채 관리 강화 방안(2025-06-28 시행)
담보만 본 한도라서 실제로는 소득으로 정해지는 DSR 한도까지 함께 보고 둘 중 작은 쪽이 최종 한도가 돼요. 방공제와 MCI·MCG 가입 여부는 이 계산에 들어 있지 않아요. 규제지역 지정은 바뀔 수 있으니 계약 전에 지금 지정 현황을 확인해 주세요.
위 계산기에 내 집값과 지역, 주택 보유 상황을 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.
LTV 담보인정비율표
아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 근거가 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.
| 구분 | 무주택 | 1주택(처분조건부) | 2주택 이상 |
|---|---|---|---|
| 규제지역 | 40% | 40% | 금지 |
| 수도권 비규제 | 70% | 70% | 금지 |
| 그 밖의 지역 | 70% | 70% | 60% |
근거는 은행업감독규정·시행세칙 별표예요. 수도권·규제지역에는 시가 구간마다 대출 총액 한도가 따로 걸려요. 구간별 한도는 15억원 이하 6억원 · 25억원 이하 4억원 · 초과분 2억원예요. 생애최초 우대와 비규제지역 비율은 아직 원문 표로 대조하지 못했어요.
근거: 은행업감독규정·시행세칙 별표(담보인정비율) · 10·15 주택시장 안정화 대책(2025-10-16 시행) · 6·27 가계부채 관리 강화 방안(2025-06-28 시행) · 출처 원문 보기 →
이 계산기에 나오는 용어
입력 칸과 계산 과정에 나오는 말을 쉬운 말로 풀어 뒀어요. 이름을 누르면 자세한 설명을 볼 수 있어요.
- 조정대상지역
주택가격 급등 지역으로 지정돼 세제·대출 규제가 강화된 곳.
자주 묻는 질문
- LTV 한도는 어떻게 정해지나요?
- 비율 한도와 총액 한도를 함께 봐서 둘 중 작은 쪽이 한도가 돼요. 비율 한도는 시세에 LTV를 곱한 금액이고, 총액 한도는 시가 구간마다 정해진 상한이에요. 그래서 비싼 집일수록 비율보다 총액 한도에 먼저 걸려요.
- 공시가격을 넣어도 되나요?
- 안 돼요. 넣을 값은 시세예요. 은행은 보통 KB시세나 감정가를 봐요. 재산세·종부세에 쓰는 공시가격은 시세보다 낮아서, 그대로 넣으면 한도가 실제보다 크게 나와요. 이 계산기에서 가장 흔한 오해예요.
- 규제지역은 몇 %인가요?
- 2025년 10월 15일 대책 이후 규제지역은 40%이고, 규제지역이 아니면 70%예요. 그 밖의 지역에서 2주택 이상이면 60%예요. 수도권·규제지역에서 2주택 이상인 분이 집을 더 사는 경우에는 주택담보대출이 아예 나오지 않아요. 총액 한도는 시가 15억원 이하면 6억원, 25억원 이하면 4억원, 그보다 비싸면 2억원이에요.
- 생애최초면 얼마나 더 받을 수 있나요?
- 이 계산기는 LTV 70%에 총액 6억원 한도로 계산해요. 다만 2025년 10·15 대책 이후에도 70%가 유지된다는 자료와 낮아졌다는 자료가 정면으로 어긋나서 확정하지 못했어요. 그래서 이 계산기는 결과에 그 사실을 함께 표시해요. 은행에 꼭 확인해 주세요. 무주택 이력 같은 요건 판정도 은행이 해요.
- 여기 나온 금액을 다 빌릴 수 있나요?
- 아니요. 여기 나온 값은 규제상 상한이지 승인 금액이 아니에요. 실제 한도는 이 값과 DSR 한도 중 작은 쪽이고, 임차인의 최우선변제금만큼 빠지는 방공제도 걸려요. 방공제로 빠지는 금액은 지역에 따라 수천만 원이에요. MCI·MCG 보험에 가입하면 그만큼 한도가 늘어나지만, 가입 가능 여부는 은행·상품마다 달라요.
- 주택 시세는 어디서 확인하나요?
- 은행이 심사할 때 보는 값은 보통 KB시세나 감정가예요. 두 값과 실제 매매가는 서로 다를 수 있고, 어느 값을 기준으로 심사하는지도 은행과 상품에 따라 달라요. 그래서 대출 상담을 할 때 어느 값을 기준으로 한도를 보는지 먼저 물어보는 편이 좋아요. 이 계산기는 넣은 금액을 그대로 시세로 보고 계산하기 때문에, 기준이 되는 값이 달라지면 한도도 함께 달라져요.
- 우대를 켰는데 왜 한도가 늘지 않나요?
- 우대 두 칸을 함께 켜도 비율은 큰 쪽 하나만 적용돼요. 지역 기본 비율이 우대 비율보다 높은 곳에서는 기본 비율이 그대로 적용되기 때문에 비율이 달라지지 않아요. 게다가 우대에는 대출 총액 한도가 함께 걸려서, 지역에 따라서는 우대를 켠 뒤에 최종 한도가 오히려 줄어들기도 해요. 어떤 한도가 걸렸는지는 '대출 총액 한도' 행의 비고에 나와요. 우대 요건을 갖췄는지는 이 계산기가 판정하지 않고 은행이 판정해요.
- 수도권인지 왜 따로 묻나요?
- 시가 구간별 대출 총액 한도가 수도권과 규제지역에 적용되기 때문이에요. 위에서 지역을 검색해 고르면 시군구코드로 수도권인지가 정해져서 이 칸은 화면에서 사라져요. 지역 검색 목록에는 규제지역만 들어 있어서, 수도권이면서 규제지역이 아닌 곳은 검색으로 찾을 수 없어요. 그런 곳에 있는 집이라면 이 칸에서 '예'를 골라야 총액 한도가 계산에 들어가요.
- '그 밖의 지역'인데 왜 대출 총액 한도가 나오지 않나요?
- 시가 구간별 총액 한도는 수도권과 규제지역을 대상으로 발표됐어요. 같은 한도가 그 밖의 지역에도 적용된다는 원문을 찾지 못해서, 없는 한도를 있다고 적는 대신 계산에서 뺐어요. 그 사실은 '최종 한도' 행의 비고가 밝히고 있어요. 은행이 다른 한도를 적용할 수 있으니 실제 한도는 은행에 확인해 주세요. 우대를 켜면 우대에 딸린 총액 한도가 대신 나타나요.
- 시세를 조금 올렸을 뿐인데 왜 한도가 크게 줄어드나요?
- 시가 구간마다 대출 총액 한도가 따로 정해져 있어서, 구간 하나를 넘으면 한도가 한 칸 줄어들어요. 그래서 비율로 계산한 금액은 조금 늘었는데 최종 한도는 오히려 줄어드는 일이 생겨요. 구간 경계에 가까운 금액을 넣으면 결과에 경계에 가깝다는 경고가 함께 나와요. 구간별 한도는 세율표 탭에서 볼 수 있어요. 은행 감정가가 경계의 어느 쪽으로 정해질지 모르겠다면 두 금액으로 각각 계산해 보세요.
계산 방법 · 참고 사항
- 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지 계산해요. 비율(LTV)로 계산한 금액과 시가 구간별 총액 한도를 함께 봐서 둘 중 작은 쪽이 한도가 돼요.
- 넣을 값은 시세이지 공시가격이 아니에요. 은행은 보통 KB시세나 감정가를 봐요. 재산세·종부세에 쓰는 공시가격을 넣으면 한도가 실제보다 크게 나와요. 그리고 실제 한도는 여기서 나온 값과 DSR 한도 중 작은 쪽이에요.
- 반드시 넣어야 하는 값은 주택 시세 하나예요. 나머지 세 칸에는 기본값이 미리 들어 있어서, 규제지역도 수도권도 아닌 곳에 있는 집을 무주택자가 사는 경우로 계산이 시작돼요. 위쪽 지역 칸에서 시군구를 검색해 고르면 그 지역이 조정대상지역인지 화면이 판정하고, 수도권인지도 고른 시군구코드에서 정해지기 때문에 수도권을 묻는 칸이 사라져요. 계산은 다섯 단계로 이뤄져요. 먼저 지역을 판정하고, 그 지역과 보유 상태로 담보인정비율을 정한 다음, 시세에 그 비율을 곱해 비율 기준 한도를 구해요. 그다음 대출 총액 한도와 대조하고, 마지막으로 두 한도 중 작은 쪽을 최종 한도로 삼아요. 우대를 켜면 두 번째 단계에서 비율이 큰 쪽 하나가 적용돼요.
- 결과는 계산서 형태로 나와요. 맨 위 요약 칩 세 개는 계산에 쓴 시세와 지역, 보유 상태를 다시 알려줘요. '주택 시세' 행은 넣은 금액이고, '적용 LTV' 행은 그 지역과 보유 상태에서 정해진 담보인정비율이에요. 'LTV 한도' 행은 시세에 그 비율을 곱한 금액이에요. '대출 총액 한도' 행은 시가 구간이나 우대에 따라 따로 정해지는 상한이고, 그 행의 비고가 어느 한도가 왜 걸렸는지 한 문장으로 말해요. 걸리는 총액 한도가 없으면 이 행 자체가 나오지 않아요. 마지막 '최종 한도' 행이 두 한도 중 작은 쪽이고, 계산서 맨 위에 크게 나오는 금액도 같은 값이에요.
- '지금 집이 몇 채 있나요?'에서 고른 값이 비율을 정해요. '1주택'은 기존 집을 파는 조건, 곧 처분 조건부로 계산한다는 뜻이에요. 약정한 기간 안에 처분하지 않으면 대출이 회수될 수 있다는 사실을 결과 경고가 다시 알려줘요. '2주택 이상'을 골랐고 지역이 수도권이거나 규제지역이면, 계산서 대신 주택 구입 목적 주택담보대출이 막혀 있다는 카드가 나와요. 한도가 작은 것이 아니라 대상이 아니라는 뜻이라서 금액을 보여주지 않아요. 분양권과 입주권도 주택 수에 들어갈 수 있으니, 자기 주택 수가 몇 채로 세어지는지는 은행에 확인해 주세요.
- 이 계산이 실제와 달라지는 대표적인 경우가 셋 있어요. 첫째, 은행이 매기는 감정가가 여기 넣은 시세와 다를 때예요. 한도는 은행이 인정한 금액으로 다시 계산되니, 감정가를 알게 되면 그 금액으로 한 번 더 계산해 보세요. 둘째, 규제지역이 아닌 지역의 담보인정비율이에요. 인쇄된 표로 대조를 마친 값은 규제지역 비율뿐이라서, 규제지역이 아닌 곳으로 계산하면 결과에 그 사실을 알리는 경고가 함께 나와요. 셋째, 계산하는 시점이에요. 이 화면은 언제나 오늘 기준으로 계산하고, 대출 규제는 대책을 발표한 이튿날 시행되기도 해요. 마지막으로 대조한 날 뒤에 규제가 바뀌었다면 이 결과는 옛 기준으로 나와요.
- 이 한도는 집을 보러 다니기 전이나 매매 계약을 쓰기 전에 자금 계획을 세울 때 써요. 담보 하나만 보고 낸 상한이라서, 소득이 낮으면 여기 나온 금액을 다 빌리지 못해요. 결과 아래 '이어서 계산해 볼까요?'에서 'DSR'을 누르면 여기서 나온 최종 한도가 '새로 빌릴 금액' 칸에 채워진 채로 열려요. 그 화면에서 연소득과 금리를 넣으면 소득 기준으로도 이 금액을 빌릴 수 있는지 확인할 수 있어요. '대출 이자'와 '취득세'는 링크만 이어져요. 취득세의 첫 칸은 실제 매매가인 취득가액이라 여기 넣은 시세와 다를 수 있고, 상환표는 금리와 대출 기간까지 있어야 나오는데 이 화면은 그 둘을 묻지 않기 때문이에요.
- 확인할 곳은 값마다 달라요. 시세는 은행이 어느 자료를 보는지에 따라 달라지니, 대출 상담에서 KB시세를 기준으로 하는지 감정가를 기준으로 하는지 먼저 물어보세요. 규제지역인지 아닌지는 국토교통부가 내는 지정 공고로 확인해요. 담보인정비율과 대출 총액 한도는 금융위원회가 내는 대책 자료와 은행업감독규정의 별표에 적혀 있어요. 이 계산기가 대출 규제와 규제지역 지정을 마지막으로 대조한 날짜는 근거 법령 탭에 나란히 나와 있고, 지역과 보유 상태에 따른 비율은 세율표 탭에서 표 한 장으로 볼 수 있어요. 방공제에서 빼는 최우선변제금은 지역마다 다르게 정해진 금액이라 이 계산에는 들어 있지 않아요.
- 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).