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연소득 1억원인 사람이 5억원을 빌리면 스트레스 DSR이 얼마인가요
수도권 규제지역에서 변동금리 주택담보대출로 5억원을 서른 해에 걸쳐 나눠 갚는 경우를 예로, 연소득 1억원인 사람의 스트레스 DSR이 어떻게 만들어지는지 따라가 볼게요.
- 연소득
- 100,000,000원1억원
- 빌리는 금액
- 500,000,000원5억원
- 실제 대출금리
- 4.5%
- · 수도권이면서 규제지역이에요. 지역에 따라 스트레스 금리 하한이 달라져요
- · 변동금리예요. 혼합형이나 주기형이면 스트레스 금리를 전액이 아니라 일부만 더해요
- · 서른 해 동안 원리금균등으로 갚아요
- · 갚고 있는 다른 대출이 없어요. 기존 대출이 있으면 그 원리금까지 함께 세요
| 단계 | 값 |
|---|---|
| 스트레스 금리 하한수도권·규제지역 주택담보대출에 걸리는 하한이에요 (10·15 주택시장 안정화 대책). | 3% |
| 금리유형별 적용비율변동금리는 스트레스 금리를 전액 더해요. 고정 구간이 있는 상품일수록 이 비율이 낮아져요. | 100% |
| 적용 스트레스 금리하한에 금리유형별 적용비율을 곱한 값이에요. | 3% |
| 심사용 금리실제 대출금리에 스트레스 금리를 더한 값이에요. 한도를 정할 때만 쓰고, 실제로 내는 이자는 계약 금리로 계산해요. | 7.5% |
| 한 해에 갚는 원리금심사용 금리와 상환 기간으로 원리금균등 상환액을 구해 한 해치로 더한 금액이에요. 기존 대출이 있으면 그 원리금도 여기에 더해요. | 41,952,876원4,195만 2,876원 |
| 은행 규제비율은행에서 빌릴 때 넘을 수 없는 차주단위 DSR 한도예요 (은행업감독규정 별표 6). | 40% |
| 스트레스 DSR한 해에 갚는 원리금을 연소득으로 나눈 값이에요. 규제비율을 넘어서 이 조건 그대로는 대출이 나오지 않으니, 빌리는 금액을 줄이거나 상환 기간을 늘려야 해요. | 41.95% |
이 예시는 2026년 현행 법령 기준이에요. 근거: 은행업감독규정 별표 6 제4장 제4호(차주단위 DSR 규제비율) · 제3장 제3호(신DTI 규제비율) · 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025-07-01 시행) · 10·15 주택시장 안정화 대책(2025-10-16 시행)
스트레스 금리는 한도를 정할 때만 쓰는 가상 금리예요. 실제로 내는 이자는 계약 금리로 계산해요. 지방 주택담보대출은 스트레스 금리 적용이 한동안 유예되고, 은행이 아닌 곳에서 빌리면 규제비율도 달라져요.
위 계산기에 내 연소득과 대출 조건을 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.
DSR 한도·스트레스 금리표
아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 근거가 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.
| 구분 | 값 |
|---|---|
| DSR 한도 — 은행 | 40% |
| DSR 한도 — 2금융권 | 50% |
| 스트레스 금리 — 수도권·규제지역 주담대 | 하한 3% · 상한 없음 |
| 스트레스 금리 — 그 밖의 대출 | 하한 1.5% · 상한 3% |
| 스트레스 금리 — 지방 주담대(2단계 유예, ~2026-12-31) | 0.75% |
| 적용비율 — 변동금리 | 100% |
| 적용비율 — 혼합형(3단계) | 5년 미만 100% · 30% 미만 80% · 30~50% 60% · 50~70% 40% · 70% 이상 미적용 |
| 적용비율 — 주기형(3단계) | 5년 미만 100% · 30% 미만 40% · 30~50% 30% · 50~70% 20% · 70% 이상 미적용 |
| 적용비율 — 혼합형(지방 유예, ~2026-12-31) | 5년 미만 100% · 30% 미만 60% · 30~50% 40% · 50~70% 20% · 70% 이상 미적용 |
| 적용비율 — 주기형(지방 유예, ~2026-12-31) | 5년 미만 100% · 30% 미만 30% · 30~50% 20% · 50~70% 10% · 70% 이상 미적용 |
| 신용대출 스트레스 적용 기준 | 잔액 100,000,000원 초과분 |
| 신DTI 한도 — 투기지역·투기과열지구 | 40% |
| 신DTI 한도 — 조정대상지역(아파트 한정) | 50% |
| 신DTI 한도 — 그 밖의 수도권(아파트 한정) | 60% |
| 신DTI 한도 — 그 밖의 지역 | 한도 없음 |
| 신DTI 한도 — 생애최초·서민실수요자 | 60% |
| 신DTI 한도 — 2주택 이상 생활안정자금 | 10%p 차감 |
근거는 은행업감독규정 별표 6 · 금융위원회 스트레스 DSR 대책 · 은행연합회 고시예요. 적용비율은 고정금리 기간 또는 금리변동주기가 대출만기에서 차지하는 비중으로 정해져요. 이 화면은 지역을 수도권·규제지역 한 칸으로 묻기 때문에, 신DTI는 아래 세 칸 중 가장 엄격한 값으로 계산해요.
근거: 은행업감독규정(금융위원회 고시 제2026-10호, 2026-03-18 발령·2026-04-01 시행) 별표 6 — 제3장 제3호(신DTI 규제비율)·제4장 제4호(차주단위 DSR 규제비율) · 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025-05-20 발표, 2025-07-01 시행) <표3> · 금융위원회 「2025년 11월중 가계대출 동향 및 가계부채 점검회의 개최」(2025-12-10) <표1><표2> · 은행연합회 소비자포털 「스트레스금리 개요」 · 10·15 주택시장 안정화 대책(2025-10-16 시행) · 지방 주담대 2단계 유예 재연장(2026-06-30 발표, 2026-07-01–12-31) · 출처 원문 보기 →
자주 묻는 질문
- 금리 칸에 스트레스 금리도 더해서 넣나요?
- 아니요, '대출 금리' 칸에는 지금 실제로 적용받는 금리를 넣으면 돼요. 스트레스 금리는 계산기가 알아서 더해요. 그래서 계산서의 '스트레스 반영 금리' 행은 대개 넣은 금리보다 높게 나오는데, 그 금리는 한도를 심사할 때만 쓰는 가상 금리예요. 실제로 내는 이자는 넣은 금리로 계산되니, 매달 갚는 돈이 그만큼 늘어나지는 않아요.
- DSR이 한도를 넘으면 어떻게 되나요?
- 빌리려는 금액을 그대로 두면 규제 한도를 넘어서 대출을 받기 어려워요. 계산서의 '한도 초과분' 행이 1년에 갚는 원리금 기준으로 얼마나 넘었는지 보여줘요. 빌릴 금액을 줄이거나 대출 기간을 늘리면 1년에 갚는 원리금이 줄어 DSR이 내려가요. 다만 이 계산은 규제 상한 판정이지 승인 예측이 아니라서, 한도 안에 들어와도 은행 심사는 따로 받아요.
- 고정금리로 빌리면 DSR이 낮아지나요?
- 고정 구간이 길수록 스트레스 금리가 덜 가산돼서 DSR이 내려가요. 기준은 고정금리 기간이나 금리 변동주기가 대출기간에서 차지하는 비중이고, 그 비중이 클수록 적용비율이 낮아져요. 다만 고정 구간이 표가 정한 최소 연수보다 짧으면, 비중을 보지 않고 변동금리로 계산해요. 구간별 적용비율과 그 연수 기준은 아래 세율표에 있어요. '고정금리 구간이 있어요' 옵션을 켜고 그 기간까지 넣으면 계산에 반영돼요.
- 기존 대출도 넣어야 하나요?
- 네, 갚고 있는 대출이 있으면 그 원리금이 DSR에 들어가요. 다만 전세대출과 디딤돌·보금자리 같은 정책모기지는 들어가는 범위가 따로 정해져 있어요. 넣지 않으면 DSR이 실제보다 낮게 나와서 한도를 넉넉하게 오해하기 쉬워요. 계산 옵션의 '기존 주택담보대출이 있어요'와 '기존 기타대출이 있어요'에서 1년치 원리금을 직접 넣으면 돼요. 기존 주택담보대출은 지금 갚고 있는 월 납입액에 12를 곱해서 넣으면 되고, 기타대출은 '그중 1년치 이자만' 칸이 신DTI 계산에 쓰여요.
- 신DTI는 DSR과 뭐가 다른가요?
- 1년에 갚는 돈을 셀 때 무엇을 넣는지가 달라요. DSR은 모든 대출의 원리금을 더하지만, 신DTI는 주택담보대출만 원리금 전부를 보고 그 밖의 대출은 이자만 봐요. 그래서 기타대출이 있으면 신DTI가 DSR보다 낮게 나와요. 한도를 정하는 방식도 달라서, 신DTI 한도는 지역에 따라 나뉘어요 (은행업감독규정 별표 6 제3장 제3호). 그 값은 아래 세율표에 있어요.
- 2금융권에서 빌리면 한도가 더 나오나요?
- 규제비율만 놓고 보면 그래요. 차주단위 DSR 규제비율은 은행보다 2금융권이 높게 정해져 있어서, 같은 대출이라도 '한도 이내'와 '한도 초과' 판정이 달라질 수 있어요. 은행 비율은 감독규정 별표가 직접 정하고 (은행업감독규정 별표 6 제4장 제4호), 2금융권 비율은 저축은행처럼 업권마다 다른 감독규정이 정해요. 다만 규제비율이 높아도 실제 한도는 그 금융회사가 자체 심사 기준을 더해 정해요. 두 비율은 아래 세율표에 있어요.
- 연소득은 어떤 금액을 넣나요?
- 세금을 떼기 전 금액인 세전 연소득을 넣어요. 직장인이라면 원천징수영수증의 총급여 칸에 적힌 금액을 보면 돼요. 소득이 일정하지 않은 사업자나 프리랜서는 은행이 인정하는 금액이 특히 달라지기 쉬우니, 상담할 때 어떤 서류로 소득을 볼지 먼저 물어보는 편이 좋아요. 은행이 인정한 소득이 넣은 금액보다 적으면 DSR은 이 화면에 나온 값보다 높게 나와요.
- 대출 기간을 늘리면 한도가 더 나오나요?
- 네, 같은 금액이라도 대출 기간이 길수록 1년에 갚는 원리금이 줄어서 DSR이 내려가요. 그래서 '한도 초과'로 나왔을 때 빌릴 금액을 줄이는 대신 기간을 늘려 보는 방법이 있어요. 다만 기간이 길어지면 이자를 내는 횟수가 늘어나서 이자 총액은 커져요. 그 금액이 얼마나 늘어나는지는 대출 이자 계산기에서 기간만 바꿔 가며 비교할 수 있어요. 상품마다 고를 수 있는 최장 기간이 정해져 있으니, 실제로 가능한 기간은 은행에서 확인해 주세요.
- 신용대출이나 마이너스통장 한도도 이 계산기로 볼 수 있나요?
- 새로 빌릴 금액은 주택담보대출로 보고 계산해요. 신용대출은 잔액이 일정 금액을 넘어야 그 초과분에 스트레스 금리가 가산돼요. 기준이 되는 금액은 아래 세율표에 있어요. 원리금을 셀 때 쓰는 만기도 실제 만기가 아니라서 결과가 크게 달라져요. 이미 갚고 있는 신용대출과 마이너스통장은 '기존 기타대출이 있어요' 옵션을 켜서 1년치 원리금으로 넣을 수 있어요. 다만 새로 받을 신용대출의 한도는 이 화면으로 판단하지 말고 금융회사에 확인해 주세요.
- '그 밖의 지방'을 고르면 왜 DSR이 낮게 나오나요?
- 지방 비규제지역의 주택담보대출에는 기한을 정한 유예가 적용되고 있어서, 스트레스 금리가 수도권·규제지역보다 낮게 정해져 있어요. 고정 구간이 있는 대출이라면 적용비율도 유예 기준 표에서 골라서 가산분이 한 번 더 줄어요. 그래서 다른 조건이 모두 같아도 지역 칸 하나로 한도가 달라져요. 두 지역의 스트레스 금리와 적용비율은 아래 세율표에서 나란히 볼 수 있어요. 규제지역은 국토교통부가 지정하니, 집이 있는 곳이 어디에 해당하는지 먼저 확인해 주세요.
- '한도까지 여유'에 나온 금액만큼 더 빌릴 수 있나요?
- 아니요, 그 금액은 빌릴 수 있는 원금이 아니라 1년에 더 갚아도 되는 원리금이에요. 같은 원리금이라도 금리와 대출 기간에 따라 빌릴 수 있는 원금이 달라져서, 이 화면은 그 원금을 계산하지 않아요. 얼마까지 빌릴 수 있는지 보려면 '새로 빌릴 금액'을 조금씩 올려 가며 '한도 초과분'이 나타나기 직전 금액을 찾으면 돼요. 그렇게 찾은 금액도 규제 상한이지 은행이 승인한 금액은 아니에요.
계산 방법 · 참고 사항
- 1년에 갚는 원리금이 연소득의 몇 %인지 계산해요. 한도를 심사할 때는 실제 금리에 스트레스 금리를 더하므로, 실제 금리보다 높은 금리로 한도가 정해져요.
- 이 계산기는 규제 상한을 판정할 뿐, 승인 여부를 예측하지는 않아요. 은행은 이 결과에 자체 심사 기준을 더해요. 그리고 스트레스 금리는 한도 계산에만 쓰는 가상 금리라서, 실제 이자가 그만큼 오르는 것은 아니에요.
- 계산에 반드시 필요한 값은 연소득과 새로 빌릴 금액, 대출 금리, 대출 기간이에요. 여기에 '집이 어디에 있나요?'와 '어디서 빌리나요?'를 고르면 결과가 나와요. 계산기는 먼저 지역에 따라 기준이 되는 스트레스 금리를 정하고, 금리 유형에 따라 그 금리에 적용비율을 곱해서 실제로 가산할 금리를 구해요. 그렇게 구한 가산분을 넣은 금리에 더한 다음, 그 금리로 대출 기간 내내 원리금균등으로 갚는다고 보고 1년치 원리금을 계산해요. 마지막으로 기존 대출의 1년치 원리금을 더하고 연소득으로 나누면 DSR이 나와요.
- 결과는 계산서 형태로 나와요. '스트레스 반영 금리' 행은 한도를 심사할 때 쓰는 금리이고, '신규 대출 연 원리금' 행은 그 금리로 1년에 갚게 되는 금액이에요. '총 연 원리금' 행은 기존 대출까지 더한 금액이고, 그 금액을 연소득으로 나눈 값이 'DSR' 행이에요. 계산서의 마지막 행은 판정 결과에 따라 이름이 달라져요. 한도 안에 들어오면 '한도까지 여유'로, 한도를 넘으면 '한도 초과분'으로 나오고, 두 경우 모두 비율이 아니라 1년치 원리금 금액으로 알려드려요.
- 이 계산기는 상환 방식을 묻지 않아요. DSR을 셀 때는 실제 상환 방식과 관계없이 원리금균등으로 갚는다고 보고 1년치 원리금을 환산하기 때문이에요. 그래서 거치기간이 있거나 만기에 원금을 한 번에 갚는 대출이라도, 이 화면의 연 원리금은 원리금균등 기준으로 나와요. 실제로 매달 내는 돈이 궁금하면 대출 이자 계산기에서 상환 방식을 골라 보세요.
- 이 계산기는 신용정보를 조회하지 않아요. 기존 대출은 직접 넣은 1년치 원리금을 그대로 더하기 때문에, 넣지 않은 대출은 계산에 들어가지 않아요. 자동차 할부처럼 잊기 쉬운 대출이 남아 있으면 은행이 계산한 DSR은 이 화면에 나온 값보다 높아요. 새로 받을 대출도 한 건만 넣을 수 있어요. 같은 시기에 두 건을 받을 계획이라면 나머지 한 건의 1년치 원리금을 기존 대출 칸에 넣어서 함께 보면 돼요.
- DSR은 대출을 신청하기 전에 소득으로 걸리는 한도를 미리 가늠할 때 써요. 담보로 걸리는 한도는 LTV라는 다른 기준으로 정해지고, 두 한도 중 더 작은 쪽이 실제로 받을 수 있는 금액이 돼요. 그래서 매매 계약을 하기 전에 두 한도를 함께 확인해야 잔금 계획이 어긋나지 않아요. 대출 상담을 받을 때도 은행이 제시하는 한도의 근거를 이해하는 데 도움이 돼요.
- 결과 아래의 '이어서 계산해 볼까요?'에서 다음 계산기로 넘어갈 수 있어요. '대출 이자'를 누르면 빌릴 금액과 대출 기간, 그리고 스트레스를 더하기 전의 실제 금리가 그대로 옮겨져서 매달 갚을 원리금과 이자 총액을 볼 수 있어요. 담보 기준으로 얼마까지 나오는지는 'LTV'에서, 집을 살 때 내는 세금은 '취득세'에서 이어서 계산할 수 있어요. 반대로 LTV 계산기에서 이 화면으로 넘어오면 담보 기준 한도가 '새로 빌릴 금액' 칸에 채워져 있어요.
- 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서비스는 입력값을 저장하지 않습니다. 다만 결과가 나오면 입력값이 주소창의 쿼리로 붙으므로, 그 주소를 다시 열거나 공유하면 입력값이 요청 경로로 호스팅 인프라에 도달합니다 (개인정보처리방침 제2조 제2호).
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- 디딤돌·보금자리론 이자 계산, 매달 갚을 돈은 네 가지 값이 정합니다
디딤돌은 주택도시기금이, 보금자리론은 한국주택금융공사가 운영합니다. 요건과 금리는 공고로 바뀌지만 월 상환액을 구하는 산식은 그대로라, 원금과 금리와 기간과 상환 방식만 정하면 매달 갚을 돈이 나옵니다.
- 중도금 대출 이자는 회차마다 따로 계산해서 더합니다
중도금 대출은 회차마다 따로 실행되어 회차별로 이자 기간이 다릅니다. 분양가 5억원에 중도금 60%를 6회로 나눈 경우를 계산기 엔진으로 돌려, 입주까지 총 이자를 가늠하는 방법을 정리했습니다.
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2,000만원부터 4억원까지 만기 10년·20년·30년의 월 상환액과 총 이자를 원리금균등 기준으로 계산해 조견표로 묶었습니다. 금리 0.5%p 차이가 만드는 총 이자 차이도 함께 담았습니다.
- LTV는 집값이, DSR은 소득이 정합니다. 한도는 둘 중 작은 쪽입니다
담보로 얼마까지 빌릴 수 있는지는 LTV가, 소득으로 얼마까지 갚을 수 있는지는 DSR이 정합니다. 실제 한도는 두 값 중 작은 쪽이고, 스트레스 DSR은 심사에만 쓰는 가산금리로 그 한도를 한 번 더 줄입니다.