조정대상지역

주택가격 급등 지역으로 지정돼 세제·대출 규제가 강화된 곳.

조정대상지역은 주택 가격이 크게 오르거나 청약 경쟁이 과열된 곳으로 지정되어 세제와 대출 규제가 강화되는 지역이에요. 주택법에 따라 국토교통부가 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하고 해제해요.

조정대상지역인지 아닌지는 세금과 대출 양쪽에서 결과를 바꿔요. 취득세에서는 주택 수와 함께 중과 여부를 정하는 기준이 되고(지방세법 제13조의2), 양도소득세에서는 주택을 여러 채 가진 사람이 그 지역의 집을 팔 때 기본세율에 가산세율이 더해지면서 장기보유특별공제가 배제돼요(소득세법 제104조 제7항). 대출에서는 담보인정비율 한도가 규제지역이 아닌 곳보다 낮게 적용돼요. 그래서 같은 가격의 집이어도 규제지역에 있는지에 따라 처음 살 때 낼 세금과 빌릴 수 있는 금액이 함께 달라져요.

지금 규제지역인지가 아니라 취득할 당시에 규제지역이었는지를 묻는 자리도 있어요. 양도소득세의 1세대 1주택 비과세는 보유 기간을 요건으로 하는데, 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따라 취득할 당시 조정대상지역에 있던 집은 그 기간 중에 거주 기간까지 채워야 해요. 지정이 풀린 뒤에 그 집을 팔더라도 살 때 조정대상지역이었다면 거주 기간 요건은 그대로 남으니, 해제 소식만 보고 요건이 사라졌다고 보면 안 돼요.

이름이 비슷한 지정이 여럿이라 구분해 두면 좋아요. 국토교통부는 조정대상지역과 투기과열지구를 함께 발표하는 경우가 많지만 두 지정은 서로 다른 제도이고, 취득세 중과의 판정 기준이 되는 것은 조정대상지역이에요. 토지거래허가구역은 지정하는 주체와 근거 법률이 다르고 거래 자체에 허가를 요구하는 제도라서, 이 사이트의 세액 계산에는 들어오지 않아요.

지정과 해제가 대책 발표에 따라 이뤄지기 때문에 날짜가 중요해요. 같은 주소여도 계약일과 취득일, 양도일이 언제인지에 따라 규제지역일 수도 있고 아닐 수도 있어요. 지정에는 효력이 시작되는 날이 따로 정해지므로, 발표한 날과 효력이 생기는 날을 나누어 봐야 해요.

지정 현황은 국토교통부가 내는 보도자료와 지정 고시에서 확인해요. 지정은 대개 시군구 단위로 이뤄지기 때문에, 우리 집이 여기에 드는지는 시군구 이름으로 목록을 보면 알 수 있어요. 대출 쪽의 규제 내용은 금융위원회가 함께 내는 자료에 적히는데, 은행이 실제로 적용하는 한도는 상품과 심사에 따라 다를 수 있으니 마지막에는 은행에 확인하는 것이 정확해요.

셈모아는 규제지역 목록을 규칙 데이터로 관리하고, 그 목록의 근거가 된 발표와 대조를 마친 날짜를 함께 적어 둬요. 취득세 계산기와 양도소득세 계산기에서 주소를 검색하면 그 주소가 규제지역인지 화면이 판정해 보여주고, 지역에 따라 대출 한도가 어떻게 달라지는지는 LTV 계산기의 세율표 탭이 보여줘요.