다주택 양도세 중과 재개 — 같은 집인데 세금이 1.8배가 됩니다

조정대상지역 다주택 중과의 한시 배제가 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다. 5월 10일부터는 기본세율에 20~30%p가 붙고 장기보유특별공제도 함께 사라집니다.

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절세·특례

발행일

2026-08-17

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검수

셈모아 운영자 검수

하루 차이로 1억 9천만원

조정대상지역에 있는 집을 파는 2주택 세대를 예로 들어 보겠습니다. 2019년 6월에 5억원에 사서 12억원에 팔고, 필요경비는 계산에서 빼두겠습니다. 잔금일만 하루 옮겨 보면 이렇게 됩니다.

하루 사이에 1억 9,226만원이 더 나옵니다. 3주택 이상이면 세율이 72%가 되어 합계 5억 1,288만원, 5월 9일 대비 2억 6,898만원이 더 붙습니다.

5월 10일에 되살아난 것은 두 가지입니다

세율만 오른 것이 아닙니다. 함께 걸리는 것이 하나 더 있습니다.

• 세율 가산 — 조정대상지역 주택을 1세대 2주택자가 양도하면 기본세율에 20%p, 1세대 3주택 이상이면 30%p를 더합니다(소득세법 제104조 제7항). 기본세율이 6~45%이므로 실제 적용 구간은 26~65% 또는 36~75%가 됩니다. 여기에 지방소득세 10%가 얹히면 최고 82.5%입니다.
• 장기보유특별공제 배제 — 제95조 제2항은 공제 대상 자산에서 "제104조 제7항 각 호에 따른 자산"을 빼둡니다. 중과 대상이 되는 순간 몇 년을 보유했든 공제가 0이 됩니다.

위 예시에서 세율 20%p보다 공제 8,400만원이 사라진 쪽의 타격이 먼저 옵니다. 과세표준 자체가 8,400만원 올라가고, 그 올라간 과세표준에 62%가 곱해지기 때문입니다.

한시 배제는 왜 5월 9일에 끝났나

배제의 근거는 법률이 아니라 시행령이었습니다.

법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년 이상인 주택으로서 … 가. 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택

1세대 2주택에 대한 제167조의10 제1항 제12호의2도 문언이 같습니다. 즉 배제는 보유 2년 이상이면서 2026년 5월 9일까지 양도한 경우에만 걸렸고, 그 날짜를 넘긴 양도분은 자동으로 원래의 제104조 제7항으로 돌아갑니다. 새로 세금을 만든 것이 아니라 잠시 꺼두었던 조항이 다시 켜진 것입니다.

조정대상지역이 아니면 해당이 없습니다

중과는 조정대상지역에 있는 주택에만 걸립니다. 주택 수가 많아도 파는 집이 조정대상지역 밖이면 기본세율과 장기보유특별공제가 그대로 살아 있습니다. 위 예시를 비조정대상지역으로 바꾸면 5월 10일 이후에 팔아도 합계가 2억 4,390만원으로, 5월 9일에 판 것과 같습니다.

2025년 10월 15일 대책 이후 지정된 지역은 다음과 같습니다.

계약금을 이미 받았다면 예외가 이어질 수 있습니다

같은 호의 나목·다목에 경과 규정이 있습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 확인되거나 토지거래허가를 신청한 주택은, 그 뒤에 잔금을 치러도 일정 기간 안에 양도하면 배제가 이어집니다. 다만 기간 제한이 붙습니다.

셈모아 양도소득세 계산기는 이 갈래를 판정하지 않습니다. 계약일과 허가신청일이라는 입력 축이 하나 더 필요해서입니다. 해당된다면 계산기가 보여주는 세액보다 실제 세금이 낮습니다. 정확한 적용 여부는 관할 세무서나 세무 전문가에게 확인하세요.

중과에서 빠지는 주택이 따로 있습니다

주택 수를 세는 일과 중과 대상을 고르는 일은 다릅니다. 시행령 제167조의3 제1항은 조정대상지역에 있어도 중과에서 빼는 주택을 여러 호로 나열합니다. 대표적으로 이런 것들이 있습니다.

• 일시적 2주택 — 새 집을 산 뒤 종전 주택을 정해진 기간 안에 처분하는 경우(시행령 제155조 제1항)
• 상속받은 주택 중 일정 기간 안의 것
• 수도권·광역시 밖에 있으면서 양도 당시 기준시가가 일정액 이하인 저가주택
• 장기임대주택 등 조세특례제한법이 따로 정한 주택

여기에 해당하면 주택 수에는 들어가더라도 중과 세율과 장기보유특별공제 배제를 피할 수 있습니다. 다만 호마다 요건이 촘촘하고, 하나라도 어긋나면 통째로 빠집니다. 셈모아 계산기는 세대 기준 주택 수를 판정하지 않고 넣어 주신 숫자를 그대로 쓰므로, 이 갈래에 해당할 가능성이 있다면 반드시 별도로 확인하세요.

필요경비를 빠뜨리면 세금이 커집니다

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 필요경비를 0으로 두면 차익이 부풀어 세액도 과대하게 나옵니다. 영수증을 찾아두면 그만큼 과세표준이 내려갑니다.

• 취득할 때 낸 취득세와 등록면허세
• 취득·양도 시 중개보수와 법무사 보수
• 자본적 지출 — 발코니 확장, 새시 교체, 난방 배관 교체처럼 자산 가치를 높인 공사비
• 양도를 위해 지출한 소송비·명도비 등

도배·장판 교체나 단순 수리비처럼 원상 회복에 해당하는 비용은 필요경비로 보지 않습니다. 위 예시에서 필요경비 3,000만원을 넣으면 중과가 걸린 경우 과세표준이 그만큼 내려가고 62% 구간이라 약 1,860만원의 세금이 줄어듭니다.

2년을 못 채웠다면 세액이 큰 쪽으로 갑니다

보유기간이 2년 미만이면 단기 세율과 중과 세율이 동시에 걸립니다. 이때는 제104조 제7항 후단에 따라 둘 중 세액이 큰 쪽을 적용합니다.

• 보유 1년 미만 주택: 70%
• 보유 1년 이상 2년 미만 주택: 60%
• 조정대상지역 2주택: 기본세율 + 20%p
• 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p

과세표준이 큰 거래일수록 중과 쪽이, 작은 거래일수록 단기세율 쪽이 커지는 경우가 많습니다. 계산기는 두 갈래를 모두 계산해 어느 쪽이 채택됐는지 결과 화면에 그대로 표시합니다.

팔기 전에 확인할 것

• 확인 필요: 파는 집이 잔금일 현재 조정대상지역에 있는지 확인
• 확인 필요: 세대 기준 주택 수 세기 — 파는 집과 2021년 이후 취득한 분양권을 포함
• 확인 필요: 잔금일이 2026년 5월 10일 이후인지 확인 (계약금 수령일·허가신청일도 함께 기록)
• 확인 필요: 중과가 걸리면 장기보유특별공제가 0이 된다는 점을 반영해 세액 재계산
• 확인 필요: 양도소득세와 별개로 지방소득세 10%를 따로 신고·납부할 것
• 확인 필요: 같은 해에 다른 부동산을 이미 팔았다면 합산 신고 여부 확인

자주 묻는 것