취득세 다주택 중과, 조정대상지역은 두 번째 집부터 8%이고 그 밖의 지역은 세 번째 집부터입니다

취득세 8% 중과는 조정대상지역에서 두 번째 집부터, 그 밖의 지역에서 세 번째 집부터이고 12%는 그다음 집부터입니다. 법인·증여 기준과 40개 시군구 지정 현황, 지방교육세를 합친 부담을 계산했습니다.

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절세·특례

발행일

2026-09-30

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검수

셈모아 운영자 검수

두 번째 집의 취득세율은 집이 있는 곳이 정합니다

두 번째 집을 사면 취득세가 8%라는 설명은 절반만 맞습니다. 8%가 적용되려면 그 집이 조정대상지역에 있어야 하고, 조정대상지역 밖이라면 두 번째 집에도 첫 집과 같은 표준세율(1~3%)이 적용됩니다. 전용면적 84제곱미터, 취득가액 7억원인 아파트를 두 번째 집으로 산다고 해 보겠습니다. 전용면적이 85제곱미터 이하라 농어촌특별세는 내지 않으므로, 셈모아 취득세 엔진으로 계산하면 취득세와 지방교육세를 합친 금액이 조정대상지역에서는 5,880만원이고 그 밖의 지역에서는 1,285만 9,000원입니다. 취득하는 사람도, 주택 수도, 가격도 같은데 집이 있는 시·군·구에 따라 4,594만 1,000원이 달라집니다.

취득세 중과 여부는 세 가지 사실로 정해집니다. 그 세 가지는 누가 어떤 원인으로 취득하는지, 이번에 취득하는 집까지 세어 몇 번째 집인지, 그 집이 조정대상지역에 있는지입니다. 이 글은 이 세 가지가 함께 정하는 세율표 전체와, 지방교육세·농어촌특별세까지 더한 실제 부담을 다룹니다. 새 집을 먼저 사고 종전 집을 파는 일시적 2주택의 요건과 처분 기한, 기한을 넘겼을 때 내는 차액은 일시적 2주택, 3년을 넘기면 취득세만 1억 6천만원을 더 냅니다에서 자세히 다루었으므로 이 글에서는 요지만 적습니다. 용어의 뜻만 짧게 확인하려면 취득세 중과 항목을 보시면 됩니다.

중과세율은 4%에 중과기준세율을 더해 만듭니다

지방세법 제13조의2 제1항은 중과세율을 숫자 하나로 적지 않습니다. 주택이 아닌 부동산을 유상으로 취득할 때의 세율인 1천분의 40(제11조 제1항 제7호 나목)을 표준세율로 삼고, 여기에 중과기준세율의 몇 배를 더하는지로 적습니다. 중과기준세율은 1천분의 20입니다(제6조 제19호).

1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

같은 항 제2호는 조정대상지역의 1세대 2주택과 조정대상지역 밖의 1세대 3주택에 중과기준세율의 100분의 200을 더합니다. 그래서 4%에 2%의 두 배를 더한 8%와 네 배를 더한 12%, 두 가지 중과세율이 생깁니다. 제1호는 법인이 주택을 취득하는 경우를 정하는데, 주택 수를 묻지 않고 100분의 400을 더합니다. 조문을 표 한 장으로 옮기면 다음과 같습니다.

표준세율 1~3%는 취득가액이 6억원 이하이면 1%, 9억원을 넘으면 3%이고, 그 사이에서는 가액에 따라 산식으로 정해집니다(제11조 제1항 제8호). 표를 읽을 때 확인할 것이 세 가지 있습니다.

첫째, 조정대상지역 밖에서는 중과가 한 채씩 늦게 시작됩니다. 두 번째 집까지는 표준세율이고, 세 번째 집이 8%, 네 번째 집부터 12%입니다.

둘째, 법인과 증여에는 취득하는 사람의 주택 수 기준이 없습니다. 법인은 첫 집부터 12%이고, 증여는 받는 사람이 집을 몇 채 가졌는지가 아니라 그 집이 조정대상지역에 있는지와 시가표준액이 얼마인지로 중과 여부가 정해집니다.

셋째, 상속과 원시취득은 제13조의2의 대상이 아닙니다. 제13조의2 제1항은 유상거래를, 제2항은 제11조 제1항 제2호의 무상취득을 대상으로 합니다. 상속은 같은 항 제1호로 따로 분류되어 있어 제2호에 들지 않고, 건물을 직접 지어 처음 취득하는 원시취득은 유상거래도 무상취득도 아닙니다. 상속으로 받은 집이 가구의 유일한 주택이면 2.8%보다 낮은 특례세율이 적용되기도 합니다(제15조 제1항 제2호 가목).

표보다 세율이 더 높아지는 경우도 있습니다. 제13조의2 제3항은 제1항이나 제2항의 중과와 제13조 제5항의 중과가 동시에 적용되는 과세물건에 중과기준세율의 100분의 400을 한 번 더 합하도록 정합니다. 제13조 제5항 제3호의 고급주택이 제13조의2의 중과 대상에도 해당하면 8%는 16%로, 12%는 20%로 올라갑니다. 셈모아 취득세 계산기는 고급주택 중과를 계산하지 않습니다.

실제 부담률은 취득세율보다 높습니다

취득세를 신고할 때는 지방교육세와 농어촌특별세를 함께 냅니다. 두 세목은 중과 여부에 따라 계산 방식이 달라집니다.

• 지방교육세는 표준세율 구간에서 취득세율의 10분의 1입니다. 지방세법 제151조 제1항 제1호 본문이 주택 유상거래의 지방교육세를 취득세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 100분의 20으로 정하기 때문입니다. 중과 구간은 같은 호 나목이 4%에서 중과기준세율 2%를 뺀 세율로 산출한 금액의 100분의 20으로 따로 정하므로, 8%든 12%든 과세표준의 0.4%로 같습니다.
• 농어촌특별세는 전용면적 85제곱미터 이하 주택이면 내지 않습니다(농어촌특별세법 제4조). 85제곱미터를 넘으면 표준세율을 100분의 2로 바꿔 계산한 취득세액의 100분의 10을 냅니다(같은 법 제5조 제1항 제6호). 중과로 더해진 부분(8%는 4%p, 12%는 8%p)은 이 치환 뒤에도 남기 때문에, 표준세율 구간은 0.2%, 8% 중과는 (2% + 4%) × 10% = 0.6%, 12% 중과는 (2% + 8%) × 10% = 1.0%가 됩니다.

같은 10억원짜리 집을 경우마다 계산하면 다음과 같습니다.

전용 114제곱미터 칸이 84제곱미터 칸보다 큰 만큼이 농어촌특별세입니다. 표준세율에서 200만원이던 농어촌특별세가 8% 중과에서는 600만원, 12% 중과에서는 1,000만원이 됩니다. 그래서 전용면적이 85제곱미터를 넘는 10억원짜리 집의 취득가액 대비 실제 부담률은 표준세율에서 3.5%, 8% 중과에서 9.0%, 12% 중과에서 13.4%입니다. 증여 두 줄은 증여받은 집의 시가인정액을 10억원으로 넣은 결과입니다. 증여는 과세표준이 시가인정액이지만(지방세법 제10조의2 제1항) 중과 여부를 정하는 기준은 시가표준액이므로, 두 금액을 따로 확인해야 합니다.

같은 중과라도 집값에 따라 부담이 늘어나는 비율이 다릅니다. 표준세율은 가격이 오를수록 1%에서 3%까지 올라가지만, 중과세율은 가격과 관계없이 같기 때문입니다.

금액 차이는 비싼 집에서 크지만, 배수는 싼 집에서 큽니다. 5억원짜리 집은 두 번째 집이라는 이유만으로 부담이 7.6배가 되고, 10억원짜리 집은 2.5배가 됩니다. 7억원의 표준세율이 1.67%인 것은 제11조 제1항 제8호 나목이 6억원 초과 9억원 이하 구간의 세율을 가액에 따른 산식으로 정하고, 소수점 이하 넷째 자리까지 계산하도록 하기 때문입니다.

조정대상지역은 2026년 7월 1일부터 40곳입니다

주택 수가 같아도 세율을 바꾸는 것은 조정대상지역 지정입니다. 조정대상지역은 주택법 제63조의2 제1항에 따라 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정합니다. 지정 대상은 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역(제1호)과 주택 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역(제2호) 두 가지이고, 지방세법 제13조의2가 중과 기준으로 삼는 것은 제1호의 조정대상지역입니다. 같은 조 제7항이 반기마다 지정 유지 여부를 재검토하도록 정하고 있어 목록은 바뀔 수 있습니다. 셈모아 규칙 데이터에 들어 있는 두 판본은 다음과 같습니다.

2026년 7월 1일에 달라진 것은 경기도 세 곳입니다. 국토교통부는 2026년 6월 29일 주거정책심의위원회의 심의·의결을 거쳐, 6월 30일에 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 새로 지정한다고 발표했고, 지정 효력은 7월 1일부터 생겼습니다. 두 판본 모두 조정대상지역과 투기과열지구가 같은 지역이지만, 취득세 중과의 기준이 되는 것은 조정대상지역입니다. 셈모아는 두 판본의 목록을 2026년 8월 20일에 국토교통부 발표 자료의 현황표와 시·군·구 단위로 대조했습니다. 그 뒤에 지정이나 해제가 있었는지는 계약 전에 국토교통부 발표로 다시 확인하시기 바랍니다.

지정이 시·군·구 단위로 되어 있어서 같은 시 안에서도 결과가 달라집니다. 용인시는 수지구가 2025년 10월부터, 기흥구가 2026년 7월부터 조정대상지역이고, 처인구는 목록에 없습니다. 화성시에는 2026년 2월 1일 일반구 네 곳이 새로 생겼는데, 지정된 곳은 그 가운데 동탄구 한 곳입니다. 제도의 뜻은 조정대상지역 항목에 정리해 두었고, 파는 집에 적용되는 양도소득세 중과는 다주택 양도세 중과 재개에서 따로 다루었습니다.

지정 전에 계약했다면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다

제13조의2 제1항은 조정대상지역에 있는 주택을 "취득하는 경우"를 중과 대상으로 적으므로, 원칙적으로는 취득일에 그 지역이 조정대상지역인지를 봅니다. 취득일을 정하는 방법은 취득세 신고 기한은 60일이지만 실제 마감은 등기 접수일입니다에 정리해 두었습니다. 그런데 지정은 계약과 잔금 사이에 이뤄지기도 하고, 같은 조 제4항이 그 경우를 따로 정합니다.

제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

예를 들어 구리시의 7억원짜리 아파트(전용 84제곱미터)를 2026년 6월 10일에 계약하고 계약금을 보낸 뒤 8월에 잔금을 치렀다면, 잔금일에는 구리시가 이미 조정대상지역이지만 이 조항에 따라 지정 전에 취득한 것으로 봅니다. 두 번째 집이라면 5,880만원이 아니라 표준세율로 계산한 1,285만 9,000원을 낸다는 뜻입니다. 조건은 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 것이므로, 계약서와 계좌이체 기록을 보관해 두어야 합니다. 지정고시일 뒤에 계약했다면 이 조항이 적용되지 않습니다.

몇 번째 집인지는 세대 단위로, 이번에 취득하는 집까지 넣어 셉니다

중과 여부를 정하는 또 하나의 사실은 주택 수입니다. 지방세법 시행령 제28조의4 제1항은 세율 적용의 기준이 되는 주택 수를, 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 수로 정합니다. 무주택 세대가 처음 취득하는 집은 1주택이고, 한 채를 가진 세대가 한 채를 더 취득하면 2주택입니다. 주택은 지역과 관계없이 모두 세고, 조정대상지역인지는 이번에 취득하는 집만 봅니다. 세목마다 주택 수를 세는 기준이 어떻게 다른지는 주택 수 항목에 정리해 두었습니다.

세대에는 따로 사는 배우자와 30세 미만 미혼 자녀도 들어갑니다

1세대는 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 구성됩니다(시행령 제28조의3 제1항). 다만 배우자와 취득일 현재 미혼인 30세 미만 자녀는 주민등록이 따로 되어 있어도 같은 세대로 보고, 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만이면 부모도 같은 세대로 봅니다. 반대로 같은 조 제2항은 소득 요건을 갖추고 독립된 생계를 유지하는 30세 미만 자녀, 65세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가한 직계비속, 취학이나 근무 때문에 세대 전원이 90일 이상 출국하면서 출국 후 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우, 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하려고 그 주택으로 주소를 옮긴 경우를 별도 세대로 봅니다.

입주권·분양권·오피스텔도 한 채로 셉니다

지방세법 제13조의3은 조합원입주권과 주택분양권, 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔을 소유자의 주택 수에 더하고, 신탁법에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 더합니다. 오피스텔을 살 때의 세율은 주택 세율이 아니지만, 주택으로 재산세가 매겨지는 오피스텔을 가지고 있다면 다음에 주택을 취득할 때 한 채로 셉니다.

다만 입주권·분양권·오피스텔은 2020년 8월 12일 이후에 취득한 것부터 셉니다. 그날 공포와 동시에 시행된 법률 제17473호의 부칙 제3조가 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정을 그 법 시행 이후 취득하는 조합원입주권·주택분양권·오피스텔부터 적용하도록 정했고, 부칙 제7조가 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약을 포함합니다)을 체결한 경우를 적용 대상에서 뺐기 때문입니다.

분양권이나 입주권으로 새 아파트를 받을 때는 주택 수를 세는 날짜도 다릅니다. 시행령 제28조의4 제1항 후단은 이때 조합원입주권이나 주택분양권의 취득일을 기준으로 주택 수를 산정하도록 정하고, 분양사업자로부터 분양권을 취득했다면 분양계약일이 그 날입니다. 잔금을 치르는 날이 아니라 분양계약을 한 날을 기준으로 새 아파트의 주택 수를 센다는 뜻입니다.

세대원이 함께 소유한 주택은 1개로 봅니다(같은 조 제4항). 반대로 새 집을 공동명의로 취득한다고 해서 주택 수가 줄지는 않습니다. 제13조의2 제1항의 괄호가 주택의 공유지분만 취득하는 경우에도 주택을 취득한 것으로 보기 때문입니다.

세지 않는 주택과 중과하지 않는 주택

주택 수를 센 뒤에도 확인할 것이 남아 있습니다. 시행령에는 성격이 다른 목록이 두 개 있습니다. 제28조의2는 취득하는 그 주택이 목록에 해당하면 주택 수와 관계없이 중과하지 않는 목록이고, 제28조의4 제6항은 이미 가지고 있는 주택이 목록에 해당하면 주택 수에서 빼는 목록입니다. 두 목록에 함께 들어 있는 주택도 있습니다.

첫 줄은 특히 확인해 둘 필요가 있습니다. 시가표준액 1억원 이하만 적어 둔 안내도 있지만, 지금 시행 중인 시행령 제28조의2 제1호는 수도권 밖에 있는 주택의 기준을 2억원으로 따로 정합니다. 반면 오피스텔은 제28조의4 제6항 제4호가 지역을 나누지 않고 1억원 이하만 빼므로, 수도권 밖 오피스텔이라도 1억원을 넘으면 다른 제외 사유가 없는 한 주택 수에 들어갑니다. 기준이 되는 값은 매매가격이 아니라 지방세법 제4조에 따른 시가표준액이고, 지분이나 부속토지만 취득한 경우에도 전체 주택의 시가표준액으로 판단합니다.

제28조의2 제1호의 중과 예외는 주택 수와 관계없이 적용됩니다. 지금 조정대상지역 40곳은 모두 서울과 경기에 있으므로, 수도권 밖에서는 세 번째 집이 8%, 네 번째 집부터 12%입니다. 그런데 수도권 밖에서 시가표준액이 2억원 이하인 주택을 네 번째 집으로 산다면, 제28조의2 제1호에 따라 중과하지 않고 표준세율로 계산합니다. 취득가액이 2억 3,000만원이고 전용 84제곱미터인 집이라면, 취득세와 지방교육세 합계가 12%로 계산한 2,852만원이 아니라 표준세율 1%로 계산한 253만원입니다. 취득가액이 2억원을 넘더라도 기준은 시가표준액이므로, 시가표준액이 2억원 이하인지를 따로 확인해야 합니다.

증여로 받는 집은 받는 사람의 주택 수를 보지 않습니다

증여 같은 무상취득에는 받는 사람의 주택 수 기준이 없습니다. 제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상인 주택을 무상취득하면 4%에 중과기준세율의 100분의 400을 더한 12%를 적용하도록 정하고, 시행령 제28조의6 제1항은 그 일정가액을 취득 당시 시가표준액 3억원 이상으로 정합니다. 지분이나 부속토지만 받는 경우에도 전체 주택의 시가표준액으로 판단합니다. 받는 사람이 무주택자라도 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 원칙적으로 12%입니다.

예외는 주는 사람을 기준으로 정해집니다. 시행령 제28조의6 제2항 제1호는 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 그 주택을 배우자(사실혼은 제외합니다), 직계존속, 직계비속이 무상취득하는 경우를 중과에서 빼고, 제2호는 이혼에 따른 재산분할처럼 지방세법 제15조 제1항 제6호의 세율 특례가 적용되는 취득도 중과에서 뺍니다.

서울에 집 두 채를 가진 부모가 그중 한 채를 무주택 자녀에게 증여하는 경우를 계산해 보겠습니다. 시가인정액이 10억원이고 시가표준액이 3억원 이상인 전용 84제곱미터 아파트라면, 12%가 적용되어 취득세와 지방교육세가 1억 2,400만원입니다. 같은 집이라도 부모가 그 집 한 채만 가진 1세대 1주택자였다면 예외에 해당해 표준세율 3.5%가 적용되고, 금액은 3,800만원으로 8,600만원 줄어듭니다. 증여자의 채무를 함께 넘겨받는 부담부증여는 채무액에 해당하는 부분을 유상으로 취득한 것으로 보아 과세표준을 나누어 계산하므로(지방세법 제10조의2 제6항), 이 계산과 금액이 달라집니다.

법인은 첫 집부터 12%입니다

법인에는 주택 수 기준도 지역 기준도 없습니다. 제13조의2 제1항 제1호는 법인이 주택을 취득하면 4%에 중과기준세율의 100분의 400을 더한 12%를 적용하도록 정하고, 여기서 말하는 법인에는 법인으로 보는 단체와 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자가 모두 들어갑니다. 취득가액 5억원, 전용 84제곱미터 아파트를 개인이 첫 집으로 사면 취득세와 지방교육세가 550만원이지만, 법인이 사면 6,200만원입니다. 같은 집인데 부담이 11.3배가 됩니다. 법인에도 예외는 있어서, 공공주택사업자가 공공매입임대주택으로 공급하려고 취득하는 주택이나 사원 임대용 주택처럼 시행령 제28조의2 목록에 있는 주택은 법인이 취득해도 중과하지 않습니다. 다만 여러 항목이 정당한 사유 없이 정해진 기간 안에 그 용도로 쓰지 않으면 중과 예외를 적용하지 않는다는 단서를 두고 있습니다.

일시적 2주택은 조정대상지역의 두 번째 집에만 해당합니다

조정대상지역의 두 번째 집에는 예외가 하나 더 있습니다. 제13조의2 제1항 제2호가 괄호로 빼 둔 일시적 2주택입니다. 시행령 제28조의5 제1항은 이를 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이사·학업·취업·직장이전 등의 사유로 신규 주택을 추가로 취득한 뒤 3년 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우로 정합니다. 이 괄호는 조정대상지역의 1세대 2주택을 정한 부분에만 있어서 세 번째 이상 집에는 적용되지 않고, 3년 안에 처분하지 못하면 중과세율로 다시 계산한 차액을 내야 합니다. 요건과 기한 계산, 기한을 넘겼을 때의 신고 절차는 일시적 2주택 글에 정리해 두었고, 처분 기한은 일시적 2주택 처분기한 계산기에 두 집의 취득일을 넣으면 날짜로 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 것