전용 85㎡·60㎡ 기준선을 넘으면 부가세·농특세·청약 가점제가 달라집니다

전용 85㎡를 넘으면 신축 분양의 건물분에 부가가치세가, 취득세에 농어촌특별세가 더해지고 청약 가점제 비율과 세입자 공제 요건도 바뀝니다. 20㎡부터 135㎡까지 기준선별 제도를 근거 조문과 함께 표로 정리했습니다.

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절세·특례

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2026-09-30

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검수

셈모아 운영자 검수

전용면적 칸 하나가 세금과 청약을 바꿉니다

아파트 공급계약서의 면적 칸은 주거전용면적, 주거공용면적, 그 밖의 공용면적 세 줄로 나뉩니다(주택공급에 관한 규칙 제59조 제3호). 광고에서 부르는 '34평형' 같은 이름은 대개 앞의 두 줄을 더한 공급면적을 기준으로 하지만, 부가가치세와 농어촌특별세, 청약 가점제, 월세 세액공제가 보는 값은 첫 줄의 주거전용면적 하나입니다. 그 값이 기준선을 넘는지에 따라 같은 가격의 집이라도 세금이 달라집니다. 매매가 6억원인 아파트를 1주택으로 사는 경우를 셈모아 취득세 엔진으로 계산하면, 전용면적이 84.97㎡일 때 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세의 합계는 660만원이고 85.01㎡일 때는 농어촌특별세 120만원이 더해져 780만원입니다.

전용면적과 공급면적, 계약면적이 각각 무엇을 가리키는지는 전용면적 용어 항목에 정리해 두었고, 평과 ㎡를 오차 없이 바꾸는 일은 평수 계산기가 맡습니다. 이 글은 정의를 되풀이하지 않고, 전용면적이 20㎡·40㎡·60㎡·85㎡·100㎡·135㎡ 같은 기준선을 넘을 때 어떤 제도가 어떻게 달라지는지를 2026년 9월 14일 현행 조문으로 비교합니다.

기준선별로 달라지는 제도 한눈에 보기

같은 숫자라도 제도마다 '이하'와 '초과'가 다르고 함께 보는 가격 요건도 다르므로, 자세한 내용은 이어지는 절에서 설명합니다. 국민주택규모를 가져다 쓰는 제도는 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면 지역에서 기준선이 85㎡가 아니라 100㎡입니다. 청약 가점제 비율이나 소형·저가주택처럼 조문이 85㎡라는 숫자를 직접 적은 제도에는 이 예외가 없습니다.

기준선을 평으로 옮기면 소수점 아래까지 봐야 합니다

1평은 400/121㎡이므로 ㎡ 값에 121/400을 곱하면 평이 됩니다. 셈모아 평수 계산기 엔진으로 기준선을 환산하면 20㎡는 6.05평, 40㎡는 12.1평, 60㎡는 18.15평, 85㎡는 25.7125평, 100㎡는 30.25평, 135㎡는 40.8375평입니다.

경계 근처에서는 어림셈이 판정을 뒤집을 수 있습니다. 1평을 3.3㎡로 어림하면 실제보다 작은 값을 곱하게 되어 ㎡가 작게 나옵니다. 85㎡를 3.3으로 나누면 25.7575…평이지만 정확한 경계는 25.7125평이어서, 그 사이에 있는 25.72평부터 25.75평까지는 3.3을 곱하면 85㎡ 아래로 보여도 실제로는 85㎡를 넘습니다.

다만 광고의 평수는 반올림한 값이거나 공급면적을 기준으로 한 값일 수 있으므로, 기준선 판정에는 서류에 적힌 ㎡ 값을 그대로 쓰는 편이 정확합니다. 평은 법정단위가 아니어서 상거래나 증명에 쓰는 계량과 광고에 단독으로 쓸 수 없고, 이를 어기면 200만원 이하의 과태료 대상이 됩니다(계량에 관한 법률 제6조 제2항·제76조 제2항 제1호). 산업통상부령이 정한 요건을 갖추어 법정단위와 함께 표시하는 것은 허용됩니다(같은 법 제6조 제3항).

분양 광고의 평형도 같은 방법으로 되짚을 수 있습니다. 주거전용면적 84.97㎡에 주거공용면적 27.43㎡인 집이라면 두 값을 더한 공급면적 112.4㎡가 34평이어서 흔히 34평형으로 불리지만, 전용면적만 옮기면 25.7평입니다. 기준선 판정에 쓰는 값은 전용 84.97㎡이므로 이 집은 국민주택규모 이하이고, 평형 이름의 34라는 숫자로는 85㎡ 기준선을 판정할 수 없습니다. 평당가를 비교할 때도 단위가격 계산기에 넣는 두 집의 기준 면적을 한쪽으로 맞춰야 합니다.

기준선이 재는 면적은 서류의 주거전용면적입니다

주택법 제2조 제6호는 국민주택규모를 주거의 용도로만 쓰이는 면적, 곧 주거전용면적으로 정합니다. 조세특례제한법과 주택공급에 관한 규칙은 같은 말을 쓰고, 지방세특례제한법과 지방세법 시행령은 '전용면적'이라고 적습니다. 다가구주택은 건물 전체가 아니라 가구당 전용면적으로 판정한다는 문구가 농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항과 조세특례제한법 시행령 제95조·제96조·제106조, 소득세법 시행령 제112조 제2항에 함께 들어 있습니다.

재는 방법은 주택법 시행규칙 제2조가 정합니다. 공동주택은 외벽의 내부선을 기준으로 면적을 재고, 복도·계단·현관처럼 지상층에 있는 공용면적과 지하층·관리사무소 같은 그 밖의 공용면적은 뺍니다. 바닥면적에서 주거전용면적을 빼고 남는 외벽 면적은 공용면적에 더합니다(제2호). 분양받는 집이라면 공급계약서에서 이 값을 확인할 수 있습니다. 공급계약서에는 주거전용면적과 주거공용면적, 그 밖의 공용면적을 구분해 적어야 하고(주택공급에 관한 규칙 제59조 제3호), 흔히 '공급면적'은 앞의 두 칸을, '계약면적'은 세 칸을 모두 더한 값을 가리킵니다. 계약면적이라는 말은 이 글이 확인한 주택법과 주택공급에 관한 규칙, 건축법 시행령 조문에는 나오지 않습니다.

등기사항전부증명서에도 전유부분 면적이 적힙니다

등기부에 공급면적이나 계약면적이 적힌다는 설명은 조문과 맞지 않습니다. 부동산등기법 제40조는 건물 등기기록의 표제부에 건물의 종류·구조와 면적을 적도록 하고(제1항 제4호), 아파트 같은 구분건물이면 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부를 나누어 적도록 합니다(제2항). 전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 건물 부분이고, 복도·계단 같은 공용부분은 전유부분 밖의 부분입니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호·제4호). 그래서 우리 집에 해당하는 전유부분 표제부의 면적에는 공용면적이 들어가지 않고, 공용부분에 대한 몫은 전유부분 면적의 비율로 따로 정해집니다(같은 법 제12조 제1항). 주택법도 세대의 주거전용면적을 '집합건축물대장의 전유부분의 면적'이라고 풀어 적습니다(주택법 제2조 제25호 나목).

'국민주택'은 조문마다 뜻이 다릅니다

85㎡ 기준선과 함께 자주 나오는 '국민주택'은 조문마다 뜻이 다릅니다. 셋을 구분하지 않으면 민간 건설사가 지은 전용 84㎡ 아파트가 국민주택인지부터 답이 달라집니다.

민간 건설사가 주택도시기금 지원 없이 짓는 전용 84㎡ 아파트는 첫째 뜻의 국민주택이 아니라 민영주택입니다(주택법 제2조 제7호). 그래서 청약에서는 아래에서 다룰 민영주택 일반공급의 가점제 비율(주택공급에 관한 규칙 제28조)이 적용됩니다. 반면 부가가치세 면제는 공급 주체나 재원을 묻지 않으므로 같은 아파트가 셋째 뜻의 국민주택이 됩니다. 농어촌특별세 비과세와 월세 세액공제, 주택임차자금 원리금 소득공제, 소형주택 임대사업자 세액감면은 둘째 뜻인 국민주택규모를 그대로 씁니다. 셋째 뜻에는 주택이어야 한다는 조건이 있어서, 주택법 시행령 제4조 제4호가 준주택으로 분류하는 오피스텔은 85㎡ 이하여도 부가가치세 면제 대상이 아닙니다.

85㎡를 넘으면 달라지는 세금과 대출

신축 분양의 부가가치세는 건물분에 과세됩니다

부가가치세는 사업자가 공급하는 재화나 용역에 매기고(부가가치세법 제3조 제1항), 사업자가 공급받는 사람에게서 징수합니다(같은 법 제31조). 그래서 85㎡ 기준선이 문제가 되는 곳은 건설사 같은 사업자가 새 주택을 분양하는 경우입니다. 국민주택규모 이하 주택의 공급은 면제되고(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호), 이 규모를 넘으면 건물 공급가액에 부가가치세가 과세되어 분양받는 사람이 치르는 대금에 들어갑니다. 토지의 공급은 면적과 관계없이 면세이므로(부가가치세법 제26조 제1항 제14호) 과세되는 부분은 건물분에 한정됩니다. 살던 집을 개인끼리 사고파는 거래는 보통 사업상 공급이 아니므로 이 기준선과 관계가 없고, 주택의 임대 용역은 같은 조 제12호가 따로 면세로 정하며 그 호에는 면적 기준이 없습니다.

취득세와 함께 내는 농어촌특별세

농어촌특별세법 제4조 제11호는 대통령령으로 정하는 서민주택에 대한 취득세를 비과세하고, 같은 법 시행령 제4조 제5항은 그 서민주택을 국민주택규모 이하의 주거용 건물과 부수토지로 정합니다. 셈모아 취득세 엔진으로 경계 양쪽을 계산하면 차이는 농어촌특별세에서만 생깁니다.

표준세율 취득에서는 취득가액의 0.2%가 더해지고(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호), 중과세율이 적용되면 차이가 0.6%와 1%로 커집니다. 85㎡ 이하 주택은 중과세율이 적용되어도 농어촌특별세를 내지 않습니다. 생애최초 감면을 받을 때 85㎡를 넘으면 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 부과되는 점(같은 항 제1호)은 생애최초 취득세 감면에 정리해 두었습니다. 셈모아 취득세 계산기는 비과세를 85㎡ 기준 하나로 판정하므로, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면에 있는 85㎡ 초과 100㎡ 이하 주택은 계산기의 농어촌특별세가 실제보다 클 수 있습니다.

관리비와 정책대출에도 기준선이 있습니다

관리비에 들어 있는 용역에도 면적 기준이 있습니다. 공동주택 중 국민주택에 공급하는 일반관리·경비·청소용역은 부가가치세가 면제되고(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의3), 국민주택이 아닌 공동주택은 1세대당 주거전용면적 135㎡ 이하이거나 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면에 있으면 2028년 12월 31일 공급분까지 면제됩니다(같은 항 제4호의2). 면제되는 일반관리용역은 일반관리비에 해당하는 비용을 받고 제공하는 것으로 한정됩니다(같은 법 시행령 제106조 제6항).

정책대출에서는 디딤돌·보금자리론 이자 계산에 정리한 2026년 8월 30일 기준 안내에 따라 디딤돌대출의 대상 주택이 전용 85㎡(수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡) 이하입니다. 같은 글의 표에서 보금자리론의 대상 주택 요건은 면적 없이 가격(6억원 이하)으로만 적혀 있습니다.

청약에서는 60㎡와 85㎡가 모두 기준선입니다

민영주택 1순위에서 경쟁이 있으면 일부는 가점제로, 나머지는 추첨으로 입주자를 뽑고, 가점제 비율은 전용면적 구간과 지역에 따라 다릅니다(주택공급에 관한 규칙 제28조 제2항·제4항). 청약과열지역은 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따라 지정된 조정대상지역을 말합니다(같은 규칙 제2조 제7호 라목).

그 밖의 지역의 85㎡ 이하 구간은 시장·군수·구청장이 비율을 따로 공고한 경우에만 가점제를 적용합니다. 가점제 몫에는 1주택을 소유한 세대에 속한 사람과, 과거 2년 안에 가점제로 다른 주택에 당첨된 사람의 세대에 속한 사람이 들어갈 수 없습니다. 다만 그 밖의 지역에서 공고한 비율에는 1주택 세대에 속한 사람도 참여할 수 있습니다(제6항).

작은 집 한 채는 무주택으로 봅니다

주택공급에 관한 규칙 제53조는 주택을 가지고 있어도 소유하지 않은 것으로 보는 경우를 열거하는데, 그중 셋이 면적을 기준으로 삼습니다.

• 20㎡ 이하의 주택이나 분양권을 1호 또는 1세대만 가진 경우입니다(제5호).
• 아파트(도시형 생활주택 제외)로서 주거전용 60㎡ 이하이고 가격이 1억원(수도권은 1억 6천만원) 이하인 주택이나 분양권 1호만 가진 경우입니다(제9호 가목).
• 단독·다가구주택이나 연립·다세대주택, 도시형 생활주택 등으로서 주거전용 85㎡ 이하이고 가격이 3억원(수도권은 5억원) 이하인 주택이나 분양권 1호만 가진 경우입니다(제9호 나목).

여기서 가격은 주택공시가격입니다. 입주자모집공고일에 아직 가지고 있는 집은 공고일에 가장 가까운 날 공시된 가격을, 공고일 전에 처분한 집은 처분일에 가장 가까운 날 공시된 가격을 보고, 분양권은 선택품목을 뺀 공급가격을 봅니다(같은 규칙 별표 1 제1호 가목 2)). 공공임대주택을 공급할 때는 제9호를 적용하지 않습니다(제53조 각 호 외의 부분 단서).

85㎡를 넘는 주택에 당첨되면 청약통장 소득공제가 추징됩니다

총급여액 7천만원 이하이고 무주택 세대의 세대주나 그 배우자는 주택청약종합저축 납입액을 연 300만원까지 인정받아 그 40%를 근로소득금액에서 공제받습니다(조세특례제한법 제87조 제2항). 이 공제를 받은 사람이 주택법에 따른 사업계획승인을 받아 건설되는 국민주택규모 초과 주택에 당첨되면, 저축 취급기관은 저축을 해지할 때 공제 적용 과세기간 이후 납입액(연 300만원 한도)의 누계에 6%를 곱해 추징합니다(같은 조 제7항 제2호). 실제 감면세액이 그보다 적다는 것을 증명하면 그 금액만 추징합니다.

같은 60㎡라도 가격 기준은 제도마다 다릅니다

전용 60㎡를 쓰는 제도는 청약과 취득세에 모두 있지만, 함께 보는 가격의 종류와 상한이 다릅니다. 이름이 비슷해 한 제도의 요건을 다른 제도에 옮겨 적는 설명이 많으니 나누어 보겠습니다.

청약의 소형·저가주택은 주택공시가격을, 취득세의 두 제도는 실제로 치른 취득당시가액을 봅니다. 수도권 상한도 청약의 아파트는 1억 6천만원이고 취득세 쪽은 6억원입니다. 취득세의 두 제도는 면적과 가액 요건이 같지만, 생애최초 감면은 처음 집을 사는 무주택 세대의 감면 한도를 정하고 소형 신축주택 특례는 여러 채를 가진 세대의 중과세율을 판정할 때 주택 수를 줄여 줍니다. 소형 신축주택은 살 때 주택 수에 넣지 않고(제28조의4 제2항 제1호) 가진 뒤 다른 집을 살 때도 빼며(같은 조 제6항 제7호), 다가구주택은 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분되어 적힌 것만 해당합니다. 같은 요건의 신축 오피스텔도 소유 주택 수에서 빠집니다(같은 항 제8호). 이 특례는 취득세 중과 판정에 관한 것이고, 양도소득세와 종합부동산세의 주택 수는 각 세법이 따로 정합니다.

60㎡를 조금 넘는 것만으로 생애최초 감면이 얼마나 달라지는지 셈모아 취득세 엔진으로 계산했습니다.

수도권 밖 2억 5천만원짜리는 산출세액 250만원이 300만원 한도 안에 들어 면제되지만, 60.05㎡이면 한도가 200만원이 되어 취득세 50만원과 지방교육세 5만원이 남습니다. 수도권 4억원짜리는 산출세액 400만원에서 빼는 금액이 300만원에서 200만원으로 줄어 합계가 두 배가 됩니다. 지방교육세는 셈모아 계산기가 감면액을 산출세액으로 나눈 비율만큼 줄여 계산한 값이므로, 실제 고지 금액은 위택스나 관할 지방자치단체에서 확인하시기 바랍니다.

세를 살거나 세를 놓을 때 쓰이는 기준선

세입자가 받는 두 공제는 주택 요건이 다릅니다. 월세 세액공제는 국민주택규모 이하이거나 기준시가 4억원 이하인 주택(오피스텔·고시원 포함)이 대상이고, 기본공제대상자인 자녀·손자녀가 3명 이상이면 면적 기준이 100㎡ 이하로 넓어집니다(조세특례제한법 시행령 제95조 제2항 제1호). 둘 중 하나만 맞으면 되므로 85㎡를 넘어도 기준시가 4억원 이하면 대상입니다. 반면 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액 소득공제는 국민주택규모 이하 주택(오피스텔 포함)만 대상이고 가격 기준이 없습니다(소득세법 제52조 제4항, 같은 법 시행령 제112조 제2항). 그래서 85㎡를 넘는 집에 전세대출을 받아 들어가면 원리금 공제는 받을 수 없지만, 같은 집을 월세로 빌리면 다른 요건을 갖춘 경우 월세 세액공제를 받을 수 있습니다.

세를 놓는 쪽에도 기준선이 있습니다.

• 보증금 간주임대료: 주거전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 판정의 주택 수에 넣지 않습니다(소득세법 제25조 제1항 단서). 올해가 조문에 적힌 마지막 해이므로 연장 여부를 확인해야 하고, 계산 방법은 주택임대소득 분리과세에 정리해 두었습니다.
• 소형주택 임대사업자 세액감면: 등록한 국민주택규모 주택(주거용 오피스텔 포함)으로서 임대개시일의 기준시가 합계가 6억원 이하이고 임대료 증가율이 5% 이하이면 소득세나 법인세를 1호 30%, 2호 이상 20%(공공지원·장기일반민간임대주택은 75%, 50%) 감면합니다(조세특례제한법 제96조, 같은 법 시행령 제96조 제2항).
• 등록 민간임대주택의 재산세: 공공지원·장기일반민간임대주택으로 2세대 이상을 임대하면 전용 40㎡ 이하 공동주택·오피스텔은 면제, 40㎡ 초과 60㎡ 이하는 75%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 50%를 2027년 12월 31일까지 경감합니다. 공시가격 3억원(수도권 6억원) 초과 공동주택 등은 제외됩니다(지방세특례제한법 제31조의3 제4항).

자주 묻는 것