2026년 양도소득세 계산기

자주 묻는 질문

1세대 1주택이면 양도세를 아예 안 내나요?

양도가액이 12억원 이하이고 보유기간이 2년 이상이면 비과세예요 (소득세법 제89조 제1항 제3호·시행령 제154조 제1항). 다만 취득할 당시 조정대상지역에 있던 집은 보유 2년에 더해 그 기간 중 거주 2년을 채워야 해요. 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 따지고(시행령 제154조 제6항), 이 계산기는 넣어 주신 값을 그대로 써요.

양도가액이 12억원을 넘으면 전부 세금을 내나요?

아니요. 12억원을 넘는 부분만 안분해서 과세해요. 과세 대상 양도차익은 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액이에요 (소득세법 시행령 제160조). 예를 들어 15억원에 팔았다면 양도차익의 20%만 과세 대상이에요. 장기보유특별공제도 같은 비율로 안분돼요.

다주택 중과는 지금 적용되나요?

네, 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용돼요. 5월 9일까지 양도한 분은 한시적으로 배제됐었어요 (소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2·제167조의10 제1항 제12호의2). 조정대상지역에 있는 주택을 1세대 2주택자가 팔면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p가 더 붙고 장기보유특별공제도 함께 배제돼요 (소득세법 제104조 제7항·제95조 제2항). 잔금일이 하루만 밀려도 세액이 크게 갈려요. 5월 9일까지 계약금을 받았거나 토지거래허가를 신청한 집은 예외가 이어질 수 있는데, 그 갈래는 이 계산기가 판정하지 않아요.

장기보유특별공제는 얼마나 받을 수 있나요?

표가 둘이에요. 표1(일반)은 보유 3년부터 해마다 2%p씩 올라 15년에 최대 30%예요. 표2(1세대 1주택)는 보유 3년부터 해마다 4%p씩 올라 10년에 40%이고, 거주기간에 대해서도 2년 이상 3년 미만 8%에서 시작해 10년에 40%를 더해 합계 최대 80%까지 가요 (소득세법 제95조 제2항). 표2를 쓰려면 양도일 현재 1주택이면서 보유기간 중 거주 2년 이상이어야 해요 (시행령 제159조의4). 중과 대상 주택과 분양권은 이 공제 자체가 배제돼요.

분양권 양도세는 세율이 어떻게 되나요?

보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%예요 (소득세법 제104조 제1항). 주택과 달리 2년을 넘겨도 기본세율(6~45%)로 내려가지 않아요 — 제1항 제1호 단서가 분양권을 60%로 못 박고 있어서예요. 1세대 1주택 비과세도, 장기보유특별공제도 분양권에는 적용되지 않아요. 참고로 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%이고 2년을 넘기면 기본세율이에요.

양도소득 기본공제 250만원은 어떻게 빼나요?

양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 다음 연 250만원을 한 번 더 빼요 (소득세법 제103조 제1항 제1호). 사람마다 한 해에 한 번이라 같은 해에 두 건을 팔아도 250만원을 두 번 받지는 못해요. 반대로 부부 공동명의면 각자 250만원씩 받을 수 있어요. 이 계산기는 그 해에 한 건만 파는 단독명의를 전제로 계산하니, 두 경우에 해당한다면 실제 세액이 달라져요.