2026년 양도소득세 계산기

예시로 미리 보기

10억원에 산 집을 20억원에 팔면 양도소득세가 얼마인가요

11년 전에 10억원에 사서 10년을 살았던 집 한 채를 20억원에 파는 1세대 1주택자를 예로, 비과세인데도 세금이 나오는 고가주택의 계산을 끝까지 따라가 볼게요.

양도가액

2,000,000,000원20억원

취득가액

1,000,000,000원10억원

• · 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄어요. 그래도 고가주택이라 기준금액 초과분은 과세돼요
• · 보유·거주 기간을 모두 채워 장기보유특별공제 표2가 적용돼요
• · 취득세나 중개보수, 확장 공사비 같은 필요경비는 넣지 않았어요

이 예시는 2026년 현행 법령 기준이에요. 근거: 소득세법 제89조 제1항 제3호 · 제95조 · 제103조 · 제104조 · 같은 법 시행령 제160조 · 지방세법 제103조의3

필요경비를 증빙으로 넣으면 세금이 위 금액보다 낮아져요. 거주기간이 2년에 못 미치면 공제율이 크게 떨어져 같은 물건인데도 세금이 몇 배가 될 수 있어요.

위 계산기에 내 취득가액·양도가액과 보유·거주 기간을 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.

2026년 양도소득세율표

아래 표의 숫자가 위 계산기에 그대로 쓰여요. 법령이 개정되면 표와 계산이 함께 바뀌어요.

소득세법 제55조 제1항 · 세율 뒤 금액은 누진공제예요 · 다주택 중과·단기세율·비교과세는 이 표에 포함되지 않았어요(계산서에서 확인하세요)

소득세법 제104조 제1항 제1호 단서·제2호·제3호(단기세율) · 제104조 제7항(중과) · 중과가 실제로 걸리는지는 양도예정일로 갈려요(한시 배제 구간이 있어요) — 어느 쪽을 적용했는지는 계산서가 밝혀요 · 중과 대상이면 장기보유특별공제가 함께 배제돼요

소득세법 제95조 제2항 · 시행령 제159조의4 · 표2 는 양도일 현재 1세대 1주택이면서 보유기간 중 거주 2년 이상일 때만 쓸 수 있고, 보유분과 거주분을 더해서 공제해요 · 중과 대상 주택과 분양권은 이 공제 자체가 배제돼요

근거: 소득세법 제55조 제1항(기본세율), 제89조 제1항 제3호(1세대1주택 비과세·고가주택 12억원), 제95조 제2항·제3항(장기보유특별공제 표1·표2, 고가주택 안분), 제103조 제1항 제1호(양도소득 기본공제 250만원), 제104조 제1항 제1호~제3호·제7항(세율·단기세율·조정대상지역 다주택 중과·비교과세), 제105조 제1항 제1호(예정신고), 같은 법 시행령 제154조 제1항(1세대1주택 요건)·제155조 제1항(일시적 2주택)·제159조의4(표2 적용 요건)·제160조(고가주택 안분 산식)·제167조의3 제1항 제12호의2·제167조의10 제1항 제12호의2(중과 한시 배제 — 2026년 5월 9일까지 양도), 지방세법 제92조 제1항·제103조의3(양도소득 개인지방소득세) · 법령 원문 보기 →

이 계산기에 나오는 용어

입력 칸과 계산 과정에 나오는 말을 쉬운 말로 풀어 뒀어요. 이름을 누르면 자세한 설명을 볼 수 있어요.

• 과세표준

  세율을 곱하는 기준 금액. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값.

• 누진공제

  높은 세율 구간에서 이중 과세를 막기 위해 빼주는 고정 금액.

• 기본공제

  세금·보험료를 매기기 전에 과세표준에서 먼저 빼주는 금액.

• 1세대 1주택

  세대원 전원이 국내에 주택 한 채만 보유한 경우.

• 주택 수

  새로 사는 집까지 포함해 1세대가 갖게 되는 주택 수.

• 조정대상지역

  주택가격 급등 지역으로 지정돼 세제·대출 규제가 강화된 곳.

자주 묻는 질문

1세대 1주택이면 양도세를 아예 안 내나요?

양도가액이 12억원 이하이고 보유기간이 2년 이상이면 비과세예요 (소득세법 제89조 제1항 제3호·시행령 제154조 제1항). 다만 취득할 당시 조정대상지역에 있던 집은 보유 2년에 더해 그 기간 중 거주 2년을 채워야 해요. 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 따지고(시행령 제154조 제6항), 이 계산기는 넣어 주신 값을 그대로 써요.

양도가액이 12억원을 넘으면 전부 세금을 내나요?

아니요. 12억원을 넘는 부분만 안분해서 과세해요. 과세 대상 양도차익은 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액이에요 (소득세법 시행령 제160조). 예를 들어 15억원에 팔았다면 양도차익의 5분의 1만 과세 대상이에요. 장기보유특별공제도 같은 비율로 안분돼요.

다주택 중과는 지금 적용되나요?

네, 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용돼요. 5월 9일까지 양도한 분은 한시적으로 배제됐었어요 (소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2·제167조의10 제1항 제12호의2). 조정대상지역에 있는 주택을 1세대 2주택자나 3주택 이상 보유자가 팔면 기본세율에 가산세율이 더해지고 장기보유특별공제도 함께 배제돼요 (소득세법 제104조 제7항·제95조 제2항). 주택 수별 가산세율은 아래 세율표에 있어요. 잔금일이 하루만 밀려도 세액이 크게 달라져요. 5월 9일까지 계약금을 받았거나 토지거래허가를 신청한 집은 예외가 이어질 수 있는데, 이 예외에 해당하는지는 이 계산기가 판정하지 않아요.

장기보유특별공제는 얼마나 받을 수 있나요?

표가 둘이에요. 표1(일반)은 보유 3년부터 해마다 일정 비율씩 올라 15년에 상한에 도달해요. 표2(1세대 1주택)는 보유기간분과 거주기간분을 따로 매겨 더해서 공제하므로 표1보다 상한이 훨씬 높아요 (소득세법 제95조 제2항). 시작 연수·연 상승률·상한은 아래 세율표에 있어요. 표2를 쓰려면 양도일 현재 1주택이면서 보유기간 중 거주 2년 이상이어야 해요 (시행령 제159조의4). 중과 대상 주택과 분양권은 이 공제 자체가 배제돼요.

분양권 양도세는 세율이 어떻게 되나요?

보유기간이 1년 미만이면 더 높은 정률, 곧 누진 구간 없이 하나로 정해진 세율이 적용되고, 1년 이상이면 그보다 낮은 정률이에요 (소득세법 제104조 제1항). 두 세율은 아래 세율표에 있어요. 주택과 달리 2년을 넘겨도 기본세율로 내려가지 않아요. 제1항 제1호 단서가 분양권 세율을 보유기간과 관계없이 정해 두었기 때문이에요. 1세대 1주택 비과세도, 장기보유특별공제도 분양권에는 적용되지 않아요. 참고로 주택은 2년을 넘기면 기본세율이고 그 전에는 보유기간별 단기세율인데, 같은 표에서 분양권과 나란히 볼 수 있어요.

양도소득 기본공제 250만원은 어떻게 빼나요?

양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 다음 연 250만원을 한 번 더 빼요 (소득세법 제103조 제1항 제1호). 기본공제는 사람마다 한 해에 한 번이라 같은 해에 두 건을 팔아도 250만원을 두 번 받지는 못해요. 반대로 부부 공동명의면 각자 250만원씩 받을 수 있어요. 이 계산기는 그 해에 한 건만 파는 단독명의를 전제로 계산하니, 위 두 경우에 해당한다면 실제 세액이 달라져요.

취득일과 양도 예정일에는 어느 날짜를 넣나요?

'취득일 (잔금일 또는 등기일)'에는 그 집을 살 때 잔금을 치른 날이나 등기한 날을 넣고, '양도 예정일 (잔금일)'에는 팔면서 잔금을 받기로 한 날을 넣어요. 보유기간은 취득일부터 세고 (소득세법 제95조 제4항), 양도 예정일은 보유기간의 끝을 정하는 동시에 어느 시행 구간의 규칙으로 계산할지까지 골라요. 그래서 아직 계약 전이라면 예상 잔금일을 넣어 보고 날짜를 조금씩 옮겨 가며 세액이 어떻게 달라지는지 확인할 수 있어요. 양도 예정일이 취득일보다 빠르면 계산서가 나타나지 않으니, 그때는 두 날짜의 순서를 다시 확인해 주세요.

거주기간을 보유기간보다 길게 넣으면 어떻게 되나요?

보유기간까지만 인정하고, 그 사실을 결과 주의사항에 적어 줘요. 거주기간은 그 집을 갖고 있던 동안의 거주기간이라 보유기간보다 길 수 없기 때문이에요 (소득세법 시행령 제159조의4). '계산 옵션'의 '그 집에 살았음'을 켜면 '그 집에 산 기간'을 넣는 칸이 열리고, 칸 아래 설명이 지금 넣은 날짜로는 몇 년까지 인정되는지 알려 줘요. 이 값은 두 곳에서 쓰여요. 취득할 당시 조정대상지역이던 집의 비과세 거주요건 판정과, 장기보유특별공제에서 표2를 쓸 수 있는지의 판정이에요.

양도소득세는 언제까지 신고하나요?

예정신고와 납부는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 해요 (소득세법 제105조). 계산서 아래 한 줄이 그 기한을 알려 주고, 지방소득세는 관할 지방자치단체에 따로 신고하고 납부한다는 안내가 이어져요. 비과세로 세액이 0원으로 계산된 경우에도 예정신고는 해 두는 편이 안전해요. 판 값이 산 값보다 낮아 양도차손이 난 경우에도 신고 의무는 남아 있고요 (소득세법 제105조 제3항). 이 계산기는 금액을 미리 세어 보는 화면이라 신고를 대신하지 않으니, 실제 신고는 홈택스나 세무 전문가를 통해 진행해 주세요.

지방소득세는 왜 따로 나오나요?

두 세금을 내는 곳이 다르기 때문이에요. 양도소득세는 국세라 세무서에 내고, 지방소득세는 지방세라 관할 지방자치단체에 따로 신고하고 납부해요 (지방세법 제103조의3). 금액은 양도소득세를 기준으로 정해져서 계산서에서도 바로 아래 줄에 따라붙고, 결과 맨 위의 합계는 두 줄을 더한 값이에요. 그래서 실제로 준비해야 하는 돈은 양도소득세만이 아니라 그 합계예요. 지방소득세는 지방자치단체 조례로 일정 범위 안에서 가감될 수 있는데, 이 계산기는 조례까지는 반영하지 않고 표준 세율로 계산해요.

보유기간이 며칠 모자라면 어떻게 되나요?

결과 주의사항에 경계 안내가 나와요. 며칠만 더 갖고 있으면 보유기간이 한 해 더 채워진다는 것과, 그 날짜가 언제인지를 함께 알려 줘요. 보유기간은 단기세율에서 벗어나는지, 1세대 1주택 비과세의 보유 요건에 닿는지, 장기보유특별공제율이 한 칸 올라가는지를 한꺼번에 정하는 값이라 하루 차이로 세액이 크게 달라질 수 있어요. 조정대상지역 다주택 중과가 달라지는 날짜에 가까울 때도 같은 자리에 안내가 함께 떠요. 이 안내가 보이면 잔금일을 조정할 수 있는지 매수인과 상의해 보세요.

계산 방법 · 참고 사항

이 계산기와 함께 읽는 글

계산 결과를 어떻게 읽을지, 어떤 예외가 있는지 글로 풀어 뒀어요. 제목을 누르면 글로 이동해요.

• 장기보유특별공제, 같은 집을 10년 보유해도 공제율은 20%와 80%로 나뉩니다

  장기보유특별공제는 일반 부동산에 적용하는 표1과 1세대 1주택에 적용하는 표2로 나뉩니다. 같은 집을 10년 보유해도 거주 여부에 따라 공제율이 20%와 80%로 달라져, 낼 세금이 아홉 배를 넘게 차이 납니다.

• 다주택 양도세 중과 재개 — 같은 집인데 세금이 1.8배가 됩니다

  조정대상지역 다주택 중과의 한시 배제가 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다. 5월 10일부터는 기본세율에 20~30%p가 붙고 장기보유특별공제도 함께 사라집니다.

• 양도세 신고는 잔금 다음다음 달 말일까지 — 지방소득세는 또 2개월 뒤

  양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 지방소득세는 여기에 2개월을 더한 날까지 위택스에 따로 신고해야 합니다.

• 1세대 1주택 비과세, 12억원을 넘어도 세금은 생각보다 적습니다

  양도가액 12억원까지는 비과세지만 넘으면 초과분만 안분해 과세합니다. 15억원에 판 집의 양도차익 7억원 중 실제 과세 대상은 1억 4천만원입니다.