1세대 1주택 비과세, 12억원을 넘어도 세금은 생각보다 적습니다

양도가액 12억원까지는 비과세지만 넘으면 초과분만 안분해 과세합니다. 15억원에 판 집의 양도차익 7억원 중 실제 과세 대상은 1억 4천만원입니다.

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절세·특례

발행일

2026-08-17

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셈모아 운영자 검수

12억원은 "여기까지 비과세"라는 선입니다

1세대 1주택 비과세를 "12억원 넘으면 세금 폭탄"으로 아는 분이 많습니다. 조문은 그렇게 적혀 있지 않습니다.

1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 … 다만, 대통령령으로 정하는 고가주택은 제외한다.

여기서 고가주택은 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 주택입니다. 12억원을 넘으면 비과세가 통째로 사라지는 것이 아니라, 넘는 부분만 과세 대상이 됩니다.

산식은 나눗셈 하나입니다

시행령 제160조가 안분 방법을 정합니다.

• 과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
• 장기보유특별공제액도 같은 비율로 안분

15억원에 팔았다면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 0.2, 즉 양도차익의 20%만 과세 대상입니다. 20억원에 팔았다면 40%, 24억원이면 50%입니다. 양도가액이 12억원에 가까울수록 과세되는 몫은 0에 수렴합니다.

12억원을 살짝 넘긴 집은 세금이 거의 없습니다

"12억원 넘기면 큰일"이라는 말이 실제로 어떤 금액인지 보겠습니다. 2016년 3월에 8억원에 사서 10년 보유·10년 거주한 집을 양도가액만 바꿔가며 계산했습니다.

12억 5천만원에 팔면 세금이 7만원대입니다. 안분 비율이 4%에 불과한 데다 장기보유특별공제 80%가 그 위에 다시 걸리기 때문입니다. "12억원을 넘길까 봐 값을 깎는" 판단이 오히려 손해가 되는 구간이 넓다는 뜻입니다.

같은 집인데 거주기간으로 네 배가 갈립니다

2016년 3월에 8억원에 사서 2026년 9월에 15억원에 파는 1주택을 예로 들겠습니다. 보유기간은 10년으로 같고 거주기간만 다르게 두었습니다.

7억원을 벌고 282만원을 내는 것과 1,222만원을 내는 것의 차이는 오직 그 집에 몇 년 살았는가입니다. 12억원까지 비과세 + 초과분 안분 + 장기보유특별공제 80%가 겹치면 실효세율은 양도차익 대비 0.4% 수준까지 내려갑니다.

표2를 쓰려면 거주 2년이 먼저입니다

장기보유특별공제는 표가 둘입니다.

표2는 보유분과 거주분을 더해서 최대 80%까지 갑니다. 거주 2년 이상 3년 미만 구간만 8%로 시작하고, 3년부터는 12%·16%… 순으로 4%p씩 올라갑니다.

비과세 요건 자체를 다시 확인하세요

12억원 이하라고 자동으로 비과세가 되는 것은 아닙니다. 시행령 제154조 제1항이 요건을 정합니다.

• 양도일 현재 국내에 1주택을 보유할 것
• 보유기간이 2년 이상일 것
• 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면, 보유 2년에 더해 그 보유기간 중 거주 2년 이상일 것

세 번째 조건이 가장 자주 걸립니다. 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역이 됐으므로, 그 이후에 산 집이라면 거주 요건이 붙습니다. 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 따집니다(같은 조 제6항).

거주기간 1년이 얼마짜리인지 계산해 보세요

앞의 집(취득 8억 → 양도 15억, 보유 10년)에서 거주기간만 바꾸면 이렇게 됩니다.

거주 2년을 채우는 순간 표1에서 표2로 옮겨 가면서 1,295만원이 줄고, 그 뒤로는 1년마다 4%p씩 공제가 늘어납니다. 매도 시점을 몇 달 미루는 것만으로 구간이 하나 올라가는 경우가 흔하니, 잔금일을 정하기 전에 거주기간을 세어 보세요. 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지이고, 중간에 다른 곳에 살았다면 그 기간은 빠집니다.

비과세라도 신고는 해야 할 수 있습니다

세금이 0원이어도 신고 의무가 사라지는 것은 아닙니다.

• 12억원을 초과해 일부라도 과세되면 예정신고 대상입니다. 세액이 7만원이든 1,900만원이든 마찬가지입니다.
• 소득세법 제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 난 경우에도 예정신고 규정을 적용한다고 정합니다. "손해 봤으니 신고할 것이 없다"는 판단은 위험합니다.
• 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 9월 1일 잔금이면 11월 30일까지입니다.
• 여기에 개인지방소득세를 위택스에 따로 신고해야 하며, 그 기한은 위 기한에 2개월을 더한 날입니다.

무신고 가산세는 납부할 세액의 20%입니다. 세액이 작다고 넘어가면 가산세가 본세보다 커지는 상황이 생깁니다.

주택 수는 세대 단위로 셉니다

"나는 한 채뿐"이라도 세대원 명의의 집이 있으면 1주택이 아닙니다. 주민등록을 함께 두고 있는 배우자와 직계존비속의 주택이 합산됩니다. 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 주택 수에 들어갑니다.

셈모아 양도소득세 계산기는 이 판정을 하지 않고 넣어 주신 주택 수를 그대로 씁니다. 상속주택 특례, 농어촌주택 특례, 지방 저가주택처럼 주택 수에서 빠지는 갈래도 반영하지 않습니다. 애매하다면 세무 전문가에게 확인한 뒤 그 결과를 계산기에 넣으세요.

자주 묻는 것