재산세 1세대 1주택 특례세율, 공시가격 9억원이 갈림길입니다

공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 재산세 세율이 낮아집니다. 2천만원 차이로 특례가 사라지면 세액은 그보다 훨씬 크게 벌어집니다.

카테고리

절세·특례

발행

2026-08-16

수정

2026-08-16

최종 확인

2026-08-16

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3분 읽기

저자

셈모아 편집팀 (콘텐츠 작성)

검수

집셈 운영자 · 2026-08-16

세율이 절반인 구간이 있습니다

지방세법 제111조의2는 1세대 1주택에 낮은 세율을 따로 정해 두었습니다. 조건은 하나입니다.

대통령령으로 정하는 1세대 1주택(제4조제1항에 따른 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다)에 대해서는 다음의 세율을 적용한다.

여기서 말하는 시가표준액이 주택의 공시가격입니다. 표준세율과 나란히 놓으면 차이가 분명합니다.

여기에 하나가 더 붙습니다. 1세대 1주택은 공정시장가액비율도 낮게 적용됩니다(2026년 기준 공시가격 구간에 따라 43%·44%·45%). 다주택은 60%입니다. 즉 특례는 과세표준과 세율을 동시에 낮춥니다.

9억원을 2천만원 넘겼을 때

공시가격 8억 9천만원과 9억 1천만원, 두 집을 실제로 계산해 보겠습니다. 둘 다 1세대 1주택이고 도시지역입니다.

공시가격은 2.2% 차이인데 세액은 그보다 훨씬 크게 벌어집니다. 세율표가 이어진 곡선이 아니라 계단이기 때문입니다. 9억원까지는 특례세율, 9억원을 1원이라도 넘으면 표준세율입니다.

2026년 공동주택 공시가격은 서울에서 평균 18.60% 올랐습니다. 2025년에 8억원 안팎이던 집이 올해 9억원 선을 넘겼을 수 있습니다. 작년에 특례를 받았다고 올해도 받는다고 단정하지 마세요.

같은 집이라도 주택 수가 다르면

특례가 세율만 낮추는 것이 아니라는 점은, 같은 공시가격의 집을 1세대 1주택일 때와 다주택일 때로 나눠 보면 분명해집니다.

공시가격은 같습니다. 달라지는 것은 과세표준을 정하는 비율(45% 대 60%)과 그 위에 얹히는 세율입니다. 두 요소가 곱해지면서 차이가 커집니다. 여기에 도시지역분과 지방교육세도 본세를 따라 함께 늘어납니다.

놓치기 쉬운 세 가지

첫째, 판정 기준일은 6월 1일입니다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일(지방세법 제114조)이고, 1세대 1주택 여부도 이날을 기준으로 봅니다. 6월 2일에 다른 집을 팔아도 그해 재산세에는 반영되지 않습니다.

둘째, 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 더해집니다. 제111조의2 제2항이 그렇게 정하고 있습니다.

셋째, 지방세특례제한법의 감면과 중복 적용되지 않습니다. 같은 조 제4항에 따라 둘 중 경감 효과가 큰 것 하나만 적용됩니다(자동이체 세액공제는 예외).

이 특례에는 유효기간이 있습니다

이 조항은 2020년 12월 29일 신설되면서 한시 규정으로 만들어졌습니다.

제111조의2, 제112조 및 제113조의 개정규정은 같은 개정규정 시행일부터 6년이 되는 날까지 성립한 납세의무에 한정하여 적용한다.

시행일이 공포일인 2020년 12월 29일이므로, 국가법령정보센터는 이 특례가 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효하다고 표시하고 있습니다. 재산세 납세의무는 과세기준일인 6월 1일에 성립하므로, 2026년 6월 1일에 성립한 올해 재산세까지는 특례가 적용됩니다.

확인 순서

• 확인 필요: 부동산공시가격알리미에서 2026년 공시가격이 9억원 이하인지 확인
• 확인 필요: 6월 1일 기준 세대원 전체의 주택 수 확인
• 확인 필요: 직전연도 공시가격도 확인 — 과세표준상한제·세부담상한 계산에 필요합니다
• 확인 필요: 재산세와 종합부동산세를 합친 보유세로 최종 확인