양도차익

판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 이익.

양도차익은 집을 팔아 남은 이익이에요. 판 금액에서 살 때 들인 금액과 필요경비를 빼서 구하고, 양도소득세 계산은 바로 이 값에서 출발해요. 판 가격이 높다고 세금이 많아지는 것이 아니라, 사고판 가격의 차이가 얼마인지에 따라 세금이 정해져요.

양도소득세는 판 금액 전체에 매기는 세금이 아니에요. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 구하고, 그 양도차익에서 여러 공제를 거쳐 과세표준을 만든 뒤에 세율을 적용해요. 그래서 양도차익은 세액의 크기를 사실상 결정하는 값이에요. 취득가액에는 매매대금만 들어가는 것이 아니라 취득할 때 낸 취득세와 중개보수 같은 부대비용도 들어가고, 보유하는 동안 든 공사비와 팔 때 낸 중개보수도 필요경비로 인정될 수 있어요. 어떤 항목이 인정되는지는 법이 정해 두었기 때문에 계약서와 영수증을 모아 두는 일이 실제로 세금을 줄여 줘요.

양도가액과 양도차익, 양도소득금액, 과세표준은 서로 다른 값이에요. 소득세법 제95조에 따라 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 되고, 같은 법 제103조 제1항 제1호에 따라 그 금액에서 양도소득 기본공제를 한 번 더 빼면 과세표준이 돼요. 흔히 말하는 시세 차익은 대개 판 값과 산 값의 단순한 차이를 뜻해서, 세금 계산에 쓰는 양도차익과는 범위가 달라요.

1세대 1주택이면 양도차익이 있어도 세금이 나오지 않을 수 있어요. 소득세법 제89조 제1항 제3호가 그 비과세를 정하고, 시행령 제154조 제1항이 보유기간과 거주기간 요건을 따로 정해 두었어요. 다만 법이 정한 기준 금액을 넘는 고가주택은 비과세가 통째로 적용되지 않고, 소득세법 시행령 제160조가 정한 산식에 따라 기준 금액을 넘는 부분만큼만 나누어 과세하고 장기보유특별공제도 같은 비율로 나뉘어요.

이익이 아니라 손실이 날 수도 있는데, 같은 해에 다른 부동산이나 분양권을 함께 팔았다면 이익과 손실을 합쳐 계산하고 양도소득 기본공제는 한 해에 한 번만 받아요. 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 지 얼마 되지 않은 부동산을 팔면 증여한 사람의 취득가액으로 다시 계산하는 이월과세가 소득세법 제97조의2에 정해져 있어요.

취득가액을 증명할 서류는 미리 챙겨 두는 것이 좋아요. 매매계약서와 취득세 납부 내역, 중개보수 영수증이 기본이고, 계약서를 잃어버려 실제 취득가액을 알 수 없으면 소득세법 제97조 제1항에 따라 환산취득가액을 쓰게 되는데 실제로 들인 금액보다 불리해질 수 있어요. 지금 적용되는 세율과 장기보유특별공제율은 양도소득세 계산기의 세율표 탭이 보여주고, 판 값과 산 값과 두 날짜를 넣으면 양도차익이 얼마이고 어떤 공제가 빠져 과세표준이 되었는지 계산 과정에 단계별로 나와요.