장기보유특별공제

오래 보유한 집을 팔 때 양도차익에서 빼주는 공제.

장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산을 팔 때 양도차익에서 빼주는 공제예요. 보유한 기간이 길수록 공제율이 올라가기 때문에, 여러 해에 걸쳐 오른 값에 대한 세금이 파는 해에 한꺼번에 매겨지는 부담을 덜어 줘요.

이 공제가 들어가는 자리는 양도소득세 계산의 두 번째 단계예요. 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나오고, 그 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 돼요. 여기서 양도소득 기본공제를 한 번 더 빼면 과세표준이 되고, 그 과세표준에 세율을 곱해 세액을 구해요. 공제가 앞쪽 단계에 있어서 공제율이 조금만 달라져도 세액이 크게 달라져요.

공제율 표는 두 가지예요. 일반 부동산에 적용하는 표1이 있고, 1세대 1주택에 적용하는 표2가 따로 있어요 (소득세법 제95조 제2항). 표1은 보유한 기간만 보고 공제율을 매기지만, 표2는 보유한 기간의 공제와 거주한 기간의 공제를 따로 매겨 합산하기 때문에 공제 상한이 표1보다 훨씬 높아요.

표2를 쓰려면 요건을 갖춰야 해요. 양도일 현재 1세대 1주택이어야 하고, 보유한 기간 중에 실제로 거주한 기간이 정해진 기간 이상이어야 해요 (소득세법 시행령 제159조의4). 거주한 기간은 기억으로 적는 값이 아니라 주민등록의 전입일과 전출일로 따지니, 표2를 기대한다면 전입 기록부터 확인해 두는 것이 좋아요.

공제가 아예 적용되지 않는 경우도 있어요. 보유한 기간이 표에서 정한 시작 연수에 미치지 못하면 공제가 없고, 분양권을 팔 때도 이 공제는 적용되지 않아요. 조정대상지역에 있는 주택을 다주택 세대가 팔아서 중과 대상이 되면 공제 자체가 배제돼요 (소득세법 제95조 제2항). 세율이 올라가는 일과 공제가 사라지는 일이 함께 일어나기 때문에 세액 차이가 커요. 등기를 하지 않은 채 넘기는 미등기 양도도 이 공제가 전부 배제되는 경우예요.

1세대 1주택이면서 양도가액이 비과세 기준을 넘는 고가주택이면 계산이 한 단계 더 있어요. 기준을 넘는 부분만 과세 대상이 되고, 장기보유특별공제도 같은 비율로 나눠 적용해요 (소득세법 시행령 제160조). 그래서 표2의 공제율이 그대로 세액에 반영되지 않고, 과세 대상이 되는 몫만큼만 공제돼요.

공제율과 구간은 개정되는 값이라 여기에 적지 않아요. 지금 적용되는 두 표의 시작 연수와 해마다 오르는 비율, 상한은 양도소득세 계산기의 세율표 탭이 보여줘요. 취득일과 양도일, 거주한 기간을 넣으면 계산기가 어느 표를 적용했는지와 공제 금액이 얼마인지를 계산 과정에 적어 줘요. 취득일과 양도일은 인터넷등기소에서 뗀 등기부등본으로 확인할 수 있고, 거주한 기간은 주민센터나 정부24에서 주민등록초본을 떼어 전입일과 전출일로 확인할 수 있어요.