과세표준상한제

과세표준이 직전연도 대비 5%를 넘게 오르지 않도록 제한하는 제도.

과세표준상한제는 주택 재산세의 과세표준이 한 해에 지나치게 늘지 않도록 상한을 두는 제도예요. 공시가격이 크게 오른 해에도 과세표준은 정해진 한도까지만 오르도록 제한해요.

이 제도의 근거는 지방세법 제110조 제3항과 같은 법 시행령 제109조의2예요. 조문이 정한 계산은 두 단계로 되어 있어요. 먼저 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액에 그해 과세표준의 법정 비율을 더해 과세표준상한액을 구해요. 그다음 그 상한액과 그해 공시가격으로 계산한 과세표준을 견주어 낮은 쪽을 그해 과세표준으로 써요. 적용 대상은 주택이고, 상한을 넘긴 부분은 그해 과세표준에 들어가지 않아요.

여기서 말하는 직전 연도 과세표준 상당액은 작년에 실제로 고지된 과세표준이 아니에요. 시행령 제109조의2는 직전 연도 시가표준액에 올해 공정시장가액비율을 곱해 구하도록 정해요. 주택의 시가표준액은 그해 공시가격이므로, 결국 작년 공시가격에 올해 비율을 곱한 금액이 비교의 출발점이 돼요. 새로 지은 집처럼 직전 연도 시가표준액이 없으면 그해 시가표준액을 대신 써요. 그래서 재산세 계산기는 과세표준이 아니라 작년 공시가격을 입력받아요. 작년 공시가격을 모르면 비워 두어도 계산은 되지만, 그때는 상한을 적용하지 않은 값이 나오므로 실제 고지액이 계산 결과보다 낮을 수 있어요. 반대로 작년 공시가격을 넣으면 상한을 검토한 결과가 계산 과정에 그대로 적혀요.

세부담상한과는 제한하는 대상이 달라요. 과세표준상한제는 세액을 만들기 전 단계인 과세표준을 제한하고, 세부담상한은 이미 계산된 세액을 전년 세액과 견주어 제한하는 장치예요. 주택 재산세의 세부담상한은 폐지됐지만 개정 법률의 경과조치에 따라 한동안 종전 규정이 함께 적용되기 때문에, 두 제도가 같은 해에 나란히 걸릴 수 있어요. 적용 범위를 오해하기 쉬운 제도이기도 해요. 이 상한은 주택 재산세의 과세표준에 대한 것이고, 종합부동산세나 취득세, 양도소득세에는 같은 이름의 상한이 없어요. 또 상한이 걸렸다고 해서 세액이 작년보다 낮아진다는 뜻은 아니에요. 과세표준이 오르는 폭을 줄일 뿐이라, 상한이 적용된 해에도 세액은 전보다 오를 수 있어요.

상한이 실제로 걸렸는지는 고지서의 최종 금액만 봐서는 알기 어려워요. 재산세 계산기와 보유세 계산기는 상한을 검토한 결과를 계산 과정에 남기고, 상한 때문에 과세표준이 낮아졌다면 그 사실도 함께 보여줘요. 그해에 적용되는 과세표준상한율과 공정시장가액비율은 계산기의 세율표 탭이 보여줘요. 과세 내역은 고지서와 위택스에서 확인할 수 있어요. 고지서에는 그해 과세표준과 세액이 적혀 있으니, 작년 고지서나 작년 공시가격을 함께 챙겨 두면 계산기가 상한까지 반영한 값을 보여줘요. 계산 결과와 고지서가 다르면 상한이 걸렸는지, 지역자원시설세처럼 이 계산에 들어 있지 않은 항목이 함께 적혀 있는지를 먼저 확인해 보세요.