공시가격

정부가 매년 1월 1일 기준으로 고시하는 주택 가격.

공시가격은 정부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사해 고시하는 주택 가격이에요. 실제로 거래되는 시세와는 다른 값이고, 집을 가지고 있다는 사실에 매기는 세금과 건강보험료는 모두 이 공시가격에서 계산이 시작돼요.

공시가격은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 정해져요. 아파트와 연립주택, 다세대주택은 공동주택 공시가격으로, 단독주택과 다가구주택은 개별단독주택 공시가격으로 나누어 조사하고 산정해요. 산정한 값을 공시하기 전에 소유자에게 의견을 묻는 기간이 있고, 공시된 뒤에도 정해진 기간 안에 이의신청을 할 수 있어요.

세금 계산에서 공시가격은 출발점이지 세율을 곱하는 금액이 아니에요. 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 그 과세표준에 구간별 세율을 적용해요. 종합부동산세는 한 사람이 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 다음 기본공제를 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들어요. 그래서 공시가격이 오른 비율과 세액이 오른 비율은 서로 같지 않아요.

공시가격이 쓰이는 곳은 보유세만이 아니에요. 건강보험 지역가입자의 재산보험료는 재산세 과세표준을 기준으로 등급과 부과점수를 매기기 때문에, 공시가격이 오르면 보험료도 함께 달라져요. 피부양자 자격을 볼 때 따지는 재산 요건도 같은 재산세 과세표준을 봐요. 상속이나 증여로 받은 부동산은 시가로 평가하는 것이 원칙이지만, 시가를 확인하기 어려우면 공시가격을 보충적인 평가액으로 쓰기도 해요.

이름이 비슷한 가격 기준이 여럿이라 헷갈리기 쉬워요. 시가표준액은 지방세를 매길 때 쓰는 가액을 가리키는 말이에요. 주택은 공시가격이 그대로 시가표준액이 되지만, 주택이 아닌 건축물은 지방자치단체가 따로 산정한 가액을 시가표준액으로 써요. 주택 고지서에 재산세와 함께 적히는 지역자원시설세가 집 전체가 아니라 건물 부분의 시가표준액을 보는 것이 그런 경우예요.

기준시가는 국세청이 상속세와 증여세, 양도소득세를 매길 때 쓰려고 정하는 또 다른 가액이고, 건물 기준시가는 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호와 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 위임에 따라 국세청 고시가 정한 방법으로 산정해요. 정리하면 공시가격은 주택의 가격을 공시하는 제도이고, 시가표준액은 지방세가 쓰는 이름이며, 기준시가는 국세가 쓰는 이름이에요.

공시가격을 두고 자주 생기는 오해는 둘이에요. 하나는 공시가격이 시세와 같은 값이라는 오해인데, 공시가격은 조사와 심의를 거쳐 따로 정하는 가격이라 실제 거래 가격과 차이가 있어요. 다른 하나는 공시가격이 오른 만큼 세금도 그대로 오른다는 오해예요. 재산세에는 과세표준이 한 해에 오를 수 있는 폭을 제한하는 과세표준상한제가 있고, 계산이 끝난 세액을 전년 세액과 견주어 제한하는 세부담상한도 함께 적용돼요. 내 집의 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있어요.

아파트와 연립주택, 다세대주택은 공동주택 공시가격을, 단독주택은 개별단독주택 공시가격을 보면 되고, 해마다 받는 재산세 고지서에도 그해 공시가격이 적혀 있어요. 조회한 값을 재산세 계산기에 넣으면 과세표준과 세액이 어떤 순서로 만들어지는지 한 줄씩 보여주고, 재산세와 종합부동산세를 한 번에 보려면 보유세 계산기를, 공시가격이 보험료로 이어지는 과정을 보려면 지역가입자 건강보험료 계산기를 쓰면 돼요. 그해에 적용되는 공정시장가액비율과 세율 구간은 각 계산기의 세율표 탭이 보여줘요.