양도세 신고는 잔금 다음다음 달 말일까지 — 지방소득세는 또 2개월 뒤

양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 지방소득세는 여기에 2개월을 더한 날까지 위택스에 따로 신고해야 합니다.

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세금 달력

발행일

2026-08-17

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검수

셈모아 운영자 검수

잔금을 치른 날부터 시계가 돌기 시작합니다

집을 팔면 세금 신고가 두 번, 경우에 따라 세 번 남습니다. 2026년 9월 1일에 잔금을 받은 거래를 예로 들어 보겠습니다.

첫 줄의 근거는 소득세법 제105조 제1항 제1호입니다. 양도일이 아니라 그달 말일부터 세는 것이 함정입니다. 9월 1일에 팔든 9월 30일에 팔든 기한은 똑같이 11월 30일입니다. 반대로 하루 늦춰 10월 1일에 잔금을 받으면 기한이 12월 31일로 한 달 밀립니다.

양도일은 원칙적으로 잔금일입니다

기한을 세는 출발점이 언제인지가 먼저 정해져야 합니다.

• 원칙: 대금을 청산한 날, 즉 잔금일
• 대금 청산일이 분명하지 않거나, 등기접수일이 대금 청산일보다 빠른 경우: 등기접수일

계약일이 아닙니다. 계약금과 중도금을 아무리 일찍 받았어도 시계는 잔금일부터 돕니다. 반대로 잔금일을 며칠 미루는 것만으로 기한이 한 달 밀리는 경우가 있으니, 연말이나 월말 거래라면 이 점을 감안해 잔금일을 정하는 편이 좋습니다.

지방소득세를 잊으면 절반만 낸 것입니다

양도소득세 산출세액의 10%가 개인지방소득세로 따라붙습니다(지방세법 제103조의3). 이것은 부가세가 아니라 별개의 세목이라, 신고처도 기한도 다릅니다.

거주자가 「소득세법」 제105조에 따라 양도소득과세표준 예정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한에 2개월을 더한 날까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고하여야 한다.

홈택스 신고를 마치고 "끝났다"고 생각한 뒤 두 달이 지나 위택스 고지를 받는 일이 흔합니다. 세액이 크면 지방소득세만 수천만원이 되므로, 양도세 신고를 마친 그날 달력에 두 달 뒤 일정을 함께 적어 두세요.

예정신고를 했는데 확정신고가 또 필요한 경우

원칙적으로 예정신고를 마치면 확정신고를 하지 않아도 됩니다(소득세법 제110조 제4항 본문). 다만 단서가 붙습니다.

다만, 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

한 해에 부동산을 두 건 이상 팔았다면 확정신고를 다시 해야 한다고 보는 것이 안전합니다. 이유는 양도소득세가 연 단위 합산 과세이기 때문입니다.

• 과세표준이 합산되면 누진세율 구간이 올라갑니다. 각각 5,000만원씩 두 건이면 예정신고에서는 각각 15~24% 구간이지만, 합산하면 1억원이 되어 35% 구간에 들어갑니다.
• 양도소득 기본공제 250만원은 사람마다 한 해에 한 번입니다(제103조 제1항 제1호). 예정신고에서 각각 250만원씩 뺐다면 확정신고에서 한 번을 되돌려야 합니다.
• 반대로 한 건에서 손실이 났다면 다른 건의 이익과 통산해 세금을 줄일 수 있습니다.

셈모아 양도소득세 계산기는 그 해에 한 건만 파는 경우를 전제로 계산합니다. 같은 해에 이미 다른 부동산이나 분양권을 팔았다면 실제 세액이 더 커질 수 있습니다.

안 하면 얼마나 붙나

• 무신고가산세 — 법정신고기한까지 신고하지 않으면 무신고납부세액의 100분의 20입니다(국세기본법 제47조의2 제1항 제2호). 부정행위로 인한 무신고는 40%, 역외거래는 60%입니다.
• 납부지연가산세 — 납부하지 않은 세액에 미납 기간과 대통령령이 정한 이자율을 곱해 하루 단위로 붙습니다(제47조의4).

세액 1억원짜리 거래를 신고하지 않으면 가산세만 2,000만원에서 시작합니다. 기한 안에 신고할 자신이 없더라도, 세액을 다 내지 못하는 상태에서라도 신고는 먼저 하는 편이 낫습니다. 무신고가산세와 납부지연가산세는 별개이기 때문입니다.

기한을 이미 넘겼다면

지났다고 손을 놓으면 손해가 커지기만 합니다. 두 가지 제도가 있습니다.

• 기한 후 신고 — 법정신고기한이 지난 뒤라도 관할 세무서장이 결정해 통지하기 전까지는 신고할 수 있습니다. 신고가 빠를수록 무신고가산세를 감면받는 폭이 큽니다.
• 수정신고 — 이미 신고했는데 과소 신고했다면 수정신고로 바로잡습니다. 이 경우에도 빨리 할수록 과소신고가산세 감면 폭이 큽니다.

납부지연가산세는 미납 기간에 비례하므로 하루라도 빨리 납부하는 것이 유리합니다. 세액 전부를 마련하지 못했더라도 일부라도 납부해 두면 그만큼 가산세가 줄어듭니다.

부담부증여로 넘긴 경우는 기한이 다릅니다

전세보증금이나 주택담보대출을 함께 넘기는 부담부증여를 하면, 그 채무 부분은 증여가 아니라 주는 쪽의 양도로 봅니다. 그래서 증여세와 양도소득세가 함께 발생하고 기한도 달라집니다.

• 부담부증여의 양도분 양도소득세 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월
• 그에 따른 개인지방소득세: 위 기한에 2개월을 더한 날
• 받는 쪽의 증여세 신고: 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월

한 건의 거래에서 세 개의 신고가 서로 다른 기한으로 흩어지는 셈입니다. 부담부증여를 검토한다면 기한표부터 만들어 두세요.

신고할 때 챙길 서류

• 확인 필요: 매매계약서 (양도·취득 양쪽)
• 확인 필요: 잔금 이체 내역 — 양도일 입증 자료
• 확인 필요: 취득세 납부영수증 (필요경비)
• 확인 필요: 중개보수 현금영수증·세금계산서 (양도·취득 양쪽)
• 확인 필요: 자본적 지출 증빙 — 새시·발코니 확장 등 공사비 계약서와 영수증
• 확인 필요: 등기사항증명서 (보유기간 확인)
• 확인 필요: 주민등록초본 (거주기간 확인 — 1세대 1주택 요건)
• 확인 필요: 그해에 판 다른 부동산·분양권 내역

자주 묻는 것