계약갱신청구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사합니다. 전월세 5% 상한과 거절 사유 9가지

계약갱신청구권은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 도달해야 합니다. 거절 사유 9가지와 실거주 거절 뒤 손해배상, 보증금과 월세의 5% 상한 계산을 조문과 예시로 정리했습니다.

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2026-09-30

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셈모아 운영자 검수

갱신을 요구할 수 있는 시간은 만료 2개월 전에 끝납니다

임대차계약이 2026년 11월 30일에 끝나는 세입자가 같은 집에서 2년을 더 살고 싶다면, 갱신을 요구하는 의사가 2026년 9월 30일 0시가 되기 전, 곧 9월 29일 24시까지 임대인에게 도달해야 합니다. 주택임대차보호법은 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항). 흔히 계약갱신청구권이라고 부르는 이 권리를 조문은 계약갱신요구권이라고 적습니다(같은 법 제6조의3 제2항).

요구가 기간 안에 도달하면 임대인은 법이 정한 9가지 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 계약은 전과 같은 조건으로 2년 더 이어집니다. 그 갱신에서 임대인이 올려 달라고 청구할 수 있는 금액은 약정한 보증금이나 월세의 20분의 1, 곧 5%를 넘지 못합니다(같은 법 제6조의3 제3항, 제7조 제2항). 두 제도는 2020년 7월 31일 같은 개정으로 함께 도입되었고, 언론은 둘을 묶어 임대차 2법이라고 부릅니다.

이 글은 달력에 표시해 둘 행사 기간과 그 기간이 1개월 전에서 2개월 전으로 늘어난 연혁을 먼저 확인한 뒤, 임대인이 거절할 수 있는 사유 9가지, 실거주를 이유로 거절하고 다른 사람에게 세를 놓았을 때의 손해배상, 5% 상한을 보증금과 월세에 적용하는 방식, 묵시적 갱신과의 차이, 갱신 뒤의 중도 해지를 차례로 정리합니다. 갱신하면서 보증금을 월세로 돌릴 때의 전환율 계산은 보증금 월세 환산율 정리에서, 갱신 계약의 전세보증보험 신청 기한은 전세보증보험 신청 기한에서 다루므로 이 글에서는 되풀이하지 않습니다.

계약갱신청구권 행사 기간은 도달 시점으로 셉니다

제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

조문이 가리키는 제6조 제1항 전단의 기간은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간"입니다. 이 기간은 원래 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 알려야 하는 기간인데, 갱신요구권의 행사 기간도 같은 기간을 씁니다.

기한을 판단하는 기준은 요구를 보낸 날이 아니라 임대인에게 도달한 때입니다. 국토교통부와 법무부가 2020년 8월에 함께 펴낸 개정 주택임대차보호법 해설집은 기간을 셀 때 첫날을 넣지 않는 원칙에 따라, 만료일의 2개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 갱신 의사가 임대인에게 도달해야 한다고 설명합니다. 해설집의 예시는 만료일이 2022년 12월 10일인 계약이라면 2022년 10월 10일 0시, 곧 10월 9일 24시 전까지 도달해야 한다는 것입니다. 같은 방식으로 세면 만료일별 마지막 도달 시각은 다음과 같습니다.

마지막 날에 맞추어 보내는 것은 위험합니다. 내용증명 우편은 발송한 날과 도달한 날이 다를 수 있고, 도달이 하루만 늦어도 기간 밖의 요구가 됩니다. 기간의 시작 쪽도 확인해야 합니다. 조문은 이 기간 안에 한 요구만 거절하지 못한다고 정하므로, 만료 6개월 전보다 이르게 보낸 요구는 이 보호를 받지 못할 수 있습니다.

기간을 놓쳤다고 해서 곧바로 이사를 가야 하는 것은 아닙니다. 임대인도 같은 기간에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면 계약은 만료일에 전과 같은 조건으로 다시 이어지는데(제6조 제1항), 이것이 묵시적 갱신입니다. 반대로 임대인이 기간 안에 갱신 거절을 통지했고 임차인이 기간 안에 갱신을 요구하지 않았다면, 계약은 갱신되지 않고 만료일에 끝납니다.

1개월 전에서 2개월 전으로 늘어난 연혁

행사 기간의 끝이 처음부터 2개월 전이었던 것은 아닙니다. 계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 공포된 법률 제17470호로 신설되어 공포한 날부터 시행되었는데, 그날 시행 중이던 제6조 제1항의 기간은 "6개월 전부터 1개월 전까지"였습니다. 이 기간을 "6개월 전부터 2개월 전까지"로 고친 법률 제17363호는 그보다 앞선 2020년 6월 9일에 공포되었지만, 공포 후 6개월이 지난 2020년 12월 10일부터 시행되었습니다.

법률 제17363호 부칙 제2조가 새 기간을 "이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터" 적용하도록 정했기 때문에, 한동안 두 기준이 함께 쓰였습니다. 해설집은 만료일이 2020년 12월 10일인 계약은 종전처럼 1개월 전인 11월 9일 24시까지 도달하면 되고, 2020년 12월 10일에 새로 맺거나 묵시적으로 갱신되어 2022년 12월 10일에 끝나는 계약은 2개월 전까지 도달해야 한다고 설명했습니다. 지금 살고 있는 집의 계약을 2020년 12월 10일 이후에 새로 맺었거나 그 뒤 한 번이라도 갱신했다면 2개월 기준을 따릅니다.

신설 당시에는 이미 살고 있던 세입자도 이 권리를 쓸 수 있었습니다. 법률 제17470호 부칙 제2조가 계약갱신요구권과 5% 상한을 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하되, 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 맺은 경우만 제외했기 때문입니다.

한 번 쓰면 같은 조건으로 2년이 더해집니다

임차인은 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제2항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(같은 조 제3항). 처음 2년에 갱신한 2년을 더한다는 뜻에서 흔히 2+2라고 부르는 구조입니다.

한 번뿐인 권리이므로 무엇이 행사로 인정되는지가 중요합니다. 해설집은 갱신요구권의 행사를 그 권리를 행사한다는 명확한 의사표시가 있을 때 인정한다고 설명합니다. 그래서 아무도 통지하지 않아 계약이 이어진 묵시적 갱신은 행사로 보지 않습니다. 임차인이 갱신요구권을 쓰지 않고 임대인과 합의해 새 계약을 맺은 경우에도, 해설집은 임차인이 나중에 갱신요구권을 1회 행사할 수 있다고 설명합니다. 갱신을 요구할 때 갱신요구권을 행사한다는 뜻이 드러나게 적어 두어야 하는 이유가 여기에 있습니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유는 9가지입니다

임대인은 제6조의3 제1항 단서의 각 호에 해당할 때만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 9개 호의 내용과 해설집이 든 예시를 함께 정리하면 다음과 같습니다.

실거주 사유는 임대인이 증명해야 합니다

제8호의 실거주 사유에는 임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속과 직계비속이 들어와 살려는 경우도 포함됩니다. 반면 해설집은 법인이 주택임대차보호법에 따라 실거주할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문에, 법인 임대인은 이 사유로 거절할 수 없다고 설명합니다.

대법원은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 사실은 임대인이 증명해야 하고, 그 의사가 꾸며낸 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다고 판단했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 법원은 그 판단에서 임대인의 주거 상황, 임대인과 가족의 직장이나 학교, 실거주 의사를 갖게 된 경위, 갱신 거절 전후의 사정, 실거주 의사와 모순되는 언행이 있었는지, 이사를 준비했는지 같은 사정을 함께 봅니다.

실거주로 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 놓으면 손해를 배상해야 합니다

제8호를 이유로 갱신을 거절한 임대인이, 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 갱신되었을 기간은 2년이므로, 거절 뒤 2년 안에 다른 임차인과 계약하면 이 조항의 대상이 됩니다. 해설집은 임대인이 한동안 직접 살다가 그 2년 안에 세를 놓은 경우에도 원칙적으로 배상해야 한다고 설명합니다.

제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

배상액을 계산하는 단위는 환산월차임입니다. 보증금이 있으면 그 보증금을 제7조의2가 정한 두 비율 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 바꾸어 월세에 더합니다. 두 비율은 연 10%와 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2%를 더한 비율이고(같은 법 시행령 제9조), 공시된 기준금리가 2026년 8월 27일부터 연 3.00%이므로 지금은 연 5.00%가 낮은 쪽입니다. 반전세와 전세 두 경우를 이 비율로 계산해 보겠습니다. 갱신 거절 당시와 제3자에게 임대한 당시의 기준금리가 모두 연 3.00%라고 가정했고, 보증금을 월 단위 차임으로 바꾸는 계산은 셈모아 전월세 전환 계산기와 같은 엔진으로 했습니다.

보증금 1억 2,000만원을 연 5.00%로 바꾸면 한 해 600만원, 한 달 50만원입니다. 반전세 사례는 새 임차인에게 받는 월세가 30만원 많아서 그 차액의 2년분인 제2호가 더 크고, 전세 사례는 보증금 차이가 크지 않아 제1호의 3개월분이 더 큽니다. 제3호, 곧 갱신 거절로 임차인이 실제로 입은 손해액이 두 금액보다 크다면 그 금액이 배상액이 되는데, 제3호에는 정해진 산식이 없으므로 손해를 따로 입증해야 합니다. 거절할 때 두 사람이 손해배상 예정액을 합의했다면 이 산식 대신 합의한 금액을 따릅니다. 기준금리가 달라지면 보증금을 월 단위 차임으로 바꾼 금액도 달라지므로, 표의 금액은 가정한 금리에서만 맞는 값입니다.

정당한 사유가 있으면 임대인은 배상 책임을 면할 수 있습니다. 해설집은 정당한 사유를 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없게 된 불가피한 사유로 설명하고, 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우와 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견된 경우를 예로 듭니다. 집을 비워 둔 경우는 사정이 다릅니다. 제3자에게 임대한 것이 아니므로 제6조의3 제5항의 법정 손해배상 대상은 아니지만, 실거주 의사 없이 거짓으로 거절한 것으로 판단되면 민법 제750조의 불법행위 책임을 질 수 있다는 것이 해설집의 설명입니다.

다른 사람에게 세를 놓았는지는 확정일자 정보로 확인할 수 있습니다. 제8호 사유로 갱신이 거절된 임대차의 임차인이었던 사람은 확정일자부여기관에 그 주택의 임대차 정보를 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호). 요청할 수 있는 정보는 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약의 목적물, 임대인과 임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임과 보증금, 임대차기간입니다(같은 영 제6조 제1항).

전월세 5% 상한은 올려 달라고 청구할 수 있는 한도입니다

제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

같은 20분의 1은 시행령 제8조 제1항에도 적혀 있고, 2026년 7월 1일 시행된 현행 시행령에서도 이 조문은 바뀌지 않았습니다. 20분의 1은 곧 5%입니다. 이 상한을 읽을 때 확인할 것이 세 가지 있습니다.

1. 5%는 자동으로 오르는 비율이 아니라 상한입니다. 해설집은 임대인과 임차인이 그 범위 안에서 협의로 임대료를 정할 수 있다고 설명합니다. 합의가 되지 않으면 임대인은 제7조 제1항이 정한 대로 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 늘었거나 경제사정이 바뀌어 지금 금액이 적절하지 않다는 이유를 들어 증액을 청구해야 하고, 분쟁조정 절차 등에서 그 요건이 인정될 때 증액될 수 있습니다.
2. 계약을 맺거나 보증금이나 월세를 올린 뒤 1년 안에는 증액을 청구하지 못합니다(제7조 제1항 후단, 시행령 제8조 제2항). 해설집은 5% 상한이 갱신요구권을 행사할 때뿐 아니라 존속 중인 계약에서 임대료를 올릴 때에도 적용된다고 설명합니다.
3. 시·도는 조례로 이 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서). 셈모아 계산기는 조례 값을 갖고 있지 않아 언제나 20분의 1로 계산하므로, 계약한 주택이 있는 시·도의 조례를 따로 확인해야 합니다.

상한이 적용되지 않는 경우와, 상한을 넘긴 합의의 효력도 알아 두어야 합니다. 임차인이 바뀌어 새로 맺는 계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 같은 임차인이라도 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 새 계약을 맺는다면 5%를 넘겨 올리는 것도 가능하다는 것이 해설집의 설명입니다. 반대로 갱신요구권을 행사한 갱신에서 5%를 넘겨 올리기로 합의했다면 넘는 부분은 효력이 없고(제10조), 임차인이 이미 넘는 금액을 냈다면 초과 지급한 차임이나 보증금에 해당하는 금액을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(제10조의2). 임대인이 요구한 금액을 받아들이기 전에 이번 갱신이 갱신요구권에 따른 갱신인지부터 분명히 해 두어야 하는 이유입니다.

보증금과 월세가 함께 있을 때의 계산

조문은 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1"이라고만 적고, 보증금과 월세가 함께 있는 계약에서 두 금액을 어떻게 재는지는 따로 정하지 않습니다. 해설집도 5% 범위 안에서 올릴 수 있다고 설명할 뿐 두 금액을 합치는 산식은 제시하지 않습니다. 셈모아 임대료 상승분 계산기는 보증금과 월세에 각각 20분의 1을 곱해 두 상한을 따로 보여 줍니다. 그 계산기 엔진으로 네 가지 계약을 계산한 결과는 다음과 같습니다.

두 금액을 각각 5% 안에서 올린 갱신이라면 두 금액을 하나로 합쳐 재더라도 증가율이 5%를 넘지 않습니다. 보증금과 월세가 모두 1.05배 이하라면, 월세에 일정한 배수를 곱해 보증금에 더하는 방식으로 합친 값도 1.05배 이하이기 때문입니다. 그래서 전세, 보증금 없는 월세, 보증금과 월세를 함께 5% 안에서 올리는 반전세는 계산 방식에 따라 결론이 달라지지 않습니다. 내 계약의 상한은 임대료 상승분 계산기에 지금 보증금과 월세를 넣으면 바로 확인할 수 있습니다.

결론이 달라질 수 있는 것은 한쪽을 5%보다 더 올리고 다른 쪽은 덜 올리거나 내리는 경우입니다. 보증금 1억원에 월세 50만원인 계약에서 임대인이 보증금은 그대로 두는 대신 월세를 53만원으로 올리자고 한다면, 셈모아 계산기가 계산한 월세 상한은 52만 5,000원이므로 53만원은 그 상한보다 5,000원 많습니다. 반면 보증금과 월세를 하나로 합쳐 증가율을 재면 이 제안의 증가율은 5%보다 낮게 나올 수 있습니다. 그렇게 합쳐 재는 방식은 등록임대주택(민간임대주택에 관한 특별법 제44조)의 산정 방식이고, 주택임대차보호법에는 그런 산식이 없습니다. 조문과 해설집이 이 경우의 계산 방식을 정하지 않았으므로 해석이 나뉠 수 있고, 셈모아 계산기는 이렇게 조건을 다시 짜는 갱신을 계산하지 않는다는 사실을 결과 화면에 밝힙니다. 합의가 되지 않는다면 아래에서 설명할 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 받아 보는 편이 안전합니다.

전세를 반전세로 바꾸는 갱신은 또 다른 문제입니다. 해설집은 갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전과 같은 조건으로 계약된 것으로 보므로 임차인이 동의하지 않는 한 전세를 월세로 전환하기 어렵고, 동의해서 전환하더라도 제7조의2의 법정 전환율이 적용된다고 설명합니다. 전환하는 부분의 월세 상한은 전월세 전환 계산기로, 보증금을 바꿀 때 월세가 얼마가 되는지는 월세보증금 조정 계산기로 확인할 수 있습니다.

묵시적 갱신, 갱신요구권 갱신, 합의 재계약은 이렇게 다릅니다

같은 집에 계속 사는 방식은 세 가지이고, 방식에 따라 계약 조건과 중도 해지, 갱신요구권이 남는지가 달라집니다.

묵시적 갱신에는 예외가 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 묵시적 갱신으로 이어진 계약도 존속 중인 계약이므로 요건을 갖춘 제7조의 증액청구는 할 수 있고, 그때에도 1년 제한과 20분의 1 상한이 적용됩니다.

갱신 뒤에도 임차인은 3개월 전에 알리고 나갈 수 있습니다

갱신요구권으로 2년이 더해졌다고 해서 임차인이 2년을 모두 채워야 하는 것은 아닙니다. 갱신요구권에 따라 갱신된 임대차의 해지에는 묵시적 갱신의 해지 규정인 제6조의2가 준용되기 때문입니다(제6조의3 제4항).

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

해설집은 해지를 통보했더라도 효력이 생기기 전 3개월 동안의 임대료는 내야 한다고 함께 설명합니다. 조문이 이 해지 통지를 임차인에게만 허용하고 있으므로, 임대인이 같은 방식으로 계약을 끝낼 수는 없습니다.

해지 통지가 갱신된 기간이 시작되기도 전에 도달한 경우는 대법원 판결로 정리되었습니다. 임차인이 2021년 1월 5일 갱신을 요구한 뒤 1월 29일 해지를 통지했고 갱신된 기간은 3월 10일에 시작하는 사건에서, 원심은 갱신된 기간이 시작된 뒤부터 3개월을 세어 6월 9일에 해지된다고 보았습니다. 대법원은 갱신의 효력은 갱신 요구가 임대인에게 도달한 때 생기고, 그 뒤의 해지 통지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다며 4월 29일을 기준으로 다시 판단하라고 원심을 파기했습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결). 갱신을 요구해 두었다가 사정이 바뀌어 나가야 한다면, 새 기간이 시작되기를 기다리지 말고 곧바로 해지를 통지하는 편이 부담을 줄입니다.

합의로 새로 맺은 계약에는 이 준용 규정이 없으므로, 중도에 나갈 수 있는지는 계약서의 약정부터 확인해야 합니다. 같은 집에 계속 살면서 계약서를 새로 쓰더라도, 갱신요구권을 행사했다는 기록을 문자메시지나 내용증명으로 남겨 두어야 나중에 어떤 방식으로 갱신된 계약인지 설명할 수 있습니다.

합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다

갱신 거절 사유가 있는지, 증액 금액이 상한 안에 있는지를 두고 합의가 되지 않으면 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 조정위원회는 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사나 사무소, 한국부동산원의 지사나 사무소에 두고, 시·도도 둘 수 있습니다(제14조 제1항). 법은 차임이나 보증금의 증감에 관한 분쟁과 임대차 기간에 관한 분쟁을 조정 대상으로 정하고(같은 조 제2항), 시행령은 임대차계약의 갱신과 종료에 관한 분쟁, 계약 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁도 조정 대상에 넣고 있습니다(시행령 제22조).

신청은 주택이 있는 지역을 관할하는 조정위원회에 합니다(제21조 제1항). 조정위원회는 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마쳐야 하고, 부득이한 사정이 있으면 30일 범위에서 기간을 늘릴 수 있습니다(제23조 제1항). 조정안을 통지받은 당사자가 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 조정을 거부한 것으로 보고(제26조 제2항), 양쪽이 수락해 작성된 조정서에 강제집행을 승낙하는 취지가 적혀 있으면 그 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다(제26조 제4항, 제27조). 수수료는 조정목적의 값에 따라 1만원부터 10만원까지이고(시행령 별표 2), 우선변제를 받을 수 있는 임차인이나 기초생활수급자 같은 신청인은 면제받을 수 있습니다(시행령 제33조 제2항).

2026년 7월 1일 시행된 시행령 개정은 이 관할을 정한 별표 1에서 대한법률구조공단 광주지부의 관할구역을 전남광주통합특별시, 전북특별자치도, 제주특별자치도로 고친 것입니다. 5% 상한을 정한 시행령 제8조와 전환율을 정한 제9조는 이 개정에서 바뀌지 않았습니다.

2026년 9월 현재 조문은 2020년 개정 그대로입니다

계약갱신요구권을 정한 제6조의3과 5% 상한을 정한 제7조는 2020년 7월 31일 개정 이후 바뀌지 않았습니다. 2026년 9월 14일 기준 국가법령정보센터의 현행 법률을 보면 가장 최근 개정은 2025년 10월 1일 공포되어 2026년 1월 2일 시행된 법률 제21065호인데, 정부조직법 개정에 따라 제8조의2 제4항 제3호의 "기획재정부"를 "재정경제부"로 바꾼 것뿐입니다. 시행령의 가장 최근 개정은 앞에서 본 조정위원회 관할구역 정비입니다.

제도 개편을 두고는 논의가 있었습니다. 2025년 3월 26일 국토연구원이 국토교통부 후원으로 토론회를 열어 계약갱신요구권과 전월세상한제의 개선 방향을 논의했다는 보도가 있었습니다. 그러나 2026년 9월 15일 현재 갱신요구권의 횟수나 기간, 5% 상한을 바꾸는 개정은 현행 조문에 반영되어 있지 않습니다. 이 글은 현행 조문을 기준으로 썼습니다.

갱신을 앞두고 확인할 것

• 확인 필요: 계약서에서 만료일을 확인하고, 만료 2개월 전에 해당하는 날의 전날 24시를 달력에 표시
• 확인 필요: 묵시적 갱신이나 합의 재계약이 아니라 갱신요구권으로 갱신한 적이 있는지 확인
• 확인 필요: 갱신요구권을 행사한다는 뜻이 드러나게 적어, 도달 날짜가 남는 방법으로 여유 있게 보내기
• 확인 필요: 임대인이 제시한 보증금과 월세가 각각 5% 상한 안에 있는지 계산기로 확인
• 확인 필요: 계약한 주택이 있는 시·도가 조례로 상한을 달리 정했는지 확인
• 확인 필요: 실거주를 이유로 거절당했다면 거절 날짜와 그때의 보증금·월세를 기록
• 확인 필요: 보증금을 올려 계약서를 다시 썼다면 확정일자를 새로 받기
• 확인 필요: 전세보증보험에 가입해 있다면 갱신 계약의 보증 신청 기한 확인

자주 묻는 것