생애최초 취득세 감면은 200만원까지, 실거주 의무는 2026년에 없어졌습니다

무주택 세대가 12억원 이하 주택을 처음 사면 취득세를 200만원까지, 소규모 주택과 인구감소지역 주택은 300만원까지 줄여 줍니다. 남은 의무는 3년 안에 팔거나 세를 놓지 않는 것입니다.

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절세·특례

발행일

2026-08-23

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검수

사람 검수 전

200만원이 기본이고, 300만원은 주택 종류가 정합니다

집을 처음 사는 무주택 세대에게는 취득세를 줄여 주는 제도가 있습니다. 지방세특례제한법 제36조의3이 정한 생애최초 주택 구입 감면입니다.

주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민으로 한정한다) 및 배우자 … 가 주택 … 을 소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액 … 이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2028년 12월 31일까지 지방세를 감면 … 한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.

이 감면은 세율을 낮추는 방식이 아니라 계산된 세액에서 일정 금액을 빼 주는 방식입니다. 산출세액이 한도 이하이면 취득세를 면제하고, 한도를 넘으면 산출세액에서 한도만큼을 공제합니다. 한도는 200만원과 300만원 두 가지이고, 어느 한도를 적용할지는 산 집의 종류가 정합니다.

아파트를 사는 경우에는 한도가 200만원입니다. 가목이 공동주택 중에서 아파트를 명시적으로 제외했기 때문입니다. 반대로 라목의 인구감소지역 주택에는 면적 요건도 가액 요건도 없습니다. 인구감소지역이란 지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법 제2조 제12호에 따른 지역을 말하고(지방세특례제한법 제2조 제5의2호), 어느 시·군·구가 여기에 해당하는지는 그 법의 위임을 받은 대통령령이 정합니다. 사려는 집의 소재지가 그 목록에 들어가는지는 관할 지방자치단체에서 확인하시기 바랍니다.

다가구주택은 조건이 하나 더 있습니다. 다목은 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재된 다가구주택만 대상으로 하고, 그중에서도 전용면적이 60제곱미터 이하인 호수 부분으로 한정합니다. 다가구주택 한 채를 통째로 사는 경우에는 감면 대상이 되는 부분과 그렇지 않은 부분을 나누어 계산해야 합니다.

무주택은 본인과 배우자를 함께 봅니다

제36조의3 제1항이 요구하는 요건은 다섯 가지입니다.

• 주택 취득일 현재 본인과 배우자가 모두 주택을 소유한 사실이 없을 것. 본인은 대한민국 국민으로 한정되고, 배우자에는 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자도 들어갑니다.
• 본인이 거주할 목적으로 취득할 것
• 취득 당시의 가액이 12억원 이하일 것
• 유상거래로 취득할 것. 부담부증여는 조문이 명시적으로 제외합니다.
• 취득자가 미성년자가 아닐 것

요건에서 놓치기 쉬운 것이 배우자입니다. 조문은 본인만이 아니라 배우자까지 함께 보므로, 배우자가 결혼 전에 집을 가졌던 적이 있으면 본인이 무주택이더라도 요건을 채우지 못합니다. 또한 조문은 현재 무주택인지가 아니라 "소유한 사실이 없는" 것을 요구합니다. 지금 집이 없더라도 예전에 소유했던 이력이 있으면 원칙적으로 대상에서 제외됩니다.

다만 소유한 이력이 있어도 소유한 사실이 없는 것으로 보는 경우를 제3항이 여섯 가지로 열거해 두었습니다.

1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유했다가 그 지분을 모두 처분한 경우입니다. 주택 부속토지의 공유지분만 소유한 경우도 포함됩니다(제1호).
2. 도시지역이 아닌 지역에 건축되어 있거나 수도권을 제외한 면의 행정구역에 건축되어 있는 일정한 주택을 소유한 사람이 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역으로 이주한 경우입니다. 대상 주택은 사용 승인 후 20년이 지난 단독주택, 85제곱미터 이하인 단독주택, 상속으로 취득한 주택입니다. 그 주택을 감면 대상 주택의 취득일 전에 처분했거나 취득일부터 3개월 안에 처분한 경우로 한정합니다(제2호).
3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우입니다. 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있으면 이 예외에서 제외됩니다(제3호).
4. 취득일 현재 지방세법 제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우입니다(제4호).
5. 제36조의4 제1항에 따른 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우입니다(제5호).
6. 제1항 제1호 각 목의 주택 중 취득당시가액이 2억원(수도권은 3억원) 이하이고 임차인으로서 1년 이상 상시 거주한 주택을 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 사이에 취득해 이 감면을 받은 경우입니다. 감면받은 세액이 제4항에 따라 추징된 경우는 제외됩니다(제6호).

무주택자인지를 확인하는 세부 기준은 조문이 아니라 고시에 있습니다. 제5항은 제3항을 적용할 때 무주택자 여부 등을 확인하는 세부적인 기준을 행정안전부장관이 정하여 고시한다고 정합니다.

부부가 함께 사는 경우에는 한도를 두 번 쓸 수 없습니다. 제2항은 2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우 그 주택에 대한 제1호의 총 감면액을 300만원 이하로, 제2호의 총 감면액을 200만원 이하로 정합니다. 공동명의로 사더라도 감면액은 집 한 채를 기준으로 계산됩니다.

2025년 12월 31일 개정으로 실거주 의무가 없어졌습니다

감면을 받은 뒤에 지켜야 할 의무는 제4항이 정합니다. 이 항은 2025년 12월 31일에 개정되었고, 지금 조문에는 전입이나 상시거주를 요구하는 문구가 없습니다.

제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 해당 주택을 취득한 날 … 부터 3년 이내에 해당 주택을 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

추징 사유는 두 가지입니다. 하나는 3년 안에 파는 것과 주는 것이고, 다른 하나는 3년 안에 다른 용도로 쓰는 것입니다. 조문이 임대를 다른 용도에 포함시켰으므로, 감면받은 집을 3년 안에 전세나 월세로 내주면 감면받은 세액을 다시 내야 합니다. 배우자에게 지분을 넘기는 것은 매각과 증여에서 제외됩니다.

3년을 언제부터 세는지에는 예외가 하나 있습니다. 산 집에 이미 세입자가 살고 있고 매수인이 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 경우입니다. 이때 취득일을 기준으로 남아 있는 임대차기간이 1년 이내라면 3년은 취득일이 아니라 그 임대차기간의 만료일부터 셉니다. 반대로 남은 임대차기간이 1년을 넘으면 이 기산점 특례가 적용되지 않습니다.

지방교육세는 함께 줄고, 농어촌특별세는 전용면적에 따라 달라집니다

취득세를 신고할 때는 지방교육세와 농어촌특별세를 함께 냅니다. 취득세를 감면받으면 나머지 두 세목이 어떻게 되는지는 세목마다 근거 조문이 다릅니다.

지방교육세부터 보겠습니다. 지방세법 제151조 제1항 제1호 다목 1)은 지방세감면법령이 취득세의 감면율을 정하는 경우에 지방교육세도 그 감면율로 감면하고 남은 금액으로 한다고 정합니다. 그러므로 취득세가 절반으로 줄면 지방교육세도 절반으로 줄어듭니다. 다만 생애최초 감면은 조문에 감면율을 백분율로 적지 않고 한도 금액으로 적는 방식입니다. 그래서 셈모아 취득세 계산기는 감면액을 산출세액으로 나눈 비율을 감면율로 환산해 지방교육세에 적용합니다. 이 환산 방식은 조문이 직접 정한 것이 아니라 계산기가 쓰는 방식이므로, 실제 고지 금액은 위택스나 관할 지방자치단체에서 확인하시기 바랍니다.

농어촌특별세는 전용면적이 기준입니다. 농어촌특별세법 제4조 제11호는 대통령령으로 정하는 서민주택에 대한 취득세를 비과세하고, 제9호는 그 서민주택에 대한 취득세의 감면을 비과세합니다. 여기서 말하는 서민주택은 주택법 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주거용 건물과 그에 부수되는 토지입니다(같은 법 시행령 제4조 제5항). 국민주택규모는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택이고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 지역과 면 지역은 100제곱미터 이하입니다.

정리하면 전용면적 85제곱미터 이하인 집을 산 경우에는 감면을 받든 받지 않든 농어촌특별세를 내지 않습니다. 반대로 85제곱미터를 넘는 집에서 감면을 받으면 감면받은 세액의 100분의 20이 농어촌특별세로 부과됩니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호). 감면액이 200만원이면 40만원을 따로 낸다는 뜻입니다.

최소납부세제는 이 감면에 적용되지 않습니다

지방세특례제한법에는 전액 면제라도 일부는 내게 하는 장치가 있습니다. 제177조의2 제1항 본문은 이 법에 따라 취득세나 재산세가 면제되는 경우에 면제 규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율을 적용한다고 정합니다. 이 장치를 최소납부세제라고 부릅니다.

생애최초 감면에는 이 장치가 적용되지 않습니다. 근거는 한도별로 다릅니다.

• 한도가 300만원인 제1항 제1호의 감면은 제177조의2 제1항 단서 제2호의 열거에 들어 있습니다. 그 열거에 있는 감면 조항에는 최소납부세제를 적용하지 않으므로, 산출세액이 300만원 이하이면 전액 면제가 그대로 유지됩니다.
• 한도가 200만원인 제1항 제2호의 감면은 산출세액이 200만원 이하일 때에만 면제가 됩니다. 이때는 단서 제1호 가목이 정한 "취득세 200만원 이하"에 언제나 해당하므로 역시 제외됩니다. 산출세액이 200만원을 넘으면 일부만 공제되어 애초에 면제가 아니므로, 면제를 전제로 하는 본문 자체가 적용되지 않습니다.

같은 열거에 제36조의5도 함께 들어 있습니다. 다음 문단에서 다루는 신생아 감면이 그 조문입니다.

신생아 감면과 겹치면 큰 쪽 하나만 적용됩니다

취득세에는 성격이 비슷한 감면이 하나 더 있습니다. 2028년 12월 31일까지 자녀를 낳은 부모가 출산일 전 1년부터 출산일 후 5년 사이에 12억원 이하 주택을 사고 그 주택이 1가구 1주택에 해당하면 취득세를 최대 500만원까지 줄여 주는 출산·양육 감면입니다(지방세특례제한법 제36조의5). 이 감면은 과거에 집을 가졌던 이력을 묻지 않는 대신 취득한 주택이 1가구 1주택이어야 하고, 자녀 한 명당 먼저 신청하는 한 채로 한정됩니다. 두 감면의 요건을 모두 갖추었다면 제180조에 따라 감면세액이 큰 것 하나만 적용됩니다. 요건과 사후관리를 자세히 나눈 내용은 아이 낳고 집 사면 취득세 최대 500만원 면제에 따로 정리해 두었습니다.

신청은 취득세를 신고하는 때에 함께 합니다

감면은 저절로 적용되지 않습니다. 지방세특례제한법 제183조 제1항은 지방세의 감면을 받으려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 지방세 감면 신청을 하여야 한다고 정합니다. 다만 같은 항 단서는 지방자치단체의 장이 감면대상을 알 수 있을 때에는 직권으로 감면할 수 있다고 정하고 있습니다.

신청하는 시기와 내는 서류는 시행령 제126조 제1항에 있습니다.

법 제183조제1항 본문에 따라 지방세의 감면을 신청하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 행정안전부령으로 정하는 감면신청서에 감면받을 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 제출해야 한다.

취득세는 납세의무자가 과세표준과 세액을 직접 신고하고 납부하는 세목입니다. 그래서 같은 항 제1호가 적용되고, 신청 시기는 해당 지방세의 과세표준과 세액을 신고하는 때입니다. 취득세를 신고하는 자리에서 감면 신청도 함께 한다는 뜻입니다. 같은 호 단서는 지방세기본법 제50조 제1항과 제2항에 따라 결정이나 경정을 청구하는 경우에는 그 청구하는 때로 한다고 정합니다. 감면을 빠뜨린 채 세금을 다 냈더라도 경정청구를 하면서 감면을 신청할 수 있습니다.

정리하면 준비할 것은 세 가지입니다.

1. 행정안전부령으로 정하는 감면신청서
2. 감면받을 사유를 증명하는 서류. 시행령은 서류를 따로 열거하지 않았습니다. 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없다는 점, 취득 당시의 가액이 12억원 이하라는 점, 300만원 한도를 적용받는다면 주택의 종류와 전용면적을 확인할 수 있는 서류가 필요하니, 무엇을 내야 하는지는 관할 지방자치단체에 미리 물어보시기 바랍니다.
3. 제출처는 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장입니다. 부동산 취득세의 납세지는 부동산 소재지이므로, 신청은 사는 곳이 아니라 산 집이 있는 곳의 시청이나 군청, 구청에 냅니다.

취득세 신고 자체의 기한과 등기 접수일이라는 또 다른 마감은 취득세 신고 기한은 60일이지만 실제 마감은 등기 접수일입니다에서 다루었습니다. 감면 신청 시기가 신고하는 때이므로, 신고 기한을 놓치면 감면 신청 시기도 함께 지나갑니다.

잔금을 치르기 전에 확인할 것

• 확인 필요: 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없는지 확인
• 확인 필요: 소유했던 이력이 있다면 제3항의 여섯 가지 예외에 해당하는지 확인
• 확인 필요: 취득 당시의 가액이 12억원 이하인지 확인
• 확인 필요: 전용면적과 주택 종류를 확인해 한도가 200만원인지 300만원인지 판단
• 확인 필요: 인구감소지역 주택이라면 소재지가 지정 목록에 들어가는지 관할 지방자치단체에 확인
• 확인 필요: 취득세를 신고하는 자리에서 감면신청서와 증명 서류를 함께 제출
• 확인 필요: 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 세를 놓을 계획이 없는지 확인

자주 묻는 것