주택임대소득 2천만원 이하, 분리과세 14%와 종합과세 중에서 고를 수 있습니다

한 해 수입금액이 2천만원 이하면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 신고할 수 있습니다. 등록임대주택은 필요경비율이 60%, 기본공제가 400만원이어서 세금이 더 적습니다.

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절세·특례

발행일

2026-08-23

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검수

사람 검수 전

2천만원이 신고 방식을 정합니다

집을 빌려주고 받는 돈에는 신고 방식이 두 가지 있습니다. 어느 쪽으로 신고할 수 있는지는 한 해 동안 받은 총수입금액이 정합니다.

해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 "분리과세 주택임대소득"이라 한다)

총수입금액이 2천만원 이하이면 그 임대소득을 다른 소득과 합치지 않고 따로 계산할 수 있습니다. 이 방식을 분리과세라고 부릅니다. 총수입금액이 2천만원을 1원이라도 넘으면 분리과세를 고를 수 없고, 근로소득이나 사업소득과 합쳐 종합과세로 신고해야 합니다.

분리과세는 의무가 아니라 선택입니다. 소득세법 제64조의2 제1항은 두 가지 세액 중 하나를 골라 적용하도록 정합니다. 제1호는 분리과세 규정을 적용하기 전의 종합소득 결정세액이고, 제2호는 분리과세 주택임대소득에 14%를 매긴 세액과 나머지 종합소득 결정세액을 더한 금액입니다. 그래서 총수입금액이 2천만원 이하인 사람은 두 방식 중 세금이 적은 쪽을 고를 수 있습니다.

여기서 말하는 총수입금액은 월세만이 아닙니다. 보증금에서 계산한 간주임대료도 총수입금액에 들어갑니다. 간주임대료가 언제 생기는지는 아래 "보증금이 수입금액이 되는 지점"에서 다시 설명합니다.

분리과세 세액은 뺄셈 두 번으로 나옵니다

분리과세를 고르면 실제로 쓴 돈을 따지지 않습니다. 소득세법 제64조의2 제2항이 필요경비를 총수입금액의 일정 비율로 정해 두었기 때문입니다.

계산 순서는 네 단계입니다.

1. 총수입금액에서 필요경비를 뺍니다.
2. 남은 금액에서 기본공제를 뺍니다.
3. 그 금액에 14%를 곱해 소득세를 구합니다(소득세법 제64조의2 제1항 제2호 가목).
4. 개인지방소득세를 더합니다. 지방세법 제93조 제10항 제2호 가목이 같은 사업소득금액에 1천분의 14를 곱하도록 정하므로, 그 금액은 소득세의 10%와 같습니다. 이 세율은 조례로 가감하는 대상이 아니어서 전국이 같습니다.

월세로 한 달에 100만원씩 받아 한 해 수입금액이 1,200만원인 경우를 등록 여부만 바꿔 계산했습니다.

같은 1,200만원을 받고도 세금이 49만 2,800원 차이 납니다. 필요경비율이 10%포인트 오르고 기본공제가 200만원 늘어난 결과입니다. 위 표의 세액은 조문의 세율만으로 계산한 값입니다. 10원 미만을 버리는 절사는 조문이 아니라 실무 관행이어서, 실제 고지·신고 금액은 끝자리가 다를 수 있습니다.

등록임대주택으로 인정받는 조건

필요경비율 60%와 기본공제 400만원을 쓰려면 소득세법 시행령 제122조의2 제1항이 정한 세 가지를 모두 채워야 합니다.

• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대사업자로 등록한 자가 임대하는 주택일 것(제1호)
• 소득세법 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것(제2호)
• 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(제3호)

세 가지 중 하나만 빠져도 등록임대주택이 아닙니다. 지방자치단체에 임대사업자 등록만 하고 세무서 사업자등록을 하지 않은 경우가 특히 자주 문제가 됩니다.

요건을 채워도 제외되는 주택이 있습니다.

• 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 것만 인정합니다(제1항 제1호 나목 괄호). 그 뒤에 등록한 아파트는 필요경비율 60%와 기본공제 400만원을 쓸 수 없습니다.
• 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후에 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은 등록임대주택에서 제외합니다(제2항).

종합과세가 유리한 경우도 있습니다

분리과세가 언제나 유리하지는 않습니다. 두 가지 경우에는 종합과세 쪽 세금이 더 적어집니다.

첫째, 임대에 실제로 들어간 비용이 의제 필요경비보다 큰 경우입니다. 분리과세의 필요경비는 총수입금액의 50%나 60%로 고정됩니다. 실제 지출이 그 비율을 넘는다면 장부를 갖추고 종합과세로 신고하는 편이 소득금액을 더 줄입니다.

둘째, 다른 소득이 적어 종합소득 세율이 14%보다 낮은 경우입니다.

종합소득 과세표준이 1,400만원 이하이면 세율이 6%입니다. 분리과세 세율 14%보다 낮습니다. 다른 소득이 거의 없고 임대소득만 있는 사람이라면 종합과세가 유리한 구간에 들어갈 수 있습니다. 반대로 근로소득이 있어 과세표준이 5,000만원을 넘으면 그 구간의 세율이 24%가 되므로 분리과세 14%가 유리해집니다. 두 조건이 서로 반대 방향으로 작용할 수 있으므로, 세율만 보지 말고 실제 필요경비를 함께 놓고 비교해야 합니다.

보증금이 수입금액이 되는 지점

월세를 한 푼도 받지 않아도 수입금액이 생길 수 있습니다. 소득세법 제25조 제1항이 보증금에 대해 간주임대료를 계산하도록 정하기 때문입니다.

3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우

주택 수와 보증금 두 조건을 함께 채워야 대상이 됩니다. 하나만 채우면 보증금에서는 수입금액이 생기지 않습니다.

주택 수를 셀 때 빠지는 집이 있습니다. 제25조 제1항 본문 단서는 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하이면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 2026년 12월 31일까지 주택 수에 넣지 않도록 정합니다. 이 특례가 연장되지 않으면 2027년 귀속부터는 그런 소형주택도 세어야 합니다.

산식은 소득세법 시행령 제53조 제3항 제1호에 있습니다. 보증금등의 합계액에서 3억원을 뺀 금액의 적수에 60%를 곱하고 365로 나눈 다음, 정기예금이자율을 곱합니다. 적수는 날마다의 잔액을 한 해 동안 모두 더한 값입니다. 정기예금이자율은 소득세법 시행규칙 제23조가 연 1천분의 31, 곧 3.1%로 정하고 있습니다. 장부에 따라 신고할 때에는 그 임대사업 부분에서 발생한 수입이자와 할인료, 배당금의 합계액을 여기서 다시 뺍니다. 추계신고를 하거나 조사결정을 받을 때에는 그 차감 없이 계산합니다(같은 조 제4항 제1호).

보증금이 한 해 내내 그대로였다면 적수를 365로 나눈 값이 보증금 그 자체가 되어 계산이 간단해집니다. 소형주택이 아닌 집 3채를 갖고 있고 보증금 합계가 8억원이라면 (8억원 − 3억원) × 60% × 3.1% 로 계산해 930만원이 나옵니다. 월세를 전혀 받지 않아도 이 930만원이 총수입금액에 들어갑니다.

2026년 귀속부터는 2주택도 대상이 될 수 있습니다. 소득세법 제25조 제1항 제2호가 신설되어, 기준시가 12억원을 넘는 주택 2채를 소유하면서 보증금등의 합계액이 12억원을 초과하는 경우를 간주임대료 대상으로 정했습니다. 이 판정에서 기준시가 12억원 이하인 주택은 주택 수에 넣지 않습니다. 보증금 문턱 12억원은 소득세법 시행령 제53조 제1항이 정한 금액입니다. 이 규정은 2025년 12월 23일에 공포되어 2026년 1월 1일부터 시행되므로, 2026년 귀속분을 신고하는 2027년 5월에 처음 적용됩니다.

한 채만 있으면 대부분 비과세입니다

집이 한 채뿐이면 주택임대소득에 세금을 매기지 않습니다.

1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다)

이 조문의 괄호가 두 가지를 비과세에서 제외합니다. 기준시가가 12억원을 넘는 주택과 국외에 있는 주택입니다. 한 채만 갖고 있어도 그 집의 기준시가가 12억원을 넘으면 월세는 과세됩니다. 여기서 말하는 기준시가는 공동주택가격이나 개별주택가격, 곧 공시가격입니다.

주택 수는 본인 명의만으로 세지 않습니다. 소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제4호는 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산하도록 정합니다. 부부가 한 채씩 갖고 있으면 1주택이 아니라 2주택입니다.

같은 12억원이라도 양도소득세의 12억원과는 기준이 다릅니다. 주택임대소득 비과세의 12억원은 기준시가를 보고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 12억원은 실제로 판 금액인 양도가액을 봅니다. 양도가액 12억원을 넘겼을 때 세금이 어떻게 계산되는지는 1세대 1주택 비과세, 12억원을 넘어도 세금은 생각보다 적습니다에서 정리했습니다.

신고는 5월에 합니다

분리과세를 골랐다고 해서 신고를 건너뛸 수는 없습니다.

• 종합소득 과세표준 확정신고는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 합니다(소득세법 제70조 제1항). 2025년에 받은 임대료는 2026년 5월에 신고합니다.
• 같은 조 제2항은 분리과세 주택임대소득이 있는 경우에도 제1항을 적용한다고 정합니다. 분리과세를 골랐다는 이유로 5월 신고가 면제되지 않습니다.
• 그 앞에는 사업장 현황신고가 있습니다. 사업자는 해당 사업장의 현황을 다음 연도 2월 10일까지 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(소득세법 제78조 제1항). 같은 항 단서 제2호는 부가가치세 신고를 한 경우 사업장 현황신고를 한 것으로 봅니다. 그런데 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 부가가치세가 면제되어(부가가치세법 제26조 제1항 제12호) 부가가치세 신고를 할 일이 없으므로, 주택임대사업자에게는 그 단서가 적용되지 않습니다.

신고 기한이 국세와 지방세로 나뉘어 따로 정해지는 구조는 세목이 달라도 같습니다. 그 구조를 한 거래의 달력 위에 놓고 정리한 글이 양도세 신고는 잔금 다음다음 달 말일까지입니다.

자주 묻는 것