분양권 양도세는 60%에서 시작합니다 — 오래 갖고 있어도 안 내려갑니다
분양권은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%입니다. 주택과 달리 2년을 넘겨도 기본세율로 내려가지 않고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.
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목차9개 절
주택과 분양권은 세율 표의 모양이 다릅니다
양도소득세 세율은 보유기간이 길수록 내려가는 것이 보통입니다. 주택은 실제로 그렇습니다. 그런데 분양권은 세율이 내려가다가 중간에서 멈춥니다.
| 보유기간 | 주택 | 분양권 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 60% |
주택은 2년을 넘기면 6~45%의 기본세율 구간으로 내려옵니다. 분양권은 내려오지 않습니다. 제104조 제1항 제1호 본문이 "제55조 제1항의 세율"이라고 적으면서 곧바로 단서를 답니다.
다만, 분양권의 경우에는 과세표준의 100분의 60으로 한다.
그래서 분양권은 3년을 갖고 있든 5년을 갖고 있든 세율이 60%입니다.
같은 1억원 차익, 세 배 넘게 갈립니다
5억원에 취득해 6억원에 넘기는 경우로 주택과 분양권을 비교하겠습니다. 차익은 어느 쪽이든 1억원입니다.
| 구분 | 과세표준 | 세율 | 양도소득세 | 지방소득세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 분양권 · 1년 미만 | 9,750만원 | 70% | 6,825만원 | 682만원 | 7,507만원 |
| 분양권 · 1년 이상 | 9,750만원 | 60% | 5,850만원 | 585만원 | 6,435만원 |
| 주택 · 2년 이상 | 9,750만원 | 35% | 1,868만원 | 186만원 | 2,055만원 |
주택으로 2년을 넘겨 팔면 2,055만원, 같은 차익을 분양권으로 실현하면 6,435만원입니다. 분양권이 주택의 3배가 넘습니다.
2026년 양도소득세 계산기자산 종류를 분양권으로 두고 취득일·양도일을 넣으면 어떤 세율이 채택됐는지 근거와 함께 보여줍니다공제도 두 가지가 없습니다
세율만의 문제가 아닙니다. 주택이 받는 두 가지 혜택을 분양권은 받지 못합니다.
- 1세대 1주택 비과세: 제89조 제1항 제3호가 정한 비과세 대상은 "1세대가 1주택을 보유하는 경우"의 그 주택입니다. 분양권은 아직 주택이 아니므로 대상이 아닙니다.
- 장기보유특별공제: 제95조 제2항은 공제 대상을 "토지·건물"과 "조합원입주권"으로 열거합니다. 분양권은 그 목록에 없습니다.
그래서 분양권 양도에서 과세표준을 줄이는 방법은 필요경비와 연 250만원 기본공제뿐입니다. 분양권 취득 과정에서 낸 프리미엄, 중개보수, 명의변경 수수료 같은 항목의 증빙을 챙겨두세요.
갖고만 있어도 주택 수에는 들어갑니다
2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 다른 집을 팔 때 주택 수에 산입됩니다(소득세법 제89조 제2항). 실제로 거주할 수 있는 집이 아직 없는데도, 갖고 있던 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받지 못하거나 다주택 중과 판정이 달라질 수 있다는 뜻입니다.
- 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에서 제외됩니다.
- 2021년 1월 1일 이후에 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
여기서 "취득"의 기준일은 청약 당첨이면 당첨일이 아니라 계약일을 비롯한 날짜로 따지는 등 경우마다 다릅니다. 세대에 분양권이 있는 상태에서 기존 주택 매도를 검토한다면, 매도 계약을 쓰기 전에 그 분양권의 취득 기준일을 반드시 확인하세요.
셈모아 양도소득세 계산기는 세대 기준 주택 수를 판정하지 않습니다. 파는 집까지 포함한 숫자를 직접 세어 넣어 주셔야 하고, 그 숫자에 분양권을 넣을지 말지는 위에 적은 취득 시점 기준으로 판단해 주세요.
지방소득세는 별개의 세금입니다
양도소득세 산출세액의 10%가 개인지방소득세로 부과됩니다(지방세법 제103조의3). 두 세금은 각각 국세와 지방세라서 신고처와 기한이 다릅니다.
- 양도소득세 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 (국세청 홈택스)
- 개인지방소득세 예정신고: 양도소득세 예정신고 기한에 2개월을 더한 날까지 (지방세법 제103조의5 · 위택스)
분양권처럼 세율이 높은 거래에서는 지방소득세만 수백만원 단위가 됩니다. 위 예시의 1년 이상 분양권은 지방소득세만 585만원입니다. 홈택스 신고를 마쳤다고 해서 신고가 모두 끝난 것은 아니라는 점을 기억하세요.
분양권과 조합원입주권은 다릅니다
두 단어가 자주 섞여 쓰이지만 세법에서는 둘을 다르게 취급합니다.
- 분양권: 주택법 등에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 취득한, 입주자로 선정된 지위입니다. 청약에 당첨돼 계약한 아파트가 여기에 해당합니다.
- 조합원입주권: 재건축·재개발 정비사업에서 관리처분계획 인가로 기존 조합원이 얻는 지위입니다.
세율 단서(제104조 제1항 제1호)는 분양권만 60%로 정하고, 장기보유특별공제 대상(제95조 제2항)에는 조합원입주권이 들어 있습니다. 즉 조합원입주권은 2년을 넘기면 기본세율 구간으로 내려오고 일정한 요건을 갖추면 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
셈모아 양도소득세 계산기는 주택과 분양권 두 종류만 다룹니다. 조합원입주권 양도는 계산 대상이 아니므로 결과를 그대로 쓰지 마세요.
필요경비로 넣을 수 있는 것
분양권은 장기보유특별공제가 없으니 필요경비가 과세표준을 줄이는 거의 유일한 수단입니다. 취득가액에는 분양대금 납입액과 프리미엄이 들어가고, 그 밖에 양도와 취득에 직접 든 비용을 필요경비로 뺍니다.
- 분양권 매매 중개보수
- 명의변경 수수료·인지세 등 계약에 든 부대비용
- 양도를 위해 지출한 소송비용 등
증빙이 없으면 이런 비용을 필요경비로 인정받기 어렵습니다. 계약서, 이체 내역, 세금계산서를 양도 시점까지 보관하세요. 필요경비 1,000만원을 인정받으면 60% 구간에서 양도세와 지방소득세를 합쳐 660만원이 줄어듭니다.
자주 묻는 것
분양권도 1년만 지나면 세율이 낮아지나요?
세율이 70%에서 60%로 한 번 내려가고, 그 뒤로는 몇 년을 갖고 있어도 60% 그대로입니다. 주택처럼 2년을 넘겨 기본세율로 내려가는 단계가 분양권에는 없습니다.
분양권 상태에서 손해를 보고 넘기면요?
양도차익이 없으면 낼 세금도 없습니다. 다만 신고 의무는 남습니다. 소득세법 제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 난 경우에도 예정신고 규정을 적용한다고 정합니다. 같은 해에 다른 부동산으로 이익이 났다면 그 손실을 이익과 합쳐 계산하는 통산을 할 수 있으니, 신고하지 않으면 통산 기회를 잃습니다.
입주해서 주택이 된 뒤에 팔면 세율이 달라지나요?
네. 잔금을 치르고 등기가 끝나면 그때부터는 주택입니다. 주택으로서의 보유기간이 2년을 넘으면 기본세율 구간으로 내려오고, 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세와 장기보유특별공제까지 받을 수 있습니다. 다만 보유기간의 기산일이 언제인지는 경우에 따라 다르므로 매도 계획을 세우기 전에 확인하세요.
분양권을 배우자에게 증여한 뒤 팔면 절세가 되나요?
배우자나 직계존비속에게서 증여받은 자산을 10년 안에 양도하면 증여자의 취득가액으로 다시 계산하는 이월과세가 적용될 수 있습니다(소득세법 제97조의2). 셈모아 계산기는 이 규정을 반영하지 않으므로, 이월과세에 해당한다면 계산 결과보다 실제 세금이 많아집니다.
팔기 전 체크리스트
- 확인 필요: 분양권 취득일 확인: 1년 미만이면 70%, 1년을 넘겼으면 60%
- 확인 필요: 프리미엄·중개보수·명의변경 수수료 증빙 확보 (필요경비)
- 확인 필요: 그 해에 이미 다른 부동산을 팔았는지 확인 (기본공제 250만원은 한 해에 한 번)
- 확인 필요: 2021년 이후에 취득한 분양권이라면 다른 주택 매도 계획에 미칠 영향 점검
- 확인 필요: 양도세 예정신고 기한과 지방소득세 기한을 따로 달력에 표시
- 확인 필요: 잔금을 치른 뒤에는 세율을 바꿀 방법이 없으므로 계약 전에 계산
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