분양권 양도세는 60%에서 시작합니다 — 오래 갖고 있어도 안 내려갑니다

분양권은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%입니다. 주택과 달리 2년을 넘겨도 기본세율로 내려가지 않고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

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절세·특례

발행일

2026-08-17

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셈모아 운영자 검수

주택과 분양권은 세율 표의 모양이 다릅니다

양도소득세 세율은 보유기간이 길수록 내려가는 것이 보통입니다. 주택은 실제로 그렇습니다. 그런데 분양권은 그 계단이 중간에서 끊깁니다.

주택은 2년을 넘기면 6~45%의 기본세율 구간으로 내려옵니다. 분양권은 내려오지 않습니다. 제104조 제1항 제1호 본문이 "제55조 제1항의 세율"이라고 적으면서 곧바로 단서를 답니다.

다만, 분양권의 경우에는 과세표준의 100분의 60으로 한다.

그래서 분양권은 3년을 갖고 있든 5년을 갖고 있든 60%입니다.

같은 1억원 차익, 세 배 넘게 갈립니다

5억원에 취득해 6억원에 넘기는 경우로 비교하겠습니다. 차익은 어느 쪽이든 1억원입니다.

주택으로 2년을 넘겨 팔면 2,055만원, 같은 차익을 분양권으로 실현하면 6,435만원입니다. 3배가 넘습니다.

공제도 두 가지가 없습니다

세율만의 문제가 아닙니다. 주택이 받는 두 가지를 분양권은 받지 못합니다.

• 1세대 1주택 비과세 — 제89조 제1항 제3호가 정한 비과세 대상은 "1세대가 1주택을 보유하는 경우"의 그 주택입니다. 분양권은 아직 주택이 아니므로 대상이 아닙니다.
• 장기보유특별공제 — 제95조 제2항은 공제 대상을 "토지·건물"과 "조합원입주권"으로 열거합니다. 분양권은 그 목록에 없습니다.

그래서 분양권 양도에서 과세표준을 줄이는 길은 필요경비와 연 250만원 기본공제뿐입니다. 분양권 취득 과정에서 낸 프리미엄, 중개보수, 명의변경 수수료 같은 항목의 증빙을 챙겨두세요.

갖고만 있어도 주택 수에는 들어갑니다

2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 다른 집을 팔 때 주택 수에 산입됩니다(소득세법 제89조 제2항). 실제로 살 수 있는 집이 아직 없는데도, 갖고 있던 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세가 막히거나 다주택 중과 판정이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

• 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권 — 주택 수에서 제외
• 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 분양권 — 주택 수에 포함

여기서 "취득"의 기준일은 청약 당첨이면 당첨일이 아니라 계약일 계열의 날짜로 따지는 등 갈래가 있습니다. 세대에 분양권이 있는 상태에서 기존 주택 매도를 검토한다면, 매도 계약을 쓰기 전에 반드시 확인하세요.

지방소득세는 별개의 세금입니다

양도소득세 산출세액의 10%가 개인지방소득세로 따라붙습니다(지방세법 제103조의3). 국세와 지방세라 신고처와 기한이 다릅니다.

• 양도소득세 예정신고 — 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 (국세청 홈택스)
• 개인지방소득세 예정신고 — 위 기한에 2개월을 더한 날까지 (지방세법 제103조의5 · 위택스)

분양권처럼 세율이 높은 거래에서는 지방소득세만 수백만원 단위가 됩니다. 위 예시의 1년 이상 분양권은 지방소득세만 585만원입니다. 홈택스 신고를 마쳤다고 끝난 것이 아니라는 점을 기억하세요.

분양권과 조합원입주권은 다릅니다

두 단어가 자주 섞여 쓰이지만 세법에서는 취급이 갈립니다.

• 분양권 — 주택법 등에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위입니다. 청약에 당첨돼 계약한 아파트가 여기에 해당합니다.
• 조합원입주권 — 재건축·재개발 정비사업에서 관리처분계획 인가로 기존 조합원이 얻는 지위입니다.

세율 단서(제104조 제1항 제1호)는 분양권만 60%로 못 박고, 장기보유특별공제 대상(제95조 제2항)에는 조합원입주권이 들어 있습니다. 즉 조합원입주권은 2년을 넘기면 기본세율 구간으로 내려오고 일정 요건 아래 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

필요경비로 넣을 수 있는 것

분양권은 장기보유특별공제가 없으니 필요경비가 과세표준을 줄이는 거의 유일한 수단입니다. 취득가액에는 분양대금 납입액과 프리미엄이 들어가고, 그 밖에 양도와 취득에 직접 든 비용을 필요경비로 뺍니다.

• 분양권 매매 중개보수
• 명의변경 수수료·인지세 등 계약에 든 부대비용
• 양도를 위해 지출한 소송비용 등

증빙이 없으면 인정받기 어렵습니다. 계약서, 이체 내역, 세금계산서를 양도 시점까지 보관하세요. 필요경비 1,000만원을 인정받으면 60% 구간에서 양도세와 지방소득세를 합쳐 660만원이 줄어듭니다.

자주 묻는 것

팔기 전 체크리스트

• 확인 필요: 분양권 취득일 확인 — 1년 미만이면 70%, 넘겼으면 60%
• 확인 필요: 프리미엄·중개보수·명의변경 수수료 증빙 확보 (필요경비)
• 확인 필요: 그 해에 이미 다른 부동산을 팔았는지 확인 (기본공제 250만원은 연 1회)
• 확인 필요: 2021년 이후 취득 분양권이라면 다른 주택 매도 계획에 미칠 영향 점검
• 확인 필요: 양도세 예정신고 기한과 지방소득세 기한을 따로 달력에 표시
• 확인 필요: 잔금을 치른 뒤에는 세율을 바꿀 방법이 없다는 점 — 계약 전에 계산