주택임대소득 5월 신고, 분리과세를 골라도 신고서는 내야 합니다

월세를 받는 2주택자와 기준시가 12억원을 넘는 집 한 채의 주인은 5월에 종합소득세를 신고합니다. 분리과세를 골라도 신고 의무는 그대로여서, 빠뜨리면 무신고가산세 20%가 더해집니다.

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세금 달력

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2026-08-23

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검수

사람 검수 전

분리과세를 골라도 5월 신고는 남습니다

주택임대소득은 부동산업에서 발생하는 사업소득입니다. 그래서 근로소득처럼 연말정산으로 정리되지 않고, 소득을 받은 사람이 이듬해 5월에 스스로 신고합니다.

해당 과세기간의 종합소득금액이 있는 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자를 포함한다)는 그 종합소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

수입금액이 2천만원 이하여서 분리과세를 고른 경우에도 이 의무는 없어지지 않습니다. 같은 조 제2항이 "해당 과세기간에 분리과세 주택임대소득 … 이 있는 경우에도 제1항을 적용한다"고 정하기 때문입니다. 14%로 따로 계산하는 방식을 고른 것은 세액을 구하는 방법을 정한 것이지, 신고서를 내지 않아도 된다는 뜻이 아닙니다.

회사에 다니면서 집을 빌려주는 경우도 마찬가지입니다. 소득세법 제73조 제1항 제1호는 "근로소득만 있는 자"를 확정신고 예외로 정합니다. 임대소득이 함께 있으면 근로소득만 있는 사람이 아니므로 그 예외에 해당하지 않습니다. 2월에 연말정산을 마쳤더라도 5월에 한 번 더 신고해야 합니다.

신고 대상인지는 주택 수와 기준시가가 정합니다

내가 5월 신고 대상인지는 부부가 함께 가진 주택 수, 각 집의 기준시가, 받은 돈이 월세인지 보증금인지에 따라 달라집니다.

1주택 비과세와 그 예외는 소득세법 제12조 제2호 나목이, 보증금에서 수입금액이 생기는 요건은 제25조 제1항이 정합니다. 주거전용 면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 빼고 셉니다(제25조 제1항 본문 단서). 주택 수는 본인과 배우자가 각각 소유한 주택을 합해 셉니다(소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제4호, 같은 영 제53조 제8항).

기준시가와 필요경비율, 기본공제를 넣어 세액이 얼마가 되는지는 주택임대소득 2천만원 이하, 분리과세 14%와 종합과세 중에서 고를 수 있습니다에서 조문 단위로 정리했습니다. 이 글은 그렇게 구한 금액을 언제 어떤 절차로 신고하는지를 다룹니다.

달력은 2월 10일에 시작해 5월 31일에 끝납니다

5월만 챙기면 되는 것이 아닙니다. 그 앞뒤로 기한이 세 개 더 있습니다.

사업장 현황신고는 부가가치세가 면제되는 개인사업자가 직전 연도의 수입금액과 사업장 현황을 알리는 절차입니다. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 부가가치세가 면제되므로(부가가치세법 제26조 제1항 제12호) 주택임대사업자가 그 대상에 들어갑니다. 신고 기한은 해당 과세기간의 다음 연도 2월 10일입니다(소득세법 제78조 제1항).

개인지방소득세는 소득세와 따로 계산하지만 기한은 같습니다. 지방세법 제95조 제1항은 소득세법에 따라 확정신고를 하는 경우 "해당 신고기한까지" 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부하도록 정합니다. 신고서는 세무서와 지방자치단체에 각각 내지만 기한은 5월 31일 하나입니다. 다만 관할 지방자치단체의 장이 과세표준과 세액을 적은 납부서를 보낸 경우에는, 그 납부서에 적힌 세액을 신고기한까지 납부하면 확정신고를 하고 납부한 것으로 봅니다(같은 조 제5항·제6항).

기한의 마지막 날이 토요일이나 일요일, 공휴일이면 그 다음 날이 기한이 됩니다(국세기본법 제5조 제1항). 5월 31일이 일요일인 해에는 6월 1일까지 신고하고 납부해도 늦은 것이 아닙니다.

세액이 커서 한 번에 내기 어렵다면 나눌 수 있습니다

신고 기한과 납부 기한은 같은 날입니다. 소득세법 제76조 제1항은 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 뺀 금액을 확정신고기한까지 납부하도록 정합니다. 다만 금액이 크면 일부를 뒤로 미룰 수 있습니다.

• 종합소득세는 납부할 세액이 1천만원을 초과하면 그 일부를 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있습니다(소득세법 제77조). 나눌 수 있는 금액은 납부할 세액이 2천만원 이하이면 1천만원을 초과하는 금액이고, 2천만원을 초과하면 그 세액의 100분의 50 이하의 금액입니다(같은 법 시행령 제140조).
• 개인지방소득세는 납부할 세액이 100만원을 초과하면 그 일부를 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있습니다(지방세법 제95조 제4항). 100만원 초과 200만원 이하이면 100만원을 초과하는 금액을, 200만원을 초과하면 그 세액의 100분의 50 이하의 금액을 미룰 수 있습니다(같은 법 시행령 제92조 제3항).

분할납부는 납부를 미루는 제도이지 신고를 미루는 제도가 아닙니다. 신고서는 5월 31일까지 그대로 내야 합니다.

두 방식 중 어느 쪽으로 신고할지는 신고서에서 정합니다

수입금액이 2천만원 이하인 사람은 분리과세와 종합과세 중에서 고를 수 있습니다. 고르는 시점은 5월 신고입니다.

분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음 각 호의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다.

제1호는 분리과세 규정을 적용하기 전의 종합소득 결정세액이고, 제2호는 분리과세 주택임대소득에 14%를 매긴 세액과 나머지 종합소득 결정세액을 더한 금액입니다. 조문이 "선택하여 적용한다"고 정하므로, 두 세액을 각각 계산해 적은 쪽으로 신고하면 됩니다. 어느 쪽이 유리한지는 실제로 쓴 임대 비용의 크기와 다른 소득의 세율에 따라 달라집니다. 그 두 조건은 서로 반대 방향으로 작용할 수 있어서, 앞의 분리과세와 종합과세 글에 정리한 필요경비율과 기본세율 구간을 함께 놓고 비교하는 편이 안전합니다.

종합과세를 고를 생각이라면 장부를 먼저 확인해야 합니다. 실제로 쓴 비용을 필요경비로 인정받으려면 그 금액을 장부와 증명서류로 계산해야 하고, 신고서에는 그 계산 결과를 담은 서류를 첨부합니다(소득세법 제70조 제4항 제3호). 장부 없이 신고하면 추계소득금액 계산서를 대신 첨부합니다(같은 항 제6호).

• 부동산임대업은 직전 과세기간의 수입금액 합계액이 7천500만원에 미달하면 간편장부대상자입니다(소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 다목). 해당 과세기간에 임대업을 새로 시작한 사람도 간편장부대상자입니다(같은 항 제1호). 간편장부대상자는 복식부기가 아니라 간편장부로 적어도 장부를 갖춘 것으로 봅니다.
• 장부를 비치하고 기록하지 않으면 산출세액 중 기장하지 않은 소득금액에 해당하는 부분의 100분의 20이 가산세로 더해집니다(소득세법 제81조의5).
• 다만 소규모사업자는 이 가산세에서 빠집니다. 그 범위는 해당 과세기간에 신규로 사업을 시작한 사업자와 직전 과세기간의 사업소득 수입금액이 4천800만원에 미달하는 사업자 등입니다(소득세법 시행령 제147조 제1항·제132조 제4항).

등록은 두 가지이고 그중 하나만 의무입니다

임대와 관련된 등록은 두 개입니다. 이름이 비슷해서 하나만 해 두고 둘 다 마쳤다고 생각하기 쉽지만, 근거 법률과 성격이 서로 다릅니다.

세무서 사업자등록의 기한은 소득세법이 직접 적지 않고 부가가치세법에서 빌려옵니다. 제168조 제3항이 "이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 「부가가치세법」 제8조를 준용한다"고 정하고, 그 부가가치세법 제8조 제1항 본문이 "사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다"고 정합니다.

그 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다.

주택임대소득이 있는 사업자가 제168조제1항 및 제3항에 따라 「부가가치세법」 제8조제1항 본문에 따른 기한까지 등록을 신청하지 아니한 경우에는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2를 가산세로 해당 과세기간의 종합소득 결정세액에 더하여 납부하여야 한다.

가산세의 기준이 세액이 아니라 수입금액이라는 점이 중요합니다. 필요경비와 기본공제를 빼고 나면 낼 세금이 없는 경우에도 이 가산세는 계산됩니다. 같은 조 제2항이 "종합소득산출세액이 없는 경우에도 적용한다"고 정하기 때문입니다. 등록이 늦어질수록 대상 기간이 길어져 가산세도 커지므로, 아직 등록하지 않았다면 5월 신고 전에 신청하는 편이 낫습니다.

지방자치단체 임대사업자 등록은 성격이 다릅니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항은 "주택을 임대하려는 자는 … 등록을 신청할 수 있다"고 정합니다. 하지 않아도 위반이 아닙니다. 다만 필요경비율 60%와 기본공제 400만원이 적용되는(소득세법 제64조의2 제2항 단서) 등록임대주택으로 인정받으려면 이 등록과 세무서 사업자등록을 모두 갖추고 임대보증금과 임대료의 증가율이 100분의 5를 넘지 않아야 합니다(소득세법 시행령 제122조의2 제1항). 지방자치단체 등록만 해 두고 세무서 사업자등록을 하지 않은 경우가 가장 자주 걸리는 지점입니다.

신고를 빠뜨리면 가산세가 세 가지 더해집니다

기한까지 신고서를 내지 않았거나 세액을 적게 신고한 경우, 국세기본법이 정한 가산세가 종합소득세에 더해집니다. 신고를 하지 않은 것에 대한 가산세와 납부를 하지 않은 것에 대한 가산세는 따로 계산되어 함께 부과됩니다.

하루 10만분의 22는 365일이면 미납세액의 약 8.03%가 됩니다. 신고를 하지 않은 채 1년을 넘기면 무신고가산세 20%에 8% 남짓이 더해지는 셈입니다. 여기에 사업자등록까지 하지 않았다면 수입금액의 0.2%가 별도로 계산됩니다. 납부고지서를 받고도 지정납부기한까지 내지 않으면 그 다음 날부터 월 1만분의 67이 더해집니다(국세기본법 제47조의4 제1항 제1호의2, 같은 법 시행령 제27조의4 제2항). 다만 납부고지서별·세목별 세액이 150만원 미만이면 그 부분은 계산하지 않습니다(같은 법 제47조의4 제8항).

표에 적은 무신고가산세와 과소신고가산세의 비율은 간편장부대상자에게 적용되는 비율입니다. 복식부기의무자가 신고하지 않은 경우에는 수입금액에 1만분의 7(부정행위이면 1만분의 14)을 곱한 금액과 위 비율로 계산한 금액 중 큰 금액을 가산세로 합니다(국세기본법 제47조의2 제2항 제1호). 무신고가산세와 소득세법 제81조의5의 장부 기록·보관 불성실 가산세가 함께 적용될 때에는 둘 중 가산세액이 큰 것 하나만 부과합니다(같은 법 제47조의2 제6항).

늦었더라도 빨리 신고할수록 가산세가 줄어듭니다

기한을 이미 넘겼다면 다음으로 중요한 것은 얼마나 빨리 신고하느냐입니다. 신고서를 아예 내지 않은 사람은 기한 후 신고를(국세기본법 제45조의3 제1항), 신고는 했지만 세액을 적게 적은 사람은 수정신고를(같은 법 제45조 제1항) 할 수 있습니다. 두 경우 모두 가산세를 감면받습니다.

감면을 받을 수 있는 기간이 두 제도에서 다릅니다. 기한 후 신고는 법정신고기한이 지난 후 6개월 이내까지이고, 수정신고는 2년 이내까지입니다. 5월 31일이 기한이라면 6월 30일까지 기한 후 신고를 마쳤을 때 무신고가산세의 절반을 덜어냅니다.

감면에는 조건이 하나 더 있습니다. 과세표준과 세액을 결정하거나 경정할 것을 미리 알고 신고서를 낸 경우에는 감면 대상에서 빠집니다(국세기본법 제48조 제2항 제1호·제2호 괄호). 세무서가 먼저 움직인 뒤에 뒤따라 신고해서는 감면을 받지 못합니다.

늦은 것이 신고가 아니라 등록이나 제출인 경우에도 감면 조항이 있습니다. 세법에 정한 제출·신고·가입·등록·개설의 기한이 지난 후 1개월 이내에 그 의무를 이행하면, 그 의무를 어긴 데 대해 부과되는 가산세의 100분의 50을 감면합니다(국세기본법 제48조 제2항 제3호 나목).

이 감면은 무신고가산세와 과소신고가산세를 줄여 주는 것입니다. 납부지연가산세는 미납한 날수로 계산되므로 이 조항으로는 줄어들지 않습니다. 그 부분을 줄이는 방법은 하루라도 빨리 납부하는 것뿐입니다. 가산세를 아예 부과하지 않는 경우도 있습니다. 국세기본법 제48조 제1항은 기한 연장 사유에 해당하거나 의무를 이행하지 않은 데에 정당한 사유가 있으면 가산세를 부과하지 않는다고 정합니다.

세목이 달라도 신고 기한과 가산세가 이렇게 겹쳐 계산되는 구조는 같습니다. 지방세 쪽에서 같은 구조가 어떻게 작동하는지는 취득세 신고 기한은 60일이지만 실제 마감은 등기 접수일입니다에 정리해 두었습니다.

홈택스에서는 이렇게 신고합니다

국세청은 종합소득세 전자신고 절차를 다음 순서로 안내합니다.

1. 홈택스에 접속해 로그인합니다.
2. 세금신고 메뉴에서 종합소득세 신고를 고릅니다.
3. 신고서를 고르고 정기신고 작성으로 들어갑니다.
4. 신고서를 작성해 제출합니다.
5. 이어서 지방소득세 신고하기로 넘어갑니다.

소득세 신고를 마친 뒤 개인지방소득세를 따로 신고해야 하는 이유는 두 세금의 신고를 받는 곳이 다르기 때문입니다. 소득세는 세무서장에게, 개인지방소득세는 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고합니다(지방세법 제95조 제1항). 국세청 안내가 마지막 단계로 지방소득세 신고하기를 두고 있는 이유가 여기에 있습니다. 소득세 신고서만 제출하고 그 단계를 건너뛰면, 지방자치단체가 보낸 납부서로 납부한 경우가 아닌 한 개인지방소득세는 신고하지 않은 상태로 남습니다(지방세법 제95조 제5항·제6항).

납부는 홈택스에서 로그인한 뒤 납부·고지·환급 메뉴의 세금납부에서 납부할 세액을 조회해 계좌이체나 신용카드, 간편결제로 할 수 있습니다. 인터넷지로로 납부하거나, 납부서를 출력해 은행이나 우체국에서 낼 수도 있습니다. 장부 작성처럼 전문적인 도움이 필요하면 세무대리인을 통해 신고하거나 신고서 서식을 내려받아 관할 세무서에 우편이나 방문으로 접수할 수 있습니다.

5월 전에 확인할 것

• 확인 필요: 부부 합산 주택 수와 각 집의 기준시가를 확인
• 확인 필요: 한 해 동안 받은 월세 합계와 보증금 잔액의 변동을 정리
• 확인 필요: 세무서 사업자등록을 했는지 확인하고, 하지 않았다면 먼저 신청
• 확인 필요: 분리과세와 종합과세를 각각 계산해 세액이 적은 쪽을 확인
• 확인 필요: 종합과세로 신고한다면 장부와 증명서류를 갖췄는지 확인
• 확인 필요: 5월 31일까지 종합소득세와 개인지방소득세를 함께 신고
• 확인 필요: 납부할 세액이 커서 나누어 낼지 신고서를 내기 전에 결정

자주 묻는 것