주택임대소득세 계산기

예시로 미리 보기

2주택자가 월세로 한 해 1,000만원을 받으면 세금이 얼마인가요

집 두 채를 가진 사람이 한 해 동안 월세로 1,000만원을 받았을 때, 분리과세를 골랐다면 소득세와 지방소득세가 어떻게 만들어지는지 따라가 볼게요.

연간 월세 수입

10,000,000원1,000만원

• · 주택이 두 채예요. 한 채뿐이면 기준시가가 높은 집이 아닌 한 월세가 비과세예요
• · 임대사업자로 등록하지 않았어요. 등록하면 필요경비율과 공제액이 모두 커져요
• · 보증금을 받지 않아 간주임대료가 없어요. 월세가 그대로 총수입금액이에요
• · 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 한도 이하라 추가 공제를 받았어요

이 예시는 2025년 현행 법령 기준이에요. 근거: 소득세법 제12조 제2호 나목 · 제14조 제3항 제7호 · 제64조의2 · 지방세법 제93조 제10항 제2호 가목

임대사업자로 등록하면 필요경비율과 추가 공제가 모두 커져 세금이 줄어요. 조세특례제한법의 소형주택 임대사업자 세액감면과 사업자 미등록 가산세는 이 계산에 들어 있지 않아요.

위 계산기에 내 임대수입과 주택 수를 넣으면 같은 과정을 내 숫자로 볼 수 있어요.

자주 묻는 질문

집이 1채면 임대소득세를 안 내나요?

네, 1주택자의 주택임대소득은 세금을 매기지 않아요 (소득세법 제12조 제2호 나목). 다만 그 집의 기준시가가 12억원을 넘으면 월세는 과세되고, 국외에 있는 주택에서 나오는 임대소득도 1주택이어도 과세돼요. 이 계산기는 국내 주택만 다뤄요. 주택 수는 부부 합산이라 배우자 명의의 집까지 함께 세어야 해요 (소득세법 시행령 제8조의2). 1주택의 보증금은 간주임대료 대상이 아니어서, 주택 수를 '1채'로 고르면 보증금 칸이 나타나지 않아요.

전세만 놓고 있어도 세금을 내나요?

월세를 받지 않아도 보증금에서 간주임대료가 수입금액으로 잡히고, 필요경비와 공제를 빼고도 남는 금액이 있으면 세금이 생겨요. 다만 그 대상은 3채 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우예요 (소득세법 제25조 제1항 제1호). 2026년 귀속부터는 고가 2주택도 대상이 되는데, 주택 수를 '2채'로 고르면 화면이 그 조건을 물어봐요. 여기에 해당하지 않으면 전세만 놓아도 낼 세금이 없고, '월세 (한 달)' 칸은 비워 두면 돼요.

임대 수입이 2천만원을 넘으면 어떻게 되나요?

총수입금액이 2천만원을 넘으면 분리과세를 고를 수 없고 다른 소득과 합쳐 종합과세로 신고해요 (소득세법 제14조 제3항 제7호). 종합과세 세액은 다른 소득과 인적공제까지 알아야 나오기 때문에, 이 계산기는 그 지점에서 세액을 계산하지 않고 홈택스 모의계산으로 안내해요. 1원만 넘어도 신고 방식이 바뀌니 월세와 간주임대료를 다시 확인해 보세요. 화면이 따로 묻는 '임대소득 말고 다른 종합소득이 2천만원을 넘나요?'는 수입에서 경비를 뺀 소득금액을 보는 기준이고, 200만원이나 400만원을 공제받을 수 있는지를 정해요 (소득세법 제64조의2 제2항).

분리과세와 종합과세 중 어느 쪽이 유리한가요?

분리과세는 실제로 쓴 돈과 상관없이 수입금액의 정해진 비율을 필요경비로 인정하고 (소득세법 제64조의2 제2항), 거기에 14% 단일 세율을 매겨요 (같은 조 제1항 제2호 가목). 대출이자나 수리비처럼 실제로 쓴 돈이 그 필요경비보다 크거나, 다른 소득이 적어 종합소득 세율이 14%보다 낮다면 장부를 써서 종합과세로 신고하는 편이 세금이 적을 수 있어요. 이 계산기는 분리과세만 계산하니 두 방식을 견주려면 홈택스 모의계산을 함께 써 보세요. 적용한 필요경비율은 결과 계산서의 필요경비 행에 함께 적혀 있어요.

부부 공동명의로 임대하면 어떻게 되나요?

부부가 공동으로 소유하는 집은 주택 수를 셀 때 지분이 더 큰 사람의 집으로 계산하고, 지분이 같으면 두 사람이 합의해 정한 사람의 집으로 계산해요 (소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제2호·제4호). 임대소득은 지분만큼 나누어 각자 신고해요. 이 계산기는 단독 명의를 전제로 계산하기 때문에 공동명의라면 결과가 실제 신고 금액과 달라요. 지분대로 나눈 수입금액으로 각자 한 번씩 계산해 보시고, 신고할 금액은 홈택스나 세무 전문가에게 확인하세요.

결과 금액에 지방소득세도 들어 있나요?

네, 결과 금액은 소득세와 개인지방소득세를 더한 값이고, 계산서의 '소득세' 행과 '지방소득세' 행이 각각의 금액을 보여 줘요. 개인지방소득세는 소득세의 10%이고, 조례로 가감하는 대상이 아니라 전국이 같아요 (지방세법 제93조 제10항 제2호 가목·제92조 제2항). 두 세금 모두 10원 미만을 절사하기 때문에, 소득세에 10%를 그대로 곱한 값과 계산서의 지방소득세 끝자리가 다를 수 있어요.

월세는 한 달치를 넣나요, 1년치를 넣나요?

'월세 (한 달)' 칸에는 한 달에 받는 금액을 넣어 주세요. 계산기가 그 금액에 12개월을 곱해 한 해 수입으로 바꿔요. 집이 여러 채라면 각 집에서 받는 월세를 모두 더한 금액을 한 달치로 넣어야 해요. 한 해 중간에 임대를 시작했거나 월세가 바뀌었다면 실제로 받은 금액을 모두 더한 뒤 12로 나눈 값을 넣어 주세요. 환산된 금액은 결과 요약과 계산서의 총수입금액 행에서 확인할 수 있어요.

임대일수를 넣으면 무엇이 달라지나요?

임대일수는 결과 화면의 옵션에서 넣는 값이고, 보증금 간주임대료만 그 날짜만큼 나눠요. 월세는 임대일수와 상관없이 넣은 금액을 12개월로 환산해요. 임대일수를 비워 두면 한 해 내내 임대한 것으로 보아 간주임대료가 가장 크게 잡혀요. 그래서 임대일수를 비워 둔 결과는 세금을 적게 계산하는 쪽이 아니라 많게 계산하는 쪽이에요.

세금이 0원으로 나왔어요. 신고하지 않아도 되나요?

세액이 0원으로 나오는 경우는 두 가지예요. 하나는 1주택 비과세로 계산이 끝난 경우이고 (소득세법 제12조 제2호 나목), 다른 하나는 필요경비와 공제를 빼고 나니 과세표준이 남지 않은 경우예요 (소득세법 제64조의2 제2항). 계산서에 '비과세 판정' 행이 있는지, '과세표준' 행이 0원인지를 보면 어느 쪽인지 알 수 있어요. 다만 세액이 0원이라고 해서 신고할 것이 없다고 단정할 수는 없어요. 이 계산기는 세액만 계산하고 신고 의무가 있는지는 판정하지 않아요.

결과 금액을 건강보험료 계산기에 그대로 넣어도 되나요?

그대로 넣으면 안 돼요. 이 화면의 총수입금액은 받은 월세와 간주임대료를 더한 금액이고, 피부양자 판정과 건강보험료 계산기가 묻는 것은 필요경비를 뺀 소득금액이에요. 그래서 결과 아래의 두 링크는 금액을 자동으로 넘기지 않아요. 계산서의 총수입금액에서 필요경비 행의 금액을 뺀 값이 그 소득금액이니, 그 금액을 옮겨 적어 주세요.

보증금 칸의 '소형주택'에 체크하면 무엇이 달라지나요?

체크한 칸의 보증금이 간주임대료를 계산하는 보증금 합계에서 빠져요. 주택 수는 이 체크로 줄지 않으니, 위의 '부부 합산 주택 수'에는 소형주택을 뺀 수를 직접 골라 주세요. 소형주택을 빼 주는 특례에는 끝나는 날짜가 정해져 있어요. 그 날짜가 언제까지인지와 특례가 연장되지 않으면 다음 귀속연도부터 어떻게 되는지는 결과 화면의 주의사항에 함께 적혀요.

계산 방법 · 참고 사항

이 계산기와 함께 읽는 글

계산 결과를 어떻게 읽을지, 어떤 예외가 있는지 글로 풀어 뒀어요. 제목을 누르면 글로 이동해요.

• 임대소득이 얼마를 넘으면 건강보험 피부양자에서 빠지나요

  주택임대소득은 사업소득 500만원 특례에서 빠집니다. 조문을 이어서 계산하면 사업소득금액이 0원으로 남는 수입금액은 등록임대주택 1,000만원, 그 밖의 주택 400만원입니다.

• 주택임대소득 5월 신고, 분리과세를 골라도 신고서는 내야 합니다

  월세를 받는 2주택자와 기준시가 12억원을 넘는 집 한 채의 주인은 5월에 종합소득세를 신고합니다. 분리과세를 골라도 신고 의무는 그대로여서, 빠뜨리면 무신고가산세 20%가 더해집니다.

• 주택임대소득 2천만원 이하, 분리과세 14%와 종합과세 중에서 고를 수 있습니다

  한 해 수입금액이 2천만원 이하면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 신고할 수 있습니다. 등록임대주택은 필요경비율이 60%, 기본공제가 400만원이어서 세금이 더 적습니다.