2026년 세제개편안, 양도세 장기보유특별공제가 거주 중심으로 갑니다

정부안은 장기보유특별공제를 보유에서 거주 중심으로 옮기고 다주택 중과세율을 2027~2028년 한시적으로 낮춥니다. 아직 국회를 거치지 않았습니다.

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절세·특례

발행일

2026-08-17

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검수

사람 검수 전

아직 정부안입니다

정부는 2026년 8월 3일 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 부동산 세제가 이번 안의 핵심 축이고, 보유세(종합부동산세)와 함께 양도소득세가 크게 손질됩니다.

보유에서 거주로

현행 장기보유특별공제는 1세대 1주택의 경우 보유기간에 대해 연 4%(최대 40%), 거주기간에 대해 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제합니다(소득세법 제95조 제2항). 개편안은 이 구조에서 보유 쪽 비중을 줄이고 거주 쪽을 키웁니다.

2029년부터는 보유기간만으로는 공제를 한 푼도 받지 못하고, 10년을 실제로 살아야 최대 80%에 도달합니다. 공제 금액에 한도가 생기는 것도 새로운 부분입니다. 지금은 공제율만 정해져 있고 금액 상한이 없습니다.

다주택자(비조정대상지역)에 대해서도 비슷한 방향이 제시됐습니다. 2027년은 현행처럼 보유 연 2%·15년 최대 30%를 유지하고, 2028년부터는 거주 연 2% 또는 보유 연 1%로 나뉘며 공제 한도가 20억원, 2029년부터는 거주 연 2%에 한도 10억원이 적용됩니다.

다주택 중과는 2027~2028년에 낮아집니다

2026년 5월 10일에 되살아난 조정대상지역 다주택 중과세율이 한시적으로 낮아집니다. 보유세를 강화하는 대신 처분할 퇴로를 열겠다는 것이 정부 설명입니다.

즉 2027~2028년 두 해가 낮은 세율 구간이고, 2029년부터는 지금 수준으로 돌아갑니다. 다만 이 표대로 확정되려면 법률 개정과 시행령 개정이 모두 끝나야 합니다.

실거주 1주택에는 기본공제 확대가 붙습니다

정책브리핑은 정부안의 다른 축도 함께 전합니다.

• 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제가 현행 연 250만원에서 연 2,500만원으로 10배 늘어납니다.
• 65세 이상이 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 최대 50%, 5억원까지 감면합니다.
• 양도세 개편은 "내년 1년간 유예기간을 거친 뒤 2028년부터 적용"한다고 밝혔습니다.

기본공제는 지금 양도소득세 계산에서 장기보유특별공제를 뺀 뒤 마지막으로 빠지는 항목입니다(소득세법 제103조 제1항 제1호). 그 금액이 열 배가 되면 과세표준이 2,250만원 더 내려가므로, 세율 구간에 따라 수백만원 단위의 차이가 납니다.

상속·증여 쪽은 가업승계가 중심입니다

이번 개편안에서 상속세 일괄공제나 배우자 상속공제 같은 일반 가정에 직접 걸리는 공제 금액은 정부 발표 요약에 숫자로 등장하지 않습니다. 대신 가업승계 제도가 재설계됩니다.

• 가업상속공제의 피상속인 경영기간 요건이 강화되는 방향이 제시됐습니다.
• 가업의 정의가 좁아져 프랜차이즈나 부동산 관련 수입이 주된 소득인 경우 등은 대상에서 빠집니다.

상속세의 과세 방식 자체를 유산세에서 유산취득세로 바꾸는 개편은 이번 안과 별개로 국회에 계류 중이며, 통과되면 2028년 시행이 목표입니다. 확정되면 상속세 계산의 단위가 유산 전체에서 상속인별로 바뀌므로 지금의 계산 구조가 통째로 달라집니다.

그래서 지금은 어떻게 계산하나

• 확인 필요: 올해 안에 파는 집은 현행 법으로 계산 — 중과 +20/30%p, 장특공 보유·거주 각 최대 40%
• 확인 필요: 2027년 이후 매도를 검토 중이라면 개편안 확정 여부를 국회 심의 일정과 함께 확인
• 확인 필요: 실거주 기간이 공제의 중심이 되는 방향이므로, 거주 기록(전입·전출)을 남겨 둘 것
• 확인 필요: 다주택 처분을 미룰 계획이라면 2027~2028년 완화 구간과 2029년 원상 복귀를 함께 고려
• 확인 필요: 확정된 내용은 셈모아 규칙 파일에 반영되고 갱신 이력에 기록됨

자주 묻는 것