주택 수

새로 사는 집까지 포함해 1세대가 갖게 되는 주택 수.

주택 수는 세율과 중과 여부를 정하는 판정 기준이에요. 한 채를 잘못 세면 세액이 크게 달라지기 때문에, 계산을 시작하기 전에 무엇을 세고 무엇을 빼는지 확인해 두는 편이 좋아요.

먼저 언제를 기준으로 세는지가 세목마다 달라요. 취득세는 이번에 사는 집까지 포함해 취득한 뒤에 1세대가 갖게 되는 주택 수를 보고, 종합부동산세는 과세기준일 현재 가지고 있는 주택을 세요. 양도소득세의 중과 판정은 파는 시점을 기준으로 하면서 파는 집까지 포함해 세요. 같은 사람이라도 어떤 세금을 계산하는지에 따라 세는 숫자가 달라지는 이유가 여기에 있어요.

무엇을 세는지도 세목마다 달라요. 취득세에서는 주택분양권과 조합원입주권, 주택으로 재산세가 매겨지는 오피스텔도 주택 수에 들어가요. 반대로 상속으로 받은 집이나 지분으로만 가진 집, 시가표준액이 낮은 소형 주택처럼 일정한 요건을 갖추면 주택 수에서 빼거나 중과에서 제외하는 규정도 있어요. 그래서 계산을 시작하기 전에 세목별로 무엇이 주택 수에 들어가는지부터 확인해 두는 편이 안전해요.

세는 단위가 사람이 아니라 세대라는 점은 여러 세목에서 대체로 같아요. 세대원이 각자 가진 집을 합쳐 세기 때문에 부부가 한 채씩 가지고 있어도 같은 세대라면 두 채로 세고, 가족끼리 명의를 나눠도 주택 수가 줄지 않는 경우가 많아요. 한 주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보는 규정도 있어서(종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항 제1호), 가진 지분이 작아도 주택 수는 그대로 남아요.

주택 수가 한 채 달라지면 세액이 크게 달라져요. 취득세에서는 조정대상지역인지와 함께 중과 여부를 정하고(지방세법 제13조의2), 종합부동산세에서는 적용되는 세율표가 달라져요. 양도소득세에서는 소득세법 제104조 제7항에 따라 조정대상지역에 있는 집을 여러 채 가진 사람이 팔 때 기본세율에 가산세율이 더해지고, 장기보유특별공제도 함께 배제돼요.

가장 흔한 오해는 취득세를 계산할 때 지금 가지고 있는 주택 수를 넣는 것이에요. 취득세가 묻는 것은 이번에 사는 집까지 포함한 주택 수라서, 집이 없던 사람이 처음 한 채를 사면 1주택이고 한 채를 가진 사람이 더 사면 2주택이에요. 한 칸을 잘못 고르면 세액이 크게 달라지니, 입력하기 전에 이 기준을 다시 확인해 보세요.

세는 방법의 자세한 규칙은 각 계산기의 설명 탭이 맡고 있어요. 입력 칸에서는 요지만 묻고, 세대 합산이나 상속 주택 특례, 소형주택 제외 같은 세부 판정은 계산기가 대신 해 주지 않아요. 지역과 주택 수의 조합에 따라 세율이 어떻게 달라지는지는 취득세 계산기와 양도소득세 계산기의 세율표 탭에서 볼 수 있고, 실제로 적용된 세율은 결과의 계산 과정에 적혀요. 사실관계가 복잡해 판정이 어렵다면 국세청이나 관할 지방자치단체의 상담 창구에서 확인하는 것이 정확해요.