복비(부동산 중개 수수료) 계산기가 보여주는 금액은 상한입니다.

매매·교환과 임대차의 거래금액 구간별 상한요율과 한도액, 월세의 거래금액 환산 방법, 부가가치세가 별도인 이유, 지급 시기와 상한 초과 수수 대응까지 중개보수(복비) 요율표를 원문 단위로 정리했습니다.

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절세·특례

발행일

2026-09-04

수정일

수정 2026-09-05

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검수

셈모아 운영자 검수

복비 계산기가 보여주는 금액은 청구서가 아니라 상한입니다

부동산을 사고팔거나 빌릴 때 중개사무소에 내는 돈을 흔히 복비라고 부릅니다. 법령의 이름은 중개보수입니다. 결론을 먼저 말씀드리면, 복비 계산기나 부동산 중개 수수료 계산기에 거래금액을 넣었을 때 나오는 금액은 내야 할 금액이 아니라, 개업공인중개사가 한쪽 당사자에게 받을 수 있는 법정 최대 금액입니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항이 그 한도를 별표 1의 요율표로 정하면서, 실제 금액은 그 한도 이내에서 협의로 정하도록 규정하고 있기 때문입니다.

법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시ㆍ도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.

이 한 문장에서 세 가지를 읽을 수 있습니다. 첫째, 한도는 '일방으로부터' 받을 수 있는 금액입니다. 중개사무소는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 양쪽에게 각각 보수를 받으므로, 계산기가 보여주는 금액은 내가 부담할 몫이고 중개사무소가 한 거래에서 받는 돈은 두 사람 몫을 합한 금액입니다. 둘째, 주택의 요율 한도는 시·도 조례로 정해집니다. 다만 셈모아가 17개 시·도 조례를 2026년 8월에 전부 대조한 결과 구간과 상한요율, 한도액이 모두 국토교통부령 별표 1과 같았습니다. 그래서 지금은 전국 어디에서 계약하더라도 상한이 같습니다. 앞으로 조례가 개정되더라도 달라질 수 있는 방향은 한쪽뿐입니다. 공인중개사법 제32조 제4항이 주택의 중개보수를 '국토교통부령으로 정하는 범위 안에서' 시·도 조례로 정하도록 위임했으므로, 어느 시·도가 조례를 별표 1보다 낮게 개정하면 그 지역의 상한만 내려가고, 별표 1보다 높아지는 일은 법이 허용하지 않습니다. 셋째, 법이 정한 것은 어디까지나 상한이고 실제 보수는 협의로 정합니다.

'상한요율 이내에서 협의'라는 법 구조가 실제 협상에서 뜻하는 것도 분명합니다. 상한요율은 정가가 아니라 넘을 수 없는 한계선이므로, 중개사무소가 상한요율을 그대로 제시하더라도 그 요율에 합의할 의무는 없습니다. 반대로 중개사무소가 상한 이내의 요율을 제시하는 것도 위법이 아닙니다. 그래서 보수 협의는 계약서를 쓰기 전에 해야 하고, 합의한 요율이나 금액은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 적어 두어야 나중에 다툼이 생기지 않습니다. 중개사무소에는 요율표를 게시하도록 되어 있으므로, 게시된 표와 이 글의 표를 대조해 보시기 바랍니다.

매매·교환 중개 수수료 요율표, 거래금액 여섯 구간과 두 개의 한도액

주택 매매·교환의 중개보수 상한은 거래금액을 여섯 구간으로 나누고, 구간마다 정해진 상한요율을 거래금액 전체에 곱해 계산합니다. 5천만원 미만과 2억원 미만의 두 소액 구간에는 요율과 별도로 한도액이 함께 정해져 있어서, 요율을 곱한 금액이 한도액을 넘으면 한도액까지만 받을 수 있습니다.

표를 읽을 때는 두 가지를 살펴야 합니다. 먼저 구간 경계는 전부 '이상'과 '미만'입니다. 거래금액이 정확히 9억원이면 '2억원 이상 9억원 미만'이 아니라 '9억원 이상 12억원 미만' 구간이고, 상한은 9억원에 0.5%를 곱한 450만원입니다. 다음으로 요율은 누진 방식이 아니라 단일 적용입니다. 구간을 넘어선 부분에만 높은 요율을 매기는 것이 아니라 거래금액 전체에 그 구간의 요율을 곱하므로, 경계를 넘는 순간 상한이 계단식으로 커집니다.

예를 들어 8억 9,000만원짜리 집이라면 0.4%를 곱해 상한이 356만원이지만, 9억원짜리 집이라면 0.5%를 곱해 450만원이 됩니다. 거래금액은 1,000만원 커졌는데 보수 상한은 94만원 커진 셈입니다. 다만 이것은 상한이 그렇게 움직인다는 이야기일 뿐이므로, 구간 경계 부근의 거래라면 협의로 요율을 낮춰 볼 여지가 그만큼 큽니다.

한도액이 적용되는 모습도 계산으로 확인해 보겠습니다. 4,500만원짜리 매매라면 0.6%를 곱한 금액이 27만원인데, 이 구간의 한도액이 25만원이므로 받을 수 있는 최대 금액은 한도액인 25만원입니다. 소액 거래에서 보수가 지나치게 커지지 않도록 요율과 별도로 정해 둔 장치입니다.

임대차 중개 수수료 요율표와 월세의 거래금액 환산

임대차 등의 상한요율은 같은 거래금액이라도 대부분의 구간에서 매매·교환보다 낮게 정해져 있습니다. 예를 들어 3억원짜리 매매의 상한요율은 0.4%이지만, 보증금 3억원짜리 전세의 상한요율은 0.3%입니다. 별표 1은 임대차 쪽에도 여섯 구간과 두 개의 한도액을 두고 있습니다.

전세는 보증금이 곧 거래금액입니다. 보증금 3억원짜리 전세 계약이라면 '1억원 이상 6억원 미만' 구간의 0.3%를 곱해 한쪽이 부담하는 상한이 90만원입니다. 소액 구간의 한도액도 매매와 같은 방식으로 적용됩니다. 보증금 8,000만원짜리 전세라면 0.4%를 곱한 32만원이 아니라 한도액인 30만원이 상한입니다. 전세 계약을 준비하고 계시다면 보증금을 지키는 일정도 함께 살펴 두시기 바랍니다. 반환보증은 가입할 수 있는 기한이 따로 있으므로, 전세보증금 반환보증의 가입 기한에 정리해 두었습니다.

월세는 보증금에 월세의 100배를 더해 거래금액을 만듭니다

월세 계약에는 요율을 곱할 거래금액이 바로 보이지 않습니다. 그래서 시행규칙은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 쓰도록 정하고, 그렇게 더한 금액이 5천만원에 미치지 못하는 소액 계약이라면 100 대신 70을 곱해 다시 계산하도록 정합니다.

임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.

두 경우를 단계별로 계산해 보겠습니다.

70을 곱하는 단서는 소액 월세 계약의 부담을 줄여 주는 규정입니다. 위 표의 두 번째 사례에서 단서 없이 100을 곱한 3,500만원을 그대로 거래금액으로 썼다면 상한이 17만 5,000원이었을 텐데, 70을 곱해 다시 계산한 덕분에 13만원으로 내려갑니다.

한 가지 주의할 점은 이 100배 환산이 중개보수 계산에만 쓰는 규정이라는 사실입니다. 전세보증금을 월세로, 월세를 전세보증금으로 바꿔 볼 때 쓰는 법정 전환율과는 근거 조문도 계산 방식도 다릅니다. 두 계산을 혼동하지 않도록, 전환 쪽은 별도의 계산기로 확인하시기 바랍니다.

오피스텔과 주택 외 건물은 다른 요율표를 씁니다

주택이 아닌 중개대상물에는 별표 1 대신 다른 기준을 적용합니다. 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 별표 2의 상한요율을 적용받고, 그 밖의 중개대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의로 정합니다 (시행규칙 제20조 제4항). 오피스텔 요율도 정해진 금액이 아니라 상한입니다. 2026년 8월 11일에 개정되어 같은 해 8월 28일부터 시행된 시행규칙(국토교통부령 제1611호)이 제4항 제1호를 '별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다'로 명문화했습니다.

오피스텔 요율을 적용받으려면 면적과 시설 요건을 모두 갖춰야 합니다. 하나라도 갖추지 못한 오피스텔은 주택도 오피스텔도 아닌 '그 외'에 해당하여, 0.9% 이내에서 협의하는 기준을 적용받습니다. 이 기준은 별표 1처럼 구간별 요율을 정한 표가 아니라, 조문 그대로 '거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정'하는 협의 상한입니다. 상가나 토지의 중개보수가 거래마다 크게 다른 이유가 여기에 있습니다.

건물 하나에 주거와 상가가 섞여 있다면 면적 비율로 판정합니다. 중개대상물인 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율표를, 2분의 1 미만이면 주택 외 기준을 적용합니다 (시행규칙 제20조 제6항). 그리고 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례를 따릅니다 (같은 조 제3항).

부가가치세는 상한과 별도로 더해집니다

법정 상한은 중개보수 자체의 상한이고 부가가치세를 포함하지 않습니다. 시행규칙 제20조와 별표 1 어디에도 부가가치세를 포함한다는 문언이 없으므로, 부가가치세를 보수와 별도로 청구하는 것이 조문 그대로의 원칙입니다. 그래서 실제로 이체하는 금액은 협의로 정한 중개보수에 중개사무소의 과세유형에 따른 10% 또는 4%를 더한 금액입니다. 아래 표는 보수를 상한대로 정했을 때를 예로 든 계산입니다.

두 부담률의 근거는 부가가치세법에 있습니다. 일반과세자의 10%는 부가가치세법 제30조가 '부가가치세의 세율은 10퍼센트로 한다'라고 정한 세율 그대로입니다. 간이과세자의 4%는 조문에 그대로 적힌 숫자가 아니라 곱셈으로 나오는 실효 부담률입니다. 같은 법 제63조 제2항은 간이과세자의 납부세액을 과세표준에 업종별 부가가치율과 10%를 차례로 곱해 계산하도록 정하고, 같은 법 시행령 제111조 제2항은 부동산 관련 서비스업의 부가가치율을 40%로 정합니다. 40%에 10%를 곱하면 4%가 됩니다.

중개사무소가 어느 과세유형인지는 사업자등록증에서 확인할 수 있고, 중개사무소에 물어보아도 됩니다. 엄밀히 따지면 간이과세자의 과세표준은 부가가치세가 포함된 공급대가라서 계산이 조금 더 복잡하지만, 실무에서는 중개보수에 4%를 곱해 표시하는 것이 관행이고 그 차이도 크지 않습니다. 협의한 금액이 부가가치세를 포함한 금액인지 아닌지는 계약 전에 확인해 두시기 바랍니다. 협의한 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지 아닌지에 따라 잔금일에 실제로 주고받을 금액이 달라지기 때문입니다.

지급 시기는 약정이 먼저이고, 상한 초과는 금지행위입니다

중개보수를 언제 낼지는 약정으로 정하는 것이 원칙입니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2는 중개보수의 지급시기를 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르도록 하고, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날, 곧 잔금일로 정합니다. 계약서를 쓸 때 보수 금액과 함께 지급 시기도 적어 두면 정산을 두고 다툴 일이 줄어듭니다. 잔금일에는 중개보수 외에도 등기 비용과 세금이 함께 나가므로, 그날 필요한 돈 전체는 등기비용 계산기로 미리 계산해 보시고, 그 비용이 어떤 항목으로 구성되는지는 등기비용의 구성을 정리한 글에서 확인하실 수 있습니다.

상한을 초과한 보수는 협의의 대상이 아예 아닙니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 상한을 초과한 금품 수수를 금지행위로 정합니다.

사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

'어떠한 명목으로도'라는 문구가 핵심입니다. 보수라는 이름을 피해 수고비나 사례비 명목으로 받더라도 초과분은 금지행위에 해당합니다. 이 금지를 위반하면 등록관청이 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있고 (같은 법 제38조 제2항 제9호), 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다 (같은 법 제49조 제1항 제10호).

그래서 상한을 넘는 청구를 받았다면 순서대로 대응하면 됩니다. 먼저 청구 금액의 내역을 확인합니다. 권리관계 확인이나 계약금 반환채무 이행보장에 든 실비는 중개보수와 별개로 청구될 수 있으므로 (시행규칙 제20조 제2항), 초과처럼 보이는 금액이 실비일 수도 있습니다. 내역을 확인해도 중개보수 자체가 상한을 넘는다면 초과분의 지급을 거절하거나 반환을 요구하고, 해결되지 않으면 중개사무소를 등록한 시·군·구청, 곧 등록관청(공인중개사법 제9조 제1항)에 신고할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

계약 전에 확인할 것

• 확인 필요: 거래 유형(매매·전세·월세)과 거래금액으로 요율표의 구간 확인
• 확인 필요: 월세 계약이면 보증금에 월세의 100배를 더해 환산하고, 합계가 5천만원 미만이면 70배로 재계산
• 확인 필요: 중개사무소에 게시된 요율표와 법정 상한 대조
• 확인 필요: 협의한 요율이나 금액을 계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 기재
• 확인 필요: 부가가치세 별도 여부와 중개사무소의 과세유형(일반과세·간이과세) 확인
• 확인 필요: 지급 시기 약정 확인, 약정이 없으면 잔금일 지급이 원칙
• 확인 필요: 실비 청구가 있으면 중개보수와 구분해 내역 확인

중개보수는 잔금일에 오가는 여러 비용 가운데, 세금과 달리 협의로 정해지는 항목입니다. 요율표의 구간과 상한을 미리 알고 하는 협상은 모르고 하는 협상과 출발점이 다릅니다. 계약 전에 이 글의 표에서 내 거래가 드는 구간을 확인하시고, 구체적인 상한 금액은 중개보수(복비) 계산기로 검산해 보시기 바랍니다.