아파트 등기 비용은 다섯 항목입니다. 취득세부터 법무사 보수까지 전부 분해합니다

아파트 소유권 이전 등기 비용을 취득세와 부가세목, 인지세, 국민주택채권, 등기신청수수료, 법무사 보수 다섯 항목으로 나누어 산정 근거와 잔금일 준비 금액까지 손 계산으로 보여 드립니다.

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절세·특례

발행일

2026-09-04

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16분 읽기

검수

셈모아 운영자 검수

아파트 소유권 이전 등기 비용은 다섯 항목으로 나뉩니다

아파트를 사면 매매대금 말고도 등기를 마치기까지 여러 항목의 돈이 더 듭니다. 소유권 이전 등기 비용은 다섯 항목으로 나뉩니다. 취득세와 그에 함께 매겨지는 부가세목, 계약서 기재금액에 따라 정해지는 인지세, 국민주택채권 즉시매도 부담금, 등기소에 내는 등기신청수수료, 그리고 법무사 보수입니다. 이 다섯을 전부 더해야 잔금일에 준비할 금액이 나옵니다.

같은 '등기 비용'이어도 다섯 항목은 성격이 서로 다릅니다. 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세, 인지세는 법이 금액을 정한 확정 비용이고, 국민주택채권 부담금은 그날의 채권 할인율에 따라 달라지는 추정 비용이며, 법무사 보수는 협의로 낮출 수 있는 상한 비용입니다. 총액 하나만 외워 두면 이 차이가 보이지 않습니다. 그래서 이 글은 항목마다 산정 근거를 법령과 기준 원문 단위로 확인하고, 같은 예시 하나를 끝까지 따라가며 손으로 계산해 보겠습니다. 예시는 서울에 있는 전용면적 84㎡ 아파트를 취득가액 6억원에 사는 무주택 세대이고, 이 아파트의 공시가격(시가표준액)은 4억원이라고 가정합니다.

시작하기 전에 기준 금액 두 가지를 구분해야 합니다. 취득세와 인지세는 계약서에 적힌 취득가액(매매가)으로 계산하고, 국민주택채권과 법무사 보수는 시가표준액(주택은 공시가격이 곧 이 값입니다)으로 계산합니다. 두 값은 보통 서로 다르므로, 등기 비용 계산기를 쓸 때도 두 칸에 같은 값을 넣으면 어느 한쪽이 반드시 어긋납니다.

취득세와 부가세목이 등기 비용의 대부분을 차지합니다

매매로 취득하는 주택의 취득세율은 취득가액에 따라 1~3%이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 매겨집니다. 이 둘을 부가세목이라고 부릅니다. 예시의 6억원 아파트는 취득세 600만원과 지방교육세 60만원을 내고, 전용면적이 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 비과세입니다. 합하면 660만원으로, 등기 비용 다섯 항목 가운데 가장 큰 몫입니다.

과세표준은 실제로 주고받는 사실상 취득가격, 곧 매매가입니다. 세율은 지방세법 제11조 제1항 제8호가 취득가액 구간으로 정합니다.

6억원 초과 9억원 이하 구간은 정해진 칸이 아니라 산식입니다. 조문은 이 구간의 세율을 '(해당 주택의 취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100'로 정하고, 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 씁니다. 산식이 경계에서 이어지도록 만들어져 있어서 6억원을 넣으면 1%, 9억원을 넣으면 3%가 그대로 나옵니다.

부가세목의 산정 방식은 이렇습니다. 지방교육세는 주택 유상거래에서 취득세율의 절반을 적용해 산출한 금액의 20%입니다. 결국 취득세율의 10분의 1이라, 취득세율이 1%면 0.1%, 3%면 0.3%가 됩니다. 농어촌특별세는 취득가액의 0.2%인데 전용면적 85㎡ 이하 주택은 비과세라서, 국민주택 규모의 아파트라면 내지 않습니다. 전용 85㎡를 넘는 6억원 주택이라면 120만원이 더해집니다.

주택 수가 많으면 세율 자체가 달라집니다. 조정대상지역에서 2주택째를 사면 8%, 3주택째부터는 12%가 적용되고, 조정대상지역이 아니면 3주택째 8%, 4주택째부터 12%입니다. 중과가 적용되면 부가세목도 함께 올라 지방교육세가 0.4%로 계산되고, 전용면적이 85㎡를 넘는 주택이라면 농어촌특별세도 0.6%(8% 중과)나 1%(12% 중과)로 올라갑니다. 전용 85㎡ 이하 주택은 중과가 적용되더라도 농어촌특별세를 내지 않습니다. 다만 이사하느라 잠시 2주택이 되는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택을 처분하면 중과를 적용하지 않습니다. 그 요건은 일시적 2주택에 따로 정리해 두었습니다.

줄여 주는 제도도 있습니다. 처음으로 집을 사는 무주택 세대라면 취득 당시 가액 12억원 이하 주택에 대해 취득세를 200만원 한도로 감면받을 수 있습니다. 한도가 300만원으로 올라가는 경우는 따로 정해져 있습니다. 전용 60㎡ 이하이면서 취득당시가액이 3억원(수도권은 6억원) 이하인 공동주택과 도시형 생활주택, 같은 가액 요건을 갖추고 호수별 전용면적이 구분되어 기재된 다가구주택, 그리고 인구감소지역에 있는 주택이 그것입니다. 인구감소지역 주택에는 면적 요건도 가액 요건도 붙지 않습니다. 다만 조문이 공동주택 가운데 아파트를 명시적으로 제외했기 때문에, 이 글의 예시처럼 아파트를 사면 전용면적이 60㎡ 이하여도 한도는 200만원입니다. 자세한 요건은 생애최초 취득세 감면에 정리되어 있습니다. 아이를 낳고 집을 사는 가구라면 한도 500만원의 출산·양육 취득세 감면도 확인해 보시기 바랍니다. 취득세의 일반 신고·납부 기한은 취득일부터 60일이고, 기한을 넘겼을 때 생기는 가산세는 취득세 신고 기한에서 다룹니다. 조건별 정확한 세액은 취득세 계산기로 확인할 수 있습니다.

인지세와 등기신청수수료는 구간과 방법이 정하는 정액입니다

인지세는 계약서 기재금액 구간이, 등기신청수수료는 신청 방법이 금액을 정하는 정액이라 계산이 가장 단순합니다. 예시의 6억원 아파트는 인지세 15만원이고, 등기소에 서면으로 신청하면 수수료 1만 8,000원이 더해집니다.

인지세는 부동산 소유권 이전에 관한 증서, 곧 매매계약서에 매겨지는 국세입니다. 세액은 인지세법 제3조 제1항 제1호가 기재금액 구간별 정액으로 정합니다. 기재금액 1천만원 이하는 과세문서로 열거되지 않아 세액이 없습니다.

주택에는 비과세 조항이 하나 더 있습니다.

주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것

경계인 1억원은 '이하'라서 비과세 쪽입니다. 그래서 기재금액 1억원 이하의 주택 매매계약서에는 인지세가 없습니다. 계약서를 공동으로 작성한 당사자들은 연대하여 인지세를 납부할 의무를 집니다(인지세법 제1조 제2항). 연대납세의무는 매도인과 매수인이 각자 절반씩 낸다는 뜻이 아닙니다. 법이 부담 비율을 정하지 않으므로 누가 얼마를 낼지는 계약 당사자끼리 특약으로 정할 일이고, 뒤에 나오는 손 계산 표는 매수인이 15만원 전액을 부담하는 경우를 잡았습니다. 구간별 세액은 인지세 계산기로도 확인할 수 있습니다.

등기신청수수료는 등기소에 내는 수수료이고, 부동산 1개당 금액이 신청 방법별로 정해져 있습니다. 2025년 8월 1일부터 인상된 금액이 적용되고 있습니다.

여러 필지나 여러 물건을 한 신청서로 내면 수수료가 물건 수만큼 늘어납니다. 전자신청이 가장 싸지만 이용 조건이 따로 정해져 있으므로, 쓸 수 있는지는 인터넷등기소에서 먼저 확인해야 합니다.

국민주택채권은 매입 액면이 아니라 즉시매도 부담금이 실제 비용입니다

등기 비용에서 가장 오해가 잦은 항목입니다. 예시의 공시가격 4억원 아파트를 서울에서 사면 제1종 국민주택채권을 액면 1,040만원어치 매입해야 하지만, 매입 직후 되팔면 실제로 부담하는 돈은 할인 손실분인 약 155만 8,000원입니다. '채권 매입액'과 '즉시매도 부담금'은 전혀 다른 숫자이므로, 자금 계획에는 즉시매도 부담금을 써야 합니다.

소유권 이전 등기를 신청하는 사람은 주택도시기금법 제8조와 같은 법 시행령 별표에 따라 시가표준액 구간별 매입률로 채권을 사야 합니다. 기준 금액이 매매가가 아니라 시가표준액이라는 점을 다시 강조해 둡니다.

매입액은 시가표준액에 매입률을 곱한 뒤 1만원 단위에서 반올림해 정합니다. 5천원 이상이면 올리고 5천원 미만이면 버리는 방식이라, 예를 들어 산출액이 1,505만 4,000원이면 1,505만원으로, 1,505만 5,000원이면 1,506만원으로 맞춥니다. 예시의 아파트는 4억원 × 2.6% = 1,040만원이라 단수가 없고 이 금액이 그대로 매입 액면이 됩니다.

매입한 채권은 만기까지 보유할 수도 있고 매입과 동시에 되팔 수도 있습니다. 되팔면 그날의 매도단가와 액면의 차이만큼 손실을 보는데, 그 손실 비율이 즉시매도 할인율(본인부담률)입니다. 이 글이 확인한 고시값은 14.98397%(2026년 8월 13일 · 개인 과세 기준)이고, 이 값으로 계산한 부담금은 1,040만원 × 14.98397% = 약 155만 8,000원입니다. 액면 1,040만원을 통째로 준비할 필요가 없다는 뜻입니다.

법무사 비용은 부르는 값이 아니라 상한이 정해진 보수입니다

법무사 비용 계산의 출발점은 「법무사 보수기준」입니다. 이 기준이 과세표준액 구간별 기본보수의 상한을 정해 두었고, 법무사는 그 상한을 초과해 보수를 받을 수 없습니다. 예시의 공시가격 4억원 아파트라면 소유권이전등기 기본보수 상한은 52만원입니다.

「법무사 보수기준」으로 정한 보수액은 상한액으로 법무사는 이를 초과하여 보수를 받지 못한다

예시의 계산은 이렇습니다. 시가표준액 4억원은 '3억원 초과 5억원 이하' 구간이므로, 44만원 + (4억원 − 3억원) × 0.08% = 44만원 + 8만원 = 52만원입니다. 한 가지 밝혀 둘 것이 있습니다. 보수기준 조문은 기준 금액을 '과세표준액'이라고만 적고 어느 가액인지 정의하지 않는데, 실무에서는 등기신청서의 '부동산의 가액'란에 적는 시가표준액을 기준으로 쓰는 관행이 확인되어 셈모아 계산기도 시가표준액으로 계산합니다.

이 보수에 부가가치세가 더해집니다. 보수기준 제7조가 보수에 부가가치세가 포함되지 않는다고 밝히고 있어 10%를 따로 계산하며, 예시라면 5만 2,000원입니다.

견적서에는 기본보수 외에 대행료와 실비 항목이 따라옵니다. 셈모아 계산기는 실무에서 확인된 값으로 등기신청·신고 대행 5만원, 세금 신고·납부 대행 5만원, 채권 매입(할인) 대행 4만원, 일당 8만원, 교통실비 8만~20만원을 어림값으로 씁니다. 이 가운데 일당과 교통실비는 보수기준에도 금액이 정해져 있지 않은 실비 항목이라 사무소마다 다릅니다. 물건이 여러 개이거나 관할 등기소가 멀거나 등기가 급하면 가산보수가 더해질 수도 있습니다. 그래서 법무사 비용 견적을 받으면 기본보수 줄과 대행료·실비 줄을 나누어, 기본보수는 위 상한표와 견주고 나머지는 항목별 금액을 확인하는 것이 좋습니다.

셀프등기를 하면 법무사 몫만 빠지고 세금과 채권은 그대로입니다

셀프등기로 아낄 수 있는 돈은 법무사에게 드는 항목뿐입니다. 예시 기준으로 기본보수 52만원과 부가가치세 5만 2,000원, 대행료·일당·교통실비 30만~42만원을 합한 약 87만~99만원입니다. 취득세와 인지세, 국민주택채권 부담금, 등기신청수수료는 누가 신청하든 같은 금액입니다.

대신 법무사가 하던 일이 전부 본인 몫이 됩니다. 위택스에서 취득세를 신고하고 납부하는 일, 인지세를 납부하는 일, 은행에서 채권을 매입하고 즉시매도하는 일, 신청서를 작성해 관할 등기소에 내는 일이 그것입니다. 매도인 쪽에서 받아야 하는 서류도 잔금일에 직접 챙겨야 합니다. 이 절차가 잔금일 하루에 몰리는 경우가 많으므로, 아낄 금액과 함께 그날 시간을 낼 수 있는지를 같이 따져 보시기 바랍니다.

대출을 받아 근저당권 설정등기가 함께 이뤄지는 경우는 사정이 다릅니다. 설정등기에는 설정 채권 매입과 등록면허세, 법무사 보수가 따로 들고, 이 글의 계산에는 그 금액이 들어 있지 않습니다. 설정등기는 대출 실행과 맞물려 진행되므로, 소유권이전등기만 셀프로 할 수 있는지를 대출 은행에 먼저 확인해야 합니다.

잔금일에 실제로 준비할 금액을 한 표로 모읍니다

예시 조건을 전부 모으면, 법무사에게 맡기고 서면으로 신청할 때 잔금일 전후에 준비할 등기 비용은 약 920만~932만원입니다. 같은 조건에서 셀프등기를 하면 세금과 채권 부담금, 수수료만 남아 약 833만원입니다. 아래 표는 생애최초 취득세 감면을 반영하지 않은 금액이고, 감면을 적용하면 얼마나 달라지는지는 표 아래에 따로 적었습니다.

이 표는 생애최초 취득세 감면을 반영하지 않았습니다. 감면은 무주택 여부와 취득 당시 가액, 주택의 종류를 함께 판정해야 적용할 수 있어서 셈모아 등기비용 계산기도 이 화면에서 묻지 않고 반영하지 않습니다. 예시의 세대가 감면 요건을 갖춘다면 아파트에 적용되는 한도 200만원만큼 취득세가 줄어 400만원이 되고, 지방교육세도 감면율만큼 함께 줄어듭니다(지방세법 제151조 제1항 제1호 다목). 셈모아 취득세 계산기는 감면액을 산출세액으로 나눈 비율을 감면율로 환산하므로 이 예시의 지방교육세는 40만원이 되어, 합계는 약 700만~712만원으로 내려갑니다. 감면 대상인지와 감면 후 세액은 취득세 계산기에서 확인하시기 바랍니다.

항목마다 필요한 시점이 조금씩 다릅니다. 취득세의 일반 신고·납부 기한은 취득일부터 60일이지만, 등기를 하려면 등기 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고하고 납부해야 합니다(지방세법 제20조 제4항). 그러므로 소유권 이전 등기를 잔금일에 신청한다면 취득세와 부가세목도 그날까지 납부해야 하고, 채권 매입과 등기신청수수료도 같은 날 필요하며, 법무사에게 맡겼다면 보수도 보통 그날 함께 정산합니다. 결국 이 금액 전부가 잔금일 하루에 한꺼번에 필요하다고 보고 자금을 준비하는 편이 안전합니다.

이 표에 없는 돈도 있습니다. 중개보수와 이사비, 선수관리비, 재산세 정산금처럼 등기 밖에서 드는 부동산 부대 비용은 별도로 준비해야 합니다. 그 가운데 금액이 큰 중개보수는 중개보수 계산기로 어림할 수 있습니다.

자주 묻는 것

잔금 전에 확인할 것

• 확인 필요: 취득가액(매매가)과 시가표준액(공시가격)을 각각 확인합니다
• 확인 필요: 전용면적이 85㎡ 이하인지 보아 농어촌특별세 비과세 여부를 확인합니다
• 확인 필요: 생애최초·출산·양육 취득세 감면 대상인지 확인합니다
• 확인 필요: 잔금일의 국민주택채권 즉시매도 할인율을 주택도시기금 포털에서 확인합니다
• 확인 필요: 등기신청 방법(서면·e-Form·전자신청)을 정하고 그 수수료를 확인합니다
• 확인 필요: 법무사 견적서에서 기본보수와 부가가치세, 대행료, 실비를 줄별로 확인합니다
• 확인 필요: 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 납부해야 한다는 점을 확인합니다
• 확인 필요: 중개보수와 이사비처럼 등기 밖에서 드는 부대 비용을 따로 계산합니다

등기 비용은 총액 하나로 외울 값이 아니라 다섯 항목으로 나누어 검산할 값입니다. 항목마다 근거가 있으므로 견적서를 받아도 어느 줄이 법정 금액이고 어느 줄이 협의 대상인지 구분할 수 있습니다. 등기비용 계산기에 취득가액과 시가표준액을 넣으면 이 글과 같은 구조의 계산서가 항목별로 나오고, 어느 줄이 확정 금액이고 어느 줄이 어림값인지도 줄마다 표시해 드립니다.