전세보증보험 신청 기한은 계약기간의 절반이 지나기 전입니다

전세보증금반환보증은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 요건과 보증료 구조를 조문과 함께 정리했습니다.

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2026-08-23

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검수

사람 검수 전

이 보증은 기한을 넘기면 가입할 수 없습니다

전세보증금반환보증은 전세계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 주택도시보증공사가 임차인에게 대신 돌려주는 보증입니다. 이 보증은 사고가 난 뒤에 뒤늦게 가입할 수 없고, 계약 기간이 어느 정도 지난 뒤에도 가입할 수 없습니다. 신청 기한을 세는 출발점은 계약서에 도장을 찍은 날이 아닙니다.

주택도시보증공사가 상품 개요에 인쇄한 신청 기한은 아래와 같습니다.

2년짜리 신규 계약이라면 실제로 쓸 수 있는 시간은 1년입니다. 잔금을 3월 2일에 치르고 전입신고를 3월 5일에 했다면 둘 중 늦은 날인 3월 5일이 출발점입니다. 기간을 세는 출발점이 계약일도 아니고 잔금일도 아니라는 점이 중요합니다. 잔금을 먼저 치르고 전입신고를 며칠 미뤘다면 그 미룬 날이 출발점이 됩니다.

보증의 이름과 보증료는 법이 정해 둔 자리에 있습니다

이 상품이 무엇인지는 공사가 만든 이름이 아니라 법률과 대통령령에 적혀 있습니다.

분양보증, 임대보증금보증, 하자보수보증, 전세보증금반환보증, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무

같은 법 시행령이 그 보증의 내용을 한 줄로 정의합니다.

전세보증금반환보증: 임대차계약 또는 전세계약의 종료에 따른 보증금의 반환을 책임지는 보증

그런데 보증료율은 법령에 없습니다. 시행령 제21조 제3항이 "공사를 이용하는 자로부터 받는 보증료 등은 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다"고 정할 뿐이고, 구체적인 요율표는 공사가 승인을 받아 상품 페이지에 게시합니다. 세율처럼 법률 개정과 부칙으로 바뀌는 값이 아니라는 뜻입니다. 그래서 이 글의 요율은 공사 게시값이고, 가입 전에는 상품 페이지에서 한 번 더 확인하시는 편이 안전합니다.

같은 조 제4항은 공사가 보증의 구체적인 내용과 책임범위, 조건을 약관으로 정해 시행할 수 있다고 정합니다. 아래에서 정리하는 가입 요건도 법령 조문이 아니라 이 약관과 상품 기준에 속합니다.

가입 요건은 서류 네 가지에서 확인합니다

보증대상 주택은 단독·다가구·다중주택, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트입니다. 주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라는 표기가 있어야 합니다. 공관과 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 보증대상 주택이 아닙니다.

가입 여부는 등기부등본, 전입세대확인서, 전세계약서, 건축물대장을 보고 판단합니다. 서류마다 보는 항목이 다릅니다.

표에 담기지 않은 조건이 세 가지 더 있습니다. 첫째, 전세권이 설정되어 있으면 그 전세권을 말소하거나 공사로 이전해야 합니다. 둘째, 질권설정이나 채권양도가 통지된 전세자금대출을 받지 않았어야 합니다. 다만 공사와 업무협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출을 받은 경우에는 이 조건과 무관하게 가입할 수 있습니다. 셋째, 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아니어야 합니다.

공인중개사 요건에는 완화 규정이 있습니다. 기존 계약을 공인중개사를 통해 체결했다면 갱신 전세계약은 공인중개사를 통해 체결한 계약서가 아니어도 가입할 수 있습니다.

여기서 주택가액은 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 금액을 말합니다. 선순위채권은 임차인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권이고, 등기사항증명서 을구의 근저당 금액과 등기일자로 확인합니다. 단독·다중·다가구주택이라면 그 임차인보다 앞선 다른 세입자들의 전세보증금 합계도 선순위에 들어갑니다.

보증한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 금액에서 선순위채권 등을 뺀 금액입니다. 공사가 상품 개요에 인쇄한 예시를 그대로 옮기면 이렇습니다. 주택가격이 1억원인 경우 전세보증금 9,500만원은 보증한도가 9,000만원이라 가입할 수 없고, 전세보증금 9,000만원은 가입할 수 있습니다. 전세보증금 4,000만원에 선순위채권이 5,500만원이면 보증한도가 3,500만원으로 줄어드는 데다 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘어 가입할 수 없습니다.

단독·다중·다가구주택에는 확인 항목이 둘 더 있습니다. 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 하고, 타 전세계약체결내역 확인서상의 가구수와 건축물대장상의 가구수가 같아야 합니다. 여기서 선순위 보증금액에는 후순위 보증금과 공실의 최우선변제금도 들어갑니다.

갱신하는 전세계약이면서 전세보증금이 늘지 않은 경우에는 공사가 주택가격을 다시 반영해 보증한도를 심사하지 않습니다.

전입신고와 확정일자는 보증의 조건이면서 법의 조건입니다

공사가 전입신고와 확정일자를 요구하는 이유는 그 둘이 임차인의 권리를 만드는 법적 요건이기 때문입니다.

임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

여기에 확정일자가 더해지면 순위가 생깁니다.

제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 「공증인법」에 따른 공증인이 부여합니다(제3조의6 제1항). 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일과 차임, 보증금 정보를 요청할 수 있습니다(같은 조 제4항).

보증기관이 임차인 대신 보증금을 갚은 뒤 그 돈을 되찾는 구조도 같은 조문에 있습니다. 제3조의2 제7항은 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 금융기관 등이 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정하고, 그 각 호에 한국주택금융공사(제7호), 보증보험을 허가받은 보험회사(제8호), 주택도시보증공사(제9호)를 함께 적어 두었습니다. 가입할 때 채권양도계약서를 쓰는 이유가 이 조항에 있습니다.

보증료는 보증금액에 요율과 기간을 곱해서 구합니다

보증료 산식은 공사가 요율표와 함께 인쇄해 두었습니다. 보증료는 보증금액에 보증료율을 곱하고, 다시 전세계약기간을 365로 나눈 값을 곱해서 구합니다. 2년 계약이면 1년치의 약 두 배가 됩니다.

요율은 보증금액 구간과 주택유형, 부채비율이라는 세 축에 따라 달라집니다. 부채비율은 선순위 채권금액과 전세보증금을 더해 주택가액으로 나눈 값입니다.

세 방향 모두 같은 규칙을 따릅니다. 보증금 구간이 올라가면 요율이 오르고, 부채비율이 올라가도 요율이 오르며, 같은 조건이면 아파트보다 그 외 주택의 요율이 높습니다. 공사 요율표는 아파트가 아닌 주택을 "기타"로 묶어 적습니다. 연립·다세대, 단독·다중·다가구, 노인복지주택, 주거용 오피스텔이 모두 그 안에 들어갑니다.

열 이름이 "70% 이하", "80% 이하", "80% 초과"이므로 부채비율이 정확히 80.00%이면 "80% 이하" 구간입니다. 80%를 넘어야 "80% 초과" 요율이 적용됩니다.

단독·다중·다가구주택인데 타 전세계약체결내역 확인서를 내지 않으면 부채비율을 확인할 수 없으므로, 그 보증금액 구간의 가장 높은 요율이 적용됩니다.

여기에 할증 규정이 하나 더 있습니다. 선순위채권금액이 주택가액의 50%를 초과하면 산출된 보증료의 10%를 더 냅니다.

감면 대상이면 보증료가 최대 60%까지 줄어듭니다

공사는 사회배려계층 할인과 전자계약 할인을 운영합니다. 사회배려계층 할인은 여러 항목에 해당해도 중복해서 적용되지 않습니다.

할인을 받으려면 서류를 따로 냅니다. 공통 서류는 보증신청인과 배우자가 무주택자임을 확인할 수 있는 청약홈 주택소유여부 확인 서류이고, 주민등록등본으로 배우자가 확인되지 않으면 가족관계증명서를 함께 냅니다. 배우자가 있으면 배우자의 개인정보제공동의서와 신분증 사본도 냅니다. 저소득가구 할인은 연소득 확인서류와 건강보험득실확인서가 더 필요합니다.

셈모아 전세보증보험 계산기는 이 할인을 반영하지 않은 금액을 보여줍니다. 할인 요건은 공사 심사에서 판정하는 사항이라 계산기가 대신 판단할 수 없기 때문입니다. 해당될 것 같다면 안심전세 앱이나 공사에서 확인해 주시기 바랍니다.

주택가격은 임차인이 정하지 않습니다

부채비율과 보증한도를 좌우하는 주택가격은 임차인이 알고 있는 시세가 아니라 공사가 정한 순서로 정해집니다. 보증승인일 현재를 기준으로 아래 순서대로 적용합니다.

①번의 시세는 상한가와 하한가의 산술평균으로 잡습니다. 다만 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 하한가를 적용합니다.

임차인이나 임대인이 감정평가를 받은 경우에는 위 순서와 무관하게 감정평가금액을 가장 먼저 적용합니다. 다만 감정평가서 작성일부터 6개월이 지나지 않아야 합니다.

여기서 쓰이는 공시가격과 기준시가는 세금에서 쓰는 값과 이름이 겹칩니다. 세목마다 어떤 값을 보는지는 공시가격·시가표준액·기준시가, 세금마다 보는 값이 다릅니다에 따로 정리해 두었습니다.

사고가 나면 임차권등기부터 마쳐야 합니다

공사는 보증사고를 두 가지로 정의합니다. 첫째는 전세계약이 해지되거나 종료된 후 1개월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우입니다. 둘째는 전세계약 기간 중에 그 주택에 경매나 공매가 실시되어 배당 후에도 전세보증금을 반환받지 못한 경우입니다.

청구 방법도 사고 유형에 따라 다릅니다. 첫째 유형은 주택임차권등기명령을 마친 뒤에 이행을 청구합니다. 임차권등기명령 결정문을 제출하면 청구와 심사를 진행할 수 있지만, 보증금을 받기 전까지는 등기가 완료되어야 합니다. 둘째 유형은 배당표처럼 전세보증금 중 받지 못한 금액을 증명하는 서류를 내고 청구합니다.

임차권등기를 요구하는 이유는 이사를 가더라도 권리가 남게 하기 위해서입니다.

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군 법원에 신청합니다(제3조의3 제1항). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).

이행 절차는 사고 통지, 이행청구, 이행예고, 이행심사, 심사결과 통지, 대위변제 순으로 진행됩니다. 공사는 대위변제를 보증이행청구일 이후 1개월 이내에 한다고 안내하고, 이행금액은 집을 비워 주는 명도를 완료해야 받을 수 있다고 밝히고 있습니다. 담당자 확인 전에 임의로 전출하면 보증이행이 거절될 수 있다는 유의사항도 함께 적혀 있습니다.

갱신거절 통지를 언제 했는지가 서류로 남아야 합니다

첫째 유형으로 청구하려면 전세계약이 해지되거나 종료되었음을 증명하는 서류를 내야 합니다. 공사는 그 서류를 전세계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 통지를 완료했음을 증명하는 서류로 설명합니다. 문자나 메신저 대화는 수신인 전화번호와 날짜가 보여야 하고 임대인의 답장이 있어야 합니다. 녹취록은 공인 속기사가 작성한 것이어야 하고, 내용증명이나 공시송달은 도달 여부와 도달일자를 확인할 증명서류를 더 내야 합니다.

2개월이라는 숫자는 법에서 나왔습니다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

임차인이 만기 2개월 전까지 아무 말도 하지 않으면 계약이 같은 조건으로 다시 이어지고, 그 존속기간은 2년이 됩니다(같은 조 제2항). 계약이 끝나지 않았으므로 보증금을 돌려 달라고 할 근거도 사라집니다. 나가겠다는 뜻을 제때 전하고 그 사실을 남겨 두는 일이 청구의 첫 단계입니다.

전세계약 종료확인서나 중도해지 합의서로 증명하는 경우에는 임차인과 임대인의 인감증명서와 신분증 사본을 각 1부씩 첨부해야 합니다. 인감증명서는 작성일 기준 3개월 이내에 발급받은 것이어야 합니다. 공사는 전세계약 종료확인서를 보증기간 만료일부터 2개월 안에 제출해야 하며, 기간이 지난 뒤에 내면 보증이행이 거절될 수 있다고 안내합니다.

계약 전에 임대인 정보를 물어볼 수 있습니다

2025년 5월 27일에 신설되었고 같은 해 12월 2일 개정으로 제34조의7로 옮겨진 조문 하나는, 계약을 맺기 전에 임대인의 보증 이력을 확인할 수 있도록 정하고 있습니다.

공사는 주택임대차계약을 체결하거나 하려는 자가 제26조제1항제2호에 따른 전세보증금반환보증과 관련하여 다음 각 호에 해당하는 임대인의 정보를 요청하는 경우 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제32조제1항에도 불구하고 이를 제공할 수 있다.

각 호가 정한 정보는 세 가지입니다. 임대인을 채무자로 하는 전세보증금반환보증 가입 건수, 임대인의 보증사고 이력과 보증가입 금지 대상 여부, 최근 3년간 임대인이 공사에 부담하는 구상채무의 존재와 이행 여부입니다. 공사는 이 정보를 제공한 사실과 이유를 임대인에게 지체 없이 알려야 합니다(같은 조 제2항).

반복해서 보증금을 돌려주지 않은 임대인의 이름을 공개하는 제도도 있습니다. 주택도시기금법 제34조의5는 네 가지 요건을 모두 채운 임대인에 대해 국토교통부장관 또는 공사가 성명과 나이, 주소 등을 공개할 수 있도록 정합니다. 임대인이 임차보증금을 변제하지 않아 공사가 보증채무를 이행함으로써 구상채무가 생겼을 것, 그 구상채무가 생긴 날 이전 3년 이내에 별개의 임차보증금반환채무를 정당한 사유 없이 이행하지 않은 사실이 있을 것, 그 임대인에 대한 공사의 구상채권액 합계가 2억원 이상일 것, 공사가 구상채권에 기초해 강제집행이나 보전처분을 신청하고 그 효력이 발생했을 것이 그 네 가지입니다. 다만 임대인이 사망한 경우처럼 대통령령으로 정하는 사유가 있으면 공개하지 않습니다.

HUG와 HF, SGI는 근거 법률이 다릅니다

전세보증금을 다루는 보증은 한 기관만 파는 상품이 아닙니다. 세 기관이 서로 다른 법률에 근거해 운영합니다.

세 기관 모두 임차인의 보증금반환채권을 양수하면 우선변제권을 승계할 수 있다는 점은 같습니다. 다만 상품의 성격이 다릅니다. 한국주택금융공사법 제2조 제8호는 신용보증을 각 목의 경우에 발생하는 채무를 주택금융신용보증기금의 부담으로 보증하는 행위로 정의하고, 그 가목이 "주택수요자가 주택을 건축ㆍ구입ㆍ임차(전세를 포함한다) 또는 개량하거나 이에 들어간 자금을 보전하기 위하여 금융기관으로부터 대출을 받는 경우"입니다. 대출을 받을 때 함께 이용하는 보증이라는 뜻입니다. SGI서울보증은 보험업법에 따라 보증보험 허가를 받은 보험회사이므로 그 상품은 보험계약입니다.

셈모아 전세보증보험 계산기는 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증만 계산합니다. 나머지 두 기관은 요율 체계가 달라서 이 계산기의 금액에 들어 있지 않습니다. 전세대출을 함께 받는다면 대출 쪽 보증료는 은행에서 확인하시기 바랍니다.

등록임대사업자의 집이면 임대인이 가입합니다

임차인이 스스로 가입하는 보증과 별개로, 임대인에게 가입 의무가 있는 보증이 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항은 임대사업자가 각 호의 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다고 정합니다. 각 호는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 나누어 적고 있고, 민간매입임대주택은 제2호와 제3호에 들지 않는 것까지 제4호가 받고 있습니다. 보증대상은 원칙적으로 임대보증금 전액입니다(같은 조 제2항).

가입 시점도 조문에 있습니다(같은 조 제4항). 민간건설임대주택과 제1항 제2호의 민간매입임대주택은 사용검사나 사용승인의 신청일까지 가입해야 하고, 그 신청일 이전에 임차인을 모집하면 모집일까지 가입해야 합니다. 그 밖의 민간임대주택은 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있으면 민간임대주택 등록 신청일까지, 없으면 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일까지 가입해야 합니다. 그리고 임대사업자 등록이 말소되는 날까지 가입을 유지해야 합니다. 보증회사는 임대사업자의 허위서류 제출을 포함한 사기나 고의, 중대한 과실이 있더라도 임차인에게 책임 있는 사유가 없으면 보증의 해지나 취소로 임차인에게 대항할 수 없습니다(같은 조 제8항).

다만 예외가 있습니다. 임차인이 보증회사나 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환 보장 보증에 가입했고 임대사업자가 그 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우에는 임대사업자가 가입하지 않을 수 있습니다(같은 조 제7항 제3호). 계약하려는 집이 등록임대주택이라면 임대인 쪽 보증이 살아 있는지 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

신청 전에 확인할 것

• 확인 필요: 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 확인하고 계약기간의 절반이 되는 날을 달력에 표시
• 확인 필요: 전입신고와 확정일자를 모두 마쳤는지 확인
• 확인 필요: 등기사항증명서 을구에서 선순위 근저당 금액과 등기일자 확인
• 확인 필요: 전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격의 90% 이내인지 계산
• 확인 필요: 전세계약기간이 1년 이상이고 공인중개사 날인이 있는지 확인
• 확인 필요: 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않은지 확인 (아파트는 제외)
• 확인 필요: 할인 대상에 해당하면 무주택 확인 서류와 소득 서류를 미리 준비
• 확인 필요: 제출 서류는 보증신청일 기준 1개월 이내 발급분으로 준비

자주 묻는 것