보증금 월세 환산율은 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽입니다. 계약 중 전환에만 적용됩니다

전세보증금을 월세로 돌릴 때의 법정 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값 중 낮은 쪽입니다. 이 상한이 적용되는 방향과 갱신 5% 상한과의 관계를 손 계산과 함께 정리했습니다.

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절세·특례

발행일

2026-09-04

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검수

셈모아 운영자 검수

보증금 월세 환산에는 법이 정한 상한이 있습니다

전세보증금을 월세로 돌리는 보증금 월세 환산에는 법이 정한 전환율 상한이 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때 두 가지 비율 중 낮은 비율을 넘지 못하도록 정합니다. 하나는 연 10%이고, 다른 하나는 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2%를 더한 값입니다(같은 법 시행령 제9조). 이 글을 쓰는 2026년 9월 4일 기준으로 공시된 기준금리는 연 3.00%이므로, 두 비율 중 낮은 쪽인 연 5.00%가 상한입니다.

다만 이 상한에는 잘 알려지지 않은 전제가 하나 있습니다. 법정 전환율은 이미 있는 임대차의 보증금을 월세로 돌리는 방향에만 적용됩니다. 새로 맺는 계약에서 보증금과 월세를 어떻게 나눌지는 이 조문의 대상이 아니고, 월세를 보증금으로 돌리는 반대 방향도 마찬가지로 대상이 아닙니다. 보증금 월세 계산기가 알려 주는 월 상한이 언제 법의 구속력을 갖고 언제 참고 값에 그치는지가 이 전제에서 정해집니다.

이 글은 조문이 정한 상한의 구조를 먼저 확인하고, 상한이 적용되는 방향과 갱신 5% 상한과의 관계를 정리한 뒤, 계산기 없이 손으로 따라 할 수 있는 계산 순서와 전환 손익을 표로 보여 드리겠습니다.

법정 전환율은 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽입니다

법정 전환율은 법률 조문 하나와 시행령 조문 하나가 함께 정합니다. 법 제7조의2가 두 가지 비율 중 낮은 비율을 상한으로 삼는 구조를 정하고, 시행령 제9조가 그 두 비율의 구체 수치인 연 10%와 연 2%를 채웁니다. 기준금리는 법령에 적힌 수치가 아니라 한국은행이 공시하는 값이므로, 금융통화위원회가 기준금리를 바꾸면 상한도 함께 달라집니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

조문의 제1호가 위임한 비율을 시행령 제9조 제1항이 연 1할, 곧 연 10%로 정합니다. 제2호가 위임한 이율은 같은 조 제2항이 연 2퍼센트로 정합니다. 이 연 2%는 2020년 9월 29일에 공포되고 같은 날 시행된 대통령령 제31080호가 종전의 연 3.5%에서 낮춘 값이고, 같은 영 부칙 제2조는 시행 이후 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 새 이율을 적용한다고 정했습니다.

두 비율 중 낮은 쪽을 고르는 판정도 계산의 일부입니다. 기준금리에 2%를 더한 값이 연 10%보다 커지려면 기준금리가 연 8%를 넘어야 하므로, 최근의 금리 수준에서는 언제나 기준금리 + 2% 쪽이 채택됩니다. 그렇지만 조문이 정한 답은 어느 한쪽이 아니라 둘 중 낮은 쪽이므로, 손으로 계산할 때도 두 값을 모두 적고 비교하는 단계를 거치는 편이 안전합니다.

표의 마지막 줄이 지금 적용되는 값입니다. 금융통화위원회가 2026년 8월 27일에 기준금리를 연 2.75%에서 연 3.00%로 0.25%포인트 올렸으므로, 그날 이후의 전환에는 연 5.00%가 상한이 됩니다.

이 상한은 계약 존속 중 보증금을 월세로 돌릴 때만 적용됩니다

법정 전환율이 구속하는 방향은 하나뿐입니다. 조문이 규율하는 것은 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"이므로, 이미 약정된 보증금이 있는 임대차에서 그 보증금을 월세로 돌리는 경우에만 상한이 적용됩니다. 새로 맺는 계약과 월세를 보증금으로 돌리는 반대 방향은 조문의 문언 밖에 있습니다.

네 가지 상황을 나누어 보면 다음과 같습니다.

새로 계약하는 집의 보증금과 월세 비율은 시세와 협의로 정해집니다. 그래서 신규 계약을 앞두고 보증금 월세 계산기로 계산해 본 값은 법정 상한이 아니라, 제시받은 조건이 법정 전환율로 환산한 값과 얼마나 다른지 가늠하는 참고 기준으로 읽어야 합니다. 반대 방향인 월세의 보증금 전환도 이 산정률의 구속을 받지 않습니다. 다만 그 조정의 결과로 차임이나 보증금이 늘어나는 갱신이라면, 다음 절에서 볼 증액 상한이 별도로 적용됩니다. 보증금을 올리는 대신 월세가 얼마나 줄어드는지는 월세보증금 조정 계산기로 확인할 수 있습니다.

갱신할 때는 5% 증액 상한이 전환율 상한과 함께 적용됩니다

계약을 갱신하면서 전세를 반전세로 바꾸는 경우에는 상한이 두 개 겹칩니다. 임대료를 올리는 것 자체는 증액 상한의 규율을 받고, 보증금을 월세로 돌리는 부분은 전환율 상한의 규율을 받습니다. 두 상한은 재는 대상이 다르므로, 하나를 지켰다고 다른 하나가 면제되지 않습니다.

제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

20분의 1은 곧 5%입니다. 같은 조 제1항 후단은 증액청구를 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 정하므로, 한 번 올린 뒤 1년 안에 다시 올릴 수는 없습니다. 그리고 인용한 단서처럼 시·도가 조례로 상한을 달리 정할 수 있으므로, 계약한 주택이 있는 시·도의 조례를 함께 확인해야 합니다.

순서를 붙여 정리하면 이렇습니다. 갱신에서 임대료 총액을 올리려면 먼저 증액분이 5% 상한 안에 있는지 확인하고, 그다음 보증금을 월세로 돌리는 금액에 전환율 상한을 적용해 월세를 정합니다. 올릴 수 있는 증액분의 계산은 임대료 상승분 계산기가 도와줍니다. 전환을 다투는 문제, 곧 임차인이 전환을 거부할 수 있는지나 임대인이 전환을 요구할 수 있는지는 이 두 상한과 별개의 문제이고, 계약갱신요구권의 법리와 함께 판단할 사안이라 이 글의 범위 밖입니다.

보증금 월세 계산기의 계산 순서는 네 단계입니다

셈모아 전월세 전환 계산기가 하는 계산은 손으로도 그대로 따라 할 수 있습니다. 전환 대상액을 구하고, 상한 전환율을 판정하고, 연간 상한을 만든 뒤, 12로 나누어 월 상한을 구하는 네 단계입니다. 전세보증금 4억원인 계약에서 2억원만 보증금으로 남기고 나머지를 월세로 돌리는 경우를 가정해 보겠습니다. 기준금리는 2026년 8월 27일 결정된 연 3.00%를 씁니다.

마지막 단계에서 원 미만을 버리는 데는 이유가 있습니다. 조문이 정한 것은 연 단위의 상한이고 월 상한은 그것을 12로 나눈 값인데, 나눈 값을 올리거나 반올림하면 12개월치 합계가 연 단위 상한을 넘어섭니다. 상한을 알려 주는 계산이 상한을 넘는 금액을 알려 주면 안 되므로, 언제나 버리는 쪽으로 계산합니다.

기준금리의 기준일이 왜 중요한지도 같은 예시로 확인할 수 있습니다. 직전 결정인 연 2.75%로 계산하면 상한 전환율이 연 4.75%가 되어 결과가 달라집니다.

한 번의 금통위 결정으로 월 상한이 4만 1,667원 달라졌습니다. 계산기 화면이 저장해 둔 공시값의 기준일과 실제 전환 시점 사이에 결정이 있었다면, '기준금리 직접 넣기'로 전환 시점의 공시값을 넣어야 오늘의 상한이 나옵니다.

시장 전환율과 전환 손익은 법정 상한과 따로 따져 봅니다

법정 상한은 월세가 그 금액을 넘을 수 있는지 없는지만 정하는 기준이고, 그 안에서 실제 월세를 얼마로 정할지와 전환이 나에게 유리한지는 별개의 판단입니다. 법은 상한만 정하고, 실제 월세는 그 범위 안에서 임대인과 임차인이 협의로 정합니다. 상한보다 낮은 월세로 합의하는 것은 아무 문제가 없습니다.

시장에서 실제로 형성되는 전환율은 법정 전환율과 다른 값입니다. 한국부동산원이 지역별 전월세전환율 통계를 발표하지만, 그 통계값은 법령 수치가 아니므로 셈모아 계산기는 어떤 시장 전환율도 기본값으로 채워 두지 않습니다. 임대인이 제시한 전환율이 있다면 계산 옵션의 '시장 전환율과 비교'에 그 비율을 넣어 법정 상한과 대조할 수 있습니다. 임대인이 연 6%의 전환율을 제시했다고 가정하면 월세는 2억원 × 6% ÷ 12 = 100만원이 되어, 법정 상한 83만 3,333원을 월 16만 6,667원 초과합니다. 존속 중인 계약의 전환이라면 이 초과분의 효력을 다툴 수 있지만, 그 판단은 계약 경위와 갱신 여부에 따라 달라지므로 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 상담해 보시기 바랍니다.

전환의 손익은 묶여 있던 보증금이 풀려나는 효과까지 넣어야 계산됩니다. 돌려받는 보증금 2억원을 어디에 쓸 수 있는지, 곧 기회비용률이 판단의 기준이 됩니다. 전세대출을 갚는다면 그 대출 금리가, 예금에 넣는다면 그 예금 금리가 기회비용률입니다. 기회비용률을 연 4.0%로 가정하고 위 예시의 전환 전후를 1년 비용으로 비교해 보겠습니다.

이 가정에서는 전환 후가 1년에 199만 9,996원 더 부담이므로 전세 유지가 유리합니다. 이유는 비율의 비교로 설명됩니다. 이 전환의 암묵 전환율, 곧 1년치 월세를 보증금 차액으로 나눈 값은 999만 9,996원 ÷ 2억원으로 연 5.00% 수준인데, 가정한 기회비용률 4.0%가 그보다 낮기 때문입니다. 내 기회비용률이 암묵 전환율보다 높으면 월세 쪽이, 낮으면 전세 쪽이 유리해집니다. 전세대출 금리가 높아서 기회비용률이 연 5.00%를 넘는 사람이라면 같은 조건에서도 결론이 뒤집힐 수 있으므로, 자신의 비율로 직접 계산해 보아야 합니다.

전환을 결정하기 전에 확인할 것

법정 전환율 상한은 주택 임대차에만 적용되는 규정이고, 전환 이후에 달라지는 것은 월세만이 아닙니다. 계산에 들어가기 전에 적용 대상인지부터 확인하고, 전환 이후의 보증금 보호와 세금까지 함께 살펴야 합니다.

먼저 적용 범위입니다. 상가와 사무실에는 상가건물임대차보호법 제12조와 같은 법 시행령 제5조가 적용됩니다. 상한은 연 1할2푼, 곧 연 12%와 한국은행 기준금리에 4.5배를 곱한 비율 중 낮은 쪽이라 주택보다 훨씬 높습니다. 등록임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제44조가 보증금과 월세를 하나로 합쳐 증가율을 재는 환산보증금 방식을 쓰므로 산정이 다릅니다. 임대료를 내려 달라는 감액청구도 이 상한과는 별개의 제도입니다.

전환 뒤에 남는 보증금의 보호도 놓치기 쉽습니다. 보증금이 줄었어도 대항력과 우선변제권은 그대로 챙겨야 하므로 전입신고와 확정일자를 유지해야 하고, 남은 보증금에 대한 보증보험 가입을 생각하고 있다면 신청 기한이 계약기간의 절반이 지나기 전이라는 점을 전세보증보험 신청 기한 글에서 확인해 두시기 바랍니다.

임대인 쪽에서는 세금 계산이 달라집니다. 보증금이 줄고 월세가 늘어나면 간주임대료 대신 월세 수입이 늘어나는 구조가 되므로, 임대소득 과세가 어떻게 달라지는지는 간주임대료 계산기와 주택임대소득 분리과세 글로 확인할 수 있습니다.

• 확인 필요: 지금 계약이 존속 중인 임대차인지, 새로 맺는 계약인지 계약서로 확인
• 확인 필요: 한국은행 기준금리 추이 페이지에서 전환 시점의 공시 기준금리 확인
• 확인 필요: 남길 보증금을 정해서 전환 대상액 계산
• 확인 필요: 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽으로 월 차임 상한 계산
• 확인 필요: 임대인이 제시한 월세가 상한 안에 있는지 대조
• 확인 필요: 갱신이라면 증액분이 5% 상한 안인지, 시·도 조례가 상한을 달리 정했는지 확인
• 확인 필요: 나의 기회비용률로 전세 유지와 전환의 1년 비용 비교
• 확인 필요: 전환 후에도 전입신고와 확정일자를 유지하고 남은 보증금의 보호 수단 확인

자주 묻는 것