건물 기준시가는 ㎡당 금액을 먼저 구하고 연면적을 곱합니다

국세청 고시는 건물신축가격기준액에 구조·용도·위치 지수와 경과연수별 잔가율을 곱해 ㎡당 금액을 만들고, 거기에 연면적을 곱합니다. 토지와 건물을 함께 고시한 가격이 있으면 그 가격이 먼저입니다.

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공시가격

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2026-08-23

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사람 검수 전

공시가격이 없는 건물의 값은 국세청이 계산합니다

상가나 사무실, 공장이나 창고를 상속받거나 증여받으면 그 건물을 얼마로 볼지부터 정해야 합니다. 아파트에는 공동주택가격이 있고 단독주택에는 개별주택가격이 있지만, 주택이 아닌 건물에는 그런 공시가격이 없습니다. 그런 건물의 값을 국세가 얼마로 볼지 정한 것이 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시입니다.

이 고시는 첫 조문에서 스스로의 근거를 밝힙니다.

이 고시는 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호와 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에서 국세청장에게 위임한 건물에 대한 기준시가 산정방법에 대한 전반적인 사항을 정함을 목적으로 한다.

두 법률의 문장은 거의 같습니다. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호는 건물의 기준시가를 "건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액"으로 정합니다. 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목도 같은 문장을 씁니다. 신축가격과 구조, 용도, 위치, 신축연도라는 다섯 가지는 이미 법률에 적혀 있고, 고시는 그 다섯 가지를 숫자로 옮긴 것입니다.

건물마다 값을 따로 고시하지 않는 이유도 조문에 있습니다. 고시 제4조는 개별 건물의 기준시가를 제5조의 계산식으로 계산한 가액으로 하고, "이때 산출된 가액은 그 건물의 기준시가로 고시한 것과 같은 효력을 갖는다"고 정합니다. 즉 납세자가 이 산식으로 직접 계산한 값이 곧 고시된 기준시가입니다.

적용 범위는 제3조 제1항이 정합니다. 「건축법 시행령」 별표1의 용도별 건축물 가운데 공공업무시설과 교정 및 군사시설을 뺀 모든 용도의 건물에 적용하고, 무허가 건물도 포함합니다. 제2항은 이 값의 성격을 한 문장으로 분명히 밝힙니다. 건물 기준시가는 건물가격만을 말하며, 건물 부속토지의 가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 포함되지 않습니다.

산식은 두 줄이고, 버림은 한 번뿐입니다

계산식은 고시 제5조 제1항에 있습니다.

(1) 기준시가 = 평가대상 건물의 면적(㎡) × ㎡당 금액 / (2) ㎡당 금액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률

같은 항에는 각주 세 개가 함께 적혀 있습니다. 첫째, 면적은 연면적을 말하고 집합건물이면 전용면적과 공용면적을 포함한 면적을 씁니다. 둘째, ㎡당 금액은 1,000원 단위 미만을 버립니다. 셋째, 개별건물의 특성에 따른 조정률은 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호에 따라 계산하는 경우에만 적용합니다.

두 번째 각주가 결과에 생각보다 크게 작용합니다. 버림은 ㎡당 금액에서 한 번만 적용되고, 마지막에 나오는 기준시가에는 버림 규정이 없습니다. 그러므로 버린 금액은 연면적만큼 곱해져서 결과에 그대로 남습니다. 연면적이 1,000㎡인 건물이라면 이 한 번의 버림으로 최대 999,000원이 줄어듭니다.

산식에 들어가는 여섯 가지는 각각 다른 조문이 정합니다.

2026년 1월 1일부터 시행되는 고시의 제6조는 건물신축가격기준액을 ㎡당 860,000원으로 정했습니다. 이 금액은 전국의 모든 건물에 똑같이 적용되는 출발점이고, 건물마다 값이 달라지는 것은 뒤에 곱해지는 지수와 잔가율 때문입니다.

지수 세 개가 구조와 용도와 위치를 값으로 바꿉니다

지수는 모두 100을 기준으로 적힌 정수입니다. 계산할 때는 100으로 나눈 배율을 씁니다. 지수 115는 1.15를, 지수 78은 0.78을 뜻합니다.

구조지수는 무엇으로 지었는지를 봅니다

기준이 되는 지수 100은 4번 행이고, 철근콘크리트조가 여기에 속합니다. 가장 높은 통나무조는 135이고 가장 낮은 철파이프조는 59라서, 구조만으로도 두 배가 넘게 차이가 납니다.

용도지수는 무엇에 쓰는지를 봅니다

용도지수는 61행짜리 표입니다. 주거용 건물, 상업용과 업무용 건물, 산업용과 기타 특수용 건물, 기계식 주차전용빌딩의 네 구분으로 나뉘어 있습니다. 그 가운데 자주 찾는 여덟 행만 옮기면 다음과 같습니다.

용도번호 61번은 지수가 아니라 산식 자체가 다릅니다. 기계식 주차전용빌딩의 기준시가는 6,000,000원에 경과연수별 잔가율(내용연수 30년)과 주차대수를 곱해 구합니다. 면적이 들어가지 않으므로 위의 두 줄짜리 산식과는 계산 방법이 다릅니다.

같은 용도라도 바닥면적에 따라 번호가 달라지는 자리가 있습니다. 목욕장은 바닥면적 합계가 3,000㎡ 이상이면 37번(지수 130), 1,000㎡ 이상 3,000㎡ 미만이면 38번(지수 115), 1,000㎡ 미만이면 39번(지수 110)입니다. 사무소도 마찬가지여서 바닥면적 합계가 500㎡ 미만이면 업무시설 29번이 아니라 근린생활시설 41번에 해당합니다. 용도만 보고 번호를 고르면 지수가 20씩 어긋납니다.

위치지수는 땅값 구간을 봅니다

위치지수 표의 머리글은 "건물 부속토지의 ㎡당 개별공시지가"입니다. 땅값을 건물값에 더하려는 것이 아니라, 그 땅값이 어느 구간에 드는지로 위치의 값을 매기는 구조입니다. 구간은 45개입니다. 첫 구간은 "20,000원 미만"이고 마지막 구간은 "80,000,000원 이상"이며, 그 사이의 43개 구간은 모두 "얼마 이상 얼마 미만" 형식입니다. 그래서 경계 금액에 딱 걸리면 위쪽 구간에 들어갑니다.

가장 낮은 구간의 지수는 78이고 가장 높은 구간의 지수는 182입니다. 같은 구조, 같은 용도, 같은 연식의 건물이라도 땅값이 다르면 건물 기준시가가 2배 넘게 달라집니다. 그러므로 계산을 시작하기 전에 부동산공시가격알리미에서 그 땅의 개별공시지가부터 확인해야 합니다. 개별공시지가가 해마다 어떻게 정해지고 언제 발표되는지는 2026년 공시가격 서울 18.60% 상승, 재산세는 얼마나 오를까에서 따로 다루었습니다.

잔가율은 내용연수 그룹으로 나뉩니다

건물은 시간이 지나면 값이 내려갑니다. 그 내려가는 속도를 정한 것이 고시 제10조입니다. 제1항은 네 그룹의 내용연수와 최종잔존가치율, 상각 방법, 연상각률을 표로 정합니다.

구조와 그룹을 대조할 때 주의할 점이 하나 있습니다. 구조지수 표의 한 행이 잔가율 표에서는 두 그룹으로 나뉘는 경우가 있습니다. 구조지수 4번 행에는 철근콘크리트조와 목조가 함께 있어 지수가 똑같이 100이지만, 제10조 제3항은 철근콘크리트조를 Ⅰ그룹으로 분류하고 목조를 Ⅱ그룹으로 분류합니다. 6번 행의 시멘트벽돌조와 시멘트블록조도 지수는 똑같이 90이면서 각각 Ⅱ그룹과 Ⅲ그룹으로 나뉩니다. 구조 이름을 잘못 고르면 지수는 맞으면서 잔가율만 어긋납니다.

잔가율 자체는 정액법으로 구합니다. 1에서 연상각률에 경과연수를 곱한 값을 빼고, 그 결과가 최종잔존가치율인 10%보다 낮아지면 10%를 씁니다. 고시 제10조 제2항은 이 계산의 결과를 신축연도별 표로 인쇄해 두었습니다. 2026년 시행 고시의 표에서는 2026년에 지은 건물의 잔가율이 1.000이고, 신축연도가 한 해 이를수록 연상각률만큼 낮아집니다. Ⅰ그룹은 1976년 이하, Ⅱ그룹은 1986년 이하, Ⅲ그룹은 1996년 이하, Ⅳ그룹은 2006년 이하에서 잔가율이 0.100이 되고, 그보다 오래된 건물도 같은 0.100을 씁니다.

제10조 제2항은 이 표를 두 번 인쇄합니다. 제1호는 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호에 따라 계산하는 경우이고, 제2호는 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 계산하는 경우입니다. 2026년 시행 고시에서는 두 표의 잔가율 숫자가 서로 같습니다.

500㎡짜리 사무실로 계산해 보겠습니다

셈모아 건물 기준시가 계산기에 다음 조건을 넣으면 계산 과정이 단계별로 나옵니다. 철근콘크리트조로 지은 사무소 건물이고, 연면적은 500㎡, 신축연도는 2006년, 부속토지의 ㎡당 개별공시지가는 300만원인 경우입니다.

셈모아 계산기는 버림하기 전 ㎡당 금액 746,893원으로 계산한 373,446,500원도 함께 보여 줍니다. 버림 한 번으로 446,500원이 줄어든 셈입니다. 다만 이 차액은 ㎡당 금액을 원 단위까지 반올림한 뒤에 연면적을 곱해 얻은 값이므로, 소수점 아래를 그대로 두고 곱하면 백 원 단위에서 조금 달라집니다.

잔가율의 하한이 적용되는 예도 보겠습니다. 1990년에 지은 경량철골조 창고라면 경과연수가 36년입니다. Ⅲ그룹의 연상각률 0.03을 36년에 곱하면 1.08이므로 계산상으로는 잔가율이 음수가 되지만, 최종잔존가치율이 10%이므로 잔가율은 0.100이 됩니다. 아무리 오래된 건물이라도 기준시가가 0원이 되지는 않습니다.

상속·증여세와 양도소득세는 같은 산식을 다르게 씁니다

두 세목이 같은 고시를 쓰지만 결과가 항상 같지는 않습니다. 두 세목의 값이 달라지는 지점은 개별건물의 특성에 따른 조정률입니다.

제1항의 건물 기준시가 산정 기본 계산식에서 개별건물의 특성에 따른 조정률은 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 기준시가를 계산하는 경우에는 적용하지 않고, 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다.

조정률은 고시 제11조가 정하는 37개 번호입니다. 지붕재료, 최고층수, 연면적, 지능형 건축물 인증, 단독주택과 공동주택의 면적, 상가의 층, 개축 횟수, 무벽면적 비율, 구조안전진단 등급이 여기에 들어갑니다. 예를 들어 상가의 1층은 번호 20으로 지수 120이고 2층은 번호 21로 지수 105이며, 최고층수 5층 이하 건물의 지하 1층은 번호 22로 지수 80입니다. 같은 건물 안에서도 층에 따라 값이 달라진다는 뜻입니다.

상속세와 증여세에서 기준시가는 언제나 쓰는 값이 아니라 보충적으로 쓰는 값입니다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항이 재산 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가로 평가하도록 정하고, 같은 조 제3항이 시가를 산정하기 어려운 경우에만 제61조부터 제65조까지의 방법으로 평가하도록 정하기 때문입니다. 매매사례가액이나 감정가액이 있으면 그 값으로 평가하고 기준시가는 쓰지 않습니다. 상속세 신고 기한과 그 안에 해야 할 일은 상속세 신고는 6개월, 배우자공제는 9개월이 진짜 기한입니다에 정리해 두었습니다.

일괄 고시가격이 있으면 그 가격이 먼저입니다

이 산식을 아무 건물에나 쓰면 안 됩니다. 고시 제3조 제1항 단서가 적용에서 빼는 건물을 열거합니다.

다만, 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제17조 및 제18조와 「소득세법」 제99조제1항제1호다목, 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제3호에 따라 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·공시(또는 고시)한 개별주택·공동주택·오피스텔 및 상업용 건물의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

인용한 단서가 가리키는 조문은 각각 다음과 같습니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 제17조는 시장·군수·구청장이 개별주택가격을 결정·공시하도록 정하고, 제18조는 국토교통부장관이 공동주택가격을 조사·산정해 공시하도록 정합니다. 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목과 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제3호는 오피스텔 및 상업용 건물에 대해 국세청장이 토지와 건물을 일괄해 매년 1회 이상 산정·고시하도록 정합니다.

그러므로 순서가 정해져 있습니다. 토지와 건물을 함께 매긴 가격이 이미 있으면 그 가격이 곧 기준시가이고, 이 산식은 그런 가격이 없는 건물에만 씁니다. 아파트와 연립·다세대주택에는 공동주택가격이, 단독주택에는 개별주택가격이 있습니다. 오피스텔과 구분소유 상가는 국세청이 호별로 고시한 기준시가가 있는지에 따라 달라집니다. 그 고시가 있으면 고시된 가격을 쓰고, 없으면 이 산식으로 계산합니다.

시가표준액과 산식이 닮았는데 값은 다릅니다

건물 기준시가를 처음 계산해 본 사람들이 자주 하는 질문이 있습니다. 재산세 고지서에 적힌 시가표준액과 왜 값이 다르냐는 것입니다. 두 값의 산식 구조가 닮았기 때문에 생기는 의문입니다.

주택이 아닌 건축물의 시가표준액도 건물신축가격기준액에 구조별·용도별·위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율, 규모·형태 등에 따른 가감산율을 곱해 구합니다(지방세법 제4조 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호의2). 구성 요소의 이름까지 국세청 고시와 거의 같습니다.

다른 것은 그 기준액과 지수표를 정하는 기관입니다.

기준액을 고시하는 기관이 다르고 지수표도 각자 따로 있으므로, 두 값은 산식이 닮았더라도 같아질 이유가 없습니다. 재산세 고지서의 시가표준액을 상속세 신고서에 그대로 옮겨 적으면 안 되는 이유가 여기에 있습니다. 세 이름을 근거 법령별로 나누어 본 내용은 공시가격·시가표준액·기준시가, 세금마다 보는 값이 다릅니다에 정리해 두었습니다. 취득세의 과세표준이 어느 값을 보는지는 취득세 신고 기한은 60일이지만 실제 마감은 등기 접수일입니다에서 함께 다루었습니다.

고시는 해마다 1월 1일에 바뀝니다

상속세 및 증여세법과 소득세법이 국세청장에게 "매년 1회 이상" 산정·고시하도록 정했으므로, 이 고시는 해마다 개정됩니다. 2026년 시행분은 2025년 12월 31일에 국세청 고시 제2025-39호로 발령되었습니다. 그 부칙 제1조는 시행일을 2026년 1월 1일로 정하고, 제2조는 "이 고시는 2026년 1월 1일 이후 최초로 상속개시 또는 증여하거나 양도하는 분부터 적용한다"고 정합니다.

적용 기준이 신고일이 아니라는 점이 중요합니다. 상속이 개시된 날, 증여한 날, 양도한 날이 어느 해에 속하는지로 어느 고시를 쓸지가 정해집니다. 2025년 12월에 증여하고 2026년 3월에 신고했다면 2025년 시행 고시로 계산합니다.

바로 앞 판인 2025년 1월 1일 시행 고시와 견주면 네 조문이 달라졌습니다.

• 건물신축가격기준액이 ㎡당 850,000원에서 860,000원으로 올랐습니다(제6조).
• 구조지수 2번 목구조가 120에서 115로 내려갔습니다. 나머지 열 행은 그대로입니다(제7조).
• 용도지수는 33번 학교·교육원·연구소·도서관 등이 100에서 102로, 35번 고아원·노인주거복지시설·경로당 등이 83에서 85로 올랐고, 16번 행의 대상이 "유원시설업의 시설"에서 "테마파크업의 시설"로 바뀌었습니다(제8조).
• 위치지수 45구간 중 세 칸이 내려갔습니다. 16번이 105에서 104로, 17번이 108에서 106으로, 18번이 111에서 108로 바뀌었고 나머지 42칸은 그대로입니다(제9조).

기준액이 올랐다고 해서 모든 건물의 기준시가가 오르는 것은 아닙니다. 지수가 내려간 구간에 해당하는 건물은 두 변화가 서로 상쇄되고, 경과연수가 한 해 늘어난 만큼 잔가율도 함께 내려가기 때문입니다.

계산하기 전에 확인할 것

• 확인 필요: 홈택스 기준시가 조회에서 이 건물에 고시된 기준시가가 있는지 먼저 확인
• 확인 필요: 건축물대장에서 구조와 주용도, 연면적, 사용승인일 확인
• 확인 필요: 부동산공시가격알리미에서 부속토지의 ㎡당 개별공시지가 확인
• 확인 필요: 구조 이름이 잔가율 표의 어느 그룹에 드는지 확인(같은 지수라도 그룹이 다를 수 있습니다)
• 확인 필요: 바닥면적에 따라 용도번호가 달라지는 용도인지 확인
• 확인 필요: 상속세나 증여세로 쓸 값이라면 제11조의 조정률을 따로 반영
• 확인 필요: 평가 기준이 되는 날이 어느 해에 속하는지 확인해 그 해의 고시를 적용

자주 묻는 것