2026년 공시가격 서울 18.60% 상승, 재산세는 얼마나 오를까

2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13%, 서울 18.60% 올랐습니다. 현실화율은 4년째 69%지만 재산세는 과세표준상한제가 한 번 걸러 냅니다.

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발행일

2026-08-16

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수정 2026-08-30

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전국 9.13%, 서울 18.60%

국토교통부는 2026년 4월 30일에 전국 공동주택 약 1,585만 호의 2026년 공시가격을 결정해 공시했습니다. 전국 평균 변동률은 **9.13%**로, 열람안보다 0.03%p 낮아진 값입니다.

지역 차이가 매우 큽니다.

인천·강원·충남·대전·대구·광주·전남·제주는 오히려 내렸습니다. "전국이 올랐다"가 아니라 서울과 그 밖의 지역이 나뉘었다가 올해의 정확한 요약입니다.

공시가격이 오르면 달라지는 것은 그해 재산세만이 아닙니다. 같은 값이 종합부동산세의 과세표준에도, 건강보험 지역가입자의 재산보험료에도, 건강보험 피부양자 자격 판정에도 그대로 들어갑니다. 아래에서는 공시가격을 확인하고 이의를 제기하는 절차를 조문 단위로 정리한 다음, 공시가격이 18.60% 올랐을 때 각 제도의 금액이 실제로 얼마나 달라지는지를 셈모아 계산 엔진으로 계산해 보겠습니다.

현실화율은 4년째 69%입니다

공시가격은 시세에 현실화율, 곧 시세반영률을 곱해 정합니다. 2026년 공시가격에도 전년과 같은 69%가 적용됐습니다. 즉 올해 공시가격이 오른 만큼은 현실화율이 아니라 시세 변동분이 반영된 결과입니다.

공동주택은 4월 30일까지, 개별공시지가는 5월 31일까지 공시합니다

공시가격을 확인하려면 먼저 내 집이 어느 공시의 대상인지 알아야 합니다. 아파트와 연립주택, 다세대주택 같은 공동주택은 국토교통부장관이 한 번에 조사해 공시하고, 단독주택과 다가구주택은 시장·군수·구청장이 표준주택가격을 기준으로 결정해 공시합니다.

공동주택가격의 공시기준일은 1월 1일입니다(시행령 제40조). 그러니 4월에 공시되는 값은 4월의 시세가 아니라 그해 1월 1일 현재의 적정가격입니다. 국토교통부장관은 이 값을 관보에 공고하고 부동산공시가격시스템에 게시해야 하며, 게시할 때는 공시사항의 개요와 함께 열람 방법, 이의신청의 기간과 절차와 방법을 함께 알려야 합니다(시행령 제43조 제3항). 일반인이 열람할 수 있게 하는 절차는 법 제18조 제8항이 준용하는 제6조에 있습니다.

일반 이용자가 실제로 값을 확인하는 곳은 국토교통부가 운영하는 부동산공시가격알리미입니다. 여기서 확인할 때는 올해 값만 적어 두지 마시기 바랍니다. 뒤에서 설명할 과세표준상한제를 계산하려면 직전연도 공시가격이 함께 필요합니다.

의견제출과 이의신청은 시기도 상대방도 다릅니다

공시가격에 이의를 제기할 수 있는 기회는 두 번입니다. 두 절차는 이름이 비슷하지만 시기가 다르고, 서류를 내는 상대방도 다릅니다.

첫 번째는 공시 전의 의견제출입니다. 법 제18조 제2항은 국토교통부장관이 공동주택가격을 산정할 때 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 듣도록 정합니다. 시행령 제42조가 준용하는 제5조 제1항에 따라 공시 예정가격과 열람기간, 의견제출기간과 의견제출방법이 부동산공시가격시스템에 20일 이상 게시되고, 이의가 있는 소유자는 그 의견제출기간에 의견을 낼 수 있습니다.

두 번째는 공시 후의 이의신청입니다. 법 제18조 제8항이 제7조를 준용하므로 공동주택가격에도 표준지공시지가와 같은 절차가 적용됩니다.

① 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다. 이하 같다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. ② 국토교통부장관은 제1항에 따른 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 … 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.

단독주택은 상대방이 달라집니다. 법 제17조 제8항이 제11조와 제12조를 준용하므로, 개별주택가격에 대한 이의신청은 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 냅니다. 심사와 통지 기한이 30일인 것은 같습니다.

기간이 지난 뒤에도 남는 길이 하나 더 있습니다. 법 제18조 제7항은 공시한 가격에 틀린 계산이나 오기, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있으면 국토교통부장관이 지체 없이 정정하도록 정합니다. 시행령 제47조 제1항은 그 명백한 오류를 두 가지로 열거합니다. 공시절차를 완전하게 이행하지 않은 경우와, 공동주택가격에 영향을 미치는 동·호수 및 층의 표시 등 주요 요인의 조사를 잘못한 경우입니다. 내 집의 동과 호수, 층, 면적이 공시 자료와 다르게 적혀 있다면 이 조항이 근거가 됩니다.

2026년에는 실제로 어떻게 진행됐는지도 남겨 둡니다. 의견 제출은 약 1.4만 건이 접수됐고, 그중 1,903건(13.1%)이 조정됐습니다. 이의신청은 4월 30일부터 5월 29일까지 받아 6월 말에 조정해 공시하기로 했습니다.

공시가격이 18.60% 올라도 세액은 그만큼 오르지 않습니다

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일(지방세법 제114조)이므로, 4월에 공시된 공시가격이 그대로 2026년 재산세의 출발점이 됩니다. 지방세법 제4조 제1항이 토지와 주택의 시가표준액을 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 정하기 때문입니다.

과세표준은 그 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 구합니다(제110조 제1항). 2026년의 비율은 시행령 제109조 제1항 제2호에 있습니다.

주택: 시가표준액의 100분의 60. 다만, 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우 … 1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다)에 대해서는 다음 각 목의 구분에 따른다. 가. 시가표준액이 3억원 이하인 주택: 시가표준액의 100분의 43 나. 시가표준액이 3억원을 초과하고 6억원 이하인 주택: 시가표준액의 100분의 44 다. 시가표준액이 6억원을 초과하는 주택: 시가표준액의 100분의 45

출발점과 결과 사이에는 상승폭을 제한하는 장치가 하나 더 있습니다. 그 장치는 지방세법 제110조 제3항의 과세표준상한제입니다. 과세표준상한액은 직전연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)로 정해지고, 상한율은 시행령 제109조의2 제2항에 따라 100분의 5입니다. 여기서 말하는 직전연도 과세표준 상당액은 직전연도 시가표준액에 당해연도 공정시장가액비율을 곱한 금액입니다(같은 조 제1항). 공시가격이 한 해에 크게 올라도 과세표준은 이 상한액을 넘지 못합니다.

서울 평균 상승률 18.60%를 그대로 대입해 계산해 보면 이렇게 됩니다.

공시가격은 18.60% 올랐지만 세액 증가폭은 이 상승률보다 훨씬 낮습니다. 과세표준이 3억 2,022만원(공시가격 × 45%)까지 오를 수 있었는데, 상한제가 과세표준을 2억 8,601만 1천원으로 제한했기 때문입니다.

공시가격 구간마다 오르는 폭이 다릅니다

같은 18.60%가 올라도 구간마다 결과가 달라집니다. 공정시장가액비율이 43%, 44%, 45%로 나뉘고, 9억원을 넘으면 세율 특례가 없어지며, 상한제가 실제로 세액을 깎는 정도도 구간마다 다르기 때문입니다. 네 구간을 셈모아 재산세 엔진으로 계산했습니다.

세 번째 줄만 성격이 다릅니다. 나머지 줄은 공시가격이 오른 폭보다 세액이 덜 올랐지만, 세 번째 줄은 공시가격이 9억원을 넘으면서 세율 특례가 사라져 세액이 크게 늘었습니다. 상한제가 여전히 과세표준을 4억 2,696만원에서 3억 8,134만 8천원으로 낮췄는데도 그렇습니다.

9억원을 넘는 순간 세율 특례가 사라집니다

지방세법 제111조의2 제1항은 1세대 1주택의 세율 특례를 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정합니다. 이 경계는 과세표준이 아니라 공시가격을 기준으로 판정하고, 넘는 순간 특례가 통째로 없어집니다. 서울처럼 18% 넘게 오른 지역이라면 작년에 8억원대였던 집이 올해 9억원을 넘겼을 수 있습니다.

경계를 사이에 둔 두 주택을 나란히 계산했습니다.

공시가격 차이는 5,930만원인데 재산세 합계 차이는 362,280원입니다. 과세표준이 커진 몫보다 세율이 바뀐 몫이 더 큽니다. 이 특례가 언제까지 유효한지와 경계에서 세액이 어떻게 움직이는지는 재산세 1세대 1주택 특례세율, 공시가격 9억원이 갈림길입니다에 조문과 부칙까지 나누어 정리해 두었습니다. 두 가지 상한이 실제로 어떻게 겹쳐 걸리는지는 재산세 세부담상한, 작년에 낸 세금이 올해 고지액의 한도입니다에서 다루었습니다.

같은 공시가격이 여러 제도의 출발점이 됩니다

공시가격 하나가 서로 다른 법률의 과세표준과 자격 기준에 동시에 들어갑니다. 어디에 어떻게 쓰이는지를 근거 조문과 함께 정리하면 다음과 같습니다.

종합부동산세의 기본공제는 1세대 1주택자가 12억원, 그 밖의 개인이 9억원입니다(종합부동산세법 제8조 제1항 제1호·제3호). 재산세와 달리 사람별로 소유한 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 이 금액을 빼므로, 두 채 이상을 가진 경우에는 공시가격 상승이 재산세보다 종합부동산세에서 더 크게 나타날 수 있습니다.

건강보험 지역가입자는 11월 고지서부터 달라집니다

지역가입자의 재산보험료는 재산세 과세표준에서 재산 기본공제 1억원을 뺀 금액으로 등급을 판정하고, 그 등급의 점수에 점수당 금액을 곱해 계산합니다(국민건강보험법 시행령 제42조 제1항 및 별표 4). 재산세와 출발점이 같으므로 공시가격이 오르면 보험료도 함께 오릅니다.

반영되는 시점은 재산세와 다릅니다. 국민건강보험공단은 지방자치단체의 장이 제공하는 재산 자료, 곧 해당 연도 6월 1일을 기준으로 하는 재산세 과세자료를 해당 연도 11월부터 다음 연도 10월까지의 보험료부과점수 산정에 반영합니다. 2026년 공시가격이 건강보험료에 나타나는 것은 2026년 11월 고지서부터라는 뜻입니다.

첫 줄의 증가폭이 가장 큽니다. 공시가격이 3억원을 넘으면서 공정시장가액비율이 43%에서 44%로 올라가고, 그 결과 재산금액이 등급표의 여러 칸을 한 번에 건너뛰기 때문입니다. 등급표가 만원 단위로 촘촘하게 나뉘어 있어서 공시가격이 조금만 올라도 등급이 여러 단계 움직이는 구간이 있습니다. 등급표 전체와 계산 순서는 공시가격이 오르면 11월 건강보험료가 오릅니다에 정리해 두었습니다.

피부양자 자격은 재산세 과세표준 5억 4천만원에서 달라집니다

직장가입자의 피부양자가 되려면 소득요건과 재산요건을 함께 충족해야 합니다. 재산요건은 재산세 과세표준의 합으로 판정하며, 국민건강보험공단이 안내하는 인정기준은 다음과 같습니다.

• 재산세 과세표준의 합이 5억 4천만원 이하일 것
• 또는 재산세 과세표준의 합이 5억 4천만원을 초과하면서 9억원 이하이고, 연간 소득의 합계액이 1천만원 이하일 것
• 형제·자매인 경우에는 재산세 과세표준의 합이 1억 8천만원 이하일 것

여기서 판정 기준이 공시가격이 아니라 재산세 과세표준이라는 점이 중요합니다. 1세대 1주택으로 45% 비율이 적용되는 경우, 셈모아 피부양자 계산기가 쓰는 방식으로 환산하면 재산세 과세표준 5억 4천만원은 공시가격 12억원, 9억원은 공시가격 20억원에 해당합니다. 60% 비율이 적용되는 경우에는 각각 공시가격 9억원과 15억원이 됩니다. 공시가격이 18.60% 오른 지역에서 작년에 공시가격 10억원대였던 집은 올해 첫 번째 경계를 넘겼을 수 있습니다.

경계에서 무엇이 달라지고 무엇을 준비해야 하는지는 건강보험 피부양자, 재산 기준선은 5억 4천만원과 9억원 둘입니다에 따로 정리해 두었습니다.

공시가격·시가표준액·기준시가는 서로 다른 법률의 이름입니다

세무서와 구청에서 받는 서류에는 같은 집을 두고 서로 다른 이름이 적힙니다. 지방세법 제4조 제1항은 토지와 주택의 시가표준액을 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 정하므로, 주택에서는 공시가격이 곧 시가표준액입니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 제19조 제2항도 개별주택가격과 공동주택가격이 국가와 지방자치단체 등이 과세 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 기준으로 활용될 수 있다고 정합니다.

다만 주택이 아닌 건축물은 사정이 다릅니다. 지방세법 제4조 제2항은 주택 외의 건축물에 대해서는 지방자치단체의 장이 결정한 가액을 시가표준액으로 삼도록 정하므로, 이때는 공시가격이 존재하지 않습니다. 세 이름이 각각 어느 법률에서 나오고 어느 세금이 어느 값을 쓰는지는 공시가격·시가표준액·기준시가, 세금마다 보는 값이 다릅니다에서 조문 단위로 대조해 두었습니다.

확인 순서

• 확인 필요: 부동산공시가격알리미에서 2026년 공시가격 확인
• 확인 필요: 과세표준상한제를 계산할 때 필요한 직전연도(2025년) 공시가격도 함께 확인
• 확인 필요: 공동주택은 국토교통부장관, 단독주택은 시장·군수·구청장에게 이의신청한다는 점 확인
• 확인 필요: 이의신청 기간은 공시일부터 30일이고, 기간이 지난 뒤에는 명백한 오류의 정정만 남는다는 점 확인
• 확인 필요: 공시 자료의 동·호수·층·면적이 실제와 같은지 확인
• 확인 필요: 공시가격이 1세대 1주택 세율 특례의 경계인 9억원을 넘겼는지 확인
• 확인 필요: 재산세·종합부동산세를 합친 보유세로 확인
• 확인 필요: 지역가입자라면 11월 고지서부터 달라지는 재산보험료 확인
• 확인 필요: 피부양자라면 재산세 과세표준이 5억 4천만원과 9억원 경계에 가까운지 확인