2026년 공시가격 서울 18.60% 상승, 재산세는 얼마나 오를까

2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13%, 서울 18.60% 올랐습니다. 현실화율은 4년째 69%지만 재산세는 과세표준상한제가 한 번 걸러 냅니다.

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공시가격

발행

2026-08-16

수정

2026-08-16

최종 확인

2026-08-16

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3분 읽기

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셈모아 편집팀 (콘텐츠 작성)

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집셈 운영자 · 2026-08-16

전국 9.13%, 서울 18.60%

국토교통부는 2026년 4월 30일 전국 공동주택 약 1,585만 호의 2026년 공시가격을 결정·공시했습니다. 전국 평균 변동률은 **9.13%**로, 열람안보다 0.03%p 낮아진 값입니다.

지역 차이가 매우 큽니다.

인천·강원·충남·대전·대구·광주·전남·제주는 오히려 내렸습니다. "전국이 올랐다"가 아니라 서울과 그 밖의 지역이 갈렸다가 올해의 정확한 요약입니다.

의견 제출은 약 1.4만 건이 접수돼 1,903건(13.1%)이 조정됐고, 이의신청은 4월 30일부터 5월 29일까지 받아 6월 말 조정·공시하기로 했습니다.

현실화율은 4년째 69%입니다

공시가격은 시세에 현실화율(시세반영률)을 곱해 정합니다. 2026년 공시가격에도 전년과 같은 69%가 적용됐습니다. 즉 올해 오른 만큼은 현실화율이 아니라 시세 변동분이 반영된 결과입니다.

공시가격이 18.60% 올라도 세액은 그만큼 오르지 않습니다

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일(지방세법 제114조)이라, 4월에 공시된 이 가격이 그대로 2026년 재산세의 출발점이 됩니다. 다만 출발점과 결과 사이에 제동장치가 하나 있습니다. 지방세법 제110조 제3항의 과세표준상한제입니다.

과세표준상한액은 직전연도 과세표준 상당액 + (당해연도 과세표준 × 5%)로 정해집니다. 공시가격이 한 해에 크게 뛰어도 과세표준은 이 선을 넘지 못합니다.

서울 평균 상승률 18.60%를 그대로 대입해 계산해 보면 이렇게 됩니다.

공시가격은 18.60% 올랐지만 세액 증가폭은 그보다 훨씬 낮습니다. 과세표준이 3억 2,022만원(공시가격 × 45%)까지 갈 수 있었는데, 상한제가 2억 8,601만 1천원에서 끊었기 때문입니다.

공시가격이 건드리는 것은 재산세만이 아닙니다

같은 공시가격이 네 군데로 흘러갑니다.

• 재산세 — 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준
• 종합부동산세 — 인별 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 과세
• 지역가입자 건강보험료 — 재산세 과세표준에서 기본공제 1억원을 뺀 금액으로 등급 판정
• 1세대 1주택 재산세 특례세율 — 공시가격 9억원 이하만 적용 (지방세법 제111조의2)

특히 마지막 항목은 계단입니다. 공시가격이 9억원을 넘는 순간 세율 특례가 통째로 사라집니다. 서울처럼 18% 넘게 오른 지역이라면 작년에 8억원대였던 집이 올해 9억원을 넘겼을 수 있습니다.

확인 순서

• 확인 필요: 부동산공시가격알리미에서 2026년 공시가격 확인
• 확인 필요: 직전연도(2025년) 공시가격도 함께 확인 — 과세표준상한제 계산에 필요합니다
• 확인 필요: 공시가격이 9억원을 넘겼는지 확인 (1세대 1주택 세율 특례 경계)
• 확인 필요: 재산세·종합부동산세를 합친 보유세로 확인