공시가격·시가표준액·기준시가, 세금마다 보는 값이 다릅니다

세 이름은 서로 다른 법률이 각각 정의합니다. 토지와 주택은 공시가격이 그대로 시가표준액이자 기준시가가 되지만, 주택이 아닌 건축물은 지방자치단체와 국세청이 따로 값을 매깁니다.

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공시가격

발행일

2026-08-23

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검수

사람 검수 전

서류마다 다른 이름이 적혀 있습니다

집 한 채를 두고도 서류마다 다른 이름이 나옵니다. 재산세 고지서에는 시가표준액이 적혀 있고, 등기 창구에서는 시가표준액으로 국민주택채권 매입액을 계산합니다. 상속세와 양도소득세 쪽에서는 기준시가라는 말이 나옵니다. 정작 부동산공시가격알리미에서 조회한 값의 이름은 공시가격입니다.

세 이름은 서로 다른 법률이 각각 정의한 것입니다. 그래서 어느 값을 어디에 넣어야 하는지는 이름의 느낌이 아니라 근거 조문을 보고 정해야 합니다.

세 값이 겹치는 범위는 생각보다 넓습니다. 아파트 한 채라면 세 이름이 모두 같은 숫자를 가리킵니다. 반대로 상가나 공장이라면 세 값이 모두 다릅니다.

공시가격은 국토교통부와 시·군·구가 나눠서 공시합니다

공시가격은 하나의 값이 아니라 대상별로 나뉜 여러 값을 함께 부르는 이름입니다. 세금 계산에 쓰이는 것은 다음 셋입니다.

• 공동주택가격은 국토교통부장관이 공시합니다. 아파트와 연립주택, 다세대주택이 여기에 들어갑니다(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제1항). 같은 법 시행령 제43조 제1항은 공시 기한을 매년 4월 30일까지로 정합니다.
• 개별주택가격은 시장·군수 또는 구청장이 결정하고 공시합니다. 단독주택이 대상입니다(같은 법 제17조 제1항). 같은 법 시행령 제38조 제1항은 결정·공시 기한을 매년 4월 30일까지로 정합니다.
• 개별공시지가는 시장·군수 또는 구청장이 결정하고 공시합니다(같은 법 제10조 제1항). 같은 법 시행령 제21조 제1항은 매년 5월 31일까지 결정·공시하도록 정합니다.

세 값의 공시기준일은 모두 1월 1일입니다. 같은 법 시행령이 표준지공시지가는 제3조에서, 표준주택가격은 제27조에서, 공동주택가격은 제40조에서 각각 그렇게 정합니다. 개별공시지가와 개별주택가격은 그 공시기준일 현재의 가격을 결정·공시하므로(같은 법 제10조 제1항·제17조 제1항) 기준이 되는 날짜가 같습니다.

개별주택가격은 국토교통부장관이 공시하는 표준주택가격을 기준으로 산정합니다(같은 법 제19조 제1항). 단독주택 값도 지방자치단체가 임의로 정하는 것이 아니라, 국가가 정한 표준값에 맞춰 매겨진다는 뜻입니다.

개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

공시된 값에 이의가 있으면 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 신청할 수 있습니다. 개별공시지가는 같은 법 제11조 제1항이 그 기간을 정하고, 개별주택가격은 같은 법 제17조 제8항이 제11조를 준용합니다.

토지와 주택은 공시가격이 그대로 시가표준액입니다

지방세 서류에 공시가격이라는 말 대신 시가표준액이 적혀 있어서 다른 값이라고 오해하기 쉽습니다. 토지와 주택에 관해서는 두 값이 같습니다.

이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.

이 한 문장이 공시가격과 시가표준액을 같은 값으로 정합니다. 같은 항 단서는 공시된 값이 아직 없을 때를 따로 정합니다. 개별공시지가나 개별주택가격이 공시되지 않았으면 시장·군수·구청장이 국토교통부장관에게 받은 토지가격비준표 또는 주택가격비준표로 산정하고, 공동주택가격이 공시되지 않았으면 대통령령으로 정하는 기준에 따라 같은 사람이 산정합니다.

그래서 재산세 과세표준도 공시가격에서 출발합니다. 지방세법 제110조 제1항은 토지·건축물·주택의 재산세 과세표준을 제4조에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 정합니다.

공시가격이 오르면 재산세가 얼마나 오르는지, 과세표준상한제가 그 상승폭을 어떻게 제한하는지는 2026년 공시가격 서울 18.60% 상승, 재산세는 얼마나 오를까에서 실제 계산으로 다뤘습니다.

주택이 아닌 건축물은 시가표준액을 따로 산정합니다

주택이 아닌 건축물에는 공시가격이 없습니다. 상가와 사무실, 공장과 창고가 그렇습니다. 이때 시가표준액은 지방자치단체가 산정합니다.

제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

조문이 위임한 대통령령의 기준은 지방세법 시행령 제4조 제1항입니다. 이 항은 매년 1월 1일 현재를 기준으로 행정안전부장관이 정한다고 먼저 밝힙니다. 오피스텔은 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 용도별·층별 지수와 가감산율을 적용합니다(제1호). 그 밖의 건축물은 행정안전부장관이 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 구조별·용도별·위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율, 규모와 형태에 따른 가감산율을 적용합니다(제1호의2).

인용한 조문의 괄호에도 눈여겨볼 대목이 있습니다. 새로 지어서 개별주택가격이나 공동주택가격이 아직 공시되지 않은 주택은, 토지 부분을 뺀 건축물만 이 방식으로 값을 매깁니다.

기준시가는 국세청이 고시합니다

기준시가는 국세가 쓰는 이름입니다. 양도소득세는 소득세법 제99조가, 상속세와 증여세는 상속세 및 증여세법 제61조가 각각 정하는데 두 조문의 구조가 거의 같습니다.

토지 줄과 주택 줄을 보면 기준시가가 결국 공시가격입니다. 국세청이 따로 값을 매기는 것은 주택이 아닌 건물, 그리고 호별로 가격을 고시하는 오피스텔과 상업용 건물뿐입니다. 주택에도 예외가 하나 있습니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 공동주택가격을 따로 결정·고시한 경우에는 그 가격이 기준시가가 됩니다(소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 단서, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호).

건물 기준시가의 산식은 국세청 고시가 정합니다. 2026년 1월 1일부터 시행되는 고시는 건물신축가격기준액을 ㎡당 86만원으로 정했습니다. 여기에 구조지수·용도지수·위치지수와 경과연수별 잔가율을 곱해 ㎡당 금액을 만들고, 그 금액에 연면적을 곱하면 건물 기준시가가 나옵니다. 앞에서 본 지방세의 건축물 시가표준액과 산식의 구조는 비슷하지만, 기준액을 고시하는 기관이 다르므로 두 값은 같지 않습니다.

어느 세금이 어느 값을 봅니까

같은 집을 사서 등기하는 하루 동안에도 서류마다 들어가는 값이 다릅니다.

이 표에서 특히 눈여겨볼 두 줄이 있습니다.

첫째, 매매로 집을 살 때의 취득세는 시가표준액과 상관이 없습니다. 지방세법 제10조의3 제1항이 유상승계취득의 취득당시가액을 사실상취득가격으로 정하기 때문입니다. 실제로 치른 값이 그대로 과세표준이 됩니다. 다만 특수관계인 사이의 거래로 조세부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되면, 지방자치단체의 장이 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있습니다(같은 조 제2항). 상속이 아닌 무상취득에서도 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산이면 납세자가 시가인정액과 시가표준액 중에서 고를 수 있습니다(제10조의2 제2항 제2호).

둘째, 신고한 금액의 하한으로 시가표준액이 남아 있는 세목은 등록면허세입니다.

제1항에 따른 과세표준은 조례로 정하는 바에 따라 등록자의 신고에 따른다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제4조에 따른 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

소유권이전등기의 등록면허세는 지방세 개편으로 취득세에 통합됐습니다. 남은 등록면허세 중에서도 취득을 원인으로 하는 등록은 같은 조 제3항이 취득세의 취득당시가액을 과세표준으로 삼도록 정하므로, 위 단서가 걸리는 곳은 취득이 원인이 아닌 등기입니다.

그 등기라고 해서 모두 걸리지도 않습니다. 저당권 설정 등기는 과세표준이 부동산 가액이 아니라 채권금액이라서 이 단서와 무관합니다(제28조 제1항 제1호 다목 2)). 단서가 실제로 걸리는 것은 지상권 설정처럼 부동산 가액에 세율을 곱하는 등기입니다(같은 호 다목 1)). 가등기는 부동산 가액과 채권금액 중 어느 쪽을 과세표준으로 삼느냐에 따라 달라집니다(같은 호 라목 4)).

등기 창구에서 사야 하는 국민주택채권의 매입액도 시가표준액에서 나옵니다. 매매가가 아닙니다. 매매가를 넣으면 사야 할 채권이 실제보다 훨씬 많게 계산됩니다.

어디서 조회합니까

세 값은 조회 창구가 각각 다릅니다.

• 확인 필요: 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 조회합니다. 아파트·연립·다세대주택은 공동주택 공시가격을, 단독주택은 개별단독주택 공시가격을, 땅은 개별공시지가를 봅니다.
• 확인 필요: 주택이 아닌 건축물의 시가표준액은 위택스의 시가표준액 조회에서 확인합니다. 상가와 토지의 지방세 기준값이 여기에 있습니다.
• 확인 필요: 기준시가는 홈택스에서 조회합니다. 국세청이 호별로 고시한 오피스텔·상업용 건물 기준시가가 있는지 여기서 먼저 확인해야 합니다.
• 확인 필요: 조회한 값이 어느 세금에 쓰이는 값인지 앞의 표로 대조합니다.

호별로 고시된 기준시가가 있으면 그 값이 먼저입니다. 건물 기준시가 산식은 그런 고시가 없는 건물에 씁니다.

지역가입자 건강보험료도 이 값들에서 이어집니다. 재산보험료가 재산세 과세표준에서 출발하는 구조는 공시가격이 오르면 11월 건강보험료가 오릅니다에서 단계별로 정리했습니다.

자주 묻는 것