9월에 신청해야 두 채를 가지고도 종부세 1세대 1주택자가 됩니다

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 가진 사람은 9월 16일부터 30일까지 신청하면 1세대 1주택자로 봅니다. 신청하지 않으면 기본공제가 12억원에서 9억원으로 내려갑니다.

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보유세

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2026-08-23

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검수

사람 검수 전

주택이 둘인데도 1세대 1주택자로 보는 조문이 있습니다

종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자에게 부과합니다(종합부동산세법 제7조 제1항). 사람마다 자기가 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 다음, 그 합계에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다. 이때 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원이고, 그 밖의 사람은 9억원입니다(제8조 제1항 제1호·제3호). 공정시장가액비율은 100분의 60입니다(같은 법 시행령 제2조의4 제1항).

1세대 1주택자가 무엇인지는 시행령이 정합니다. 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 거주자를 말합니다(시행령 제2조의3 제1항). 글자 그대로 읽으면 세대 안에 주택이 한 채뿐이어야 합니다.

그런데 법은 주택이 둘이어도 1세대 1주택자로 보는 경우를 따로 열거해 두었습니다.

제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택자로 본다. 1. 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우 2. 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 3. 1주택과 상속받은 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "상속주택"이라 한다)을 함께 소유하고 있는 경우 4. 1주택과 주택 소재 지역, 주택 가액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지방 저가주택(이하 "지방 저가주택"이라 한다)을 함께 소유하고 있는 경우

네 가지가 모두 같은 대접을 받는 것은 아닙니다. 바로 다음 항이 신청을 요구하는 대상을 좁혀 놓았습니다.

제4항제2호부터 제4호까지의 규정을 적용받으려는 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신청하여야 한다.

제5항이 지목한 것은 제2호부터 제4호까지입니다. 제1호의 부속토지는 신청 대상에서 빠져 있습니다.

신청은 해마다 9월 16일부터 30일까지 받습니다

종합부동산세는 12월에 고지됩니다. 관할세무서장이 세액을 결정해 12월 1일부터 12월 15일까지 부과하고 징수하며, 납부고지서는 납부기간이 시작되기 5일 전까지 발급합니다(제16조 제1항·제2항). 그런데 그 고지서의 내용을 바꾸는 신청은 석 달 앞선 9월에 끝납니다.

같은 보름 안에 성격이 다른 절차 두 가지가 함께 놓여 있습니다. 하나는 합산배제 신고이고, 다른 하나는 1세대 1주택 특례 신청입니다.

• 합산배제 신고는 과세표준을 더할 때 아예 빼는 주택을 신고하는 절차입니다. 민간임대주택과 공공임대주택 등 합산배제 임대주택(시행령 제3조 제1항), 그리고 사원용 주택·기숙사·미분양주택·어린이집용 주택 등 합산배제 사원용주택등(시행령 제4조 제1항)이 대상입니다. 이 주택을 보유한 납세의무자는 9월 16일부터 30일까지 관할세무서장에게 보유현황을 신고해야 합니다(법 제8조 제2항·제3항).
• 1세대 1주택 특례 신청은 주택이 둘인 상태를 그대로 두고 1세대 1주택자로 보아 달라고 신청하는 절차입니다. 신청서는 관할세무서장에게 제출합니다(시행령 제4조의2 제4항).

두 절차는 서로를 대신하지 못합니다. 다만 연결되는 지점은 있습니다. 합산배제 신고를 마친 주택은 1세대 1주택자인지 판단할 때 세대가 소유한 주택 수에서 빠집니다(시행령 제2조의3 제2항). 임대주택의 경우에는 그 밖의 주택에 과세기준일 현재 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있어야 이 규정이 적용됩니다.

9월에 몰리는 일정 전체는 9월 16일부터 30일까지, 재산세와 종부세 신고가 겹칩니다에서 재산세 납기와 함께 정리해 두었습니다. 이 글은 그 가운데 종합부동산세 쪽 신청만 따로 떼어 다룹니다.

특례 대상 세 가지의 요건은 시행령이 정합니다

법이 "대통령령으로 정하는"이라고 넘긴 부분은 시행령 제4조의2에 있습니다. 요건이 서로 다르므로 자기 상황이 어느 쪽인지부터 가려야 합니다.

상속주택은 아래 셋 가운데 하나만 충족하면 됩니다(시행령 제4조의2 제2항). 세 요건을 모두 갖출 필요는 없습니다.

1. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택
2. 지분율이 100분의 40 이하인 주택
3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원 이하인 주택. 수도권 밖의 지역에 있는 주택이면 3억원 이하

조합원입주권이나 분양권을 상속받아 사업시행이 끝난 뒤 취득한 신축주택도 상속주택에 포함합니다.

지방 저가주택은 반대로 두 요건을 모두 갖춰야 합니다. 공시가격이 4억원 이하여야 하고, 아래 지역 가운데 한 곳에 있어야 합니다(시행령 제4조의2 제3항).

• 수도권 밖의 지역 중 광역시와 특별자치시가 아닌 지역
• 수도권 밖의 지역 중 광역시에 소속된 군
• 세종특별자치시의 읍·면
• 서울특별시를 제외한 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 해당하는 지역으로서 부동산 가격의 동향 등을 고려하여 재정경제부령으로 정하는 지역

일시적 2주택의 3년은 종합부동산세에서 쓰는 기간입니다. 같은 상황에서 양도소득세와 취득세가 요구하는 처분 기한은 따로 있고 기간도 다릅니다. 세목마다 달라지는 처분 기한은 일시적 2주택, 1년을 못 채우면 1억 6천만원을 더 냅니다에서 다루었습니다.

신청하지 않으면 세 가지가 한꺼번에 달라집니다

특례를 신청하지 않아도 세금 자체가 없어지지는 않습니다. 다만 계산이 1세대 1주택자가 아닌 사람의 방식으로 돌아갑니다. 달라지는 부분은 세 가지입니다.

세액공제부터 보겠습니다. 1세대 1주택자는 과세기준일 현재 만 60세 이상이면 연령별 공제를 받습니다. 만 60세 이상 65세 미만은 100분의 20, 65세 이상 70세 미만은 100분의 30, 70세 이상은 100분의 40입니다(법 제9조 제6항). 해당 주택을 5년 이상 보유했다면 보유기간별 공제도 받습니다. 5년 이상 10년 미만은 100분의 20, 10년 이상 15년 미만은 100분의 40, 15년 이상은 100분의 50입니다(같은 조 제8항). 두 공제는 합계 100분의 80의 범위에서 함께 적용할 수 있습니다(같은 조 제5항 후단). 특례를 신청하지 않으면 1세대 1주택자가 아니므로 이 공제가 통째로 사라집니다.

세율을 정하는 주택 수도 신청 여부에 따라 달라집니다. 시행령 제4조의3 제3항 제3호 라목은 "법 제8조제4항제2호에 따라 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 신규주택"을, 마목은 "법 제8조제4항제4호에 따라 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 지방 저가주택"을 주택 수에서 빼라고 정합니다. 두 조문 모두 특례를 적용받는 상태를 전제로 삼고 있습니다. 신청하지 않으면 그 전제가 성립하지 않으므로 주택 수는 줄지 않습니다.

상속주택은 규정 방식이 조금 다릅니다. 같은 항 나목은 상속주택을 특례 적용 여부와 연결하지 않고 그 자체로 주택 수에서 빼도록 정합니다. 대신 같은 조 제4항이 서류 제출을 요구합니다. 나목을 적용받으려는 사람은 법 제8조 제3항에 따른 보유현황 신고기간, 곧 9월 16일부터 30일까지 관할세무서장에게 재정경제부령으로 정하는 서류를 내야 합니다. 이 조항에도 단서가 붙어 있습니다. 처음 제출한 연도의 다음 연도부터는 제출 사항에 변동이 없으면 내지 않아도 됩니다.

그래서 위 표의 마지막 줄은 신규주택과 지방 저가주택에만 해당합니다. 상속주택은 특례 신청과 별개로 주택 수에서 빠지되, 그 대신 이 서류 제출이 조건입니다.

특례를 받아도 세액공제는 일부에만 적용됩니다

이 부분에서 오해가 자주 생깁니다. 특례로 1세대 1주택자가 되었다고 해서 세액공제가 산출세액 전부에 적용되지는 않습니다.

과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자가 제8조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 제6항에도 불구하고 해당 1세대 1주택자의 공제액은 … 산출된 세액에서 다음 각 호에 해당하는 산출세액(공시가격합계액으로 안분하여 계산한 금액을 말한다)을 제외한 금액에 제6항의 표에 따른 연령별 공제율을 곱한 금액으로 한다.

각 호가 빼라고 지목한 것은 부속토지분, 대체취득한 주택분, 상속주택분, 지방 저가주택분의 산출세액입니다. 보유기간별 공제도 같은 방식입니다(같은 조 제9항). 정리하면 연령과 보유기간으로 깎아 주는 부분은 원래 살던 그 한 채에 해당하는 몫뿐입니다. 특례로 함께 인정된 주택의 몫은 공제 대상에서 빠집니다. 산출세액을 나누는 기준은 공시가격 합계액에 따른 안분입니다.

보유기간을 세는 방법에도 규정이 있습니다. 소실이나 노후 등으로 멸실되어 재건축 또는 재개발한 주택은 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산하고, 배우자에게서 상속받은 주택은 피상속인이 그 주택을 취득한 날부터 계산합니다(시행령 제4조의5 제1항·제2항). 이 두 가지를 적용받으려는 사람도 9월 보유현황 신고기간에 서류를 제출해야 합니다. 다만 처음 제출한 연도의 다음 연도부터는 제출 사항에 변동이 없으면 내지 않아도 됩니다(같은 조 제3항).

한 번 신청한 뒤의 규칙은 제도마다 다릅니다

해마다 9월에 같은 신청을 되풀이해야 하는지는 제도마다 다릅니다. 세 제도의 조문이 서로 다르게 적혀 있으므로, 세 가지를 같은 방식으로 처리하면 한쪽에서 문제가 생깁니다.

앞의 둘은 "하지 않을 수 있다"라고 적혀 있습니다. 상황이 그대로면 가만히 두어도 됩니다. 반대로 상황이 바뀌었다면 그 해 9월에 다시 신청하거나 신고해야 합니다.

세 번째 줄은 조문의 표현이 다릅니다. 공동명의 1주택자 특례는 변경 사항이 생겼을 때 "변경신청을 해야 한다"라고 정합니다. 의무로 쓰인 조문이므로 부부 사이에 지분이 바뀌었거나 신청자를 바꾸기로 했다면 그 해 9월 16일부터 30일 사이에 변경신청을 마쳐야 합니다.

공동명의 1주택자 특례는 다른 제도입니다

이름이 비슷해서 혼동하기 쉽지만, 앞에서 다룬 특례와 제10조의2의 공동명의 1주택자 특례는 전제가 다릅니다. 앞의 특례는 주택이 둘인 사람을 한 채 가진 사람처럼 보아 달라는 신청입니다. 공동명의 특례는 부부가 함께 가진 한 채에 대해 두 사람이 각각 내던 세금을 한 사람에게 모아 달라는 신청입니다.

공동명의 특례의 요건은 시행령 제5조의2 제2항에 있습니다. 세대원 중 1명과 그 배우자만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유하고, 두 사람이 모두 거주자여야 합니다. 다만 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유하고 있으면 이 특례에서 제외합니다. 납세의무자가 될 사람은 공동 소유자끼리 합의로 정합니다(같은 조 제3항).

특례를 적용하면 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세율, 세액을 계산합니다(법 제10조의2 제3항). 이때 배우자가 가진 주택 지분을 합산해 계산하고(시행령 제5조의2 제6항), 재산세 공제액과 세부담상한에 쓰는 금액도 그 1주택 지분 전체를 기준으로 구합니다(같은 조 제7항). 연령별·보유기간별 공제율은 공동명의 1주택자로 정해진 사람의 나이와 보유기간을 씁니다(같은 조 제8항). 부부의 나이나 보유기간이 다르면 누구를 납세의무자로 정하는지에 따라 공제율이 달라집니다.

공동명의를 유지하는 방식과 특례를 신청해 한 사람이 내는 방식 중 무엇이 유리한지는 부부 공동명의로 바꾸면 재산세는 그대로지만 종부세는 달라집니다에서 두 세금의 계산 순서와 함께 비교했습니다.

일시적 2주택은 나중에 되돌려질 수 있습니다

특례 세 가지 가운데 사후에 추징되는 것은 일시적 2주택뿐입니다. 조문이 그 하나만 지목합니다.

관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다. … 2. 제8조제4항제2호에 따라 1세대 1주택자로 본 납세의무자가 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우

추징할 세액은 특례를 적용받은 매 과세연도마다 1세대 1주택자가 아닌 것으로 보고 계산한 세액에서 1세대 1주택자로 보고 계산한 세액을 뺀 금액입니다(시행령 제10조 제5항). 여기에 이자상당가산액이 더해집니다. 기간은 특례를 신청한 매 과세연도의 납부기한 다음 날부터 추징할 세액을 고지하는 날까지이고, 비율은 1일당 10만분의 22입니다(같은 조 제6항). 다음 해에 신청을 생략한 과세연도도 이 기간에 들어갑니다.

같은 조 제5항 제1호는 합산배제 임대주택과 어린이집용 주택 등이 나중에 요건을 채우지 못하게 된 경우를 따로 정하고 있습니다. 그쪽 이자상당가산액의 비율도 1일당 10만분의 22로 같습니다(시행령 제10조 제2항).

9월에 확인할 것

• 확인 필요: 과세기준일인 6월 1일 현재 세대가 가진 주택이 몇 채인지 확인
• 확인 필요: 둘째 주택이 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 중 어디에 해당하는지 확인
• 확인 필요: 신규주택 취득일부터 3년, 상속개시일부터 5년 같은 기간 요건이 과세기준일 기준으로 충족되는지 확인
• 확인 필요: 지방 저가주택이라면 공시가격 4억원과 소재 지역 요건을 모두 만족하는지 확인
• 확인 필요: 임대주택이나 사원용 주택이 있다면 합산배제 신고를 따로 준비
• 확인 필요: 부부 공동명의 한 채라면 공동명의 1주택자 특례와 어느 쪽이 유리한지 비교
• 확인 필요: 지난해 신청했다면 신청 사항에 변동이 있었는지 확인
• 확인 필요: 공동명의 특례를 신청해 두었고 변경 사항이 있다면 9월 30일까지 변경신청

자주 묻는 것