재산세 세부담상한, 작년에 낸 세금이 올해 고지액의 한도입니다

공시가격이 크게 올라도 주택 재산세 고지액은 작년 세액의 105%, 110%, 130%를 넘지 못합니다. 폐지된 제도지만 2028년까지는 경과조치로 남아 있습니다.

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보유세

발행일

2026-08-23

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검수

사람 검수 전

고지서가 계산 결과보다 적게 나오는 경우가 있습니다

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(지방세법 제114조). 그날 주택을 소유한 사람이 그해 재산세를 냅니다. 그런데 공시가격에 공정시장가액비율과 세율을 차례로 곱해 구한 금액이 고지서에 그대로 적히지는 않습니다. 공시가격에서 고지액에 이르는 계산 과정에 상한이 두 군데 있기 때문입니다.

첫째는 과세표준상한제입니다(지방세법 제110조 제3항). 세액이 아니라 과세표준이 한 해에 크게 오르지 못하도록 제한하는 장치입니다. 과세표준상한액은 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액에 올해 과세표준의 일정 비율을 더한 금액입니다. 법은 그 비율을 0에서 100분의 5 범위에서 대통령령으로 정하도록 위임했고, 같은 법 시행령 제109조의2 제2항이 100분의 5로 정했습니다. 이 제도가 실제 세액을 얼마나 낮추는지는 2026년 공시가격 서울 18.60% 상승, 재산세는 얼마나 오를까에서 계산과 함께 다뤘습니다.

둘째가 이 글에서 다루는 세부담상한입니다. 과세표준이 아니라 세액에 직접 적용되는 상한입니다. 두 상한은 적용되는 자리가 서로 다르므로 한 해에 둘 다 적용될 수 있습니다.

상한의 기준은 작년에 낸 세금입니다

세부담상한의 기준값은 올해 공시가격이 아닙니다. 작년에 그 주택에 매겨진 재산세액 상당액입니다.

해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택[법인(「국세기본법」 제13조에 따라 법인으로 보는 단체를 포함한다) 소유의 주택은 제외한다]의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.

올해 산출세액이 작년 세액 상당액에 정해진 비율을 곱한 금액을 넘으면, 초과한 부분은 징수하지 않고 그 상한액만 징수합니다. 공시가격이 한 해에 크게 올라 산출세액이 두 배가 되더라도 고지액은 그 상한액을 넘지 않습니다.

주택의 상한 비율은 세 가지입니다. 구간을 나누는 기준은 지방세법 제4조 제1항에 따른 주택공시가격, 또는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장이 산정한 가액입니다. 조문이 가리키는 값은 과세기준일 현재의 가액이므로 올해 공시가격으로 구간을 판정합니다. 작년 공시가격이나 과세표준으로 판정하지 않습니다.

법인이 소유한 주택은 이 상한을 적용받지 못합니다. 조문 단서가 법인 소유 주택을 대상에서 제외하고, 국세기본법 제13조에 따라 법인으로 보는 단체도 법인에 포함하기 때문입니다. 주택이 아닌 재산은 사정이 다릅니다. 토지와 건축물에는 지금도 150% 상한이 적용됩니다.

폐지된 제도가 2028년까지 남아 있습니다

주택의 세부담상한은 이미 폐지된 제도입니다. 현행 지방세법 제122조는 각 호를 모두 삭제하고 단서 한 줄만 남겼습니다.

… 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다.

이 개정은 법률 제19230호로 2023년 3월 14일에 공포됐고, 같은 법 부칙 제1조 제2호가 제110조 제3항과 제122조의 시행일을 2024년 1월 1일로 정했습니다. 즉 주택의 세부담상한을 없애고 그 자리에 과세표준상한제를 넣은 개정입니다. 그런데 같은 부칙이 경과조치를 함께 두었습니다.

제122조의 개정규정 시행 전에 주택 재산세가 과세된 주택에 대해서는 제122조의 개정규정에도 불구하고 2028년 12월 31일까지는 종전의 규정에 따른다.

이 조항 때문에 2024년부터 2028년까지의 과세연도에는 두 제도가 함께 적용됩니다. 과세표준 단계에서 과세표준상한제가 적용되고, 그렇게 구한 산출세액에 종전 세부담상한이 다시 적용됩니다.

본세와 도시지역분에 따로 적용합니다

조문은 상한의 대상을 "제112조제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액"이라고 적었습니다. 제112조 제1항 제1호의 세액이 재산세 본세에 해당하고, 같은 항 제2호와 같은 조 제2항의 세액이 재산세 도시지역분에 해당합니다. 도시지역분의 세율은 과세표준의 1천분의 1.4이며, 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 1천분의 2.3을 넘지 않는 범위에서 그해분의 이 세율을 다르게 정할 수 있습니다(같은 조 제2항).

그러므로 상한은 본세와 도시지역분을 합친 금액에 한 번 적용되지 않습니다. 두 세액에 각각 따로 적용됩니다. 아래 표는 공시가격이 2억원에서 2억 9,000만원으로 오른 주택을 셈모아 재산세 엔진으로 계산한 결과이고, 각 줄의 금액은 본세와 도시지역분과 지방교육세를 합한 한 해 세액입니다.

올해 공시가격이 3억원 이하이므로 이 주택의 상한 비율은 105%입니다. 작년 본세의 105%가 올해 본세의 한도이고, 작년 도시지역분의 105%가 올해 도시지역분의 한도입니다. 산출세액 중 그 두 한도를 넘는 부분은 징수하지 않으므로, 표의 늘어난 세액은 상한을 적용하기 전 산출세액으로 계산했을 때보다 작습니다.

지방교육세도 함께 줄어듭니다. 지방교육세의 과세표준은 "납부하여야 할 재산세액"이고, 여기서 도시지역분은 제외됩니다(지방세법 제151조 제1항 제6호). 조문이 '납부하여야 할'이라고 적었으므로 과세표준은 상한을 적용하기 전의 산출세액이 아니라 상한을 적용한 뒤의 본세로 보아야 하고, 셈모아 계산기도 그 본세에 20%를 곱합니다.

상한을 적용한 세액이 이듬해 기준이 됩니다

세부담상한이 한 해로 끝나지 않고 이듬해로 이어지는 이유는 기준값의 정의에 있습니다. 지방세법 시행령 제118조 제2호 가목이 주택의 직전 연도 세액 상당액을 이렇게 정합니다.

해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 있는 경우: 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액. 다만, 직전 연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 과세된 세액이 있는 경우에는 그 세액으로 한다.

단서가 핵심입니다. 작년에 같은 납세의무자에게 그 주택으로 실제 과세된 세액이 있으면, 그 세액이 올해 상한의 기준이 됩니다. 작년에 상한이 적용되어 세액이 낮아졌다면, 낮아진 그 세액에 다시 105%나 110%나 130%를 곱한 금액이 올해의 한도가 됩니다. 그래서 한 해에 다 반영되지 못한 상승분은 사라지지 않고 이듬해로 이월됩니다. 공시가격이 한 번 크게 오른 뒤 그대로 머물러 있어도 세액은 여러 해에 걸쳐 조금씩 올라갑니다.

같은 조 제3호는 비과세와 감면, 가감 세율, 제111조의2에 따른 1세대 1주택 세율 특례의 적용 여부를 직전 연도에도 올해와 똑같이 적용된 것으로 보고 계산하라고 정합니다. 올해 특례를 받게 됐다는 이유로 작년 세액 상당액이 낮게 계산되어 상한이 헐거워지는 일을 막는 규정입니다.

같은 조 제4호에는 예외가 하나 더 있습니다. 작년에 1세대 1주택 특례세율을 적용받은 주택의 시가표준액이 올해 9억원을 넘겨 일반 세율로 넘어간 경우입니다. 납세의무자가 같다면 이때는 제2호 가목 단서에 따라 작년에 실제로 과세된 세액을 기준으로 삼습니다. 특례세율 기준선을 넘긴 해에 세액이 얼마나 오르는지는 재산세 1세대 1주택 특례세율, 공시가격 9억원이 갈림길입니다에서 다뤘습니다.

계산기에 넣을 값은 작년 공시가격입니다

두 상한을 계산하려면 직전 연도 공시가격이 필요합니다. 과세표준상한제의 직전 연도 과세표준 상당액은 시행령 제109조의2 제1항에 따라 직전 연도 시가표준액에 올해 공정시장가액비율을 곱해 구하고, 세부담상한의 직전 연도 세액 상당액은 시행령 제118조 제2호에 따라 직전 연도 법령과 직전 연도 공정시장가액비율로 다시 산출합니다. 두 계산의 출발점이 모두 작년 공시가격이므로, 계산기는 과세표준이 아니라 작년 공시가격을 입력받습니다. 이 값은 부동산공시가격알리미에서 주소로 조회할 수 있습니다.

• 확인 필요: 올해 공시가격을 확인하고 3억원과 6억원 구간 중 어디에 해당하는지 확인
• 확인 필요: 직전 연도 공시가격을 조회해 계산기에 함께 입력
• 확인 필요: 2024년 1월 1일 전에 이 주택에 재산세가 과세된 적이 있는지 확인
• 확인 필요: 법인 소유 주택이면 세부담상한 대상이 아니라는 점을 반영
• 확인 필요: 7월과 9월에 나뉘어 오는 고지서를 합한 연간 세액으로 계산 결과와 대조 (연간 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과될 수 있습니다)
• 확인 필요: 계산 결과와 고지액이 다르면 위택스에서 고지 내역을 대조

자주 묻는 것

상한이 적용된 세액이 언제 어떻게 고지되는지는 9월 16일부터 30일까지, 재산세와 종부세 신고가 겹칩니다에서 납기와 분할납부 요건으로 정리했습니다. 상한 계산의 출발점인 공시가격이 해마다 어떻게 정해지는지는 2026년 공시가격 서울 18.60% 상승, 재산세는 얼마나 오를까에서 확인하실 수 있습니다.