부부 공동명의로 바꾸면 재산세는 그대로지만 종부세는 달라집니다

재산세는 주택 전체로 세액을 매긴 뒤 지분대로 나누므로 총액이 그대로입니다. 종합부동산세는 사람마다 공시가격을 합산하므로 기본공제를 각자 받습니다.

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보유세

발행일

2026-08-23

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검수

사람 검수 전

두 세금이 지분을 서로 다르게 봅니다

부부 공동명의로 바꾸면 보유세가 절반이 된다고 알고 계신 분이 많습니다. 절반만 맞는 말입니다. 6월 1일 과세기준일을 기준으로 매기는 보유세는 재산세와 종합부동산세 두 가지인데, 두 세금이 지분을 반영하는 지점이 서로 다르기 때문입니다.

재산세는 지분을 세액을 다 구한 다음에 반영합니다. 종합부동산세는 지분을 공시가격을 더하는 첫 단계에서 반영합니다. 이 순서 차이가 공동명의의 효과를 거의 전부 설명합니다.

재산세는 세액을 먼저 구한 뒤에 나눕니다

지방세법은 공유 주택에 세율을 적용하는 방법을 이렇게 정합니다.

주택을 2명 이상이 공동으로 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택에 대한 세율을 적용할 때 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 제111조제1항제3호의 세율 또는 제111조의2제1항의 세율을 적용한다.

세율을 적용하는 대상이 지분이 아니라 주택 전체의 과세표준입니다. 그렇게 구한 세액을 각 지분권자가 자기 지분만큼 나누어 냅니다(제107조 제1항 제1호). 지분의 표시가 없으면 지분이 균등한 것으로 봅니다.

그래서 재산세는 총액이 줄지 않습니다. 지분으로 나눈다고 해서 누진 구간이 내려가지 않으므로, 부부가 반씩 나눠 가져도 두 사람이 낼 금액을 합하면 단독명의일 때와 사실상 같습니다. 한 사람이 내던 금액을 두 사람이 나누어 낼 뿐이고, 나눈 뒤에 끝자리를 버리는 절사 때문에 아주 작은 차이만 남습니다.

대신 잃는 것도 없습니다. 재산세의 1세대 1주택 판정은 공동명의로 바뀌어도 그대로 유지됩니다.

제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유한 경우에도 각각 1개의 주택으로 보아 주택 수를 산정한다. 다만, 1개의 주택을 같은 세대 내에서 공동소유하는 경우에는 1개의 주택으로 본다.

이 단서가 부부 공동명의를 그대로 1개의 주택으로 봅니다. 그러므로 1세대 1주택에 적용되는 특례세율(지방세법 제111조의2 제1항)은 명의를 바꾼 뒤에도 그대로 적용됩니다. 2026년분 재산세에 적용되는 낮은 공정시장가액비율도 마찬가지입니다. 지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호 단서가 그 비율이 적용되는 대상을 "제110조의2에 따라 1세대 1주택으로 인정되는 주택"이라고 적고 있어, 위 단서를 통과한 공동명의 주택이 그대로 포함되기 때문입니다. 특례세율을 적용받는지가 달라지는 공시가격 기준선은 재산세 1세대 1주택 특례세율, 공시가격 9억원이 갈림길입니다에서 따로 다뤘습니다.

종합부동산세는 사람마다 따로 계산합니다

종합부동산세의 과세표준 조문은 합산 단위를 명시합니다.

주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 … 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

"납세의무자별로"가 핵심입니다. 공동명의라면 내 지분에 해당하는 공시가격만 내 합산액이 됩니다. 기본공제액은 1세대 1주택자가 12억원, 그 밖의 개인이 9억원입니다(같은 항 제1호·제3호).

다만 여기에 조건이 하나 더 있습니다. 부부가 지분을 나눠 가지면 1세대 1주택자 요건을 충족하지 못합니다.

법 제8조제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택자"란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 … 거주자를 말한다.

"세대원 중 1명만이" 소유해야 하므로, 부부 두 사람이 소유자가 되면 이 조문이 말하는 1세대 1주택자에 해당하지 않습니다. 그 결과 기본공제액이 12억원에서 9억원으로 내려갑니다. 다만 그 9억원을 두 사람이 각각 받습니다.

부부가 지분을 반씩 가지면 합산 공시가격 18억원까지는 두 사람 모두 과세표준이 0입니다. 단독명의일 때 기준선인 12억원보다 6억원 높은 지점입니다. 다만 이 12억원은 2026년 세제개편안이 바꾸려는 금액이기도 합니다. 어디까지 확정된 이야기인지는 1주택 종부세 기본공제를 12억에서 14억으로 바꾸려는 개편안에 정리해 두었습니다.

공제액이 커지는 대신 세액공제를 잃습니다

기본공제액이 늘어나는 것만 보고 결정하면 안 됩니다. 종합부동산세의 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 1세대 1주택자만 받을 수 있기 때문입니다(종합부동산세법 제9조 제5항).

두 공제는 함께 받을 수 있고, 합한 공제율의 한도는 80%입니다(같은 조 제5항 후단). 만 70세에 15년을 보유한 1세대 1주택자라면 산출세액의 80%가 세액공제로 빠집니다. 공동명의로 바꾸면서 이 공제를 놓치면, 기본공제액이 12억원에서 두 사람 합계 18억원으로 늘어난 이득보다 잃는 금액이 커지는 경우가 생깁니다.

주택 수도 줄지 않습니다. 종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항 제1호는 한 주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다고 정합니다. 지분이 절반으로 줄어도 세율표를 고르는 주택 수는 그대로입니다.

공동명의 1주택자 특례는 9월에 신청합니다

두 가지를 모두 챙기라고 만든 제도가 공동명의 1주택자 특례입니다. 신청하면 부부 중 한 사람이 배우자의 주택 지분까지 합쳐서 혼자 납세의무를 집니다(종합부동산세법 시행령 제5조의2 제6항). 그리고 그 사람을 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세율·세액을 계산합니다(종합부동산세법 제10조의2 제3항). 즉 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 함께 받습니다.

제1항을 적용받으려는 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신청하여야 한다.

신청 요건과 절차는 시행령이 정합니다.

• 요건: 세대원 중 1명과 그 배우자만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유하고, 두 사람이 모두 소득세법상 거주자여야 합니다. 다만 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유하고 있으면 이 특례에서 제외됩니다(시행령 제5조의2 제2항).
• 누가 납세의무자가 되는가: 그 1주택을 소유한 세대원 1명과 그 배우자 중 공동 소유자간 합의로 정한 사람입니다(같은 조 제3항).
• 세액공제 기준: 연령과 보유기간은 납세의무자가 된 그 사람을 기준으로 판단합니다(같은 조 제8항).
• 다음 해부터: 한 번 신청하면 해마다 다시 신청하지 않아도 됩니다. 재정경제부령으로 정하는 사항이 변경된 경우에만 같은 기간에 변경신청을 합니다(같은 조 제5항).

세액공제의 기준이 신청으로 납세의무자가 된 한 사람이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 부부의 나이가 다르거나 각자 지분을 얻은 시점이 다르다면, 누구를 납세의무자로 정하느냐에 따라 공제율이 달라집니다.

명의를 바꾸는 순간에도 세금을 냅니다

단독명의 주택의 지분 절반을 배우자에게 넘기는 것은 세법에서 증여입니다. 해마다 내는 보유세를 줄이기 전에, 한 번 내고 끝나는 아래 비용을 먼저 계산해야 합니다.

취득세 과세표준이 공시가격이 아니라 시가인정액이라는 점을 특히 조심해야 합니다. 시가인정액은 매매사례가액·감정가액·공매가액처럼 시가로 인정되는 금액을 말합니다. 시행령이 정한 금액 이하인 부동산이라면 시가인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 고를 수 있지만(지방세법 제10조의2 제2항 제2호), 부부 사이에 넘기는 주택 지분은 대개 그 금액을 넘습니다.

넘기는 지분의 시가인정액이 7억원이면 취득세는 2,450만원이고, 지방교육세 210만원을 더 냅니다. 전용면적이 85제곱미터를 넘는 주택이면 농어촌특별세 140만원이 여기에 더해집니다. 85제곱미터 이하인 주택은 농어촌특별세를 내지 않습니다(농어촌특별세법 제4조 제11호).

증여세 쪽에서는 배우자 증여재산공제 6억원이 부담을 크게 줄여 줍니다. 다만 이 6억원은 한 건마다 쓰는 금액이 아니라 10년을 통틀어 쓰는 한도입니다. 10년 안에 배우자에게서 이미 증여받은 재산이 있으면 남은 한도만큼만 공제받습니다. 10년 합산 규칙이 어떻게 작동하는지는 사전증여 10년 합산 규칙을 정리한 글에 자세히 적었습니다.

중과세율도 확인해야 합니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득하면 제11조 제1항 제7호 나목의 세율에 중과기준세율의 400%를 더한 세율, 곧 12%가 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6 제1항). 다만 같은 항 단서가 예외를 두었습니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 그 배우자가 무상취득하는 경우는 이 중과에서 제외합니다(같은 법 시행령 제28조의6 제2항 제1호). 한 채뿐인 집을 부부 공동명의로 바꾸는 상황이라면 3.5%로 계산합니다.

결정하기 전에 확인할 것

• 확인 필요: 단독명의 1세대 1주택의 공시가격이 12억원 이하라면 지금도 종합부동산세가 없으므로 전환할 실익이 없습니다
• 확인 필요: 합산 공시가격이 12억원과 18억원 사이라면 공동명의로 두 사람 모두 과세표준이 0이 될 수 있습니다
• 확인 필요: 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했다면 세액공제를 잃지 않도록 특례 신청까지 함께 따져 보세요
• 확인 필요: 전환 비용인 취득세·지방교육세·농어촌특별세·증여세가 몇 해분의 종합부동산세에 해당하는지 먼저 계산하세요
• 확인 필요: 6월 1일 현재 소유자가 기준이므로, 그해 보유세부터 반영하려면 그날 전에 지분 이전 등기를 마쳐야 합니다
• 확인 필요: 특례를 신청하기로 했다면 9월 16일부터 30일까지의 기간을 달력에 적어 두세요

자주 묻는 것