지역자원시설세·지방교육세·도시지역분은 각각 다른 값에서 계산됩니다

재산세 고지서 한 장에는 세목이 넷 적힙니다. 도시지역분과 지방교육세는 재산세 과세표준과 재산세액에서 나오지만, 지역자원시설세만 건축물 시가표준액에서 계산됩니다.

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보유세

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2026-08-23

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고지서 한 장에 세목이 넷 있습니다

7월이나 9월에 받는 재산세 고지서에는 금액이 하나만 적혀 있지 않습니다. 재산세, 재산세 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세가 한 장에 함께 적히고 합계가 따로 나옵니다. 네 세목의 이름이 비슷해 보이지만, 각각 어떤 값에서 계산되는지는 서로 다릅니다.

앞의 세 세목은 재산세 과세표준이나 재산세액에서 나옵니다. 마지막 하나만 다른 값에서 출발합니다. 고지서 금액이 예상과 다를 때 무엇부터 확인해야 하는지는 이 차이에서 정해집니다.

도시지역분은 별개의 세금이 아닙니다

이름에 "세"가 없는 데는 이유가 있습니다. 도시지역분은 재산세와 나란히 놓인 다른 세금이 아니라, 재산세액을 산출하는 방법의 일부입니다.

지방자치단체의 장은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 "재산세 도시지역분 적용대상 지역"이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다. 1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율 또는 제111조의2제1항의 세율을 적용하여 산출한 세액 2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

조문이 "합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다"고 말합니다. 제1호가 우리가 흔히 재산세라고 부르는 본세이고, 제2호가 도시지역분입니다. 두 호가 곱하는 대상은 같은 과세표준입니다. 본세와 도시지역분이 서로 다른 금액에서 계산된다고 생각할 이유가 없습니다.

세율은 1천분의 1.4, 곧 0.14%입니다. 다만 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 이 세율을 조례로 정하는 바에 따라 1천분의 2.3을 초과하지 않는 범위에서 다르게 정할 수 있습니다(같은 조 제2항). 고지서의 도시지역분을 과세표준으로 나눈 값이 0.0014와 다르다면, 그 지방자치단체가 조례로 세율을 조정했을 가능성을 먼저 살펴보시기 바랍니다.

부과 대상은 모든 토지와 건축물이 아닙니다. 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역 안에 있어야 하고, 그 안에서도 대상의 범위를 시행령이 따로 정합니다. 시행령 제111조는 토지에 관해 "재산세 과세대상 토지 중 전·답·과수원·목장용지·임야를 제외한 토지"와 「도시개발법」에 따라 환지 방식으로 시행하는 도시개발구역의 토지로서 환지처분의 공고가 된 토지를 대상으로 정하고, 개발제한구역에서는 고급주택만 주택 대상으로 삼습니다(같은 조 제3호 단서). 법 제112조 제3항은 도시·군관리계획의 결정과 지형도면의 고시가 된 후 과세기준일 현재 미집행된 공공시설 토지와, 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물·골프장·유원지 등 이용시설이 없는 토지를 도시지역분 과세대상에서 제외합니다.

도시지역분이 재산세액의 일부라는 점은 세부담상한을 계산할 때도 드러납니다. 상한은 본세와 도시지역분에 각각 따로 적용됩니다. 상한이 어떻게 계산되는지는 재산세 세부담상한, 작년에 낸 세금이 올해 고지액의 한도입니다에 따로 정리해 두었습니다.

지방교육세는 도시지역분을 뺀 재산세액의 20%입니다

지방교육세는 재산세와 별개의 세목이지만 혼자 고지되지 않습니다. 재산세를 부과·징수할 때 함께 부과·징수합니다(지방세법 제152조 제2항). 그래서 고지서 한 장에 두 세목이 나란히 적힙니다.

세액을 정하는 조문은 다음과 같습니다.

이 법 및 지방세감면법령에 따라 납부하여야 할 재산세액(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20

괄호 안의 두 조항이 바로 도시지역분입니다. 즉 지방교육세는 재산세 전체가 아니라 도시지역분을 뺀 본세의 20%입니다. 고지서를 검산할 때 지방교육세를 도시지역분까지 포함한 재산세 합계로 나누면 20%가 나오지 않습니다. 본세만으로 나누어야 20%가 나옵니다.

지방교육세도 조례로 조정될 수 있습니다. 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 지방교육세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다(같은 조 제2항). 다만 레저세분은 이 가감에서 제외됩니다.

한 가지 더 확인해 둘 것이 있습니다. 지방교육세의 납세의무자를 정한 제150조는 취득세, 등록면허세, 레저세, 담배소비세, 주민세, 재산세, 자동차세의 납세의무자를 열거합니다. 지역자원시설세는 여기에 없습니다. 그러므로 고지서에 적힌 지역자원시설세에는 지방교육세가 더해지지 않습니다.

지역자원시설세는 소방사무에 쓰는 세금입니다

네 번째 세목만 성격이 다릅니다. 지역자원시설세는 목적이 조문에 적혀 있는 세금입니다.

지역자원시설세는 주민생활환경 개선사업 및 지역개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위하여 부과하는 특정자원분 지역자원시설세 및 특정시설분 지역자원시설세와 소방사무에 소요되는 제반비용에 충당하기 위하여 부과하는 소방분 지역자원시설세로 구분한다.

세 종류 가운데 재산세 고지서에 함께 오는 것은 마지막 하나인 소방분입니다. 발전용수나 지하수, 원자력발전에 매기는 앞의 두 종류는 집을 가진 사람과 관계가 없습니다. 소방분의 과세대상은 "소방시설로 인하여 이익을 받는 자의 건축물(주택의 건축물 부분을 포함한다) 및 선박"이고(제142조 제2항 제3호), 납세의무자는 "건축물 또는 선박에 대한 재산세 납세의무자"입니다(제143조 제3호).

부과 방식도 재산세를 따라갑니다. 관할 지방자치단체의 장이 세액을 산정해 보통징수의 방법으로 부과·징수하고(제147조 제3항), 건축물 또는 선박으로 구분한 납세고지서에 과세표준과 세액을 적어 늦어도 납기개시 5일 전까지 발급해야 합니다(같은 조 제4항). 서울특별시의 세목 안내는 이 절차를 "소방분 지역자원시설세는 매년 7월과 9월 고지되는 재산세 고지서에 병기고지하고 함께 징수합니다"라고 설명합니다.

소방분의 과세표준은 공시가격이 아닙니다

여기가 고지서를 읽을 때 가장 자주 어긋나는 지점입니다. 소방분은 주택 공시가격에서 계산하지 않습니다.

제3항의 건축물 및 선박은 제104조제2호, 제3호 및 제5호에 따른 건축물 및 선박으로 하며, 그 과세표준은 제110조에 따른 가액 또는 시가표준액으로 한다. 다만, 주택의 건축물 부분에 대한 과세표준은 제4조제2항을 준용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액에 제110조제1항제2호에 따른 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

우리가 볼 곳은 단서입니다. 단서가 가리키는 제4조 제2항은 주택이 아닌 건축물의 시가표준액을 정하는 규정입니다. 제4조 제1항은 토지와 주택의 시가표준액을 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 정하고, 제2항은 그 밖의 건축물에 대해 "거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액"으로 정합니다.

주택 공시가격은 땅값과 건물값을 합친 하나의 값입니다. 반면 소방분이 보는 값은 그 가운데 건물 부분에 대해 지방자치단체의 장이 산정한 가액입니다. 그래서 아파트 공시가격을 그대로 넣으면 과세표준이 실제보다 커지고, 계산 결과도 실제 고지액보다 크게 나옵니다. 세 이름이 어떻게 다른지는 공시가격·시가표준액·기준시가, 세금마다 보는 값이 다릅니다에서 더 자세히 다루었습니다. 건축물 시가표준액은 위택스의 시가표준액 조회에서 확인할 수 있습니다. 제147조 제4항은 소방분을 징수하려면 납세고지서에 과세표준과 세액을 적어 발급하도록 정하므로, 고지서에 적힌 과세표준을 그대로 읽어도 됩니다. 이 값이 어떤 산식으로 정해지는지는 건물 기준시가는 ㎡당 금액을 먼저 구하고 연면적을 곱합니다에서 국세 기준시가와 나란히 놓고 설명했습니다.

여기에 곱하는 공정시장가액비율은 법이 범위만 정하고 구체적인 값은 시행령에 맡깁니다. 법 제110조 제1항은 토지 및 건축물에 대해 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지, 주택에 대해 100분의 40부터 100분의 80까지, 1세대 1주택에 대해 100분의 30부터 100분의 70까지를 범위로 정합니다. 그 범위 안에서 실제로 쓰이는 비율은 다음과 같습니다.

단서의 세 구간에는 "2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우"라는 조건과 같은 시행령 제110조의2가 정한 1세대 1주택으로 인정되는 주택이어야 한다는 조건이 함께 달려 있습니다. 시가표준액이 9억원을 넘는 주택도 이 특례에 포함된다고 조문이 괄호로 밝혀 두었습니다. 1세대 1주택 세율 특례 자체는 재산세 1세대 1주택 특례세율, 공시가격 9억원이 갈림길입니다에서 다루었습니다.

셈모아 지역자원시설세 계산기는 이 특례 비율을 건축물 시가표준액 구간으로 골라 적용합니다. 1세대 1주택인지 여부는 판정하지 않고 화면에서 고른 값을 그대로 씁니다.

세율표는 여섯 구간의 누진세율입니다

소방분의 표준세율은 과세표준이 커질수록 높아집니다. 조문은 세율만 적어 두는 방식이 아니라 구간마다 기준액을 인쇄해 두는 방식을 씁니다.

가장 높은 구간의 세율이 1만분의 12, 곧 0.12%입니다. 재산세 본세의 최고세율과 견주면 낮은 수치이지만, 과세표준 구간이 훨씬 촘촘해서 시가표준액이 조금만 올라도 구간이 바뀝니다.

지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 지역자원시설세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다(제146조 제5항). 셈모아 계산기는 표준세율만 담고 있으므로, 조례로 세율을 조정한 지역이라면 고지서 금액이 계산 결과와 다를 수 있습니다.

화재위험 가산은 주거용 건축물에 적용되지 않습니다

소방분에는 세액을 두 배나 세 배로 만드는 규정이 있습니다. 조문은 이렇게 정합니다.

저유장, 주유소, 정유소, 유흥장, 극장 및 4층 이상 10층 이하의 건축물 등 대통령령으로 정하는 화재위험 건축물에 대해서는 제1호에 따라 산출한 금액의 100분의 200을 세액으로 한다. / 대형마트, 복합상영관(제2호에 따른 극장은 제외한다), 백화점, 호텔, 11층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 대형 화재위험 건축물에 대해서는 제1호에 따라 산출한 금액의 100분의 300을 세액으로 한다.

"4층 이상", "11층 이상"이라는 표현 때문에 아파트에 사는 사람이 자기 집도 여기에 해당하는지 걱정하는 경우가 많습니다. 시행령을 보면 그렇지 않습니다.

층수 외의 대상은 용도로 정해집니다. 시행령 제138조 제1항 제2호는 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령」 별표 2의 특정소방대상물 가운데 근린생활시설 중 학원·비디오물감상실·노래연습장, 위락시설, 문화 및 집회시설 중 극장·영화상영관·예식장, 판매시설 중 도매시장·소매시장·상점, 숙박시설, 장례식장, 공장, 영업용 창고와 물류터미널, 주차용 건축물, 위험물 저장 및 처리 시설, 병원급 의료기관, 교육연구시설 중 학원을 열거하고 상당수에 면적 기준을 달아 두었습니다. 제2항 제2호는 대형 화재위험 건축물로 일정 규모 이상의 유흥주점, 영화상영관, 판매시설, 숙박시설, 공장과 창고, 위험물 시설, 복합건축물, 의료기관을 열거합니다. 제1항 단서는 제2항에 해당하는 건축물을 제1항에서 제외한다고 밝히므로, 두 배와 세 배가 겹쳐 적용되지는 않습니다.

셈모아 계산기는 이 판정을 하지 않습니다. 화면에서 고른 구분을 그대로 받아 배율을 곱하므로, 짐작으로 고르면 세액이 두 배나 세 배로 어긋납니다. 자기 건축물이 어느 구분인지는 고지서나 관할 지방자치단체에서 확인하시기 바랍니다.

7월 고지서와 9월 고지서의 구성이 다릅니다

네 세목이 언제 어떤 조합으로 오는지는 재산세의 납기가 정합니다. 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(지방세법 제114조). 그날의 소유자가 그해 세금을 전부 냅니다.

그러므로 7월 고지서에는 건축물분 재산세와 주택분 재산세의 절반이 적히고, 9월 고지서에는 토지분 재산세와 주택분 재산세의 나머지 절반이 적힙니다. 주택분 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 걷을 수 있습니다(같은 호 단서). 9월에 무엇이 겹치는지는 9월 16일부터 30일까지, 재산세와 종부세 신고가 겹칩니다에 정리해 두었습니다.

지방교육세는 재산세를 부과·징수할 때 함께 부과·징수하므로(제152조 제2항), 재산세가 실린 고지서마다 따라옵니다. 도시지역분은 애초에 재산세액의 일부이므로 재산세와 같은 고지서에 같은 시기에 나옵니다.

소방분 지역자원시설세는 제147조 제2항이 재산세의 규정 가운데 제114조, 제115조, 제118조(재산세를 분할납부하는 경우만 해당합니다), 제119조의2, 제122조(각 호 외의 부분 본문만 해당합니다)를 준용한다고 정합니다. 과세기준일과 납기를 재산세에서 그대로 가져온다는 뜻입니다. 서울특별시의 안내대로 7월과 9월 고지서에 병기됩니다.

2천원 미만 면제는 재산세에만 있습니다

세액이 아주 적으면 걷지 않는 규정이 있습니다.

고지서 1장당 재산세로 징수할 세액이 2천원 미만인 경우에는 해당 재산세를 징수하지 아니한다.

주의할 점은 이 조문이 소방분에 준용되지 않는다는 사실입니다. 제147조 제2항이 준용한다고 밝힌 조문은 제114조, 제115조, 제118조, 제119조의2, 제122조 다섯 개이고, 제119조는 그 목록에 없습니다. 그러므로 재산세가 소액징수면제로 걷히지 않는 경우에도 소방분은 같은 이유로 면제된다고 볼 근거가 없습니다.

셈모아 지역자원시설세 계산기가 소액징수면제를 판단하지 않는 이유도 여기에 있습니다. 반면 재산세 계산기는 고지 실무를 따라 본세와 도시지역분을 합친 금액으로 2천원 기준을 봅니다.

고지서를 검산하는 순서

• 확인 필요: 고지서에 적힌 재산세 과세표준을 확인합니다
• 확인 필요: 도시지역분을 그 과세표준으로 나누어 0.0014가 나오는지 봅니다
• 확인 필요: 지방교육세를 재산세 본세로 나누어 0.2가 나오는지 봅니다
• 확인 필요: 지역자원시설세 과세표준란의 금액이 주택 공시가격이 아닌지 확인합니다
• 확인 필요: 그 과세표준을 건축물 시가표준액으로 나누어 60%, 43%, 44%, 45%, 70% 가운데 어느 비율이 적용됐는지 봅니다
• 확인 필요: 화재위험 가산이 붙어 있다면 건축물이 주거용인지 다시 확인합니다
• 확인 필요: 7월 고지서와 9월 고지서를 함께 놓고 한 해분 합계를 계산합니다

자주 묻는 것