일시적 2주택, 3년을 넘기면 취득세만 1억 6천만원을 더 냅니다

조정대상지역에서 갈아타면 새 집 취득세를 1주택 세율로 신고할 수 있지만, 3년 안에 종전 주택을 처분하지 못하면 중과세율로 다시 계산한 차액을 냅니다.

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절세·특례

발행일

2026-07-28

수정일

수정 2026-08-30

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셈모아 운영자 검수

3년을 넘기면 표준세율이 중과세율로 바뀝니다

이사하려고 새 집을 먼저 사면 종전 주택이 팔릴 때까지 잠시 두 채가 됩니다. 지방세법은 이 상태를 처음부터 여러 채를 가진 다주택과 나누어 다루지만, 조건을 하나 요구합니다. 새 주택을 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택을 처분해야 한다는 조건입니다.

결론부터 적겠습니다. 조정대상지역에서 두 번째 주택을 사면 취득세율은 8%입니다. 일시적 2주택에 해당하면 그 중과를 적용하지 않고 표준세율로 신고합니다. 그러나 3년 안에 종전 주택을 처분하지 못하면 중과세율로 다시 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 차액을 내야 합니다. 취득가액이 32억원인 아파트라면 그 차액이 취득세만 1억 6,000만원입니다.

1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역 … 에 있는 주택을 취득하는 경우 … 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

이 조문의 괄호가 제도의 전부입니다. 괄호 안에 남아 있으면 표준세율이고, 처분기한을 넘겨 괄호에서 빠지면 중과세율입니다. 제11조 제1항 제7호 나목의 세율은 1천분의 40이고 중과기준세율은 1천분의 20이므로, 중과세율은 4%에 2%의 두 배를 더한 8%가 됩니다.

32억원짜리 집에서 차액이 1억 6,000만원이 되는 과정

셈모아 취득세 계산기가 쓰는 엔진에 같은 집을 두 번 넣어 보았습니다. 한 번은 일시적 2주택으로 인정받은 경우이고, 다른 한 번은 3년을 넘겨 중과세율로 다시 계산한 경우입니다.

세목별로 나누면 어느 칸에서 얼마가 늘어나는지가 보입니다.

제목이 말하는 1억 6,000만원은 이 표의 취득세 한 줄입니다. 지방교육세까지 더하면 1억 6,320만원이 됩니다. 지방교육세가 함께 오르는 이유는 근거 조문이 중과 구간을 따로 두기 때문입니다. 지방세법 제151조 제1항 제1호 본문은 주택 유상거래의 지방교육세를 취득세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 100분의 20으로 정하고, 같은 호 나목은 제13조의2에 해당하는 경우를 제11조 제1항 제7호 나목의 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액의 100분의 20으로 따로 정합니다. 그래서 표준세율 3%일 때 0.3%이던 지방교육세가 중과 구간에서는 0.4%가 됩니다.

농어촌특별세가 두 칸 모두 0원인 것은 전용면적 때문입니다. 농어촌특별세법 제4조 제11호가 대통령령으로 정하는 서민주택과 농가주택에 대한 취득세를 비과세하고, 같은 법 시행령 제4조 제5항이 그 서민주택을 주택법 제2조 제6호의 국민주택규모 이하인 주거용 건물로 정합니다. 국민주택규모는 주거전용면적 85제곱미터 이하이며, 수도권을 제외한 도시지역 밖의 읍 또는 면 지역에서만 100제곱미터 이하까지 넓어집니다. 같은 32억원짜리 집이라도 전용면적이 114.8제곱미터라면 농어촌특별세가 표준세율 구간에서 640만원, 중과 구간에서 1,920만원이 되어 합계 차액이 1억 7,600만원으로 올라갑니다.

3년이라는 기간은 지방세법 시행령 제28조의5가 정합니다

취득세에서 일시적 2주택이 무엇인지 정의하는 조문은 지방세법 시행령 제28조의5입니다. 제13조의2 제1항 제2호가 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이라고만 적고 내용을 대통령령에 넘겼기 때문입니다.

법 제13조의2제1항제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년 … 이내에 종전 주택등 … 을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

한 문장 안에 요건이 네 가지 들어 있습니다.

1. 종전에 가지고 있던 것이 한 개일 것. 주택만 세는 것이 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔까지 함께 셉니다.
2. 새 집을 사게 된 사유가 이사, 학업, 취업, 직장이전이거나 그와 비슷한 것일 것
3. 추가로 취득한 것이 주택일 것
4. 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택등을 처분할 것

두 번째 요건이 눈에 잘 보이지 않습니다. 취득세의 일시적 2주택에는 사유 요건이 있지만, 뒤에서 볼 양도소득세의 특례 조문에는 그런 문구가 없습니다. 같은 이름을 쓰는 두 제도의 요건이 글자 단위로 같지 않다는 뜻입니다.

기간을 세는 출발점이 달라지는 경우도 조문이 따로 적어 두었습니다. 같은 조 제2항은 종전에 가진 것이 조합원입주권이나 주택분양권이었다면, 그 입주권이나 분양권으로 주택을 취득한 날부터 3년을 세도록 정합니다. 제3항은 종전 주택이 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 받은 주택인 경우를 다룹니다. 인가 당시 그 사업구역에 살던 세대가 신규 주택을 사서 그 집으로 이주했다면, 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 봅니다. 재개발 구역의 집이라 팔 수 없는 상태여도 이주만으로 요건을 채울 수 있다는 뜻입니다.

취득가액이 오르면 차액도 함께 오릅니다

중과는 세율을 3%에서 8%로 바꾸는 방식이라, 집값이 오를수록 차액이 그대로 커집니다. 같은 조건에서 취득가액만 바꾸어 계산한 결과입니다.

8억원 칸의 세율이 2.33%인 것은 지방세법 제11조 제1항 제8호 나목이 6억원 초과 9억원 이하 구간의 세율을 구간표가 아니라 산식으로 정하기 때문입니다. 취득당시가액에 따라 1%와 3% 사이를 연속으로 움직이고, 조문이 소수점 이하 넷째 자리까지 계산하라고 자릿수까지 정해 두었습니다.

한 가지 전제를 분명히 하겠습니다. 위 표는 조정대상지역의 두 번째 주택입니다. 제13조의2 제1항 제2호가 조정대상지역에서는 2주택부터, 조정대상지역 밖에서는 3주택부터 중과 대상으로 삼기 때문에, 조정대상지역이 아닌 곳에서 두 번째 집을 사는 경우에는 처분기한을 넘겨도 취득세 중과가 적용되지 않습니다. 같은 32억원짜리 집을 조정대상지역 밖에서 두 번째로 사면 세율은 3% 그대로이고, 세액도 105,600,000원에서 움직이지 않습니다. 어느 시·군·구가 조정대상지역인지는 국토교통부 지정 현황을 확인해야 하며, 자세한 뜻은 조정대상지역 항목에 정리해 두었습니다.

취득세와 양도소득세는 서로 다른 조문이 기한을 정합니다

양도소득세에도 같은 이름의 특례가 있지만 근거 조문이 다릅니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항입니다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택 … 을 취득 … 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 … 에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

여기에는 취득세에 없는 요건이 하나 더 있습니다. 종전 주택을 산 날부터 1년 이상이 지난 뒤에 새 집을 샀어야 한다는 선행 요건입니다. 종전 주택을 산 지 열 달 만에 새 집을 샀다면, 종전 주택을 기한 안에 팔더라도 이 특례를 적용받지 못합니다. 이 요건은 앞으로 남은 기한이 아니라 이미 지나간 기간을 보는 것이라, 새 집 계약서에 도장을 찍는 순간 결과가 정해집니다.

다만 제155조 제1항 후단이 예외를 셋 두었습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호에 해당하는 임대주택을 취득해 양도하는 경우, 같은 항 제2호 가목처럼 공익사업으로 협의매수되거나 수용되는 경우, 같은 항 제3호처럼 1년 이상 거주한 주택을 취학이나 근무상 형편 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 이 1년 요건을 적용하지 않습니다.

세 기한이 지금은 모두 3년이지만 근거 조문이 서로를 참조하지 않으므로, 한쪽만 개정되면 그날부터 기한이 달라집니다. 한 세목에서 확인한 날짜를 다른 세목에 그대로 옮겨 적으면 안 되는 이유가 여기에 있습니다.

날짜로 보면 이렇습니다. 종전 주택을 2022년 11월 18일에 사고 새 주택을 2026년 4월 20일에 샀다면, 양도소득세의 선행 요건 기준선은 2023년 11월 18일이므로 요건을 채운 상태입니다. 두 처분기한은 모두 2029년 4월 20일이고, 2026년 8월 30일을 기준으로 964일이 남았습니다. 반대로 종전 주택을 2025년 10월 5일에 샀다면 선행 요건 기준선이 2026년 10월 5일이라, 2026년 4월에 새 집을 산 시점에서 이미 양도소득세 특례는 적용받을 수 없습니다.

대법원은 "처음부터 1주택이었을 것"을 요구했습니다

특례의 문턱이 실제로 얼마나 좁은지를 보여 주는 판결이 있습니다. 대법원 2025년 2월 13일 선고 2024두55426 판결입니다. 사건명은 "양도소득세경정거부처분취소"이고, 그 뒤에 "주택의 양도가 일시적 2주택 비과세 특례의 적용대상인지 여부가 문제된 사건"이라는 부제가 함께 적혀 있습니다.

사실관계는 날짜만 따라가면 충분합니다. 부부인 원고들은 2015년 12월 7일과 2017년 4월 20일에 주택을 한 채씩 취득해 2주택이 된 상태에서, 2019년 4월 19일에 세 번째 주택을 취득해 1세대 3주택이 되었습니다. 그 뒤 2021년 1월 13일에 가장 먼저 산 주택을 처분해 다시 2주택이 되었고, 2021년 11월 26일에 남은 종전 주택을 양도했습니다. 원고들은 이 양도가 일시적 2주택 비과세 특례에 해당한다고 보았으나 관할 세무서장은 양도소득세를 부과했고, 원심에 이어 대법원도 상고를 기각해 과세가 적법하다고 판단했습니다.

구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 한 규정으로 보아야 한다. 따라서 국내에 2주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 3주택이 되었다가 종전의 주택 중 1주택을 처분하여 2주택이 된 경우는 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호에 따른 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는다.

판결이 근거로 든 것은 조세법률주의입니다. 과세요건이든 비과세요건이든 조세감면요건이든 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다는 원칙입니다. 조문이 "1주택을 소유한 1세대"라고 적었으므로, 신규 주택을 살 때 이미 두 채였던 세대는 나중에 한 채를 처분해 두 채가 되더라도 그 문언 안으로 들어오지 못한다는 것입니다.

지금 시행 중인 소득세법 시행령 제155조 제1항도 "국내에 1주택을 소유한 1세대가"라는 같은 문언으로 시작합니다. 새 집을 사는 시점의 주택 수가 특례의 입구를 정하고, 그 뒤에 몇 채를 정리했는지는 입구를 다시 열어 주지 않습니다.

기한을 넘겼다면 60일 안에 스스로 신고해야 합니다

처분기한을 넘겼을 때 지방자치단체가 고지서를 보내 줄 때까지 기다려도 되는 것이 아닙니다. 지방세법 제20조 제2항이 납세의무자에게 직접 신고와 납부를 요구합니다.

취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 제13조제1항부터 제7항까지의 세율 또는 제13조의2제1항의 세율의 적용대상이 되었을 때에는 대통령령으로 정하는 날부터 60일 이내에 … 제13조의2제1항의 세율 … 을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 금액을 세액으로 하여 … 신고하고 납부하여야 한다.

두 가지를 확인해 두시기 바랍니다. 하나는 공제되는 금액이 이미 낸 세액이라는 점이고, 다른 하나는 이미 낸 것 가운데 가산세는 공제 대상에서 제외된다는 점입니다. 앞의 표로 말하면 이미 낸 취득세 96,000,000원을 뺀 160,000,000원이 취득세로 신고할 세액입니다. 지방교육세도 함께 신고해야 합니다. 지방세법 제152조 제1항이 취득세를 신고하고 납부할 때 그에 대한 지방교육세를 함께 신고하고 납부하도록 정하므로, 지방교육세 차액 3,200,000원을 더한 163,200,000원이 이때 실제로 내는 금액입니다.

60일을 어느 날부터 세는지도 조문이 답해 두었습니다. 제20조 제2항이 말하는 "대통령령으로 정하는 날"을 지방세법 시행령 제34조가 각 호로 나누어 정하는데, 제9호가 이 경우를 다룹니다. 주택을 취득한 뒤 일시적 2주택 기간 안에 종전 주택등을 처분하지 않아 제13조의2 제1항 제2호의 적용을 받게 되면, 그 기간이 지난 날이 기산일입니다. 처분하지 못한 사실을 지방자치단체가 확인한 날이 아니라 3년이 지난 날 자체가 출발점입니다. 종전 주택이 팔리지 않은 상태로 3년이 지나갔다면, 그날이 60일을 세기 시작하는 첫날입니다.

60일을 넘기면 세액 자체가 늘어납니다. 지방세기본법 제53조 제1항은 법정신고기한까지 과세표준 신고를 하지 않은 경우에 무신고납부세액의 100분의 20을 무신고가산세로 부과한다고 정합니다. 제55조 제1항 제1호는 법정납부기한까지 내지 않은 세액에 법정납부기한 다음 날부터 자진납부일이나 납세고지일까지의 일수와 대통령령으로 정하는 이자율을 곱한 금액을 납부지연가산세로 부과한다고 정하며, 같은 항은 그 가산세를 해당 세액의 100분의 75까지만 부과하도록 한도를 두었습니다.

같은 조 제4항은 신고와 납부 기한 안에 등기나 등록을 하려는 경우 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 내도록 정합니다. 처음 집을 살 때 60일이 아니라 등기 접수일이 실제 마감이 되는 이유이며, 이 부분은 취득세 신고 기한은 60일이지만 실제 마감은 등기 접수일입니다에서 따로 다루었습니다.

종합부동산세는 6월 1일과 9월 신청을 따로 봅니다

종합부동산세에도 일시적 2주택 특례가 있지만 구조가 다릅니다. 종합부동산세법 제8조 제4항 제2호는 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득해 일시적으로 2주택이 된 경우를 1세대 1주택자로 본다고 정하고, 그 구체적인 내용을 대통령령에 넘깁니다. 같은 법 시행령 제4조의2 제1항은 그 경우를 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않은 경우로 정합니다.

여기서 기준이 되는 날은 처분한 날이 아니라 과세기준일인 6월 1일입니다. 종합부동산세법 제3조가 과세기준일을 재산세의 과세기준일과 같게 정하고, 지방세법 제114조가 그날을 매년 6월 1일로 정하기 때문입니다. 6월 1일 현재 3년이 지나지 않았으면 그 해에는 1세대 1주택자로 보아 종합부동산세법 제8조 제1항 제1호의 기본공제 12억원을 적용받습니다.

고령자 세액공제와 장기보유 세액공제도 받을 수 있지만 계산 방법이 다릅니다. 같은 법 제9조 제7항과 제9항이 제8조 제4항에 해당하는 경우를 따로 정해, 산출세액에서 대체취득한 주택 몫에 해당하는 산출세액을 공시가격 합계액으로 안분해 덜어 낸 다음, 그 남은 금액에만 공제율을 곱하도록 했습니다.

신청도 따로 해야 합니다. 같은 법 제8조 제5항은 이 특례를 적용받으려는 납세의무자가 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청하도록 정합니다. 이 기간을 놓치면 그 해에는 특례를 적용받지 못합니다. 다만 시행령 제4조의2 제5항이 완화 장치를 두어, 한 번 신청한 사람은 신청 사항에 변동이 없으면 다음 연도부터 다시 신청하지 않아도 됩니다.

3년을 지키기 어려운 사정이 있다면

양도소득세에는 기간을 늘려 주거나 기한을 넘겨도 특례를 유지해 주는 규정이 조문에 따로 있습니다.

• 소득세법 시행령 제155조 제16항은 수도권에 있는 법인이나 공공기관이 수도권 밖으로 이전하는 경우를 다룹니다. 수도권에 1주택을 소유한 세대로 한정되며, 그 법인의 임원과 사용인이나 공공기관 종사자가 구성하는 세대가 기관이 이전한 시·군이나 연접한 시·군에 다른 주택을 취득한 경우에는 제1항의 "3년"을 "5년"으로 봅니다. 이 경우에는 종전 주택 취득 후 1년이라는 선행 요건도 적용하지 않습니다.
• 같은 조 제18항은 신규 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나, 법원에 경매를 신청했거나, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우 등을 열거합니다. 제1항이 괄호로 "제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다"고 적어 두었기 때문에, 이 사유에 해당하면 3년이 지난 뒤에 팔더라도 특례가 유지됩니다. 팔려고 내놓았는데 팔리지 않아 절차가 진행 중인 상태를 조문이 따로 구제하는 것입니다.

취득세 쪽에는 이런 사유별 연장 규정이 지방세법 시행령 제28조의5에 없습니다. 앞에서 본 제3항의 이주 간주 규정이 사실상 유일한 완화 장치입니다. 양도소득세에서 구제받는 사정이 취득세에서도 그대로 통한다고 볼 수 없다는 뜻이므로, 두 세목을 각각 확인하시기 바랍니다. 기한을 놓쳐 비과세를 받지 못했을 때 종전 주택의 양도차익에 실제로 얼마가 부과되는지는 2026년 양도소득세 계산기에서 확인하실 수 있습니다.

잔금을 치르기 전에 확인할 것

• 확인 필요: 두 집의 취득일을 확인. 유상승계취득의 취득일은 사실상의 잔금지급일이고, 그 전에 등기를 마쳤다면 등기일입니다 (지방세법 시행령 제20조 제2항·제14항)
• 확인 필요: 새로 사는 집이 조정대상지역에 있는지 확인. 조정대상지역 밖이라면 두 번째 주택은 취득세 중과 대상이 아닙니다
• 확인 필요: 종전 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤에 새 집을 사는지 확인 (양도소득세 특례의 선행 요건)
• 확인 필요: 세대가 가진 것이 주택 한 채인지 확인. 조합원입주권·주택분양권·오피스텔도 함께 셉니다
• 확인 필요: 취득세 처분기한과 양도소득세 처분기한을 각각 날짜로 적어 두기
• 확인 필요: 종합부동산세 특례가 필요하면 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 신청
• 확인 필요: 3년이 지나갔다면 그날부터 60일 안에 중과세율로 차액을 신고 (지방세법 제20조 제2항, 같은 법 시행령 제34조 제9호)

자주 묻는 것