LTV는 집값이, DSR은 소득이 정합니다. 한도는 둘 중 작은 쪽입니다

담보로 얼마까지 빌릴 수 있는지는 LTV가, 소득으로 얼마까지 갚을 수 있는지는 DSR이 정합니다. 실제 한도는 두 값 중 작은 쪽이고, 스트레스 DSR은 심사에만 쓰는 가산금리로 그 한도를 한 번 더 줄입니다.

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절세·특례

발행일

2026-08-30

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16분 읽기

검수

사람 검수 전

한도는 담보와 소득에서 따로 정해지고, 작은 쪽이 실제 한도입니다

집을 사면서 빌릴 수 있는 금액은 한 번에 정해지지 않습니다. 먼저 담보로 잡는 집이 얼마짜리인지를 보고 상한이 한 번 정해지고, 그다음 빌리는 사람의 소득이 그 원리금을 감당할 수 있는지를 보고 상한이 다시 한 번 정해집니다. 앞의 기준이 LTV이고 뒤의 기준이 DSR입니다. 두 한도는 서로를 보완하지 않고 각각 독립으로 적용되므로, 실제로 받을 수 있는 금액은 두 값 가운데 작은 쪽입니다.

• **LTV(담보인정비율)**는 주택 시가에 정해진 비율을 곱해 나오는 상한입니다. 집값이 기준이므로 소득이 아무리 높아도 이 금액을 넘지 못합니다.
• **DSR(총부채원리금상환비율)**은 한 해에 갚는 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 이 비율이 규제 한도를 넘으면 빌릴 금액을 줄여야 합니다.
• 스트레스 DSR은 DSR을 계산할 때 실제 금리 대신 가산금리를 더한 금리를 쓰는 제도입니다. 한도를 심사할 때만 쓰는 가상의 금리이고, 실제로 내는 이자가 그만큼 늘어나지는 않습니다.

그래서 자금 계획을 세울 때는 두 계산을 모두 해 보아야 합니다. 집값만 보고 계산하면 소득 기준에서 줄어드는 금액을 놓치고, 소득만 보고 계산하면 비싼 집일수록 먼저 걸리는 총액 한도를 놓칩니다. 셈모아는 두 기준을 LTV 계산기와 DSR 계산기로 나누어 두었고, 앞 화면에서 나온 한도가 뒤 화면의 '새로 빌릴 금액' 칸에 그대로 채워지도록 이어 두었습니다.

LTV는 비율 한도와 총액 한도 중 작은 쪽입니다

LTV 한도는 곱셈 한 번으로 끝나지 않습니다. 계산은 두 단계입니다.

1. 비율 한도를 구합니다. 주택 시가에 그 지역과 보유 상태에서 정해진 담보인정비율을 곱한 금액입니다.
2. 대출 총액 한도와 대조합니다. 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책은 수도권과 규제지역에 시가 구간별 총액 한도를 두었습니다. 시가 15억원 이하는 6억원, 25억원 이하는 4억원, 25억원을 넘으면 2억원입니다.

이 두 값 중 작은 쪽이 최종 한도입니다. 그래서 비싼 집일수록 비율이 아니라 총액 한도에 먼저 걸립니다. 계산기에 넣은 시세를 조금 올렸을 뿐인데 한도가 크게 줄어드는 경우가 있습니다. 시가가 구간 하나를 넘어서면서 총액 한도가 한 칸 내려갔기 때문입니다.

여기서 넣을 값은 시가입니다. 은행은 보통 KB시세나 감정가를 봅니다. 재산세와 종합부동산세에 쓰는 공시가격은 시세보다 낮게 매겨지므로, 그 값을 그대로 넣으면 한도가 실제보다 크게 나옵니다. 셈모아 LTV 계산기에서 가장 자주 생기는 오해입니다.

표의 마지막 줄에서 총액 한도 칸이 '확인 못 함'인 이유를 밝혀 두겠습니다. 시가 구간별 총액 한도는 수도권과 규제지역을 대상으로 발표됐고, 같은 한도가 그 밖의 지역에도 적용된다고 밝힌 원문을 저희가 찾지 못했습니다. 없는 한도를 있다고 적으면 지방에서 집을 사는 분의 한도를 저희가 임의로 깎게 되므로, 계산에서 빼고 그 사실을 결과에 함께 표시합니다.

지역과 주택 수가 비율을 정합니다

담보인정비율은 집이 어디에 있는지와 지금 집이 몇 채인지 두 축으로 정해집니다. 셈모아 LTV 계산기의 규칙 데이터는 2025년 10월 16일 시행분을 기준으로 아래 값을 담고 있습니다.

규제지역의 40%는 종전 70%에서 내려온 값이고, 2025년 10월 15일 대책이 그 변경을 명시합니다. 수도권과 규제지역에서 2주택 이상을 가진 분이 집을 더 사는 경우에 주택담보대출이 나오지 않는 것은 2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안이 정한 내용입니다. 이때는 한도가 작은 것이 아니라 대상이 아니므로, 계산기도 금액 대신 대출이 막혀 있다는 안내를 보여줍니다.

여기서 말하는 규제지역은 은행업감독규정 별표 6 제1장 제1호 너목의 정의대로 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 세 가지를 함께 가리킵니다. 투기지역은 소득세법 제104조의2에 따라, 투기과열지구는 주택법 제63조에 따라, 조정대상지역은 주택법 제63조의2에 따라 지정됩니다. 셈모아는 국토교통부가 지정한 조정대상지역과 투기과열지구 목록을 규칙 데이터로 관리하고, LTV 계산기는 그 가운데 조정대상지역 지정 여부로 규제지역을 판정합니다. 지정과 해제가 대책 발표에 따라 이뤄지고 효력이 생기는 날이 따로 정해지므로, 같은 주소여도 시점에 따라 판정이 달라집니다. 제도의 뜻과 세금 쪽 영향은 조정대상지역 항목에 정리해 두었고, 지금 우리 집이 어디에 드는지는 계산기의 지역 검색으로 확인할 수 있습니다.

DSR은 한 해에 갚는 원리금을 연소득으로 나눈 값입니다

DSR은 담보를 보지 않고 소득만 봅니다. 계산식은 단순합니다. 갚고 있는 모든 대출과 새로 받을 대출의 한 해 원리금을 더한 뒤 연소득으로 나눕니다. 은행업감독규정 별표 6 제4장 제4호 가목은 총대출액이 1억원을 초과하는 차주에게 가계대출을 내줄 때 총부채원리금상환비율이 40%를 넘지 않는 범위에서 취급하도록 정합니다. 여기서 총대출액에는 이번에 신청하는 금액도 함께 셉니다. 저축은행과 여신전문금융회사 같은 제2금융권은 각 업권의 감독규정이 따로 정하고, 금융위원회 발표 자료는 그 비율을 50%로 적고 있습니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 부채의 범위입니다. DSR에 들어가는 것은 주택담보대출만이 아닙니다. 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부처럼 갚고 있는 대출의 원리금이 모두 더해집니다. 잊고 있던 대출 한 건이 은행 전산에서 나타나면 그만큼 새 대출의 한도가 줄어듭니다. 셈모아 DSR 계산기는 신용정보를 조회하지 않고 직접 넣은 금액만 더하므로, 기존 대출을 넣지 않고 계산하면 실제보다 낮은 DSR이 나옵니다.

몇 가지 대출은 계산 방식이 따로 정해져 있어서 이 계산기가 다루지 않습니다. 신용대출과 마이너스통장은 실제 만기가 아니라 규제가 정한 가상의 만기로 원리금을 환산하고, 전세자금대출과 디딤돌·보금자리 같은 정책모기지는 DSR에 들어가는 범위가 별도로 정해져 있습니다. 이런 대출이 섞여 있으면 은행이 계산한 값과 화면의 값이 달라질 수 있습니다.

DSR 옆에는 신DTI라는 다른 지표가 함께 따라옵니다. 두 지표는 한 해에 갚는 돈을 셀 때 무엇을 넣는지가 다릅니다. DSR은 모든 대출의 원리금을 더하지만, 신DTI는 주택담보대출만 원리금 전부를 보고 그 밖의 대출은 이자만 봅니다. 신DTI 한도는 은행업감독규정 별표 6 제3장 제3호 가목이 지역별로 정하는데, 투기지역과 투기과열지구가 40% 이내, 조정대상지역이 50% 이내, 규제지역을 제외한 수도권이 60% 이내입니다. 같은 목의 주1)은 조정대상지역과 수도권 두 칸이 그 지역에 있는 아파트 담보대출에만 적용된다고 밝히고, 그 아파트에는 주상복합아파트도 포함합니다. 다목 (1)은 생애최초 주택구입자와 규제지역 안의 서민·실수요자에게 60% 이내로 취급할 수 있도록 열어 두고, 마목은 2주택 이상 세대가 생활안정자금 목적으로 주택담보대출을 받을 때 가목의 한도에서 10%포인트를 빼도록 합니다. 다만 마목은 은행 여신심사위원회의 승인을 받으면 그 10%포인트를 빼지 않을 수 있다는 단서도 함께 둡니다.

스트레스 DSR은 심사에만 쓰는 가산금리입니다

스트레스 DSR은 금리가 오를 때를 미리 반영해 한도를 정하는 장치입니다. 지금 금리로 겨우 감당되는 금액을 한도로 내주면 금리가 오른 뒤에 상환 부담이 크게 늘어나므로, 심사 단계에서 실제 금리에 가산금리를 더한 뒤 그 금리로 원리금을 환산합니다. 금융위원회는 2025년 5월 20일에 3단계 시행방안을 발표했고 2025년 7월 1일부터 시행하고 있습니다. 사실상 모든 가계대출이 대상이며, 신용대출은 잔액이 1억원을 넘는 부분에만 가산됩니다.

가산할 금리는 세 값을 곱해 나옵니다. 금융위원회 자료는 그 순서를 '스트레스 금리 × 기본 적용비율 × 대출유형별 적용비율'로 적어 두었습니다.

• 스트레스 금리는 과거 5년 동안의 최고 금리와 현재 금리의 차이로 정하되 하한과 상한을 둡니다. 하한은 1.5%이고 상한은 3.0%입니다. 다만 수도권과 규제지역의 주택담보대출은 2025년 10월 15일 대책으로 하한이 3.0%로 올랐고 상한이 없습니다.
• 기본 적용비율은 시행 단계에 따른 비율입니다. 지방 비규제지역의 주택담보대출에는 2단계가 유예 적용되고 있어서 50%가 곱해집니다. 그 결과 실질 가산분이 0.75%가 됩니다. 이 유예는 2026년 12월 31일까지 적용된다고 전국은행연합회 소비자포털이 밝히고 있으며, 연장 여부는 그때 결정됩니다.
• 대출유형별 적용비율은 금리가 실질적으로 묶이는 기간에 따라 가산분을 줄여 주는 표입니다.

세 번째 값의 기준이 되는 것은 고정금리 기간이나 금리변동주기가 대출만기에서 차지하는 비중입니다. 그 기간이 5년 미만이면 비중을 보지 않고 변동금리와 같게 봅니다. 5년 이상이면 비중이 클수록 적용비율이 내려갑니다.

구간의 경계는 '미만'입니다. 만기 30년에 고정 기간이 9년이면 비중이 정확히 30%인데, 원문의 예시가 이 경우를 30% 미만이 아니라 그다음 칸에 놓습니다. 변동금리에는 완화가 없어서 스트레스 금리가 전액 더해집니다.

같은 소득이어도 만기와 금리 유형, 기존 부채가 한도를 바꿉니다

여기부터는 셈모아 DSR 계산기 엔진으로 직접 계산한 값입니다. 조건을 하나씩만 바꿔 한도가 어떻게 움직이는지 보겠습니다. 금리는 가정한 값이며 실제 금리는 은행과 상품, 신용도에 따라 달라집니다.

같은 3억원을 30년으로 빌려도 DSR이 34.9%에서 27.5%까지 움직입니다. 만기를 40년으로 늘리면 한 해에 갚는 원리금이 줄어 DSR이 32.7%로 내려가고, 고정 기간을 10년 확보하면 비중이 33.3%가 되어 적용비율 60% 칸이 적용되면서 가산분이 3.00%포인트에서 1.80%포인트로 줄어듭니다. 마지막 줄은 앞의 첫 줄에 기존 기타대출의 한 해 원리금 600만원을 더한 경우입니다. 새로 빌리는 금액은 그대로인데 DSR이 43.5%가 되어 은행 규제비율 40%를 넘습니다. 초과분은 한 해 원리금으로 243만 6,380원입니다.

그래서 같은 소득에서도 빌릴 수 있는 원금이 달라집니다. 위와 같은 조건에서 DSR이 40%를 넘지 않는 최대 원금을 100만원 단위로 올려 가며 찾으면 아래와 같습니다.

기존 기타대출의 한 해 원리금 600만원이 새 대출의 한도를 7,300만원 줄였습니다. 대출을 신청하기 전에 갚을 수 있는 잔액을 정리하면 한도가 그만큼 늘어난다는 뜻이기도 합니다.

심사 금리와 실제 금리를 구분하는 것도 중요합니다. 3억원을 30년 동안 원리금균등으로 갚을 때, 가정한 실제 금리 4.2%로는 매달 146만 7,052원을 내지만 심사에 쓰는 7.2%로 환산하면 매달 203만 6,365원이 됩니다. 한도는 뒤의 금액을 기준으로 정해지고, 통장에서 빠져나가는 돈은 앞의 금액입니다. 상환 방식별 실제 납입액은 대출 이자 계산기에서 확인할 수 있습니다.

계산 순서는 LTV를 먼저, DSR을 나중에 봅니다

두 계산기를 쓰는 순서를 정리하면 다음과 같습니다.

1. LTV 계산기에 주택 시가와 지역, 보유 주택 수를 넣어 담보 기준 상한을 확인합니다. 넣을 값은 공시가격이 아니라 시세입니다.
2. 결과 아래의 '이어서 계산해 볼까요?'에서 DSR을 누릅니다. LTV에서 나온 최종 한도가 '새로 빌릴 금액' 칸에 채워진 채로 열립니다.
3. DSR 계산기에 세전 연소득과 금리, 대출 기간, 기존 대출의 한 해 원리금을 넣습니다. 고정 구간이 있는 상품이라면 그 기간까지 넣어야 적용비율이 반영됩니다.
4. 한도를 넘었다면 빌릴 금액을 줄이거나 만기를 늘리거나 고정 구간이 긴 상품을 알아봅니다. 세 방법 모두 한 해 원리금을 줄여 DSR을 낮춥니다.
5. 한도 안에 들어오면 대출 이자 계산기에서 실제 금리로 매달 갚을 금액과 이자 총액을 확인합니다.

집을 살 때 함께 준비할 세금은 대출과 별개로 계산해야 합니다. 처음 집을 사는 무주택 세대라면 취득세를 줄여 주는 제도가 있으니 생애최초 취득세 감면을 함께 확인하시고, 신고와 납부 기한은 취득세 신고 기한에 정리해 두었습니다.

계산 결과와 실제 한도가 달라지는 지점

셈모아의 두 계산기가 보여 주는 값은 규제상 상한이지 은행이 승인한 금액이 아닙니다. 아래 항목은 계산에 들어가지 않으므로 실제 한도와 차이를 만듭니다.

• 방공제와 보증보험: 임차인의 최우선변제금만큼 한도를 줄이는 방공제가 적용되면 지역에 따라 수천만원이 줄어듭니다. MCI나 MCG에 가입하면 그만큼 회복되지만 가입 가능 여부는 은행과 상품에 따라 다릅니다.
• 감정가: 은행이 인정한 담보 가치가 넣은 시세와 다르면 한도가 다시 계산됩니다.
• 소득 인정 방식: 은행은 증빙소득과 인정소득, 신고소득 가운데 무엇을 어떻게 인정할지 스스로 정합니다. 인정된 소득이 넣은 금액보다 적으면 DSR은 화면의 값보다 높아집니다.
• 용도별 예외: 중도금과 이주비, 전세퇴거자금 대출은 규제와 한도가 따로 정해져 있습니다. 두 계산기는 주택 구입 목적만 다룹니다.
• 개정 시점: 대출 규제는 대책을 발표한 다음 날 시행되기도 합니다. 셈모아는 금융위원회 발표를 마지막으로 확인한 날짜를 계산기 화면 위쪽에 적어 두었고, 이 글의 수치는 2026년 8월 20일에 확인한 기준입니다. 그 뒤에 발표가 있었다면 실제 기준이 다를 수 있으니 금융위원회 보도자료로 확인하시기 바랍니다.

대출 상담 전에 확인할 것

• 확인 필요: 집이 있는 시군구가 규제지역으로 지정되어 있는지 확인
• 확인 필요: 지금 보유한 주택 수를 확인하고 분양권과 입주권이 어떻게 세어지는지 은행에 확인
• 확인 필요: KB시세와 감정가 중 어느 값을 기준으로 한도를 보는지 상담에서 확인
• 확인 필요: 갚고 있는 대출을 빠짐없이 모아 한 해 원리금을 계산
• 확인 필요: 세전 연소득과 소득 증빙 서류를 확인
• 확인 필요: 상품의 금리 유형과 고정 구간의 길이를 확인
• 확인 필요: LTV 한도와 DSR 한도를 각각 계산해 작은 쪽으로 자금 계획을 세우기
• 확인 필요: 방공제 적용 여부와 보증보험 가입 가능 여부를 은행에 확인

자주 묻는 것