1억·2억·3억 대출, 금액대별 월 상환액과 총 이자를 계산했습니다

2,000만원부터 4억원까지 만기 10년·20년·30년의 월 상환액과 총 이자를 원리금균등 기준으로 계산해 조견표로 묶었습니다. 금리 0.5%p 차이가 만드는 총 이자 차이도 함께 담았습니다.

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절세·특례

발행일

2026-08-30

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16분 읽기

검수

사람 검수 전

3억원을 30년 동안 갚으면 월 135만원에서 152만원 사이입니다

답부터 적겠습니다. 원리금균등으로 3억원을 30년, 곧 360회에 걸쳐 갚는다면 연 3.5%일 때 매달 1,347,134원을 내고 이자로만 184,968,289원을 더 냅니다. 같은 금액과 같은 기간이라도 금리가 연 4.5%라면 매달 1,520,056원이고 이자는 247,220,123원이 됩니다. 금리 1%p 차이가 월 납입액 172,922원, 총 이자 62,251,834원의 차이로 이어집니다.

금액을 낮추면 비례해서 줄어듭니다. 원리금균등의 월 납입액은 원금에 정비례하므로, 1억원을 연 3.5%로 30년 동안 갚으면 3억원의 3분의 1인 449,045원입니다. 반대로 4억원이면 1,796,179원입니다. 그래서 금액대별 조견표는 한 번 만들어 두면 내 대출 금액이 표에 없더라도 어림할 수 있습니다. 2억원의 월 납입액은 1억원의 두 배이고, 2억 5,000만원은 5,000만원의 다섯 배입니다.

아래에 2,000만원부터 4억원까지 일곱 금액대를 10년·20년·30년 만기로, 두 가지 금리 가정에서 전부 계산해 두었습니다. 표의 모든 칸은 셈모아의 대출 상환 엔진이 회차별 상환표를 360회까지 실제로 돌려 만든 값입니다.

표를 읽기 전에 알아야 할 전제가 넷 있습니다

표의 숫자를 그대로 내 상환액으로 확정하면 실제와 어긋납니다. 이 글의 표는 다음 네 가지를 고정해 두고 계산했습니다.

• 상환 방식은 원리금균등입니다. 매달 내는 금액(원금 몫과 이자의 합계)이 같은 방식입니다. 원금균등이나 만기일시로 빌리면 표의 숫자가 그대로 적용되지 않습니다. 두 방식의 차이는 아래에서 따로 계산해 보여 드립니다.
• 월이율은 연이율을 12로 나눈 값입니다. 은행이 쓰는 월할 계산 방식을 따랐습니다. 연 4.5%라면 월 0.375%를 매달 남은 잔액에 곱합니다.
• 거치기간은 두지 않았습니다. 첫 회차부터 원금과 이자를 함께 갚는다고 보았습니다.
• 금리는 끝까지 그대로라고 보았습니다. 변동금리라면 금리가 바뀔 때마다 남은 회차의 납입액이 다시 계산되므로 총 이자도 달라집니다.

표에 쓴 연 3.5%와 연 4.5%는 가정한 값이지 오늘의 시장 금리가 아닙니다. 대출 금리는 은행과 상품, 신용도, 담보에 따라 달라지고 수시로 바뀝니다. 실제로 내가 받을 수 있는 금리는 전국은행연합회 소비자포털 (새 창 열림)의 은행별 대출금리 비교공시와 금융감독원 금융상품 한눈에 (새 창 열림)에서 상품별로 확인하시고, 정책금리의 방향은 한국은행 기준금리 추이 (새 창 열림)에서 보시기 바랍니다. 두 가지 금리를 나란히 둔 이유도 여기에 있습니다. 확정된 금리를 알려 드리려는 것이 아니라, 금리가 1%p 움직일 때 부담이 얼마나 달라지는지를 같은 표에서 비교하시라는 뜻입니다.

연 3.5% 조견표: 매달 얼마를 내는가

먼저 금리를 연 3.5%로 가정했을 때의 월 납입액입니다.

같은 조건에서 만기까지 내는 이자의 합계는 다음과 같습니다.

1억원을 30년 동안 갚으면 이자만 61,656,007원이므로, 실제로 은행에 돌려주는 돈은 161,656,007원입니다. 빌린 돈의 1.6배를 갚는 셈입니다. 같은 1억원이라도 10년 만기로 잡으면 이자가 18,663,030원으로 줄어듭니다.

연 4.5% 조견표: 금리 1%p가 만드는 차이

이번에는 금리만 연 4.5%로 바꾸었습니다. 금액과 만기는 그대로입니다.

두 표를 나란히 놓으면 금리 1%p의 영향이 드러납니다. 4억원을 30년 동안 갚는 경우 월 납입액은 1,796,179원에서 2,026,741원으로 230,562원 오르지만, 만기까지 내는 이자는 246,624,277원에서 329,626,973원으로 83,002,696원 늘어납니다. 매달 23만원씩 더 내는 일이 30년 동안 쌓이면 8,300만원이 된다는 뜻입니다. 월 납입액만 보고 감당할 만하다고 판단하면 총액에서 놓치는 부분이 생깁니다.

금리 0.5%p는 총 이자를 얼마나 바꾸는가

우대금리 조건 하나를 채우고 못 채우고에 따라 흔히 달라지는 폭이 0.5%p입니다. 그 차이만 따로 계산했습니다. 연 3.5%와 연 4.0%를 30년 만기에서 비교한 결과입니다.

3억원을 빌리는 사람에게 0.5%p는 매달 85,112원이고, 30년을 합치면 30,640,194원입니다. 월 8만원대의 차이가 30년 뒤에는 3,000만원대의 차이로 커지는 구조입니다. 은행을 한 곳만 보지 말고 여러 곳의 금리를 받아 비교해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

금융소비자 보호에 관한 법률은 은행이 대출 상품을 설명할 때 알려야 할 것을 직접 열거해 두었습니다.

라. 대출성 상품 / 1) 금리 및 변동 여부, 중도상환수수료(금융소비자가 대출만기일이 도래하기 전 대출금의 전부 또는 일부를 상환하는 경우에 부과하는 수수료를 의미한다. 이하 같다) 부과 여부ㆍ기간 및 수수료율 등 대출성 상품의 내용 / 2) 상환방법에 따른 상환금액ㆍ이자율ㆍ시기 / 4) 대출원리금, 수수료 등 금융소비자가 대출계약을 체결하는 경우 부담하여야 하는 금액의 총액

여기서 4)가 말하는 "부담하여야 하는 금액의 총액"이 바로 이 글의 두 번째 표에 해당합니다. 상담 자리에서 월 납입액만 듣고 나오지 마시고, 총액을 함께 확인하시기 바랍니다.

만기를 늘리면 월 부담은 줄고 총 이자는 늘어납니다

만기를 늘리는 선택은 월 부담과 총 이자를 서로 반대 방향으로 움직입니다. 3억원을 연 4.0%로 빌린다고 보고 만기만 바꾸어 계산했습니다.

10년에서 30년으로 늘리면 월 납입액이 1,605,108원 줄어드는 대신 총 이자가 151,125,976원 늘어납니다. 여기까지는 맞바꾸는 폭이 큽니다. 그런데 30년에서 40년으로 한 번 더 늘리면 월 납입액은 178,431원밖에 줄지 않는데 총 이자는 86,223,184원이 늘어납니다. 만기를 늘려서 얻는 월 부담 감소는 뒤로 갈수록 작아지고, 대신 지불하는 이자는 계속 커집니다.

만기를 정할 때는 그래서 두 가지를 함께 보아야 합니다. 하나는 매달 감당할 수 있는 금액이고, 다른 하나는 그 선택으로 늘어나는 이자 총액입니다. 소득 대비 원리금 상환 부담이 심사 기준을 넘는지는 DSR 계산기에서, 담보 가치를 기준으로 빌릴 수 있는 금액 자체는 LTV 계산기에서 확인하실 수 있습니다. 같은 집이라도 조정대상지역인지에 따라 담보인정비율 한도가 달라지므로, 한도를 먼저 확인한 뒤에 만기를 정하는 순서가 낫습니다.

원리금균등과 원금균등은 첫 달과 마지막 달이 다릅니다

같은 3억원을 같은 금리로 30년 동안 갚아도 상환 방식이 다르면 매달 내는 돈의 모양이 달라집니다. 두 방식을 나란히 계산했습니다.

읽는 방법은 이렇습니다. 원리금균등은 첫 달과 마지막 달의 납입액이 사실상 같습니다. 마지막 회차의 1,432,169원은 남은 잔액을 정산한 결과라서 77원이 모자랄 뿐입니다. 반대로 원금균등은 첫 달에 1,833,333원을 내고 마지막 달에는 836,231원을 냅니다. 첫 달 부담이 원리금균등보다 401,087원 무겁습니다.

대신 원금균등은 원금을 처음부터 빠르게 줄이므로 이자가 덜 쌓입니다. 총 이자가 180,500,071원으로, 원리금균등보다 35,108,412원 적습니다. 첫 달의 40만원을 감당할 수 있다면 30년 동안 3,500만원을 아끼는 선택이 됩니다. 감당하기 어렵다면 월 부담이 일정한 원리금균등이 생활 계획을 세우기 쉽습니다.

어느 쪽을 고를지는 소비자가 정합니다. 금융소비자 보호에 관한 법률 제20조 제1항 제4호 가목은 은행이 자기나 제3자의 이익을 위하여 소비자에게 특정 대출 상환방식을 강요하는 행위를 불공정영업행위로 금지합니다.

초반에 내는 돈은 대부분 이자입니다

원리금균등의 월 납입액은 처음부터 끝까지 같지만, 그 안에서 원금 몫과 이자 몫의 비율은 계속 바뀝니다. 3억원을 연 4.0%로 30년 동안 갚는 경우를 회차별로 더해 보았습니다.

첫 5년 동안 낸 이자가 57,277,290원으로, 만기까지 낼 이자 215,608,483원의 26.6%입니다. 같은 5년 동안 갚은 원금은 28,657,470원이라서 원금의 9.6%에 지나지 않습니다. 5년을 갚았는데도 잔액이 아직 271,342,530원 남아 있는 이유입니다. 첫 회차만 떼어 보면 1,432,246원 가운데 이자가 1,000,000원이고 원금은 432,246원입니다. 마지막 회차에서는 반대로 이자가 4,758원이고 원금이 1,427,411원입니다.

이 구조가 중도상환의 효과를 설명합니다. 원금을 미리 갚으면 그 뒤의 모든 회차에서 이자를 매기는 잔액이 줄어들기 때문에, 같은 금액을 갚더라도 초반에 갚을수록 줄어드는 이자가 큽니다. 다만 실제로 얼마나 줄어드는지는 언제 얼마를 갚는지에 따라 전부 다르므로, 이 글에서 하나의 숫자로 단정하지 않겠습니다. 궁금하시면 대출 이자 계산기에서 원금을 줄인 금액으로 다시 계산해 두 결과를 비교해 보시기 바랍니다.

중도상환수수료는 따로 확인해야 합니다. 금융소비자 보호에 관한 법률은 이 수수료를 원칙적으로 금지하고, 예외를 세 가지만 열거해 두었습니다.

나. 1)부터 3)까지의 경우를 제외하고 수수료, 위약금 또는 그 밖에 어떤 명목이든 중도상환수수료를 부과하는 행위 / 1) 대출계약이 성립한 날부터 3년 이내에 상환하는 경우 / 2) 다른 법령에 따라 중도상환수수료 부과가 허용되는 경우 / 3) 금융소비자 보호 및 건전한 거래질서를 해칠 우려가 없는 행위로서 대통령령으로 정하는 경우

정리하면 대출계약이 성립한 날부터 3년 안에 갚는 경우에는 수수료를 매길 수 있습니다. 3년이 지난 뒤에 갚는 것에 수수료를 매기려면 위 2)나 3)의 사유(다른 법령이 허용하거나 대통령령이 정하는 경우)에 해당해야 하며, 그런 사유 없이 매기면 불공정영업행위입니다. 수수료율과 부과 기간이 실제로 얼마인지는 상품마다 다르며, 같은 법 제19조 제1항 제1호 라목 1)은 은행이 그 내용을 설명하도록 요구합니다. 약정서와 상품설명서에서 부과 여부, 기간, 수수료율 세 가지를 확인하시기 바랍니다.

집을 사면서 빌리는 경우에는 세금도 함께 셉니다

주택 구입 자금으로 대출을 받는 경우라면 매달 갚을 돈만이 아니라 잔금을 치르는 시점에 한 번에 나가는 돈도 함께 계산해야 합니다. 취득세와 등기 비용은 대출금으로 충당하기 어려운 경우가 많아서, 이 금액을 빼놓고 자금 계획을 세우면 잔금일에 모자랍니다.

집을 처음 사는 무주택 세대라면 취득세를 200만원까지, 주택 종류에 따라서는 300만원까지 줄여 주는 감면이 있습니다. 요건과 한도 구분은 생애최초 취득세 감면은 200만원까지, 실거주 의무는 2026년에 없어졌습니다에 정리해 두었습니다. 등기 자리에서 드는 인지세와 국민주택채권, 법무사보수는 등기비용 계산기에서 항목별로 확인하실 수 있습니다.

대출을 실행하기 전에 확인할 것

• 확인 필요: 은행을 두 곳 이상 비교해 제시 금리를 받아 두었는지 확인
• 확인 필요: 고정금리인지 변동금리인지, 변동이라면 금리가 바뀌는 주기를 확인
• 확인 필요: 상환 방식이 원리금균등인지 원금균등인지 확인하고 첫 달 납입액을 계산
• 확인 필요: 월 납입액만이 아니라 만기까지 내는 이자 총액을 함께 확인
• 확인 필요: 중도상환수수료의 부과 여부와 기간, 수수료율을 약정서에서 확인
• 확인 필요: 거치기간을 두는지, 거치가 끝난 뒤 납입액이 얼마로 오르는지 확인
• 확인 필요: 취득세와 등기 비용처럼 잔금일에 한 번에 나가는 돈을 따로 준비

자주 묻는 것