디딤돌·보금자리론 이자 계산, 매달 갚을 돈은 네 가지 값이 정합니다

디딤돌은 주택도시기금이, 보금자리론은 한국주택금융공사가 운영합니다. 요건과 금리는 공고로 바뀌지만 월 상환액을 구하는 산식은 그대로라, 원금과 금리와 기간과 상환 방식만 정하면 매달 갚을 돈이 나옵니다.

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절세·특례

발행일

2026-08-30

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14분 읽기

검수

사람 검수 전

매달 갚을 돈은 네 가지 값이 정합니다

디딤돌대출이든 보금자리론이든 시중은행 주택담보대출이든, 매달 갚을 돈을 구하는 산식은 똑같습니다. 필요한 값은 네 가지뿐입니다. 실제로 빌리는 원금, 약정서에 적히는 연 금리, 총 대출 기간, 그리고 상환 방식입니다. 이 넷이 정해지면 월 상환액과 이자 총액은 하나로 결정됩니다. 디딤돌대출처럼 원금을 갚지 않고 이자만 내는 거치기간을 고를 수 있는 상품이라면 거치 개월 수가 다섯 번째 값으로 더해지는데, 이 값은 뒤에서 따로 다룹니다. 대출 이름이 무엇인지는 산식에 들어가지 않습니다.

정책 대출이 어렵게 느껴지는 이유는 계산이 아니라 그 앞 단계에 있습니다. 네 값을 무엇으로 채울 수 있는지, 곧 얼마까지 빌릴 수 있고 금리가 몇 퍼센트로 정해지며 만기를 몇 년까지 고를 수 있는지가 소득과 자산, 집값, 보유한 주택 수에 따라 달라지기 때문입니다. 그래서 이 글은 두 부분으로 나뉩니다. 앞쪽에서는 두 대출의 요건과 금리가 어떤 구조로 정해지는지를 공식 확인처와 함께 정리하고, 뒤쪽에서는 그렇게 정해진 값을 계산기에 넣어 월 상환액을 구하는 순서를 예시 계산과 함께 다룹니다.

두 대출은 돈이 나오는 곳부터 다릅니다

이름이 나란히 불리지만 두 대출은 재원과 운영 주체가 다릅니다. 내집마련 디딤돌대출은 주택도시기금에서 나가는 주택 구입자금 대출이고, 신청과 심사는 기금을 위탁받은 은행이 맡습니다. 2026년 8월 30일에 확인한 주택도시기금 포털의 안내 화면에는 우리은행, KB국민은행, NH농협은행, 신한은행, KEB하나은행, IM뱅크, BNK부산은행이 취급 창구로 안내되어 있습니다. 보금자리론은 한국주택금융공사가 공급하는 장기 고정금리 주택담보대출이고, 공사 안내 화면은 이 상품을 두고 "대출 실행일부터 만기까지 고정금리가 적용됩니다"라고 설명합니다.

신청할 수 있는 시기에도 차이가 있습니다. 디딤돌대출은 집의 소유권이전등기를 하기 전에 신청하는 것이 원칙이고, 이미 등기를 마쳤다면 이전등기 접수일부터 3개월 이내까지만 신청할 수 있습니다. 잔금을 치르고 등기까지 끝낸 뒤에 대출을 알아보기 시작하면 이 3개월이 그대로 마감이 됩니다. 취득세 신고 기한과 등기 접수일이 어떻게 맞물리는지는 취득세 신고 기한은 60일이지만 실제 마감은 등기 접수일입니다에 따로 정리해 두었으니, 잔금 일정을 짤 때 함께 보시기 바랍니다.

요건은 소득과 자산, 집, 주택 수로 정해집니다

두 대출의 요건은 네 축으로 정해집니다. 얼마를 버는지, 자산이 얼마인지, 어떤 집을 사는지, 이미 집이 있는지입니다. 아래 표는 2026년 8월 30일에 주택도시기금 포털과 한국주택금융공사의 안내 화면에서 확인한 내용입니다.

디딤돌대출에는 소득과 별도로 순자산 요건이 하나 더 있습니다. 여기서 눈여겨볼 것은 금액이 아니라 그 금액이 정해지는 방식입니다. 기금 포털은 대출신청인과 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청이 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 소득 4분위 전체가구 평균값 이하여야 한다고 적고, 그 해에 적용할 금액을 함께 안내합니다. 통계가 갱신되면 기준 금액도 함께 움직인다는 뜻입니다. 2026년도 기준으로 안내된 금액은 5.11억원이었습니다.

대상 주택 요건에서 자주 어긋나는 것이 면적 기준입니다. 디딤돌대출의 85제곱미터는 분양 광고에 나오는 공급면적이 아니라 공부상 주거 전용면적입니다. 두 면적의 차이는 전용면적 항목에 정리해 두었습니다. 보금자리론의 주택 수 요건에 나오는 무주택과 1주택을 어떻게 세는지는 주택 수 항목이 다룹니다.

금리는 소득 구간과 만기가 먼저 정합니다

두 대출 모두 금리를 하나의 숫자로 고시하지 않습니다. 먼저 기준이 되는 금리를 표에서 찾고, 거기에 우대 항목을 적용해 최종 금리를 구하는 구조입니다.

디딤돌대출의 기금 포털 화면은 부부합산 연소득 구간을 세로축으로, 대출 만기 10년과 15년, 20년, 30년을 가로축으로 놓은 금리표를 싣고 있습니다. 소득이 낮을수록, 만기가 짧을수록 낮은 금리가 적용되는 형태입니다. 그 아래에는 우대 항목이 두 묶음으로 나뉘어 있습니다. 하나는 "금리우대"이고 이 묶음 안에서는 중복 적용이 되지 않습니다. 다른 하나는 "추가우대금리"이고 이 묶음 안의 항목끼리는 중복 적용이 가능하다고 적혀 있습니다. 그래서 우대 항목을 여러 개 갖춘 사람은 어느 항목이 어느 묶음에 속하는지에 따라 최종 금리가 달라집니다.

보금자리론은 상품별과 만기별로 기본금리를 정해 두고 우대금리를 차감합니다. 공사의 금리안내 화면은 우대금리를 최대 1.0퍼센트포인트 한도로 중복 적용할 수 있고, 전자약정과 전자등기에 따른 우대금리는 그 한도와 별개로 추가 중복이 가능하다고 설명합니다. 항목별로는 최대 두 가지까지 중복된다는 안내도 함께 있습니다.

상환 방식이 첫 달 부담과 이자 총액을 바꿉니다

두 대출 모두 상환 방식을 고르게 합니다. 디딤돌대출의 상환방법은 비거치 또는 1년 거치 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식상환입니다. 보금자리론은 원리금 균등분할상환과 체감식 분할상환, 곧 원금 균등분할상환, 그리고 체증식 분할상환을 두고 있습니다. 이름이 조금씩 다르지만 계산 구조는 세 가지로 정리됩니다.

• 원리금균등은 매달 내는 총액이 같습니다. 그 총액 안에서 처음에는 이자 몫이 크고 원금 몫이 작다가, 회차가 지나면서 반대가 됩니다.
• 원금균등은 매달 갚는 원금이 같습니다. 남은 잔액에 이자를 매기므로 첫 달이 가장 많고 갈수록 줄어듭니다. 체감식이라고도 부릅니다.
• 체증식은 첫 회차에 사실상 이자만 내는 수준에서 시작해 납입액이 매달 조금씩 늘어납니다. 보금자리론의 안내 화면은 이 방식을 "만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 대출만기 50년 적용 불가"라고 적어 두고 있습니다.

같은 조건에서 세 방식이 얼마나 달라지는지를 셈모아 대출 상환 엔진으로 계산했습니다.

같은 2억원을 같은 기간, 같은 금리로 빌려도 이자 총액은 원금균등이 원리금균등보다 23,405,406원 적고, 체증식은 원리금균등보다 25,224,110원 많습니다. 대신 첫 달 부담은 순서가 정확히 반대입니다. 원금균등은 첫 달에 1,222,222원을 내야 하고, 체증식은 666,667원으로 시작합니다. 이자를 적게 내는 방식일수록 초반에 더 많은 돈을 요구한다는 관계가 표 하나에 그대로 나타납니다. 표에서 원리금균등의 마지막 회차만 앞 회차와 몇백 원 어긋나는 것은 회차마다 원 단위로 금액을 확정한 뒤 마지막 회차에서 남은 잔액을 정산하기 때문이며, 실제 은행 상환표도 같은 방식으로 단수를 맞춥니다. 원금균등과 체증식의 마지막 회차 금액이 첫 회차와 크게 다른 것은 단수 정산 때문이 아니라 두 방식의 납입액이 원래 회차마다 달라지도록 설계되어 있기 때문입니다.

계산기로 월 상환액을 구하는 순서

값이 준비되었다면 대출 이자 계산기에서 다음 순서로 넣으시면 됩니다.

1. 대출 금액 칸에는 집값이 아니라 실제로 빌리는 금액을 넣습니다. 단위가 만원이므로 자릿수를 함께 확인합니다. 한도가 2.4억원이라면 24,000만원입니다.
2. 연이율 칸에는 확인한 금리를 퍼센트 그대로 적습니다. 연 3.75퍼센트는 0.0375가 아니라 3.75입니다.
3. 대출 기간 칸은 오른쪽 단위 버튼으로 년과 개월을 바꿔 가며 넣을 수 있습니다. 30년으로 넣으면 안에서 360회로 환산됩니다.
4. 상환 방식에서 원리금균등, 원금균등, 만기일시, 체증식 가운데 하나를 고릅니다. 두 정책 대출이 두고 있는 방식은 원리금균등과 원금균등, 체증식 셋이므로 만기일시는 고르지 않습니다.
5. 디딤돌대출의 1년 거치를 반영하려면 결과 위 계산 옵션에서 '거치기간이 있어요'를 켜고, 거치기간 칸에 12를 넣습니다. 이 칸은 개월 단위로 받습니다.
6. 결과 계산서에서 '월 납입액'과 '총 이자'를 확인하고, 그 아래 '상환 계획표'에서 회차별 원금과 이자가 어떻게 나뉘는지 봅니다.

금리는 확정된 값이 아니라 가정으로 넣게 되는 경우가 많으므로, 하나의 값만 보지 말고 몇 가지 값으로 나란히 계산해 보시기 바랍니다. 아래는 같은 조건에서 금리만 바꾼 결과입니다.

금리가 2퍼센트포인트 오르면 월 상환액은 230,435원 늘고 이자 총액은 82,956,800원 늘어납니다. 우대금리 한두 항목을 더 갖추는 일이 왜 서류 한 장 이상의 값어치를 갖는지가 이 표에서 드러납니다. 연 3.0퍼센트로 2억원을 30년 빌리면 갚는 동안 이자로만 103,554,905원을 내게 되는데, 이는 원금의 절반이 넘는 금액입니다.

만기를 늘리면 월 상환액은 줄고 이자 총액은 늘어납니다

보금자리론은 만기를 50년까지 고를 수 있고 디딤돌대출은 30년까지 고를 수 있습니다. 만기를 길게 잡으면 매달 부담은 가벼워지지만 이자를 내는 기간 자체가 늘어납니다.

30년에서 50년으로 늘리면 월 상환액은 275,125원 줄어드는 반면 이자 총액은 178,664,158원 늘어납니다. 만기를 20년 더 늘려 얻는 것이 매달 27만원 남짓이라는 사실을 확인하고 나서 고르는 것과, 월 상환액만 보고 고르는 것은 다른 결정입니다. 만기 선택에는 연령 조건이 따로 있으므로 실제로 고를 수 있는 범위는 공사와 은행에서 확인하시기 바랍니다.

거치기간 1년은 첫해를 가볍게 하고 이자를 늘립니다

디딤돌대출은 비거치와 1년 거치 중에서 고를 수 있습니다. 거치기간에는 원금을 갚지 않고 이자만 내므로 그동안 잔액이 줄지 않습니다.

첫해에는 매달 288,164원을 덜 냅니다. 그 대신 거치가 끝난 뒤 남은 348회 동안 매달 17,116원을 더 내고, 이자 총액은 2,498,666원 늘어납니다. 이사와 입주가 겹쳐 첫해 지출이 몰리는 상황이라면 쓸 만한 선택이고, 그렇지 않다면 굳이 고를 이유가 크지 않습니다. 판단에 필요한 것은 두 값의 비교이지 어느 쪽이 원래 유리한지가 아닙니다.

이 계산에 들어 있지 않은 것

대출 이자 계산기는 원금과 금리, 기간, 상환 방식, 거치기간 다섯 가지만 받습니다. 그래서 다음 항목은 계산에 들어 있지 않습니다.

• 빌릴 수 있는 금액의 상한을 판정하지 않습니다. 집값 대비 한도는 LTV 계산기가, 소득 대비 원리금 부담은 DSR 계산기가 다룹니다. 다만 디딤돌대출과 보금자리론 같은 정책모기지는 총부채원리금상환비율에 반영되는 범위가 일반 주택담보대출과 별도로 정해져 있어서, DSR 계산기의 값을 정책 대출에 그대로 대입할 수는 없습니다. 어느 쪽이든 요건을 채웠다고 해서 상품이 정한 한도 전액이 나오지는 않고, 실제 금액은 담보 평가와 심사가 정합니다.
• 부대비용이 빠져 있습니다. 근저당권 설정에 드는 비용과 인지세, 보증료, 중도상환수수료는 별개입니다. 집을 사면서 등기 자리에서 드는 돈은 등기비용 계산기에서 항목별로 볼 수 있습니다.
• 세금은 다른 계산입니다. 처음 집을 사는 무주택 세대라면 취득세를 200만원까지, 소규모 주택과 인구감소지역 주택은 300만원까지 줄일 수 있습니다. 요건과 추징 사유는 생애최초 취득세 감면은 200만원까지, 실거주 의무는 2026년에 없어졌습니다에 정리해 두었습니다.
• 금리 변동을 반영하지 않습니다. 계산기는 넣은 금리가 만기까지 그대로라고 보고 계산합니다. 고정금리 상품이라면 이 전제가 실제와 맞지만, 중간에 금리가 조정되는 상품이라면 남은 회차의 금액이 달라집니다.

신청 전에 확인할 것

• 확인 필요: 부부합산 연소득이 어느 구간에 들어가는지 확인
• 확인 필요: 디딤돌대출이라면 합산 순자산 가액 기준과 무주택 요건을 함께 확인
• 확인 필요: 사려는 집의 공부상 전용면적과 평가액이 대상 주택 요건 안에 있는지 확인
• 확인 필요: 신청 시점의 금리표와 우대금리 항목을 공식 화면에서 확인
• 확인 필요: 우대 항목이 중복 적용되는 묶음에 속하는지 확인
• 확인 필요: 상환 방식과 만기를 바꿔 가며 월 상환액과 이자 총액을 계산기로 비교
• 확인 필요: 소유권이전등기 전에 신청할 수 있도록 잔금 일정과 접수 시기를 맞추기

자주 묻는 것