일시적 2주택 처분기한 계산기

자주 묻는 질문

일시적 2주택 처분기한이 몇 년인가요?

세목마다 다른 조문이 각각 정해요. 양도소득세 비과세는 소득세법 시행령 제155조 제1항이, 취득세 중과 배제는 지방세법 시행령 제28조의5가 따로 기간을 둡니다. 두 조문은 서로를 참조하지 않아서 한쪽이 개정되면 다른 쪽은 그대로 남아요. 그래서 이 화면은 연수를 문안에 적지 않고 결과 화면과 세율표 탭이 현행 조문에서 그대로 그립니다 — 두 집의 취득일을 넣으면 각 세목의 기한 날짜가 바로 나와요.

왜 기한이 두 개로 나오나요?

세금이 두 개이기 때문이에요. 새 집을 살 때 낸 취득세의 중과를 피하려면 지방세법이 정한 기간 안에 종전 집을 처분해야 하고, 종전 집을 팔 때의 양도소득세 비과세를 받으려면 소득세법이 정한 기간 안에 팔아야 해요. 두 기간이 같은 수인 것은 우연이고, 실제로 과거에 한쪽만 움직인 일이 있어요. 두 기한 중 먼저 오는 날을 기준으로 계획을 세우는 것이 안전해요.

종전 집을 산 지 1년이 안 됐는데 새 집을 샀어요.

양도소득세 특례에는 선행 요건이 있어요 — 종전 집을 취득한 날부터 정해진 기간이 지난 뒤에 새 집을 샀어야 합니다 (소득세법 시행령 제155조 제1항 본문). 이 요건이 깨지면 종전 집을 기한 안에 팔아도 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않아요. 결과 화면의 '선행 요건' 줄이 충족/미충족을 판정하고, 미충족이면 양도세 기한을 참고용으로만 보라고 알려 줘요. 취득세 쪽에는 이 선행 요건이 없어요.

기한만 지키면 양도세 비과세를 받나요?

아니요. 처분기한은 일시적 2주택으로 봐 준다는 조건일 뿐이에요. 종전 집 자체가 1세대 1주택 비과세 요건 — 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이었으면 거주 2년 — 을 채워야 비과세가 됩니다 (소득세법 시행령 제154조 제1항). 이 계산기는 그 요건을 판정하지 않고 기한만 계산해요.

분양권을 샀는데도 이 기한이 적용되나요?

아니요. 새로 산 것이 주택이 아니라 분양권이거나 재건축·재개발 조합원입주권이면 소득세법 시행령 제156조의2·제156조의3의 별도 특례가 적용돼 기간과 요건이 달라져요. 이 계산기는 주택을 사서 주택이 두 채가 된 경우만 계산해요 — 분양권으로 새 집에 들어가는 경우라면 잔금을 치러 주택이 되는 날짜를 기준으로 다시 확인해 주세요.

종전 집을 먼저 팔면 이 계산이 필요 없나요?

네. 종전 집을 팔고 나서 새 집을 사면 두 채가 겹치는 기간이 없어 일시적 2주택 규정을 볼 일이 없어요. 이 계산기는 새 집을 먼저 산 경우를 위한 것이고, 그래서 새 주택 취득일이 종전 주택 취득일보다 이르면 계산하지 않아요.

취득일은 계약일인가요 잔금일인가요?

잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 원칙이에요 (소득세법 시행령 제162조 제1항). 계약일이 아니에요 — 계약일로 넣으면 기한이 실제보다 이르게 나와서, 아직 시간이 있는데 서두르게 되거나 반대로 계산을 신뢰하지 못하게 돼요. 인터넷등기소의 등기부등본에서 접수일을 확인할 수 있어요.

기한을 넘기면 어떻게 되나요?

양도소득세는 1세대 1주택 비과세가 통째로 사라져 종전 집의 양도차익 전부가 과세 대상이 됩니다. 취득세는 새 집을 1주택으로 봐 준 것이 취소되어 중과세율로 다시 계산한 차액을 내야 할 수 있어요 (지방세법 시행령 제28조의5). 넘긴 뒤에 되돌릴 방법이 없는 구조라, 기한 관리가 이 제도의 핵심이에요.