국민주택채권은 매입액과 실제 부담금이 다릅니다. 서울 공시가격 4억원 주택은 1,040만원어치를 사고 할인율만큼 부담합니다

국민주택채권은 시행령 별표의 매입률로 사야 할 액면이 정해지고, 실제로 부담하는 돈은 그 액면에 그날 고시된 할인율을 곱한 즉시매도 부담금입니다. 매입률표 네 가지와 1년간의 고시 할인율로 계산했습니다.

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절세·특례

발행일

2026-09-30

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검수

셈모아 운영자 검수

같은 채권 1,040만원어치를 1년 간격으로 사면 부담금이 두 배 가까이 차이 납니다

서울에 있는 공시가격 4억원 아파트를 사서 소유권 이전 등기를 하려면 제1종 국민주택채권을 1,040만원어치 사야 합니다. 이 금액은 2025년 9월 15일에 등기하든 2026년 9월 15일에 등기하든 같습니다. 그러나 채권을 사자마자 되팔 때 실제로 부담하는 돈은 크게 다릅니다. 2025년 9월 15일에 고시된 할인율 8.43066%를 적용하면 약 87만 7,000원이고, 2026년 9월 15일에 고시된 할인율 16.19729%를 적용하면 약 168만 5,000원입니다. 두 해 모두 공시가격이 4억원이라고 가정하고 셈모아 국민주택채권 계산기로 계산한 값입니다.

두 날짜 사이에 달라진 것은 채권 매입액이 아니라 할인율입니다. 매입액은 주택도시기금법 시행령 별표가 정한 매입률로 계산하는데, 현행 별표는 2022년 2월 17일에 개정된 뒤로 바뀌지 않았습니다. 반면 할인율은 영업일마다 새로 고시됩니다. 그래서 국민주택채권은 "얼마어치를 사야 하는가"와 "실제로 얼마를 부담하는가"를 서로 다른 질문으로 나누어 보아야 합니다.

등기 비용 다섯 항목 전체와 잔금일에 준비할 금액은 아파트 등기 비용 다섯 항목 정리에서 다루었으므로, 이 글은 그 가운데 국민주택채권 하나만 깊게 살펴봅니다. 매입 의무의 근거 조문과 매입률표 네 가지, 할인율이 정해지는 방식과 2025년 9월부터 1년 동안의 흐름, 할인율을 몇 가지로 가정했을 때의 부담금, 그리고 채권을 사지 않아도 되는 경우를 차례로 정리합니다. 매입액의 기준인 시가표준액이 공시가격과 어떻게 다른지는 공시가격·시가표준액·기준시가 비교에 정리해 두었습니다.

매입액과 즉시매도 부담금은 정하는 기준이 다릅니다

두 숫자는 계산식도 다르고 바뀌는 시점도 다릅니다. 할인율은 즉시매도할 때 본인이 부담하는 비율이라는 뜻에서 본인부담률이라고도 부릅니다.

등기하는 사람 대부분은 채권을 사자마자 되팝니다. 매입과 동시에 즉시매도를 하면 액면 1,040만원을 통째로 준비하지 않아도 되고, 그 자리에서 할인 손실만큼을 부담합니다. 그러므로 자금 계획에 넣을 숫자는 대개 즉시매도 부담금입니다. 다만 부담금은 등기 당일의 할인율을 알아야 확정되므로, 계약 단계에서는 매입액을 먼저 확정하고 할인율을 몇 가지로 가정해 부담금의 범위를 어림해 두는 편이 현실적입니다. 채권을 팔지 않고 만기까지 가지고 있는 선택은 뒤에서 따로 살펴봅니다.

매입 의무는 주택도시기금법 제8조와 시행령 별표에서 나옵니다

국민주택채권은 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하려고 주택도시기금의 부담으로 발행하는 채권입니다(주택도시기금법 제7조 제1항). 국토교통부장관이 요청하면 재정경제부장관이 발행하고(같은 조 제2항), 채권의 종류와 이율, 발행 방법과 절차, 상환에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 되어 있습니다(같은 조 제4항).

누가 채권을 사야 하는지는 같은 법 제8조가 정합니다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 중 대통령령으로 정하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다. … 2. 국가 또는 지방자치단체에 등기ㆍ등록을 신청하는 자

등기소에 부동산 소유권 보존등기나 이전등기를 신청하는 사람이 이 제2호에 해당합니다. 구체적인 매입 대상과 금액은 대통령령, 곧 시행령에 맡겨져 있습니다(같은 조 제1항·제2항). 시행령 제8조 제2항은 제1종국민주택채권을 매입해야 하는 자와 그 매입기준을 별표로 정하고, 별표는 매입대상과 매입금액을 다시 부표로 정합니다(별표 제1호). 이 부표가 물건 종류와 지역, 시가표준액 구간마다 매입률을 적어 둔 표입니다.

시행령 제8조 제3항은 국가기관이나 지방자치단체 같은 기관의 장이 매입의무자에게 채권을 매입하게 하고 그 매입 사실을 확인하도록 정합니다. 등기를 받는 쪽이 매입 사실을 확인하게 되어 있으므로, 채권 매입은 등기를 신청하기 전에 마쳐 두어야 합니다.

등기할 때 사는 채권은 제1종국민주택채권입니다. 이름이 비슷한 제2종국민주택채권은 분양가상한제가 적용되는 주택 가운데 주거전용면적이 85제곱미터를 넘는 주택을 공급받으려는 사람에게 사게 할 수 있는 채권이어서(시행령 제8조 제5항), 이 글이 다루는 등기 채권과는 대상이 다릅니다.

매입률표는 네 가지이고 표마다 지역 칸이 둘입니다

소유권 등기의 매입률표는 물건 종류에 따라 주택, 토지, 주택·토지 외의 부동산으로 나뉩니다. 상속이나 증여처럼 대가 없이 취득한 부동산을 등기할 때는 물건 종류를 나누지 않는 네 번째 표를 씁니다. 표마다 서울특별시·광역시와 그 밖의 지역 두 칸이 있고, 같은 구간이라면 서울·광역시 칸의 매입률이 그 밖의 지역과 같거나 더 높습니다. 아래 네 표는 셈모아 국민주택채권 계산기가 쓰는 규칙 데이터를 그대로 옮긴 것입니다.

네 표에는 공통으로 적용되는 읽는 법이 세 가지 있습니다. 첫째, 구간 경계는 '미만'으로 적혀 있어서 시가표준액이 경계 금액과 같으면 위쪽 구간에 들어갑니다. 주택 시가표준액이 정확히 6억원이면 '6억원 이상' 구간의 매입률이 적용됩니다. 둘째, 각 표의 첫 칸은 매입 대상이 아닙니다. 주택은 2천만원, 토지는 500만원, 주택·토지 외의 부동산과 상속·증여는 1천만원에 못 미치면 채권을 사지 않습니다. 셋째, 기준 금액은 매매가가 아니라 시가표준액이고, 주택이라면 공시가격이 곧 시가표준액입니다.

같은 금액이라도 어느 표를 쓰는지에 따라 매입액이 크게 달라집니다. 시가표준액이 2억원으로 같을 때 네 표의 매입액을 계산하면 이렇습니다.

같은 2억원이어도 주택·토지 외의 부동산은 그 밖의 지역에서 280만원이고, 토지는 서울·광역시에서 1,000만원이어서 세 배가 넘게 차이 납니다. 상속·증여 표도 같은 금액의 주택 매매보다 매입률이 높습니다. 등기 직전에는 이 표로 계산한 매입액을 주택도시기금 포털의 셀프 채권매입 도우미나 채권을 살 은행에서 한 번 더 확인해 두면 안전합니다.

매입액 계산에서 틀리기 쉬운 두 곳

1만원 단위에서 반올림합니다

산출한 매입액은 1만원 단위에서 반올림합니다. 1만원 미만의 끝자리가 5천원 이상이면 올리고, 5천원 미만이면 버립니다.

서울·광역시에서 시가표준액 2억 3,450만원인 주택을 사면 산출액이 539만 3,500원입니다. 끝자리가 3,500원이므로 버리고 539만원어치를 삽니다. 시가표준액 5억 8,730만원인 주택은 산출액이 1,526만 9,800원이고, 끝자리가 9,800원이므로 올려서 1,527만원어치를 삽니다.

구간 경계를 넘으면 매입액이 한 번에 크게 늘어납니다

매입률은 경계를 넘은 금액에만 높은 비율을 곱하는 방식이 아니라, 시가표준액 전체에 그 구간의 매입률을 곱하는 방식입니다. 그래서 시가표준액이 경계를 조금만 넘어도 매입액이 한 번에 크게 늘어납니다. 주택 표에서 가장 높은 경계인 6억원 전후를 계산해 보겠습니다.

시가표준액은 100만원 차이인데, 매입액은 서울·광역시에서 303만원, 그 밖의 지역에서 302만원 늘어납니다. 할인율 16%를 가정하면 부담금 차이는 서울·광역시가 48만 4,800원, 그 밖의 지역이 48만 3,200원입니다. 공시가격은 매수인이 고를 수 있는 값이 아니지만, 새로 고시되면 적용 구간이 바뀔 수 있으므로 등기하는 시점의 값으로 다시 확인해야 합니다. 셈모아 계산기는 시가표준액이 구간 경계에서 100만원 안쪽이면 결과 아래에 주의 문구를 보여 줍니다.

할인율은 영업일마다 채권시장의 호가로 새로 정해집니다

할인율은 주택도시기금 포털의 「채권매도단가/수익률/할인율」 조회에서 확인할 수 있습니다. 이 화면은 기금 수탁은행인 우리은행의 고시표를 보여 주고, 기준일마다 매도단가와 수익률, 할인율을 한 줄씩 적습니다. 고시표의 종목은 달마다 바뀌어서, 2026년 9월에는 '국민주택1종채권26-09'라는 종목의 값이 적혀 있습니다.

조회 화면의 안내문은 매도단가를 고객이 은행 창구에서 채권을 매입하는 동시에 매도할 때 적용되는 단가라고 설명하고, 그 단가가 정해지는 과정도 함께 적어 둡니다. 소액채권전담증권사들이 전날 업무를 마감한 뒤 다음 영업일에 적용할 신고시장 수익률 호가를 제출하고, 거래소가 그 호가를 받아 가중평균해 발표한다는 것입니다. 할인율이 영업일마다 한 줄씩 새로 고시되는 이유가 여기에 있습니다.

할인율은 고시표의 수익률을 따라 오르내립니다. 고시표에서 세 날짜의 값을 옮겨 보면 그 관계가 드러납니다.

수익률이 2.716%에서 4.539%로 오르는 동안 매도단가는 9,181에서 8,402로 내려갔고, 할인율은 8.43066%에서 16.19729%로 올랐습니다. 채권은 정해진 조건에 따라 원금과 이자를 돌려주므로, 시장에서 요구하는 수익률이 오르면 그 채권을 사려는 쪽은 더 낮은 가격에만 삽니다. 가격이 낮아진 만큼 사자마자 되파는 사람의 손실이 커지고, 할인율도 그만큼 올라갑니다.

다만 할인율이 매도단가 하나만으로 정해지는 것은 아닙니다. 할인율에는 채권 시세와 함께 선급이자와 매도 대행 수수료가 반영됩니다. 실제로 2026년 9월 14일과 15일은 매도단가가 8,402로 같았지만, 할인율은 16.19497%와 16.19729%로 조금 달랐습니다. 또 은행 창구에서 받는 전표는 항목마다 10원 미만을 버린 뒤 합산하므로, 매입액에 할인율을 한 번에 곱하는 계산기 값과는 20원 안쪽의 차이가 날 수 있습니다.

셈모아 계산기는 이 할인율을 실시간으로 조회하지 않습니다. 확인한 고시값을 고시일과 함께 담아 두고, 사용자가 할인율을 넣지 않으면 그 고시값으로 부담금을 계산합니다. 고시일에서 7일까지는 그 값을 그대로 쓰면서 결과에 고시일을 적고, 30일까지는 주의 문구를 함께 보여 주며, 30일이 지나면 그 값을 쓰지 않고 채권 매입액까지만 계산합니다. 계산기 화면의 '계산 옵션'에서 '즉시매도 본인부담률'을 켜고 등기 당일의 할인율을 넣으면, 계산기는 담아 둔 고시값보다 그 값을 먼저 씁니다.

2025년 9월부터 1년 동안 할인율은 8%대에서 16%대로 올랐습니다

고시표의 영업일별 값을 모아 달마다 가장 낮은 값과 가장 높은 값을 정리했습니다.

2025년 9월에 8%대였던 할인율은 그해 12월에 11%대, 2026년 3월에는 14%대까지 올랐습니다. 6월부터 8월까지는 대체로 15% 안팎을 오르내렸고, 9월 15일에는 16.19729%가 고시되었습니다. 이 값은 2025년 1월 이후 고시된 영업일별 값 가운데 가장 높습니다. 등기 비용 글이 계산에 쓴 2026년 8월 13일 고시값 14.98397%도 이 표의 8월 범위 안에 있습니다.

한 달 안에서의 변화도 작지 않습니다. 2026년 3월에는 3일 12.10936%에서 24일 14.24177%로 2.13%p 올랐습니다. 1,040만원어치 채권이라면 부담금이 약 125만 9,000원에서 약 148만 1,000원으로 22만원 넘게 늘어난 셈입니다. 반대로 2026년 4월에는 1일 14.29048%에서 9일 12.95310%로 내려간 적도 있습니다.

이 표만으로는 앞으로 할인율이 오를지 내릴지 알 수 없습니다. 할인율은 채권시장의 수익률을 따라 오르기도 하고 내리기도 하므로, 과거 고시값이나 이 글의 숫자로 등기 당일의 부담금을 단정하지 말고 그날 고시된 값을 확인해야 합니다.

할인율을 가정하면 부담금은 매입액에 비례해 늘어납니다

2025년 9월부터 1년 동안의 고시값이 8%대에서 16%대 사이였으므로, 할인율을 8%, 12%, 16% 세 값으로 가정해 주택을 매매로 취득하는 경우의 부담금을 계산했습니다.

부담금은 매입액에 할인율을 곱한 값이라, 할인율이 두 배가 되면 부담금도 두 배가 됩니다. 할인율 1%p는 매입액의 1%이므로, 매입액이 1,040만원이면 할인율이 1%p 오를 때마다 부담금이 10만 4,000원씩 늘어납니다. 같은 4억원 주택이라도 서울·광역시(1,040만원)와 그 밖의 지역(840만원)은 매입액이 200만원 다르고, 할인율 16%를 가정하면 부담금은 32만원 차이가 납니다.

상속으로 받은 서울 공시가격 4억원 주택이라면 상속·증여 표의 4.2%가 적용되어 매입액이 1,680만원이 됩니다. 같은 집을 매매로 샀을 때의 1,040만원보다 640만원 많고, 할인율 8%, 12%, 16%를 가정한 부담금은 각각 134만 4,000원, 201만 6,000원, 268만 8,000원입니다.

즉시매도와 만기 보유는 자금 사정과 그날의 할인율로 고릅니다

채권을 만기까지 보유하면 발행 때 정해진 조건대로 원금과 이자를 돌려받으므로 할인 손실은 생기지 않습니다. 대신 매입액 전부를 등기 때 실제로 내야 하고, 만기까지 그 돈을 다른 곳에 쓸 수 없습니다. 서울 공시가격 4억원 주택이라면 즉시매도는 앞의 표처럼 할인율만큼만 부담하고 끝나지만, 만기 보유는 1,040만원 전부를 만기까지 맡겨 두는 선택입니다.

이율과 상환 같은 발행 조건은 대통령령으로 정하는 사항입니다(주택도시기금법 제7조 제4항). 만기 보유를 생각한다면 채권을 살 은행에서 그 조건을 확인하고, 같은 돈을 만기까지 다른 곳에 두었을 때와 비교해 보시기 바랍니다. 어느 쪽이 나은지는 등기 당일의 할인율과 자금 사정에 따라 달라집니다.

채권 매입과 즉시매도는 기금 수탁은행 창구나 인터넷뱅킹에서 할 수 있습니다. 법무사에게 등기를 맡기면 채권 매입과 즉시매도도 대신 처리하는 경우가 많고, 그 대행료는 부담금과 별개로 듭니다. 셈모아 등기비용 계산기는 채권 매입 대행료를 4만원으로 어림합니다.

채권을 사지 않아도 되는 경우

첫째는 시가표준액이 표의 첫 칸에 들어가는 경우입니다. 주택이라면 시가표준액 1,999만원은 매입 대상이 아니고, 2,000만원부터는 1.3%가 적용되어 26만원어치를 삽니다.

둘째는 매입하는 사람이나 등기의 용도에 따른 면제입니다. 시행령 별표 제2호는 국가기관, 지방자치단체, 시행령 제8조 제1항의 공공기관, 지방공기업, 한국자산관리공사, 부동산투자회사, 한국주택금융공사의 매입의무를 면제합니다. 별표 제3호는 매입의무의 일부를 면제하는 경우를 적는데, 부동산 소유권 등기와 관련된 것은 다음과 같습니다.

• 별표가 정한 종교단체나 사회복지법인이 종교용 또는 사회복지용 건축물을 짓거나, 그 토지나 건축물의 소유권보존등기나 이전등기를 하는 경우 (별표 제3호 나목 1))
• 학교법인이나 사립학교경영자가 교육용 토지나 건축물을 취득해 소유권보존등기나 이전등기를 하는 경우 (별표 제3호 나목 2))
• 건축허가를 신청할 때 국민주택채권을 산 사람이 사용승인을 마친 건축물의 소유권보존등기를 하는 경우 (별표 제3호 라목)
• 농업인이나 어업인, 영농조합법인, 농업회사법인이 영농을 목적으로 농지를 취득해 소유권이전등기를 하는 경우 (별표 제3호 마목)

이 밖에 외국인투자기업 등에 대해서는 매입대상항목의 일부에 관하여 채권 매입을 면제할 수 있다는 규정이 있습니다(별표 제3호 다목).

저당권 설정등기는 따로 보아야 합니다. 별표 제3호 가목은 농어민의 영농자금처럼 정해진 융자를 위한 저당권 설정등기에서는 채권을 사지 않도록 정하는데, 이 조항은 저당권 설정등기에도 원칙적으로 매입 기준이 있다는 것을 전제로 합니다. 대출을 받으며 근저당권을 설정할 때 사는 채권은 이 글과 셈모아 계산기가 다루지 않으므로, 그 금액은 대출 은행이나 법무사에게 확인하시기 바랍니다.

면제에 해당하는지 판단이 서지 않으면 등기소나 채권을 살 은행에서 확인하시기 바랍니다. 셈모아 계산기는 이런 면제를 판정하지 않고, 시가표준액이 표의 첫 칸에 드는지만 계산합니다.

자주 묻는 것

등기 전에 확인할 것

• 확인 필요: 시가표준액을 확인했습니다. 주택은 공시가격이 곧 시가표준액입니다
• 확인 필요: 매매·분양인지 상속·증여인지, 그리고 물건이 주택인지 토지인지 그 밖의 부동산인지에 맞는 표를 골랐습니다
• 확인 필요: 부동산 소재지가 서울특별시·광역시인지 그 밖의 지역인지 확인했습니다
• 확인 필요: 시가표준액이 구간 경계와 가까운지 확인했습니다
• 확인 필요: 등기 당일의 할인율을 주택도시기금 포털에서 조회했습니다
• 확인 필요: 즉시매도할지 만기까지 보유할지 정했습니다
• 확인 필요: 면제 대상인지, 근저당권 설정등기가 함께 있는지 확인했습니다

국민주택채권은 등기 비용 가운데 한 항목입니다. 등기와 함께 준비하는 취득세는 취득세 계산기에서 확인할 수 있고, 인지세와 등기신청수수료, 법무사 보수까지 더한 금액은 아래 등기비용 계산기에서 한 번에 계산할 수 있습니다. 등기비용 계산기도 이 글과 같은 매입률 규칙으로 채권 항목을 계산합니다.